大型国际汽车城专业场和综合体的开发运营
如何打造世界汽车名城
打造世界汽车名城
WINRDAUSTTIRNY 项
目
鼎盛标志
底
特
律
重
庆
20世纪50年代末、60年代 初，底特律成为全球最大 的制造业中心。
重庆与底特律的发展不在 一个层面上，正在发展中。
成为世界汽车 名城经历的时
G间 汽车产量在本 国所占份额
汽车车展
32年
？
占全美27%
占全国12.3%
每世界年五一大届国的际北车美展国之际一车展：每 汽 二车年届工一业届展的，中现国重已是庆第(国十际)
G 汽车零部件产业的发展决定了世界汽车名城的发展，而汽车整车产 业的发展则加速了世界汽车名城的形成。 （2） 形成途径： 十大世界汽车名城都是通过产业集群的方式建成。 产业集群4种基本方式：迁移、分拆、引导、合作
打造世界汽车名城 ----于 军 锋
2
挖掘数据价值 缔造元始信用
底特律与重庆比较
打造世界汽车名城
2004年 890.1
20
2005年 1002.2
13
2006年 1331 33
2007年 1748.1 27.2
2008年 1940 15.4
2009年 2580 33
打造世界汽车名城 ----于 军 锋
6
挖掘数据价值 缔造元始信用
二、创建汽车零部件工业园可行性
打造世界汽车名城
WINRDAUSTTIRNY 坚实基础 现实条件
重庆汽车产业的发展 重庆现有的汽摩零部件企业
外部条件 中国汽车零部件工业公司落户永川
G发展方向 发展机遇 助推力量
国家推行新型能源汽车战略 西三角经济圈的建设 寸滩保税港区和西永综合保税区
打造世界汽车名城 ----于 军 锋
上海国际汽车城开发建设运营方案下
资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商财务 预测（2/8）
销售收入 百万元
270
270
销售成本 百万元
265
265
180
175
90
90
0
02
03
04
05
06
0
02
03
04
05
06
净利润 百万元
1.0
1.0
0.5
-0.5 -1.5
02
03
04
05
06
资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析
现金流 百万元
2.5 1.5 0.5
-0.5
-21.0
02
03
04
05
06
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资 预测（3/8）
投资额（市区内） 百万元
7
25
• 每个经销商占地面
积：12,000m2
• 市区土地价格：55
万元/亩
8 10
• 汽车城土地基本价
格*：30万元/亩
土地
建筑
设备
投资额（上海国际汽车城） 百万元
成本
• 汽车销售成本占汽车销售收入的比例： • 汽车维修保养成本占维修保养收入的比例： • 销售及管理费用占销售收入的比例： • 贷款占固定资本投资的比例： • 贷款年利率：
折旧
• 土地折旧： • 房屋折旧： • 设备折旧：
流动资本
• 存货的改变量占销售收入的比例： • 应收应付帐款基本不变
固定资本
税息前利润/销售收入
0.8%
0.8%
NOPLAT*/销售收入
玉林汽车城项目建议书
玉林汽车城项目建议书玉林国际汽车城项目建议书1一、项目概况根据现有资料，项目的情况如下：（一）项目位置项目位于玉林市二环东路南、金港路延长线东侧，总占地416亩。
（二）项目进展目前项目地块已经出让到东港公司名下，地块上有部分4S店正在开门营业，新公司接盘项目后，可重新提交规划方案审批。
（三）项目规划条件项目规划总用地面积为416.21亩，红线范围内面积为322.30亩：从建筑密度以下的各项指标均指的是红线范围内的用地。
