土地一级开发盈利模式分析
土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。
2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。
3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。
4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。
5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。
总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。
土地一级开发流程收益模式
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 ―、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“城投”是省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域围的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“五通一平” 或“七通一平”
的建设条件（熟地）再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 1.土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 2.城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 3.土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 4.土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 5.土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 （二）行政审批阶段 发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请。
土地整理的操作流程、盈利模式和注意事项
1 什么是一级土地整理 一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。 简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。 一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政
基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。 2 一级土地整理的出让手续 土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出 让了，办这个手续也很麻烦。这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。 1、规划条件：市规划局正式下发。一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。 2、土地征收、收储：市国土局负责。集体地为征收，国有地为收储。集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。 3、定界确权及申请宗地号 定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。 4、宗地成本构成审计：成本初审、复审，出具评估报告等。
土地一级开发整理的收益模式分析
土地一级开发整理的收益模式分析目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其 中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。 一、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。 鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。 二、土地一级开发收益分成模式的运作要点 （一）土地一级开发的两条收益途径 土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。 （二）共同出资设立项目公司 房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。 通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。 （三）土地一级开发净收益的分成
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级
开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。 二、土地一级开发模式分析 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，
房地产产业盈利模式
房地产盈利六大模式 根据房地产产业链增值方式的不同，可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式： 1.综合运作型 2.地产开发型 3.房产开发行 4.物业持有型 5.整合销售型 6.金融投资型 分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类。 1.综合运作型：从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销售回收投资。 盈利特性：盈利包括土地增值，策划增值，工程建造增值，营销策划增值。 资金需求：土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。 核心能力：政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。 发展趋势：国内传统房地产开发的主要模式，追随市场发展会逐步分化，向专业化发展。 代表企业：华润置地。 2.地产开发型：以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合。 盈利特性：通过土地运作实现盈利，收益巨大。 资金需求：获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。 土地出让后有大量现金流入。 核心能力：政府公关能力，资产管理能力。 发展趋势：市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少。 代表企业：陆家嘴，珠江集团。 3.房产开发型：进行房产开发，通过销售回收投资。 盈利特性：通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。 资金需求：前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。 核心能力：建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。 发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。 代表企业：合生创展、宝资通。 4.物业持有型：物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。 盈利特性：随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。 资金需求：前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入。
土地一级开发四种模式分析
土地一级开发四种模式简析 土地开发一般分为一级开发和二级开发。土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。 一、固定比例收益模式（BT） 该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储
备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京采用这一模式。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 简析：就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发
土地一级开发税收政策
土地一级开发税收政策 、营业税政策 土地一级开发盈利模式包括1、固定收益模式。2、收益分成 模式。3、保底和分成相结合模式。4、自负盈亏模式。 （一）“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告2013年第15号”文件中所描述的属于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。 具体文件见2013年第15号公告“关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告”。 （二）“其他模式”征收营业税 国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题进行了明确。 ⑴总局规定。 ①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土 地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、 平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税; ②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属 于“服务业一代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 ⑵地方政府规定①海南差额征税模式
