农村宅基地的继承问题
农村房屋继承法新规定
农村房屋继承法新规定如果⾃⼰是属于农村⼈的话，那么在家⾥⽼⼈去世之后，⾃⼰也可以继承农村的房⼦，因为农村的房⼦是属于个⼈所拥有的，那么具体的规定是如何的？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
农村房屋继承法新规定国家⼟地局关于《确定⼟地所有权和使⽤权的若⼲规定》第四⼗九条规定：继承房屋取得的宅基地，可确定集体⼟地建设⽤地使⽤权。
由此可知，宅基地所有权不能继承，但可以继承宅基地的使⽤权。
继承条件：1、根据《中华⼈民共和国民法典》第⼀千⼀百⼆⼗七条规定，遗产按下列顺序继承：第⼀顺序：配偶、⼦⼥、⽗母，第⼆顺序：兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母2、继承⼈必须是村集体成员具体程序：继承⼈持本⼈⾝份证、原宅基地使⽤证、相关产权证明到当地国⼟部门申请，经勘察核实后，⼟地管理部门会为继承⼈颁发新的集体⼟地使⽤证。
⾄于继承后能否翻建住房，还要看当地村镇制定的住房建设规划。
继承⼈盖房时要先向当地村镇⼟地管理部门申请，经审核符合建房要求后，⽅可依法开⼯建设。
法律规定《民法典》第⼀千⼀百⼆⼗七条【法定继承⼈的范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承：(⼀)第⼀顺序：配偶、⼦⼥、⽗母;(⼆)第⼆顺序：兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母。
继承开始后，由第⼀顺序继承⼈继承，第⼆顺序继承⼈不继承;没有第⼀顺序继承⼈继承的，由第⼆顺序继承⼈继承。
本编所称⼦⼥，包括婚⽣⼦⼥、⾮婚⽣⼦⼥、养⼦⼥和有扶养关系的继⼦⼥。
本编所称⽗母，包括⽣⽗母、养⽗母和有扶养关系的继⽗母。
本编所称兄弟姐妹，包括同⽗母的兄弟姐妹、同⽗异母或者同母异⽗的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
以上内容就是相关的回答，虽然说在农村，⾃⼰所使⽤的⼟地是属于集体所有的，但是⾃⼰建造的房⼦却是属于⾃⼰的个⼈财产，这个是可以进⾏继承的，⼀般按照继承顺序进⾏，如果您还有其他法律问题的可以咨询店铺相关律师。
宅基地继承所面临的问题与解决方案
（）宅基地继承所面临的问题与解决方案一、我国现行相关法律规定宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。
是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
根据我国现行相关法律制度的规定，宅基地和宅基地之上所建的房屋是不同的所有权的客体，是两个分别存在的物，但客观实际中，这两个独立的物确需相互依存，宅基地是其上房屋存在的基础，而地上房屋直接体现了宅基地的价值，因此，虽然是两个独立的权利物，在实现权利的过程中又必须相互作用。
我国《宪法》中明确规定了“宅基地和自留地，属于集体所有”，从上述诸多规定不难看出，我国目前对宅基地的申请、取得、转让等都进行了较为严格的限制，同时《宪法》第十三条规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”，《继承法》亦明确“公民房屋是公民个人合法财产，可以作为遗产予以继承”。
也就是说，宅基地和宅基地上所建的房屋之所有权是分离的。
二、现行法律的漏洞与矛盾对于在被继承人与继承人为同一集体经济组织的成员且未分户的情况下，继承人基于与被继承人的身份关系可以继承房屋，继承人依其集体经济成员资格可以继承宅基地使用权，这与我国现行的法律、法规都是相符的，也不会存在继承人继承了房屋却面对得不到房屋所依附的宅基地使用权的问题。
比如以下几种情况：1、农村集体经济组织成员的子女在城市完成了大学学习，留在城市工作、定居，户口也从农村迁往城市。
这些子女如果继承父母在农村的房屋，他们是否取得宅基地使用权，是否有资格使用宅基地?是否应受到限制?在这种情况下，该子女已经不再是该集体经济组织成员，按规定当然不能取得宅基地，但却有继承的权力，如果继承其父母的房屋，那么就会在房屋私人所有权与宅基地集体所有权之间产生矛盾，如何解决这一矛盾，法律没有明确规定。
2、农村集体经济组织的成员外出务工，户籍仍然留在农村，但在城市已经安居立业，其已经不在集体经济组织内部共同劳动，实质上已经脱离了集体经济组织。
《2024年宅基地使用权继承问题研究》范文
《宅基地使用权继承问题研究》篇一一、引言宅基地作为农村集体土地的一种重要形式，对于农民来说具有特殊的意义。
近年来，随着城市化进程的加快和农村人口流动性的增强，宅基地使用权的继承问题逐渐凸显。
如何妥善处理宅基地使用权的继承问题，不仅关系到农民的切身利益，也关系到农村土地资源的合理利用和农村社会的稳定发展。
因此，对宅基地使用权继承问题进行研究，具有重要的现实意义。
二、宅基地使用权继承的现状当前，我国宅基地使用权的继承主要依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规。
然而，由于历史原因、地域差异、文化传统等多方面因素的影响，宅基地使用权的继承在实践中存在诸多问题。
首先，宅基地使用权的继承权主体不明确。
根据相关法律规定，宅基地使用权可以由农户家庭成员继承，但对于非农户家庭成员、外嫁女等特殊群体的继承权，法律并未明确规定。