二、项目土地价值评估（一）玉林城区土地定级及基准地价根据2017年6月6日玉林市人民政府《关于公布实施2017年玉林市区城镇土地定级与基准地价更新成果的通知》，我们有以下基准地价依据：土地级别ⅠⅡⅢⅣⅤ商业万元/亩399.33 304.67 224.00 146.67 90.00住宅万元/亩186.00 166.00 128.67 86.33 48.33工业万元/亩30.00 25.00 21.53 16.40 14.13备注商业、住宅、工业基准地价分别为平均容积率1.0、2.5、1.0条件下的单位地价。
商业四级地块的边界南侧以南流江北侧规划道路往西延伸，沿二环东路、二环南路为界；工业仓储四级地块的南侧以玉林中心城区管制范围边界、铁路线、二环南路南面第一条规划道路、二环南路为界。
本项目处于二环南路以南，又未超出第一条规划道路的边界，因此可以认定属于商业五级地块（90万元/亩）、工业仓储四级地块（16.4万元/亩）。
但项目自身容积率明显超过了1.0，因此地块价值可适当提高。
（二）部分土地交易情况统计2017-2018年玉林市部分批零、工业、仓储用地成交情况如下：可以看出，玉林主城区工业仓储用地的亩成交单价多数在19-39万元（红线内）之间，而可参考的商业批零用地每亩成交价在43-106万（红线内）之间，标红的两个地块成交价对项目具有更大的参考意义。
（三）项目土地价值评估根据上文土地定级及土地成交情况，我们分析如下：●序号1地块与本案同为四级工业仓储用地，但位置比本案更有优势，且容积率为2.5，基本条件优于本案；●序号2地块为四级批零用地，周边有万达广场，位置远好于本案，且未来发展速度更快、升值空间更大；●本案容积率2.0以上，商业部分价值理论上可以是基准地价的2倍即180万，但是综合考虑基准地价及市场成交价，我们取低值即106万/亩；●本案仓储部分参考基准地价及市场成交情况，两者取低值，即16.4万/亩的2倍，按32.8万/亩计算。
汽车城会展中心运营方案
汽车城会展中心运营方案一、会展行业分析1、国内会展行业分析从目前展览行业来看，主要会展资源掌控在国家机关和行业协会等相关组织机构。
其中，国家机关掌控的会展资源约占80%，多数是优质资源，这些资源在国家和国际社会及行业上具有一定影响力、号召力，在政府相关部门的支持下，这些资源形成了品牌展会，在产业中形成凝聚力，会展中心因此也相应名声在外，成为产业会展追捧的热点。
除国家机关掌控的资源以外，17%在行业或者协会组织中，这部分资源规模小，行业辐射面窄，社会影响力低，即便如此这部分资源也成为一些资源少、建筑规模小的会展中心争取的对象；剩余的3%的会展资源主要是各会展中心自行组织招展的展会，这类展会带有非常明显的地区性和区域性，展会规模小，缺乏市场影响力，经济效益也就不甚明显。
2、安徽会展行业分析作为中部地区的安徽，最近大力发展会展经济，会展业发展迅速，安徽的合肥、芜湖已初步奠定宁汉之间区域性会展中心城市的地位，并与北京、上海等大城市一起“昂首阔步”走进30个全国会展中心城市之列。
2011年全省共有87个具有办展资格、能常年举办展会的专业性展览场馆，可供展览的展馆面积达到了27.58万平方米，同比增长了1.1倍，其中，仅合肥市就有39个展馆。
对于会展业的发展，一是背倚行业优势，拓展行业展。
如安徽汽车展，正是基于安徽汽车行业在最近十多年内取得长足进步，行业产值达60倍，整车产销量达20多万辆的汽车大省的实际来运作的，行业企业资源优势明显；芜湖的茶博会是建立在峨桥茶市的基础上；另外合肥拥有中国科技大学、中科院合肥分院、合肥工大、安徽大学等一大批高等学府和科研机构，教育资源丰厚，举办的“安徽国际教育展”、“全国教学仪器展”也正是依托此优势而设置的。