《海南省地方税务局关于代政府开发土地和建设行政中心等营业税问题的批复》（琼地税发[2010]33号）规定：“北京首创股份有限公司（以下简称北京首创公司）于2007年4 月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中 心。依据合同约定北京首创公司出资于2007年6月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简称海口首创公司），负责该项目的滚动开发，并部分享有取得分配土地开发增值收益。由于合作双方均未拥有土地使用权和处置权等，且海口首创公司在收益分配中仅在一定比例和数额内部分享有，未完全分享。因此，不属于营业税有关规定的合作行为，可视为代政府开发土地和代建行为，应按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。 海口首创公司所取得的政府返还的土地开发成本、费用及土地增值收益等全部收入和价外费用，可扣除代政府支付的规划设计费、建筑安装工程款、市政基础设施配套费和农转用
产业地产主流盈利模式分析
产业地产主流盈利模式分析 关于产业地产的盈利模式，业内也曾做过不少探讨。盈利模式可以归结为两种，一种是基于机会和与政府的良好关系赚钱，另一种则是靠自身业务能力赚钱。 在市场竞争的初期，企业更多是靠第一种，也就是政府关系以及政府政策衍生出的机会赚钱。但在近两年，随着市场竞争加剧，以及行业逐步迈向成熟，靠人情关系搞项目的模式已经难以为继，越来越多的企业开始重视打造属于自己的盈利模式。 今天，整理产业地产的六种主流盈利模式，权当探讨，希望能给后来者提供一点帮助。 1、产城开发模式 产城开发模式是基于地方政府打造产业与城市融合发展的诉求衍生出的综合性地产业务，具体做法是：地产商从土地一、二级开发（一级开发基本由政府平台公司承担，民企一般从二级开发）切入，提供从区域规划、开发建设、产业导入到产业投资、产业服务的全链条服务。
产城开发模式关系图 盈利模式上，住宅和商业销售是企业最重要的利润来源；办公用房的租售收益、政府的咨询服务费、招商引资返还收入、政策性收入、政府奖励等产业部分的收入为辅。 对地产商来讲，产城开发，真正赚钱的是「城」，产业部分则很难盈利。以前，很多开发商上来先把住宅和商业做完，美其名曰「反哺产业园」，实际上产业部分却是各种拖，实在拖不了的，要么找一个产业运营商来接盘，要么干脆直接放弃。心想反正住宅的钱已经到账了，大不了这部分考核分我不要了，你政府能拿我怎么办？ 当然，近些年，监管已经比较严，地方政府已经不太允许地产商先做住宅，而是要分批供地。「产业先做出个模样来，住宅才批给你」，很多政府甚至明文规定，要求产业不允许捆绑住宅。
总的来说，产城开发和住宅开发类似，都是高投入、高风险的投资经营活动。一方面需要企业严格控制成本，另一方面还要尽可能缩短商业周期，实现资金快速周转；同时，企业还要面临与地方政府的博弈（因为政府的诉求和你完全相反，他希望你多做产业、少做住宅）。当地产行业景气时，产城重资产项目会帮企业赚到更多的钱；但如果遇上2021年这样的行业拐点，重资产、高负债就是企业最大的包袱，成为压垮骆驼的最后一根稻草。 核心能力：融资能力、政府关系、综合开发能力、产业整合能力 二、产业园区开发模式 园区开发模式是产业地产行业最主流的盈利模式。企业获取土地，以整体开发、分批开发或定制化开发等模式建设（办公楼、厂房等）产业物业，再以销售、租赁、持有运营等方式获取收益，对应的盈利模式有三种： 一是物业销售，由于我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产商希望提高物业出售比例以迅速回笼资金，而政府则更希望企业自持部分更多，双方博弈的结果取决于哪方话语权更大。一般来说，在一、二线城市，地方政府不缺客户（当然如果企业特别优秀除外），在面对企业时，
土地一级开发模式及策略
土地一级开发模式及策略 提要对于开发企业而言，参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险，又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。 关键词：土地一级开发；模式；风险；策略 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，同时也面临更大的不确定性，这就要求土地一级开发主体采取有效策略，提高抗风险能力。 一、土地一级开发模式 由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展，以及土地的绝对稀缺性，导致了必须科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发利用土地。目前，土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式。由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式。完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式。政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。 模式四：由政府主导的市场化运作模式。由政府主导的市场化运作模式是指
