关于《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用
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企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理期刊首页 > 注册税务师 > 2012年2期 > 开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理(上)经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1. 返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
关于完善国有土地使用权出让收入与地方税种协同管理的思考
关于完善国有土地使用权出让收入与地方税种协同管理的思考发布时间：2022-11-27T07:22:10.666Z 来源：《中国科技信息》2022年8月第15期作者：时红岩[导读] 为平稳有序推进我省国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转工作，时红岩国家税务总局长春市九台区税务局 130500【摘要】为平稳有序推进我省国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转工作，财政部等四部门下发通知，自2022年1月1日起，将原由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金，即“四项政府非税收入”划转至税务部门征收。
那么如何顺利实现划转对接，完善国有土地使用权出让收入与地方税种协同管理的问题值得认真思考。
【关键词】国有土地使用权出让收入；地方税种；协同管理一、土地出让收入征管改革的背景国有土地使用权出让收入，也称土地出让收入，主要是指政府以出让等方式配备国有土地使用权取得的全部土地价款。
具体包括以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款(不含代收代缴的税费);转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款等。
原有的征管方式为地方政府自然资源部门负责征收，征收流程为公共资源中心负责土地的招拍挂工作，在土地拍卖成交签订成交确认书后，公共资源交易中心将中标单位的土地竞拍保证金转至自然资源部门，竞得人交纳的竞买保证金，自动转作受让地块的土地出让金，并在规定时间内签订国有建设用地使用权出让合同，若未按规定签订合同，竞得人缴纳的竞买保证金不予退还。
根据合同约定，竞得人可分期付款，待缴纳全部价款后办理土地使用权证。
但是，长期以来地方政府土地收支存在不透明的现象。
如欠征、少征、漏征土地出让收入，违规减免、变相减免出让金，未按规定纳入财政管理，空转虚增等问题。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
国家税务总局公告2014年第74号——关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告
国家税务总局公告2014年第74号——关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告
文章属性
•【制定机关】国家税务总局
•【公布日期】2014.12.31
•【文号】国家税务总局公告2014年第74号
•【施行日期】2014.12.31
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】耕地占用税
正文
国家税务总局公告
2014年第74号
国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使
用税问题的公告
对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下：
通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
本公告自发布之日起施行。
特此公告。
国家税务总局2014年12月31日。
土地招拍挂出让中设立新公司开发的法律思考
土地招拍挂出让中设立新公司开发的法律思考摘要：招标拍卖挂牌出让土地允许设立新公司开发建设，但是各地在实际操作中没有统一的细则，本文结合钦州市采用的措施，对设立新公司办理土地确权开发建设碰到的问题和风险进行分析，在此基础上提出进一步完善相关规则的建议。
关键词：土地招拍挂；设立新公司；确权开发随着市场经济的发展，土地市场化配置逐渐完善，土地招标拍卖挂牌出让制度实施取得了明显的经济效益和社会效益，并且对加强廉政建设，转变政府职能，都起到了积极的推动作用。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（下称规范）的规定，“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。
出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》……也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”，该规定为土地招拍挂允许设立新公司并将土地确权到新公司提供了政策依据。
但在实践中，由于未出台设立新公司办理土地确权的具体细则，致使涉嫌违规转移士地等问题时有发生。
因此，笔者结合钦州市采用的措施对招拍挂出让中设立新公司办理土地确权存在的法律问题谈点粗浅看法。
一、允许设立新公司符合实际需要（一）优化营商环境的需要。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条规定，“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”，该规定杜绝了出现违规设置竞买资格条件的情况，确保招拍挂活动公平公正，竞买参与范围更广，更利于地方政府开展招商引资。
同时，竞得土地后一般需要项目公司进行开发建设，该规定也为自然人等参与竞得土地后再设立新公司提供先决条件。
（二）投资者自身开发经营的需要。
土地投资开发项目一般都耗资大、周期长，竞买人申请参加土地竞买时，往往需要通过设立新公司进行股权重组并寻找最佳合作伙伴，不可能每次开发项目都把总部迁入地块所在地或以总部公司的名义开发某项目，通过设立全资或控股的新公司进行开发建设，也能够化解项目开发可能给总公司带来的风险。