其次，宅基地使用权的继承程序不规范。
在实际操作中，宅基地使用权的继承往往缺乏明确的程序和标准，导致继承过程中出现纠纷和矛盾。
最后，宅基地使用权的继承与农村土地制度改革存在冲突。
随着农村土地制度的改革，宅基地的使用和流转逐渐放开，但如何处理好继承与流转的关系，成为了一个亟待解决的问题。
三、宅基地使用权继承问题的成因分析宅基地使用权继承问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：一是法律法规不完善。
虽然我国有相关法律法规对宅基地使用权继承做出规定，但这些规定过于笼统，缺乏具体的操作细则，导致实践中难以执行。
二是传统观念的束缚。
受传统观念的影响，一些人认为宅基地是家族的私有财产，只能由家族内部成员继承，这种观念限制了宅基地使用权的继承范围。
三是利益驱动。
随着农村土地价值的提升，一些人为了追求经济利益，在宅基地使用权继承问题上产生矛盾和纠纷。
四、宅基地使用权继承问题的解决对策针对宅基地使用权继承问题，本文认为可以从以下几个方面着手解决：首先，完善法律法规。
应制定更加详细的法律法规，明确宅基地使用权的继承主体、程序和标准，为解决继承问题提供法律依据。
宅基地继承最新政策是什么(国家对农村宅基地最新规定)
宅基地继承最新政策是什么（国家对农村宅基地最新规定）【引言】近年来，随着拆迁政策的不断完善拆迁补偿也变得越来越合理，因为拆迁“一夜暴富”的情况越来越少，但大家对于老家宅基地的关注度却并没有降低，毕竟宅基地拆迁后至少还能分到一套房子也值不少钱。
但由于历史上的各种原因，现在很大一部分生活、居住在农村的中、青年都早已变更为城镇户口，然而由于宅基地特殊的土地性质，如何继承老家宅基地就变成了一个现实的问题，今天就来和大家说说“父母过世后，老家宅基地该如何继承”。
【父母过世宅基地如何继承】很多生活在农村的居民普遍存在一个误区：认为宅基地属于自己的个人财产。
然而根据我国相关法律规定，宅基地本质上属于村集体组织土地，村民只有宅基地的使用权（一般情况下，这个使用权是没有期限限制的），简单理解就是宅基地是村里面的地，但是村民可以用于盖房子保障自己的住房需求。
1.与父母在同一户头上我国宅基地使用权是以“户”为单位，而非以“人”为单位使用的，也就是说宅基地使用权是归属于一户居民的，所以如果子女与父母在同一户口上，并且属于所在村子的村集体组织成员，那么父母过世后，宅基地的使用权自然就“落”到子女名下，无需“继承”。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
2.与父母属于同一村集体组织村民但已经分户或已经变更为城镇户口宅基地的“继承”问题，需要分为宅基地（土地）和地上房屋（地上物）两个部分。
宅基地（土地）：前面说到宅基地属于村集体组织土地，不属于村民个人财产，所以根据我国《民法典》相关规定，宅基地不属于村民生前的个人合法财产，不能作为村民的遗产被继承。
宅基地继承最新政策是什么（国家对农村宅基地最新规定）宅基地继承最新政策是什么（国家对农村宅基地最新规定）法律依据：《民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
农村宅基地的使用权能否继承,宅基地上的房屋怎么继承
农村宅基地的使⽤权能否继承,宅基地上的房屋怎么继承农村宅基地，是农村的农户或个⼈⽤作住宅基地⽽占有、利⽤本集体所有的⼟地。
那么农村宅基地的使⽤权能否继承，宅基地上的房屋怎么继承?下⾯随店铺⼩编⼀起来了解下吧。
农村宅基地的使⽤权能否继承,宅基地上的房屋怎么继承宅基地使⽤权的继承存在争议，⽐较通⾏的观点是：宅基地的所有权和公民私房的使⽤权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权⼈。
宅基地的使⽤权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使⽤权也就随着房屋⽽转移给新的所有⼈。
这也只是具体执⾏国家的⾏政法规，⽽不是继承的结果。
农村宅基地使⽤权是可以进⾏继承的。
即使是城市户⼝，仍有权继承被继承⼈的宅基地使⽤权。
若进⾏宅基地使⽤权转让，⾸先要持被继承⼈的死亡证明办理⼟地使⽤权变更登记，同时出售的对象也只能是本集体经济组织的成员。
宅基地上的房屋怎么继承宅基地上建成的房屋则属于公民个⼈财产，可以继承。
实践中，农民宅基地的继承问题可以分为下列情况：如果继承⼈是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地;如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。
继承⼈是城市居民的，⽐照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。
地随房⾛(房地⼀体主义)，如果宅基地上的房屋属于⾃⾏建造，则该房屋因其拥有完全产权⽽可以作为遗产⽽继承，然后再进⾏房屋所有权的变更，宅基地可以继续使⽤。
以上知识就是店铺⼩编对“农村宅基地的使⽤权能否继承，宅基地上的房屋怎么继承”这个问题进⾏的解答，读者如果需要法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
宅基地房屋继承 法律规定
宅基地房屋继承法律规定宅基地不属于遗产，不得继承，但建造在宅基地上的房屋属于村民个人所有，是可以被继承的。
