城镇化与房地产市场
房地产市场趋势未来五年的发展机会与挑战
房地产市场趋势未来五年的发展机会与挑战房地产市场作为一个重要的经济领域，一直备受关注。
在未来五年，房地产市场将面临许多机遇与挑战。
本文将着重探讨未来五年房地产市场的发展前景，并分析其中涉及的机会与挑战。
一、城镇化进程提供市场发展机遇随着城市化进程的不断推进，越来越多的人涌入城市，对住房需求的增长将持续带动房地产市场的发展。
尤其是三四线城市及新兴经济区域，在政策引导和人口流动的推动下，将迎来更多的市场机遇。
开发商和投资者可以抓住这一机会，增加房产供给，满足市场需求。
二、房地产科技创新助力市场发展未来五年，房地产市场将迎来科技创新的大爆发。
数字化技术、云计算、大数据等新兴技术的应用，将带来更好的房地产管理和服务体验，提高行业效率。
例如，通过智能化设备和物联网技术，开发商可以实现对房屋设施的远程监控和管理，提供更便捷的居住环境。
这种科技创新将进一步推动房地产市场的发展并提供新的投资机会。
三、绿色建筑与可持续发展倡议随着环境保护观念的普及，未来五年，绿色建筑将成为房地产市场发展的重要趋势。
政府对绿色建筑的政策支持和倡导，以及消费者对环境友好型房产的需求增加，将推动可持续发展理念在房地产市场上的应用。
开发商需要积极引入绿色建筑概念，提供更环保、节能的建筑设计和材料，以满足市场需求。
同时，投资者也可以关注绿色建筑领域的机会，积极投资环保型项目。
四、土地政策与市场调控对发展带来的挑战土地政策和市场调控是房地产市场发展中面临的主要挑战之一。
政府在土地供应、用地审批和限购政策等方面的调控，对于房地产市场的发展方向具有重要影响。
未来五年，政府可能会进一步加强对房地产市场的调控力度，以避免市场波动和防范风险。
开发商和投资者需要密切关注土地政策和市场监管动态，做好市场预判，制定相应的发展策略。
五、信贷政策与利率变化的影响信贷政策和利率水平是房地产市场的重要影响因素。
在未来五年，央行的货币政策和利率调整可能会对房地产市场产生重要影响。
我国房地产行业现状与未来发展趋势分析
我国房地产行业现状与未来发展趋势分析
现状分析
我国的房地产行业在过去几十年中取得了快速发展。
房地产市
场的增长一直是我国经济增长的重要驱动力之一。
目前，房地产行
业在国内占据着重要的地位，贡献了相当大的经济收入和就业机会。
然而，随着时间的推移，我国房地产行业也面临一些挑战。
一
方面，房价持续上涨，导致居民的购房压力增加。
另一方面，房地
产市场过热也引发了一些风险，例如房地产泡沫的出现和部分房企
的负债风险。
发展趋势分析
未来，我国房地产行业将面临以下几个发展趋势：
1. 城镇化的推进：随着城市化水平的不断提高，人口流动和城
镇建设将促进房地产需求的增长。
这将为房地产行业提供更多的发
展机遇。
2. 住房政策的调整：为了解决购房压力和房地产市场风险，政府将加强房屋供应，改善住房保障制度，并推进租赁市场的发展。
这些政策的调整将对房地产行业产生重大影响。
3. 技术创新的应用：新技术如人工智能、大数据和云计算等将被应用于房地产行业，以提高效率和服务质量。
智慧城市和智能家居等概念也将逐渐成为现实，推动房地产行业的转型升级。
4. 环保与可持续发展：随着人们对环境问题的关注增加，房地产业将逐渐朝着绿色、可持续发展的方向发展。
建筑节能、水资源管理和土地保护等将成为未来房地产行业的重要议题。
总结
我国房地产行业在现状分析中面临挑战，但未来的发展趋势依然积极向好。
关注城镇化进程、政策调整、技术创新和可持续发展等方面，将有助于把握住房地产行业的机遇，并在未来取得更好的发展。
新型城镇化建设对房地产行业的影响
新型城镇化建设对房地产行业的影响近年来，中国的城镇化进程正在不断加速，无论是城市的规模还是城镇人口的数量都在不断增长。
这场新型城镇化建设也促进了房地产行业的发展和变革，对其产生了深远的影响。
一、城镇化无疑是房地产行业发展的重要推手首先，随着城镇化的不断推进，更多的人选择到城市生活和工作，这就为住房市场带来了更大的需求。
尤其是一线和部分二线城市的住房供需矛盾尤为突出。
这种矛盾使得土地资源供给持续减少，然而居住需求却持续攀升，因此，房地产开发商在这种背景下迎来了新的发展机遇。
其次，城镇化的推进也带来了越来越多的投资机会。
随着城市人口的增加，城市的各个基础设施建设也在不断扩张。
这就给投资者带来了大量的机会，比如公寓、商铺、写字楼等，都对房地产行业的发展起到了巨大的推动作用。
再者，城镇化还有制造、商业、旅游、物流等需要大量地产服务的行业跟进发展，同时也带来了房地产行业的机遇。