房地产产业盈利模式
房地产产业盈利模式 房地产产业一直是许多国家经济的重要支柱之一，其盈利模式影响 着整个产业链的运作和经济发展。本文将探讨房地产产业的盈利模式，并分析其关键要素和未来发展趋势。 一、售楼盈利模式 房地产开发商主要通过售楼盈利来获取利润。他们购买土地、开发 项目并出售房产，赚取房地产增值的差价。这一模式主要包括以下几 个环节： 1. 土地购买：开发商通过竞拍、招标或与政府签订土地出让合同的 方式获取土地使用权。 2. 开发建设：开发商投资建设房地产项目，并在项目开发阶段进行 销售预售。 3. 房屋销售：开发商在开发完成后，通过销售房产来获取利润。 这一盈利模式的关键在于准确判断市场需求和价格定位。开发商需 要对市场进行调研，了解目标客户的需求和购买力，以便合理定价和 销售策略。同时，政策环境、地段、产品品质等因素也会影响开发商 的销售和盈利能力。 二、租赁盈利模式 除了售楼盈利，房地产产业还可以通过租赁模式来获利。这主要适 用于商业地产和住宅租赁市场。租赁盈利模式主要包括以下几个环节：
1. 资产投资：房地产投资者购买物业，可以是商业办公楼、购物中心、住宅等，以期通过出租物业获利。 2. 租赁管理：房地产投资者委托专业物业管理公司来管理租赁事务，包括租金收取、维修、招租等。 3. 租金收益：投资者通过物业租金和增值获得回报。 租赁盈利模式的关键在于选择优质物业和制定合理的租金策略。投 资者需要考虑市场需求、地理位置、租金水平等因素，以确保获得稳 定的租金收益和资产增值。 三、金融服务盈利模式 房地产产业还涉及到金融服务，如房贷、物业贷款等。金融机构通 过提供贷款和其他金融产品来获得利润。这一模式主要包括以下几个 环节： 1. 房屋贷款：银行和其他金融机构向购房者提供贷款，获得贷款利 息的收入。 2. 金融产品：金融机构会创新推出一些与房地产相关的金融产品， 如房地产信托、资产证券化等，以获得利润。 金融服务盈利模式的关键在于风控和创新。金融机构需要进行风险 评估，确保贷款能够按时还款。同时，创新金融产品可以满足市场需求，提供更多金融服务和增加盈利机会。 未来发展趋势
房地产行业的盈利模式与成本控制分析
房地产行业的盈利模式与成本控制分析 引言 房地产行业是一个关系到国计民生的重要产业，它在经济发展中扮演着至关重要的角色。然而，由于行业特殊性，房地产企业面临着独特的盈利模式与成本控制挑战。本文将探讨房地产行业的盈利模式和成本控制方法，并分析其中的关键要素和成功案例。 第一部分：盈利模式 房地产行业的盈利模式多种多样，以下是其中几种常见的模式： 模式一：房地产开发 房地产开发是房地产行业最常见的盈利模式之一。企业通过以土地为基础，开发房地产项目并销售房屋单元来获取利润。在这种模式下，企业需要具备土地开发能力、市场研究能力和项目管理能力。其盈利方式通常包括土地增值、销售利润和物业管理费等。 模式二：租赁和销售 另一种常见的盈利模式是通过房屋租赁和销售来获取利润。房地产企业可以通过购买或建造房屋，并出租给他人以获取稳定的租金收入。同时，他们可以将部分房屋出售给购房者，从中获得销售利润。这种模式下，稳定的租金收入和销售利润是主要的盈利来源。
模式三：物业管理 物业管理是房地产行业另一种重要的盈利模式。房地产企业可以通过拥有和管 理物业来获取租金、物业管理费和其他服务费用。在这种模式下，企业需要具 备良好的物业管理能力、服务能力和运营能力。物业管理模式的盈利主要来自 于租金和服务费用。 模式四：金融服务 金融服务是房地产行业的另一个重要盈利模式。房地产企业可以通过提供贷款、理财和保险等金融服务来获取收入。这种模式下，企业需要具备金融业务能力、风险控制能力和客户关系管理能力。金融服务模式的盈利主要来自于利息、手 续费和保险费用等。 第二部分：成本控制 房地产行业的成本控制对于企业的盈利能力至关重要。以下是几种常见的成本 控制方法和策略： 方法一：采购成本控制 在房地产开发中，采购成本占据了相当大的比例。控制采购成本是企业提高盈 利能力的关键。企业可以通过寻找合适的供应商、掌握市场物价走向和合理谈 判等手段来降低采购成本。同时，优化供应链管理、采用统一采购等综合措施 也是有效的成本控制策略。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配 土地一级整理开发是指通过对土地进行规划、利用和开发，改变土地的用途和功能， 提高土地的经济价值和社会效益的一种行为。它具有以下特点和收益分配： 1. 土地一级整理开发的特点 (1) 综合性：土地一级整理开发是一个综合性的过程，需要考虑到经济、社会、 生态等多个方面的因素。