那么你知道宅基地房屋继承法律规定是什么吗？我为大家整理了相关的法律知识，下面一起来看看吧，相信会对你有所帮助。
一、宅基地房屋继承法律规定我国宪法和土地管理法都明确规定，农村宅基地属于集体所有。
根据这一规定，所有农村居民的宅基地所有权都属于村集体。
宅基地上房屋的继承者在依法取得房产所有权以后，宅基地的使用权随地面上的房产所有权而转移，由继承者继续使用。
除自己居住外，也可以根据有关规定，将该房屋出售给本村集体经济组织内的成员。
按照《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
”农村土地由村集体分给村民承包的，土地仍属集体所有。
农民有土地经营权，没有土地处分权，也就不能作为私有财产继承了。
我国《农村土地承包法》中关于土地继承的条款有如下几条：第二章规定：集体经济组织内部人人有份的家庭承包是以户为生产经营单位进行承包的，对此本法第15条做了明确的规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。
”家庭中部分成员死亡的，由于作为承包方的户还存在，因此不发生继承的问题，由家庭中的其他成员继续承包。
第三十一条规定：承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。
林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。
另外，公民的房屋属于个人的合法财产，按照我国继承法的规定是可以继承的。
不论是城市人还是农村人，甚至国家干部。
二、宅基地继承协议甲方：（身份证号：）乙方：（身份证号：）甲方的于年月日过逝，留下位于房屋一处，《集体土地建设用地使用证》编号为：字第号，用地面积为：平方米。
甲方的生前并无遗嘱，也并未与他人签订遗赠抚养协议。
根据继承法，乙方享有该房屋继承权。
但继承人本着互谅互让、和睦团结的精神，协商一致同意，甲方的留下的房屋土地使用面积的平方米由甲方继承，乙方自愿放弃该房屋继承权。
《2024年宅基地使用权继承问题研究》范文
《宅基地使用权继承问题研究》篇一一、引言随着中国城市化进程的加速，农村宅基地使用权的继承问题逐渐凸显。
宅基地作为农民的重要财产，其使用权的继承问题关系到农民的切身利益，也关系到农村土地资源的合理利用和农村社会的稳定。
因此，对宅基地使用权继承问题进行深入研究，具有重要的现实意义。
二、宅基地使用权的概念及法律地位宅基地是指农村集体经济组织分配给农民用于建造住宅和辅助设施的土地。
宅基地使用权是指农民依法享有的在宅基地上建造、使用住宅及附属设施的权利。
根据中国相关法律法规，宅基地使用权属于农民集体所有，但农民享有使用权。
三、宅基地使用权继承的现状及问题目前，中国农村宅基地使用权的继承存在诸多问题。
首先，相关法律法规尚不完善，导致继承过程中存在法律空白。
其次，由于历史原因，宅基地的分配和使用存在不规范现象，导致继承过程中权属不清。
再次，随着城市化进程的加速，农村人口流动加剧，使得宅基地使用权的继承变得更为复杂。
四、宅基地使用权继承的法律分析（一）继承原则根据中国相关法律法规，宅基地使用权的继承应遵循以下原则：一是继承人享有平等的继承权；二是遵循土地管理法律法规的规定；三是尊重历史和现实情况。
（二）继承方式宅基地使用权的继承方式主要包括遗嘱继承和法定继承两种方式。
遗嘱继承是指被继承人通过遗嘱方式指定继承人；法定继承是指按照相关法律法规规定的顺序进行继承。
五、宅基地使用权继承的实践问题及解决对策（一）完善法律法规针对宅基地使用权继承的法律空白，应完善相关法律法规，明确继承原则、继承方式和权属认定等方面的规定。
（二）规范宅基地分配和使用应规范宅基地的分配和使用，建立完善的档案管理制度，明确权属关系，为宅基地使用权的顺利继承提供基础。
（三）加强宣传教育应加强宣传教育，提高农民对宅基地使用权继承的认识和了解，引导农民依法进行继承。
六、结论宅基地使用权继承问题是农村土地资源管理的重要问题之一，关系到农民的切身利益和农村社会的稳定。
农村宅基地继承问题的最新规定是什么
农村宅基地继承问题的最新规定是什么一、农村宅基地继承问题的最新规定是什么?宅基地改革之后，对宅基地使用和继承也有规定。
宅基地属于集体，农民具有使用权，所以继承的也是使用权。
地随房走的原则，人们也就普遍成为继承宅基地了。
但随着宅基地政策完善，2018年宅基地确权结束，今后宅基地使用要按照规定。
确权后，出现这4种情况的宅基地，则无法继承。
1、宅基地上房屋倒塌或者宅基地长期闲置农村宅基地上房屋坍塌、长期未能修缮，或者宅基地长期闲置，将由集体收回，无法继承了。
所以，今后宅基地不能长期闲置。
2、未进行变更登记子女继承宅基地，无可厚非。
对于房屋子女具有继承权和所有权，但宅基地属于集体，也是登记在父母名下。
如果子女继承宅基地使用权，要进行土地变更登记，然后才能继承宅基地使用权。
另外，宅基地可以在本集体内转让，但不能在集体之外任何形式进行私自买卖。
3、非本集体成员其实这部分最多的就是户口迁出农村、落户城镇。
如果父母不在了，老家宅基地和房屋就闲置了。
子女可以继承房屋，但不能继承宅基地，因为不是本集体成员。
不能对房屋翻盖，等到房屋自然消失后，宅基地就被收回，集体再重新分配。
4、违规宅基地在耕地上建房，将耕地用作宅基地，如果得到审批、有相关手续，给予确权后，子女可以继承。
但如果是私自非法占用，不能给予确权，也就无从谈起继承了。