土地出让类非税收入缴费指引
土地出让类非税收入缴费指引（试行）本指引适用于缴费人在网上办税系统或办税服务厅办理国有土地使用权出让收入（以下简称“土地出让收入”）、土地闲置费两项土地出让类非税收入缴费业务。
各级税务机关应根据本指引，不断优化缴费服务，提升缴费便利化水平。
1.缴费通知1.1业务概述自然资源部门向税务机关推送费源信息，税务机关据此通知缴费人申报缴纳。
1.2业务流程1.3业务规范税务机关接到自然资源部门推送的土地出让收入费源信息后，应当及时通知缴费人向税务机关申报缴费。
1.4办理时限本事项即时办结。
1.5报送资料无。
1.6业务依据《财政部自然资源部税务总局人民银行关于国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务机关征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）2.申报缴费2.1业务概述缴费人依据土地出让合同等规定的金额和付款期限，通过网上办税系统或办税服务厅核对确认《非税收入通用申报表》，确认无异议的，完成土地出让收入申报缴费。
对表内信息存在异议的，需备注具体原因后退回税务机关处理。
缴费人依据《征缴土地闲置费决定书》规定的金额和付款期限，通过网上办税系统或办税服务厅向主管税务机关提交《非税收入通用申报表》，完成土地闲置费申报缴费。
2.2业务流程2.3业务规范土地出让收入申报缴纳期限为土地出让合同等签订（制发）之日起，至土地出让合同等规定的付款期限届满之日止。
土地闲置费的申报缴纳期限为自然资源部门向缴费人送达《征缴土地闲置费决定书》之日起30日内。
2.4办结时限本事项即时办结。
2.5报送资料《非税收入通用申报表》。
2.6业务依据2.6.1土地出让收入《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》（财综〔2006〕68号）《财政部自然资源部税务总局人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务机关征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）2.6.2土地闲置费《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）《财政部关于土地闲置费、城镇垃圾处理费划转税务机关征收的通知》（财税〔2021〕8号）《国家税务总局财政部自然资源部住房和城乡建设部中国人民银行关于土地闲置费城镇垃圾处理费划转有关征管事项的公告》（2021年第12号）3.竞买保证金抵作土地出让收入3.1业务概述以招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权的，竞得人（缴费人）依据招拍挂文件向自然资源部门或公共资源交易中心缴纳的竞买保证金，在土地出让合同生效后可抵作土地出让收入，由保证金收取单位代竞得人向税务机关申报缴纳，以缴费人名义申报时，可以采取银行端查询缴税方式，通过办税服务厅或网上办税系统生成《银行端查询缴税凭证》，经保证金收取单位签章确认后，送交收取竞买保证金的银行划缴入库。
国家税务总局公告2016年第2号——国家税务总局关于发布《耕地占用税管理规程（试行）》的公告
国家税务总局公告2016年第2号——国家税务总局关于发布《耕地占用税管理规程（试行）》的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2016.01.15•【文号】国家税务总局公告2016年第2号•【施行日期】2016.01.15•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】耕地占用税正文国家税务总局公告2016年第2号国家税务总局关于发布《耕地占用税管理规程（试行）》的公告为进一步规范和加强征收管理，提高耕地占用税管理水平，国家税务总局制定了《耕地占用税管理规程（试行）》，现予发布，自公布之日起施行。
特此公告。
附件：耕地占用税纳税申报表及填表说明国家税务总局2016年1月15日耕地占用税管理规程（试行）第一章总则第一条为了规范和加强耕地占用税管理，提高耕地占用税管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）及其实施细则以及相关法律法规，制定本规程。
第二条本规程适用于耕地占用税管理中所涉及的涉税信息管理、纳税认定管理、申报征收管理、减免退税管理和税收风险管理等事项，其他管理事项按照相关规定执行。
第三条耕地占用税依法由地税机关负责征收管理。
省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务机关（以下简称省地税机关）应遵循属地管理原则，合理划分各级地税机关的管理权限，做到权责一致、易于监管、便利纳税。
第四条耕地占用税管理应坚持依法治税原则，按照法定权限与程序，严格执行税法以及相关法律法规，维护税法权威性和严肃性，保护纳税人合法权益。
第五条耕地占用税管理应遵循及时征收原则，按照法定的纳税环节和纳税期限征收税款。
第六条各级地税机关应积极与土地管理部门建立部门协作机制,定期开展耕地占用税涉税信息交换，建立健全“先税后证”源头控管模式,充分利用“以地控税、以税节地”管理模式和土地管理部门的“地理信息管理系统（GIS）”，探索对未经批准占地的联合执法工作机制。
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2019年修订）-中华人民共和国国务院令第709号
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2019年修订）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日中华人民共和国国务院令第17号发布根据2006年12月31日《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》第一次修订根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第二次修订根据2013年12月7日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订根据2019年3月2日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第四次修订）第一条为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，制定本条例。
