2009年重庆市房地产市场发展现状

2009年重庆市房地产市场发展现状
以2008年岁末《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）为“救市”起始标志，房地产市场经过2008年下半年至 2009年年初的短暂调整之后，重新回到欣欣向荣、蓬勃繁荣的局面，但房价的过快上涨，促使各级政府不得不将房地产市场调控政策重新排入议事日程。

2009 年重庆市房地产开发市场实现V型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突破1000亿元，达1238.91亿元，同比增长25.0%；资金来源突破2000亿元，达2202.67亿元，增长41.2%；商品房销售面积突破 4000万平方米，达4002.89 万平方米，增长39.4%，全面复苏态势基本形成。

一、当前重庆市房地产市场形势
（一）投资节节攀升，供给全面好转
今年以来，在“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的宏观调控背景下，市政府于年初颁布的《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》（渝府发〔2009〕9 号文件）对房地产市场起到积极的刺激作用，购房需求快速释放，企业资金状况不断好转，给房地产开发企业带来年初时难以预见的惊喜与信心，市内各大开发商纷纷抓住机遇，迅速调整开发策略，房地产开发在经历2008年的短暂调整之后，2009 年上半年谨慎前行，三季度步伐加快，四季度节节攀升。

全市房地产开发投资于今年11月突破千亿元大关，
并以25.9的增幅创全年新高，全年共计完成投资1238.91亿元，同比增长25.0%。

2008-2009年各月房地产开发投资累计增速单位：
开发投资累计增速在开发投资增速稳步加快的带动下，商品房供给状况得到进一步好转。

全市商品房新开工面积 3813.68 万平方米，同比增长8.7%，自上月结束近一年的负增长态势后，增速进一步提高4.4个百分点。

其中住宅新开工面积2989.72万平方米，同比增长4.6%。

同期全市商品房施工面积13052.60万平方米，同比增长12.1%，其中住宅施工面积10338.12万平方米，增长12.8%。

年末商品房竣工面积增速有所加快，全年商品房竣工面积2907.05万平方米，同比增长22.8%，较三季度加快1.1个百分点，其中住宅竣工面积2384.51万平方米，增长22.2%，较三季度加快1.7个百分点。

（二）需求快速释放，房价明显上扬
在经历2008年5月份以来持续大半年的商品房销售疲软以后，2009年年初开始重庆房市有所回暖，1-2月实现商品房销售324.96万平方米，同比增长0.5%，扭转了去年六月以来累计增速持续下滑的势头，此后各月，商品房销售逐步趋好，销售增速屡创新高，全年商品房销售面积突破 4000万平方米，达4002.89万平方米，增长39.4%，成为仅次于11月增长40.9%的全年次高点。

商品房销售面积累计增速2009年全市商品房均价一路上涨，全年商品房销售额1377.76亿元，同比增长72.2%，同销售面积增速相比增速差为32.8个百分点，均价上涨明显。

作为全市房价重要代表的主城九区，本年房价上涨幅度更为明显，全年商品房销售面积2119.67万平方米，增长33.0%，实现销售额964.98亿元，增长68.0%，增速差为35.0个百3分点。

（三）资金状况良好，土地交易活跃
商品房销售的量增价升促进各大开发企业资金状况不断好转。

全年房地产开发企业到位资金突破2000亿元大关，达2202.67亿元，同比增长41.2%，其中本年到位资金1848.30亿元，增长48.7%。

各房地产开发企业较为充裕的资金实力，进一步释放了对商品房用地的购置热情。

全年房地产开发企业购置土地面积1227.79万平方米，同比增长 5.4%，土地成交价款283.67亿元，增长76.9%，本年支付土地购置费238.11亿元，增长33.2%。

其中，江北区鸿恩寺和江北嘴两大“地王”于下半年集中成交，既体现出当前土地交易活跃、购房热情上涨的形势，同时也反映出未来我市房地产市场发展主战场的激烈竞争态势。

二、2009 年房地产市场发展的各方因素
（一）经济发展基本面的持续强化和稳固是助推重庆房地产市场全面复苏的本质因素推动中国经济发展的本质因素是城市化、市场化和国际化，即便受金融危机的深刻影响，宏观经济发展的基本面却未发生任何改变，也就决定了经济必将较快走出低谷步入复苏轨道。

重庆作为内陆开放型城市，长江中上游地区的经济、金融中心，当前处于历史上最好的发展时期，经济增长的核心动力趋于强化和稳固，不断加速的城市化进程、城乡统筹一体化以及不断提高的对外开放水平和市场化程度，是拉动2009年重庆房地产市场迅速走出低谷转而复苏的主轴线。