在土地的开发利用过程中，需要综合考虑土地的条件、资源、环 境等各个方面的因素，制定科学的规划和实施方案。 (2) 长期性：土地一级整理开发是一个长期性的过程，需要长期的规划、建设和 管理。土地的开发利用是一个漫长的过程，需要不断的投入和维护，才能取得持续的效 益。 (3) 高效性：土地一级整理开发的目的是提高土地的利用效率和经济效益。通过 对土地进行规划和优化，可以使土地的使用效果最大化，提高土地的利用效果和经济效 益。 (4) 产业化：土地一级整理开发是一个产业化的过程，可以形成一条完整的产业链。在土地的开发利用过程中，可以涉及到土地的规划设计、建设施工、管理运营等多个 环节，可以形成一条完整的产业链，带动相关产业的发展。 2. 土地一级整理开发的收益分配 (1) 土地增值收益：土地一级整理开发可以提高土地的价值，产生土地增值收益。土地的增值收益是指土地由于整理和开发而带来的价值增加所形成的收益。这部分收益通 常由政府或土地企业享有，可以作为财政收入或企业利润。 (2) 基础设施收益：土地一级整理开发需要建设基础设施，如道路、供水、排水等。这些基础设施的建设对于土地的发展起到了关键作用，也可以产生相应的收益。这部 分收益通常由政府或相关企业享有，可以用于基础设施的维护和改善。 (3) 社会效益收益：土地一级整理开发可以改善生活环境，提高人们的生活质量，产生社会效益。这部分收益通常以公共利益为主，可以用于社会事业建设、环境保护等方面。 (4) 农民收益：土地一级整理开发中，如果涉及到农民的土地征收和安置，需要 给予农民相应的补偿和福利。这部分收益通常以土地补偿费、安置费、分红等形式给予农民，以保障农民的合法权益。
房地产企业赢利模式研究
房地产企业赢利模式研究 随着经济的发展和城市化的进程，房地产行业成为了一个富有活力的产业。但 在这个行业中，成功的企业并不多，大多数企业面临着许多困难。因此，研究房地产企业的赢利模式成为了一个必要的课题。在这篇文章中，我们将分析房地产企业的赢利模式，以及这些模式的利弊和发展趋势。 赢利模式一：房产销售 在房地产行业中，最常见的赢利模式是通过房产销售来获取收益。这种模式最 早出现在中国的商品房销售模式，且目前仍是房地产企业主要的盈利模式之一。该模式的基本思路是房地产企业购买或开发房地产，通过宣传、营销、销售等手段将房地产销售给消费者，从中获得利润。 优势： 1.盈利高：房地产销售是一种高利润的商业模式，获利丰厚。 2.市场广阔：房产需求量大，市场广泛。 3.周转快：与投资和开发相比，销售周期比较短，资金回笼较快。 劣势： 1.周期性波动：所收到的收益与市场周期及政策变化有关，周期性波动。 2.置业风险高：购房的风险较大，需要消费者对市场有一定的了解和风 险意识。 3.需要大量资金：房地产销售需要投入大量资金，企业规模较大以及资 本实力较强的企业更具竞争优势。 发展趋势： 虽然房地产销售是目前房地产企业最常用的赢利模式之一，但是受到政府法规 和市场环境的影响，未来的发展趋势有以下几点： 1.投资收益逐渐下降，企业将寻求更多的转型和创新。 2.地方政府会逐步引导企业进入租售并举的领域，走多元化商业模式的 路线。 3.更多的计划停工项目和地块质量差的项目将进入重整阶段，而项目质 量高、土地资源稀缺的项目会更具优势。
赢利模式二：房地产投资 房地产投资是另一个常见的赢利模式。该模式的基本思路是，房地产企业购买 现有的不动产资产或土地，然后通过修建、装修或升级，再次销售或者租赁获取利润。 优势： 1.稳定收益：房地产投资的稳定性相对较高。 2.周期性较长：相对于销售模式而言，房地产投资往往拥有更长的周期。 3.投资价值高：当地人口、交通规划、行业发展方向等因素是决定房地 产投资升值的主要因素。 劣势： 1.需要大量资金：房地产投资需要大量的资金，项目成功率较低，同时 风险较大。 2.受市场波动影响大：房地产投资受到年度经济形势、不动产市场行情 等因素的影响较大。 3.市场监管限制：受政府政策和监管的影响较大，法规较多，需要具备 一定的政策理解能力。 发展趋势： 未来，随着城市化进程的加快、新型城镇化的推进，房地产投资也将迎来新的 发展机遇。同时，由于人口老龄化和一二线城市的限购等政策调控，房产租赁市场将得到长足发展，房地产企业会更加注重租赁市场，进一步拓宽商业领域。 赢利模式三：综合开发 综合开发是将住宅区、商业区、办公区等不同区域进行开发，提供综合性服务 的房地产模式。 优势： 1.综合性强：综合开发既有住宅区、商业区的丰富性，也有办公区的多 样性，具有极强的综合性。 2.周转快：在综合用途的场地中，多个地块（多种业态）分布不会影响 其销售速度。 3.拥有多种盈利模式：综合开发是多种盈利模式的综合应用，这样可以 达到收益最大化。
土地开发整理项目管理及经营模式分析