二是成功地移植或对接外来的“展会”，如在合肥举办的“中国•合肥国际服装服饰博览会”是合肥与大连首次合作兴办的一次展会，也是移植成熟会展的一种尝试。
而合肥、芜湖、蚌埠均具有相应的产业优势、区域优势和会展硬件条件。
上海市嘉定区人民政府办公室关于印发《上海国际汽车城产城融合示范区“十四五”规划》的通知
上海市嘉定区人民政府办公室关于印发《上海国际汽车城产城融合示范区“十四五”规划》的通知文章属性•【制定机关】上海市嘉定区人民政府办公室•【公布日期】2021.12.08•【字号】嘉府办发〔2021〕55号•【施行日期】2021.12.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】发展规划正文上海市嘉定区人民政府办公室关于印发《上海国际汽车城产城融合示范区“十四五”规划》的通知各镇人民政府，区政府各委、办、局、街道办事处，嘉定工业区、菊园新区管委会：汽车城集团拟定的《上海国际汽车城产城融合示范区“十四五”规划》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真按照执行。
上海市嘉定区人民政府办公室2021年12月8日上海国际汽车城产城融合示范区“十四五”规划“十四五”时期是上海建设“五个中心”和具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的关键时期，是嘉定全力打造创新活力之城的关键时期，是上海国际汽车城加快再定位再出发的关键时期。
技术变革趋势及国际经济社会新形势下，汽车产业全球布局重塑局面到来，对汽车城既是机遇也是挑战。
科学制定上海国际汽车城产城融合示范区“十四五”规划，对支撑嘉定建设世界级汽车产业中心，打造汽车城成为汽车产业创新发展高地及智慧出行示范区，加快推进实现产城深度融合，具有重要意义。
一、“十三五”发展总结与回顾（一）汽车产业发展趋势与环境过去10年，中国汽车市场年复合增长率达到15%，是全球增长最快的市场之一（2012年，中国超越美国成为全球最大的汽车市场），占全球市场增量的70%。
但从2018年下半年开始，中国车市出现拐点，近30年首次出现下滑，且截至目前下行趋势仍在持续，带来的行业淘汰赛已然启动，中国汽车行业已经到达变革调整的关键窗口期。
一是全球汽车消费市场呈现阶段性调整态势。
全球贸易保护发酵、宏观经济增速回落等政治、经济因素影响下，近年来汽车消费市场整体表现低迷。
欧美等发达经济体汽车市场逐步调整，增速逐步放缓，呈现微增或略有下降；中国汽车市场结束了近30年的高速增长，在2018年下半年开始下行，且下行压力持续加大，预计2020年底会到达波谷；巴西、印度、俄罗斯等新兴汽车市场尽管汽车消费市场增长空间较大，但近年来也开始出现衰退。
长春市人民政府办公厅关于印发长春市推进国家体育消费试点城市建设实施方案的通知
长春市人民政府办公厅关于印发长春市推进国家体育消费试点城市建设实施方案的通知文章属性•【制定机关】长春市人民政府办公厅•【公布日期】2021.11.15•【字号】长府办发〔2021〕33号•【施行日期】2021.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】体育正文长春市人民政府办公厅关于印发长春市推进国家体育消费试点城市建设实施方案的通知长府办发〔2021〕33号各县（市）、区人民政府，开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：《长春市推进国家体育消费试点城市建设实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