从“十五”开始，重庆经济发展进入新一轮上升通道。

十五时期，重庆经济平均增速达到10.9%，比“九五”时期提高1.6个百分点。

进入“十一五”后，重庆经济发展进一步提速，“十一五”
前三年，重庆经济增速达到140.0%。

2008年在经济危机影响下，重庆经济增速有所放缓，但在2009年1季度触底后（9.0%），经济增速开始逐步回升，三季度再次攀升至14.9%。

与此同时，财政收入、工业增加值、社会消费品零售总额、城乡居民收入等宏观经济指标全面向好，为房地产市场全面复苏提供了强劲动力。

（二）“救市”政策目标准、力度大是刺激重庆房地产市场需求快速释放的关键因素首先是年初渝府发〔2009〕9 号文件中的几大优惠政策，特别其中第六条减免部分交易税费，第八条放宽购房入户限制，和第十一条针对自住型和改善型住房消费采用比照一套房利率优惠，三大最直接的优惠政策刺激房市自年初即快速回升，市场需求迅速释放，商品房销售面积增速于上半年逐步加快，下半年稳中慢升，连创新高。

其次是“宜居重庆”建设力度加大，主城区拆迁改造加速，导致全市购房需求大幅增长。

2009年全市计划投入 325 亿元，完成主城各区400万平方米的危旧房改造，捎带 153㎡万，涉及115个片区。

政府拆迁整体购进安置房和货币补偿拆迁户后的新房购置，对全市商品房销售面积提供较大支撑，推动销售面积增速加快。

最后是来自于“3.14”总体部署以及《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》等一系列重要文件对重庆市的发展定位，提升购房者信心，导致潜在需求的积极释放，推动市场进一步繁荣。

（三）市场量价齐升、开发资金充足是推动重庆房地产开发投资稳步回升的主要动力市场销售日渐繁荣的同时，企业资金回笼能力显著增强。

全年商品房销售面积增长 39.4%，销售额增长72.2%，充分
体现出量价齐升的基本态势，从资金结构来看，反映市场资金回笼情况的，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速不断加快，所占比重不断提高，全年到位 938.74亿元，增长72.2%，所占比重达50.8%，反映出当前大部分房地产开发企业利用销售收入进行循环投资的良好态势，资金流转顺利进一步提升企业开发信心，进而促进全市房地产投
资稳步回升。

（四）购房档次提升和土地价格上扬是影响重庆房地产商品房价格上涨的重要因素今年以来，全市商品住房均价一路上涨，全市商品住宅销售面积3771.22万平方米，同比增长41.2%，占全部商品房交易面积比重为94.2%，住房成交均价3290元/平方米，增长22.1%，住宅均价上扬主要由以下两方面原因造成：首先是在售楼盘住宅成交价位档次上升。

从商品住宅成交均价区间分组情况看，去年同期住宅销售面积2669.93万平方米，其中44.2%是均价2000元/平方米以下楼盘，占相对主导地位，其次是均价2000元/平方米至4000元/平方米之间楼盘，占比39.7%，均价4000元/平方米以上项目销售面积占比16.1%。

今年全市商品住宅销售中占主导地位的为均价 2000 元/平方米至 4000 元/平方米之间楼盘，销售占比达46.9%，而4000 元/平方米以上楼盘所占比重有所提高，占29.7%较去年同期提高13.6个百分点，2000元/平方米以下仅占 23.4%，较去年同期减少 20.8个百分点。

可见，主要销售楼盘均价档次提升一个等级，商品住宅销售价格明显上扬。

其次是土地价格上涨，从房地产开发企业购置土地
面积与成交价款增速情况来看，购置面积仅增 5.4%的情况下，成交价款增长 76.9%，土地价格明显上扬，特别是前文所提到的两大“地王”项目，楼面地
价均达到3000元/平方米以上，对周边区域甚至全市的房价上涨均已起到一定的催化作用。

三、2010年重庆市房地产市场展望就当前全市房地产市场运行状况来看，主要体现出市场活跃、资金充裕、投资有力三大特点。

从本年房地产业景气指数与房地产企业家信心指数高速增长的情况来看，同时考虑到本年各房地产开发企业购地热情的普遍高涨，在未来一年的时间内，房地产开发投资将继续保持一定的活力，施工、新开工、竣工等供给方面的状况将进一步好转。

而面对今年全国商品房销售推动房价持续攀升的火爆局面，国家及各地方政府均已表态，将于2010年起对房价的调控政策由“防止”转为“揭止”。

12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了住房交易营业税细则，同一天为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。

由此可见，已正式宣布楼市调控政策即将进入密集出台时期。

由2008年年初的调控及当年全球金融风暴影响下的房地产市场变化，和2009年从国家到各级政府的“救市”政策的强力有效，可见政策对房地产市场的作用影响巨大。

因此，2010 年全市房地产市
场状况仍需考虑后期出台政策的力度与效果。