二、宅基地的相关规定宅基地使用权是特殊的用益物权，其特殊性表现为：1、宅基地使用权具有身份性。
根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，只有集体经济组织成员才能享有宅基地使用权，禁止流转。
2、宅基地使用权的取得具有无偿性。
从我国现有的法律规定来看，集体成员取得宅基地使用权无需交纳相关费用，原则上是无偿取得。
3、宅基地使用权在功能上具有福利性。
宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。
根据宅基地使用权的特殊性，集体成员取得宅基地使用权是基于其集体经济组织成员的资格，如果集体经济组织成员死亡那么其集体经济组织成员的资格就终止，其生前享有的宅基地使用权也应当由村集体经济组织收回。
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按相关法律的规定，只有农村村民才有权使用本集体经济组织的宅基地建房，并拥有该房屋的产权。
但有两种情形例外，一是城市人口依法继承农房所有权，二是申请人原为农村村民，已合法取得农房所有权，此后农转非，原农房所有权不变。
村民老丁共有三个子女，全都考上了大学，毕业后留在城市工作，转为城镇户口。
丁老汉一直在农村生活，直至因病去世，留下一套房产和财产若干。
在继承遗产时，丁老汉的几个子女得知，按照法律规定，农村房屋和宅基地只能由本村村民拥有和使用，而他们的户口已经从村里迁出，不知能否继承父亲留下的房屋。
如果可以继承，那他们的孩子将来同样可以继承吗？专家解惑>>>本案中，丁老汉去世，发生遗产继承。
虽然他的3个子女均已转为城镇户口，但是他们是丁老汉的合法继承人，而且该套房屋也是丁老汉生前享有的个人合法财产。
因此，丁家3个子女可以按照继承法的规定，继承父亲留下的房屋及其他财产。
将来，他们的孩子也可以继承，法律没有限制。
但要注意的是，他们只能取得该套房屋的所有权，并不享有该宅基地的使用权，只是可以基于房屋而继续使用，但不得随意处分。
对于这种情况，一般建议尽早将房屋转让给同村的村民。
城市户口的公民可以继承农村房屋。
公民的房屋属于个人的合法财产，按照我国继承法的规定是可以继承的。
不论是农村村民，还是城市户口的公民，都可以按照继承法的规定享受继承权，并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产。
但是城市户口的公民在继承农村房屋时，还要受到土地法的限制。
城市公民只能继承农村宅基地上的房屋，而对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。
根据前述《土地管理法》第六十二条和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。
但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。
对于所继承的房屋及宅基地使用权的继承问题，我国的司法实践中通常分情况处理：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地；如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。
继承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。
也就是说，按照法律规定的“地随房走”的原则，城市居民可以基于房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等。
(宗文) 目前对农村房屋继承没有出台具体规定，根据《土地管理法》、北京市人民政府《关于加强农村村民建房用地管理若干规定(修正)》的相关规定，结合实践操作，在“宅基地属于农民集体所有”，“一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省、直辖市、自治区规定的标准”前提下，本村村民与城市居民因继承取得农村房屋的结果是不一样的。
本村村民因继承取得多处住宅的，原则上不作处理，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建。
房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。
城市居民继承后，因为不是本村村民，无法变更宅基地审批表，在实践中经常会出现两种情况，一种是该村集体经济组织决定收回宅基地，此时继承人面临自行拆房的风险;另一种是经过乡人民政府批准，按照规定价格出售给符合申请建房用地条件的村民。
相关法律法规:宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。
是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。
补充：农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。
用于建造住房、辅助用房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。
农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。
农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。