长春市人民政府办公厅2021年11月15日长春市推进国家体育消费试点城市建设实施方案为推动国家体育消费试点城市建设，促进我市体育消费机制创新、政策创新、模式创新、产品创新，激发市场活力和消费能力，促进体育产业提质升级，结合我市实际，制定本实施方案。
一、指导思想坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平总书记视察吉林重要讲话重要指示精神，积极推进体育强国和健康中国战略，进一步解放思想，在完善体育消费政策、创新体育服务和产品供给、优化体育产业布局、强化体育设施建设等方面推动体育消费试点先试先行，突出我市冰雪、足球、篮球全国重点城市的优势，以建设长春国际汽车城为契机，打造汽车赛事之都，不断推进长春体育产业高质量发展，为长春现代化都市圈建设提供新动能。
二、主要目标（一）体育消费水平逐步升级。
建立体育消费长效机制，到2025年，全市城镇人口年均体育消费突破2000元。
实现体育人口数占全市总人口数的51%，体育消费人口数占全市总人口数的80%。
（二）体育产业规模不断壮大。
推进营商环境建设，营造良好的体育企业准入环境。
力争引进国际国内知名体育制造、销售企业落户长春，扶持本地企业扩大生产规模，培育主业突出、融合度高、市场竞争力强的本土体育企业品牌。
汽车公园案例分析
项目位置：
华东汽车城位于泰州市海陵区东面，姜堰区西面，宁靖盐高速公路旁，泰州海姜大道北侧，距离泰州市区约15 公里。项目北接淮安，南至常州、无锡、南通、苏州、上海，东临盐城，西靠扬州、镇江、南京；
案例分析——泰州华东汽车公园
项目作为100万方华东首席汽车产业基地，处于城市发展轴线之上
• • • • • 距宁靖盐高速1公里 泰州市区15公里 姜堰市区5公里 扬泰机场50公里 距泰州火车站8公里
国内知名汽车公园案例分析
随着汽车行业的快速发展，越来越多的汽车公园项目在国内遍地开花。但由于获取资料渠道有 限，本次案例分析选取案例为网上可搜集资料较多的项目。
案例目录
1—— 泰州华东汽车公园
2—— 杭州汽车城
3—— 上海安亭国际汽车公园
案例分析——泰州华东汽车公园
案例分析——泰州华东汽车公园
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
年份
案例分析——杭州汽车城
杭州汽车城带动了整个拱墅区产业聚集效应。
浙江食品市场
名称 杭州汽车城 浙江旧货市场 海外海国际酒店 金利普电器 金通汽配市场
类别 专业市场、会展 专业市场 酒店 写字楼、厂房 专业市场 会展、办公 酒店 专业市场 汽车外延市场 汽车外延市场 汽车外延市场 汽车外延市场 汽车外延市场 汽车外延市场 酒店、商业、公寓 办公、商业、公寓 商业、公寓 商业、酒店、办公、公寓 商业、公寓 大型城市综合体
• 10米宽室内唤醒车行通道
• 业态规划
• 一层：银行保险。汽车主力品牌
•
• •
二层：汽车综合品牌
重庆西部国际汽车城项目建设方案
第一章总论一、项目概况项目名称：重庆西部国际汽车城项目业主：重庆西部国际汽车城有限公司项目地址：重庆市巴南区花溪镇其龙工贸园区法定代表人：吴旭项目性质：异地扩建经营范围：市场摊位、设施出租、百货超市经营、餐饮、服务、仓储、物流。
项目建设内容及规模：总占地420亩，露天汽车展场15万平方米，棚盖汽车展场1万平方米，展场办公室及门面3万平方米，4S 店26640平方米，道路18000平方米，绿化及环境63400平方米。
预计机动车年交易超过3.5万辆，年交易额30亿元以上。
投资总额：人民币11524万元，其中固定资产投资11184万元（建设期贷款利息334万元），铺底流动资金340万元。