第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
第四条土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
第五条省、自治区、直辖市人民政府，应当在本条例第四条规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。
政府收储耕地再出让该谁缴耕地占用税？
政府收储耕地再出让该谁缴耕地占用税？政府收储耕地再出让该谁缴耕地占用税？2015.2.4中国税务报作者：向方德“目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。
”这是2015年1月7日，国家税务总局发布的《关于〈国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告〉的解读》中的一段话。
这段话表明，地方政府收储耕地再通过招标、拍卖、挂牌出让，对于耕地占用税，既可以由土地储备中心缴纳，也可以由受让土地者缴纳。
笔者认为，耕地占用税的纳税人有“选择性”，一方面违反了税收法定原则，另一方面也给基层税务机关执法带来困难。
耕地占用税的纳税人应该统一、明确，只能在“土地储备中心”、“受让土地者”二者中选其一。
那么，谁应该是耕地占用税的纳税人呢？笔者认为，应由土地储备中心缴纳耕地占用税。
首先，土地储备中心是耕地收储行为的法律主体。
《土地储备管理办法》第二条规定：“本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”。
其次，土地储备中心是直接负责耕地收储行为的责任主体。
土地储备中心根据地方政府授权，直接负责耕地收储的具体工作。
土地储备中心与耕地所属的村级集体组织、农民签订耕地征用补偿协议，负责支付安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等费用，通过土地变更、重新登记程序，完成了耕地土地性质的改变，由农用地变为建设用地。
土地储备中心完成征收手续后，负责土地的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、土地平整等基础设施建设的前期开发，完成了耕地的自然形态改变。
土地储备中心是直接改变耕地性质、耕地形态的第一参与方，是耕地占用税的纳税主体，不应由土地受让者缴纳。
取得土地的几种形式及税务处理
取得土地的几种形式及税务处理取得土地的几种形式及税务处理一、招拍挂直接购买土地使用权的税收处理《城市房地产管理法》第38条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
二、拆迁方式取得土地问题（合作开发一种--以地换房）a、货币补偿入账票据——政府文件、协议、清单、收据b、拆迁补偿收入的涉税问题——营业税、个人所得税、土地增值税、企业所得税c、实物补偿——“拆一还一”，营业税、所得税、土地增值税如何确认？实物补偿取得土地是否作为“预售款”对待？国税发[2009]31号文第31条：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第37条：企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
案例：房地产开发公司投资3000万元，工艺品厂提供自有土地一块。
建成后产权归工艺品厂所有，房地产公司可20年内承租经营该房产，每年交纳租金250万元。
工艺品厂在房产竣工决算后作增加固定资产处理，当年就所收租金250万元缴纳了营业税12.5万元，但税务机关要求其就房地产公司“投资”的3000万元补缴营业税，3000万元的“投资建房款”实质为预交租金，而约定的年租金250万元，其实质则是补缴预交租金与正常市价的差额。
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乐税智库文档
政策解读
策划 乐税网
关于《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地
使用税问题的公告》的解读
【标 签】招拍挂
【业务主题】城镇土地使用税
【来 源】
为便于理解《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》内容，现将公告内容解读如下：
城镇土地使用税暂行条例第九条第一款规定：新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。
这是基于上世纪八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的规定。
随着我国土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步规范，目前土地出让的主要方式是，由地方土地储备中心征用土地，经过前期开发，然后以招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用人。
因此，财税〔2006〕186号文件规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。
对后一种情形，需要进一步明确纳税义务发生时间的政策适用问题。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的有关规定，未利用的土地出让前，应当完成必要的前期开发，经过前期开发的土地，才能依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。
因此，通过招拍挂方式取得的土地都是建设用地，不属于直接取得耕地，无论耕地占用税以何种方式缴纳，都应当适用以出让或转让方式有偿取得土地使用权的纳税义务发生时间的政策规定。
因此，公告明确规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人均应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
关联知识：
1.国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告。