土地开发整理项目管理及经营模式分析 摘要：本文旨在探讨土地开发整理项目的管理和经营模式的有效方案，希望能够为相关部门和决策者提供参考，以促进土地资源的合理利用和可持续发展。通过分析不同的经营模式，可以更好探索实现土地开发整理项目的最佳实践，提高土地资源利用的效率和价值，同时降低土地开发对环境的影响，实现经济效益和社会效益的双赢。 关键词：土地开发；项目管理；经营模式 引言：土地开发整理项目是指对土地进行改良和开发，提高土地利用效率和资源价值的过程。在当前资源短缺和环境污染等问题日益凸显的情况下，土地开发整理项目已成为实现可持续发展的重要途径之一。然而，土地开发整理项目在实施过程中也面临着许多管理和经营模式上的问题。如何有效地管理土地开发整理项目，提高项目的效益和社会效应，是当前亟待解决的问题。 一、分析土地开发整理项目管理重点内容 土地开发整理项目的管理是确保项目顺利实施的重要保障，其管理方式需要兼顾项目的可行性、效益和可持续性等因素。本部分将从整体管理框架和主要管理措施两个方面进行讨论。 1.1土地开发整理项目管理结构 土地开发整理项目的整体管理框架应包括项目策划、实施、监督和评估四个阶段。在项目策划阶段，需要制定项目的目标、范围、时间表和预算等，明确项目的可行性和可持续性。在项目实施阶段，需要制定详细的工作计划，包括任务分配、资源调配和进度安排等。在项目监督阶段，需要对项目的进度、质量和成本进行监测和评估，及时发现和解决问题。在项目评估阶段，需要对项目的效益和成果进行评估，为未来的项目管理提供经验和教训。 1.2重要管理环节分析
1）人员管理：对项目的负责人和团队成员进行人员管理，包括工作职责的 明确、培训和激励等，提高人员的工作效率和质量。 2）资源管理：对项目所需资源进行管理，包括资金、设备、人力和材料等，合理配置资源，提高资源利用效率。 3）风险管理：对项目实施过程中的各种风险进行管理和控制，及时制定应 对措施，避免风险对项目的影响。 4）信息管理：对项目实施过程中的各种信息进行管理，包括项目进度、质量、成本和效益等，提高信息共享和交流的效率，保证项目信息的准确性和及时性。 5）合作管理：与项目相关的各方进行合作管理，包括政府、农民、企业和 社会组织等，加强协作和沟通，提高项目的社会效益和可持续性。 二、分析主要的土地开发整理项目经营模式 2.1.以农户为主体开发整理模式 以农户为主体的开发整理模式是指在土地开发整理项目中，农户作为主 要参与者和管理者，负责开发整理的土地和管理整个项目。该模式通常适用于农 村地区，具有利用地方资源、提高农民收入和推动农业发展等多重优势。 2.1.1模式特点 1）农民参与度高：以农户为主体的开发整理模式，重视农民参与和管理， 利用农民的土地资源和劳动力资源，实现土地开发整理项目的目标。 2）管理成本低：该模式省去了大量的管理费用和时间成本，减轻了政府的 管理压力，同时也提高了项目的效益。 3）地域适应性强：由于农户对本地土地和资源有深入了解，以农户为主体 的开发整理模式更容易适应当地的自然和社会环境。 4）农民收益显著：该模式使农民参与到项目中，提高了他们的土地使用效 益和收益，同时也推动了农业发展，有利于农民脱贫致富。
城市土地一级开发的收益和风险平衡研究
城市土地一级开发的收益和风险平衡研究 城市土地一级开发是指城市在未开发的土地上进行规划设计，开发建设用地，并进行 基础设施建设，以促进城市发展和经济增长。在城市土地资源日益紧缺的背景下，一级开 发成为了推动城市快速发展和提升城市竞争力的重要手段。与土地一级开发相关的收益与 风险也需要得到充分的关注和平衡，以确保城市土地的可持续利用和可持续发展。 让我们来看一下城市土地一级开发的收益。城市土地一级开发可以带来以下几种收 益： 1. 经济收益：城市土地一级开发可以为城市带来新的经济增长点，通过建设住宅、 商业、工业等用地，可以促进相关产业的发展，增加就业机会，提升城市经济活力。 2. 基础设施收益：一级开发需要同时进行基础设施建设，如道路、供水、供电等， 这些新建的基础设施可以改善城市的交通状况、提升生活品质，为城市居民提供更好的生 活条件。 3. 政府财政收益：城市土地一级开发会增加相关税收和土地出让金等收入，为政府 提供财政支持，用于城市基础设施建设、社会福利和公共服务等。 除了收益，城市土地一级开发也存在一定的风险和挑战： 1. 土地资源浪费：城市土地一级开发过程中，如果规划不合理，开发过度，可能导 致土地资源的浪费和过度消耗，影响城市的可持续发展。 2. 环境风险：一级开发会破坏原有的生态环境，导致生态系统的破坏和植被的减少，可能导致水土流失、生态平衡的破坏等环境问题。 3. 城市风险：一级开发可能会加剧城市的拥堵、污染等问题，降低城市的宜居性和 生活品质，对城市的长远发展造成不利影响。 1. 制定科学合理的规划：在进行城市土地一级开发之前，需要制定科学合理的规划，合理利用土地资源，确保土地开发的可持续性和持续发展。 2. 加强环保意识：在进行一级开发的需要加强环保意识，采取有效措施保护和修复 生态环境，保障城市的生态平衡和可持续发展。 4. 加强监管和调控：政府需要加强对一级开发的监管和调控，规范土地开发行为， 防止过度开发和土地资源浪费。 5. 鼓励多元化发展：在进行一级开发时，可以鼓励多元化发展，注重公共服务设施、文化教育设施等的建设，提高城市综合竞争力。
1、固定比例收益模式
1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收
益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府