二、项目业主简介重庆西部国际汽车城有限公司由重庆协信控股（集团）有限公司和重庆华联铝业有限公司于2002年10月共同投资组建，注册资本金2000万元，重庆协信控股（集团）有限公司出资1100万元，占总股本的55%，重庆华联铝业有限公司出资900万元，占总股份的45%，股本金已全部以现金方式投入。
2002年底，重庆西部国际汽车城有限公司资产总额3925万元。
目前公司有员工28人，其中大专以上学历人员占75%，中高级职称的专业技术人员12名。
重庆协信控股（集团）是主要以从事房地产综合开发和市场经营为主，汽车销售、汽车运输、物业管理、房屋销售、商品信息咨询服务等经营事项的控股集团公司，注册资本1亿元，经过几年的高速发展到2002年，总资产为6.43亿元，净资产3.02亿元，公司资产负债率为53.03%，当年实现各项收入2.15亿元，实现净利3118万元。
公司具备强大的综合开发实力：位列“重庆民营企业50强”、“重庆房地产开发企业50强”，具有丰富的建设住宅小区及商场的成功经验，其生产能力、成本结构、人才支撑、技术标准均属同行业中的强项；通过对重庆机动车交易市场的多年运作，目前拥有经营各类品牌大约100余家载货车经销商，他们占据了重庆载货车经销商数量的80%以上，具有行业无法比拟的营销网络优势；同时，在经营中积累了丰富的市场运营经验，在行业中有较高的号召力，并有较强的专业人才储备资源。
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四、汽车城相关的产业政策研究
? 汽车贸易是汽车城的核心功能，需要形成和发挥多 方面环境优势，其中主要是建立 人才、信息、服务、 资源配置、管理、技术、品牌、规模、市场 等优势。 为了加快国际汽车城的建设，在上海国际汽车城的 建设、管理、财政税收、招商引资、人才、投资、 土地、金融、海关、科技以及汽车交易权限 等方面 要争取政府给予特殊的政策。通过政策导向将预期 产生一系列效应：商业效应、联动效应、开放效应、 示范效应、辐射效应、共享效应和环境效应等。
划上 海 国 际 汽 车 城 总 体 规
上海国际汽车城
? 上海国际汽车城位于安亭地区，占地 68平方公里， 包括核心区、 整车制造和零部件配套制造区、 国际 赛车场、教育园区和安亭新镇区 等主要区域，是集 制造、研发、贸易、博览、运动、旅游等多功能于 一体的综合性汽车产业基地及现代化新城镇。
? 上海汽车城核心区规划占地 7.43平方公里，由研发 区、贸易区、博览公园、高尔夫球场和都市服务中 心等区域构成，集中体现了汽车城的研发、贸易、 博览与旅游休闲功能。
汽车城开发和运营
魏勇
目录
? 一、国际汽车城发展概况 ? 二、国内汽车城和专业市场的成功案例分析 ? 三、汽车城开发的风险分析 ? 四、汽车城相关的产业政策研究 ? 五、汽车城的规划特点――以沈阳，郴州，
池州国际汽车城为例 ? 六、汽车城专业市场和综合体的运营管理 ? 总结
一、国际汽车城发展概况
? 国内出现了众多的汽车城，如何通过一流的 策划和规划设计，吸引众多汽车4S店和汽车 配件龙头商户进驻，形成真正让消费者喜欢 的汽车城，这是一个重大的问题。
沈阳国际汽车城规划构想
高起点规划青岛半岛汽车城
? 按照1000-2000亩左右规模进行规划，可以 考虑汽车文化酒店和办公楼以及空中花园综 合体与汽车4S店，汽配市场，二手汽车市场， 试验驾驶体验区（建议引进最新的模拟驾驶 系统，逼真的虚拟现实环境），汽车文化动 感体验等结合。
? 布置汽车文化公园，让顾客感觉更加休闲。
? 高力汽车城，周边四平，公主岭等城市主要 来此进货。
? 汽车城
贸易中心 汽车文化体验中心 游中心
? 旅游规划和商业规划以及城市规划结合目前