房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。
出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。
农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村宅基地继承的疑问，请解答请问：农村宅基地继承问题?爷爷生前有一块100平方的宅基地，现在他去世了，我爸有几个兄弟姐妹，现在想知道具体的农村宅基地继承，是如何继承的。
中顾网律师解答：农村宅基地继承问题：我国法律规定基于身份关系无偿从村集体组织获得宅基地使用权，只能作为一种特殊物权，不能作为遗产继承。
我国《土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
据此，宅基地属于农民集体所有，农民经人民政府批准取得土地建房，对该宅基地只有使用权而无所有权，不得擅自出卖、出租，即使在原宅基地上建房，也得重新获得批准。
因此，本案中，你父亲与他的兄弟姐妹对宅基地上的房子拥有合法的所有权，因而对其处分是有效的，但由于宅基地属集体所有，其遗嘱中如果是涉及的将宅基地转归你们所有的部分无效。
相关法律知识：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。
是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
文/程磊[本文被收录《广州律师执业20周年纪念文集》]关键词: 用益物权农村宅基地房屋买卖合同效力宅基地执行内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。
宅基地买卖合同的效力应区别对待。
法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在若干争议，法院执行农民唯一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？由于我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,上述司法实践中存在的问题亟待解决。
农村宅基地使用权作为一项重要的物权，在新的《物权法》中立法机关设定了专章进行规范。
在司法实践中，农村宅基地经常作为房屋买卖合同的标的出现，因此，发生纠纷时，宅基地买卖合同的效力至关重要。
如何认定该类特殊房屋买卖合同的效力？在法院执行过程中，许多农村当事人的唯一财产即是他们赖于生存的宅基地房屋，基于宅基地房屋的社会福利和保障性质，法院应如何进行查封、拍卖、变卖？如果农民只有唯一的一套住房，能否适用执行财产的豁免？由于我国的农村宅基地使用权制度尚不完善，存在许多需要进一步明确的地方，有必要结合相关的规定对上述诸多司法实践中存在的问题进行研究。
一、农村宅基地、房屋买卖的相关立法状况《中华人民共和国宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。
《中华人民共和国土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……。
”第三十四条规定：“下列财产可以抵押：……(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……。
”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。
1999年，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发<１９９９>３９号）为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。
该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发<２００１>４２号）第１２条规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
但１９９９年１月１日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及１９９９年１月１日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。
《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（广州市人民政府令（第５号）第16条规定，禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。
在《中华人民共和国物权法》制定过程中，立法机关曾多次对宅基地问题进行了专题讨论。
全国人大常委会《物权法》草案六次审议稿规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。
禁止城镇居民在农村购置宅基地。
在进行第七次审议时，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》对宅基地使用权设专章进行规定：第十三章宅基地使用权中第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。