的创新思想，用来指导中国汽车城项目的规 划设计更有前瞻性。
汽车城的功能分区
? 酒店和办公楼功能区 ? 名车体验区 ? 汽车配件区 ? 汽车4S 店聚集区 ? 其中，汽车4S店占地面积每个15亩，属于
用地较多的业态
三、汽车城开发的风险分析
? 主要风险 ：投资风险和政策风险 ? 大型汽车城投资规模巨大，一旦投资失败损
失巨大，因此，大型汽车城项目必须具有自 己的特色，必须能够给顾客创造和普通汽车 项目相比更大的价值。
提升汽车城投资风险的主要举措如下：
? 1、注重前期研究和招商摸底和销售摸底， 考虑投入产出的方案比较。
? 2.重视营销渠道体系的建立， 鼓励周边县城和乡镇到汽车 城配件市场拿货。
? 3.给消费者综合体验 不仅 可以享受汽车4S店的功能， 而且可以让消费者观赏名车 的同时，领略更高尚的汽车 文化，可以在赛场内举办各 类比赛，增进友谊。
高力?北方国际汽车博览城
? 高力?北方国际汽车博览城项目于2006年8月 开工建设，2008年底竣工。依托长春汽车制 造业的核心地位，以“中国汽车流通产业北 方总部”为目标，将项目打造成为立足长春， 辐射东北，面向全国的汽车汽配展销中心、 贸易中心、物流中心、检测中心和文化传播 中心。
汽车城应该突出如下导向
? 鼓励具有自主知识产权的汽车展示，例如， 奇瑞，吉利等为中国汽车争光的自主开发企 业。
? 突出环境保护和人文关怀，鼓励汽车企业承 担社会责任。
? 名车展示和汽车文化。 ? 政府限制购买汽车的政策研究 广州等城市
已经开始对私家汽车购买上牌有所限制了。
五、汽车城的规划特点――以沈阳，郴州， 池州国际汽车城为例
? 沈阳，郴州等地汽车城，前期对汽配市场， 汽车城等类项目进行分析讨论。
东京汽车卖场
? 丰田汽车卖场展示比较领先，中国在大型购物中心 中可以设置两层４Ｓ店。
? 国内汽车城综合体项目的汽车卖场商业规划和建筑 策划中。
? 长春二手汽车市场，池州汽车城，郴州汽车城，对 汽车城的成败得失进行分析。
东京丰田汽车卖场
汽车城不同业态的建筑特点，应突出生态环保
? 关于市场业态组合的假设模型
核心商业区
4S专卖店
核心商业区
池州13万平方米汽配市场物业组合和业态模型
汽车配件5万平方米
五金机电市场2万平方米 灯具市场2万平方米 主题文化餐饮酒楼 四星酒店和公寓
轿车配件 大车配件 微型车配件与摩托车配件
2.5万平方米 6000平方米 10000平方米
轮胎区 汽车超市 五金工具 五金设备 酒店灯具 办公楼灯具 普通节能灯具 徽派文化主题酒楼和生态
餐厅 其中酒店公寓2万平方米
4000平方米 5000平方米 1万平方米 1万平方米 1万平方米 5000平方米 5000平方米 1万平方米
3万平方米
六、汽车城专业市场和综合体的运营管理
? 1.重视系统的宣传，树立一 站式消费理念。
日本汽车卖场注重汽车文 化和先进技术展示
汽车模型和相关塞车服饰
第二层智能交通与模拟驾驶系统
二、国内汽车城和专业市场的成功案例分析
? 上海国际汽车城 ? 上海是我国汽车产业基础最好的城市之一，
上海通用和大众等公司产销量在国内名列前 茅，上海还拥有F1汽车赛场，上海汽车消费 规模巨大，因此，上海是最适合建设国际汽 车城的大都市。
上海国际汽车城核心区总平面
上海汽车博物馆
? 上海汽车博物馆是中国首个专业汽车博物馆，集中展示了汽 车诞生以来世界上出现过的近70辆经典车型，时间跨度逾百 年，涉及品牌22个，为中国观众提供了鉴赏珍贵古董车以及 了解汽车历史的平台。上海汽车博物馆位于汽车城的博览公 园内，占地11700 平方米，建筑面积27985平方米，由历史 馆、技术馆、品牌馆、古董车馆和临展馆五部分组成。一期 开放历史馆和古董车馆，展示面积约5000平方米。