一些城市建立产业新城，促进当地经济的发展，也意味着相应的房地产需求增加。
因此，我们可以看到，城镇化对房地产行业带来的发展机遇和投资机会，是极大的。
二、新型城镇化有力推动房地产市场成熟城镇化的进程，不仅仅带来了房地产市场的机会，同时也促进了市场的成熟。
目前，房地产市场面临的一些问题，也在通过新型城镇化建设得到有力的解决。
首先，城镇化加速了土地和房产的规范管理。
与传统的房地产供给不同的是，新型城镇化建设更加注重规划和设计，更加重视土地、环境和资源的保护。
这就需要开发商更加注重房源品质，更加注重房产管理，从而为用户提供更好的住房服务。
其次，新型城镇化建设的推进，也有助于提升房地产行业的专业化水平。
目前，随着房地产市场的逐渐成熟，政府对行业的规范和监管也在不断加强。
建立行业自律组织，推行房屋交易和租赁市场平台化，都有助于提升行业专业化管理水平。
最后，城镇化的推进也有助于房地产市场从过度开发转变为高质量发展。
以往的房地产行业中存在很多“为上市而开发、为上市而销售”的情况，这些都是市场过度开发的表现。
城镇化进程下的房地产行业发展趋势与未来展望
城镇化进程下的房地产行业发展趋势与未来展望随着中国城镇化进程的不断推进，房地产行业成为了国民经济的重要支柱产业之一。
本文将探讨城镇化进程对房地产行业的影响，并展望未来发展的趋势。
一、城镇化背景和发展趋势城镇化是指人口从农村向城市迁移的过程，是现代化建设的重要组成部分。
随着中国经济的快速发展，城镇化进程得到了极大的推进。
据统计，目前全国城镇化率已超过60%，预计未来几十年内仍将保持较高的增长速度。
城镇化进程对房地产行业产生了巨大的推动作用。
一方面，城镇化加速了城市人口的增长，拉动了需求的不断增加；另一方面，农村人口的城镇化进程促使农村土地逐步流转为城市土地，为房地产开发提供了更多的土地资源。
二、房地产市场的发展趋势随着城镇化进程的推进，房地产市场也面临着新的发展趋势。
首先是城市规模的扩大和城市更新的需求。
许多二三线城市规模不断扩大，新城区的建设和老城区的更新成为了重要任务。
其次是城市化发展带动了产业结构的优化和产业集聚效应的形成，为商业地产和产业地产开发提供了良好的机会。
另外，与城镇化进程相适应的新型城镇化模式也在逐渐形成。
以人居环境为核心的宜居城市建设，推动了住宅市场向品质化、多元化、智能化方向转变。
绿色低碳、智慧城市建设成为新的发展方向，新兴的智能建筑技术和物联网技术得到了广泛应用。
三、房地产行业面临的挑战与机遇随着城镇化进程的加快，房地产行业也面临着一系列的挑战和机遇。
首先是土地资源日益紧张，土地供应成为制约房地产行业发展的重要因素。
同时，限购政策的实施也对市场需求产生了一定的影响。
此外，房地产行业还面临着房地产泡沫的风险和金融风险的挑战。
然而，随着城镇化进程的推进，房地产行业也面临着巨大的发展机遇。
城镇化将持续拉动房地产需求，新型城镇化模式的形成将为房地产行业带来新的发展机遇。
同时，国家政策的支持也将为房地产行业提供良好的发展环境。
四、未来发展的展望在未来，房地产行业将逐渐向智能化、绿色化、可持续发展方向转变。
城镇化与房地产市场的关系
城镇化与房地产市场的关系随着中国城镇化进程的加速，房地产市场扮演着重要角色。
城镇化是指人口从农村向城市转移的过程，这一趋势在中国尤其迅猛。
城镇化对房地产市场产生了深远的影响，而房地产市场的变化也反过来影响着城镇化的进程。
本文将探讨城镇化与房地产市场之间的关系。
1. 城镇化推动了房地产市场的需求城镇化过程中，大量农民工涌入城市，需要住房。
这导致对住房的需求急剧增加。
为满足这一需求，房地产市场逐渐兴起。
房地产开发商建设新的住宅项目以及相关配套设施，以满足新城镇居民的需求。
2. 房地产市场的发展带动了城镇化进程房地产市场的发展不仅满足了城镇居民的住房需求，还带动了城镇化进程的发展。
由于有了良好的住房条件，更多的人愿意从农村迁往城市。
房地产市场的繁荣吸引了大量人口涌向城市，进一步加速了城镇化的进程。
3. 城镇化对房地产市场供求关系产生影响随着城市化的发展，房地产市场的供求关系也发生了变化。
在城市化初期，需求远大于供应，导致房价上涨。
随着城市发展和住房供应的增加，供求关系逐渐趋于平衡，房价也相应稳定下来。
然而，在一些特殊地区或特定时间段，由于供应量不足或者市场炒作，房价仍可能出现波动。
4. 房地产市场对城镇化进程的影响房地产市场对城镇化进程的影响是双向的。
一方面，房地产市场的发展加速了城镇化的进程，提供了住房和就业机会。
另一方面，房地产市场的波动和调控也会对城镇化产生一定的影响。
房地产市场过热或者不稳定时，可能影响城市的吸引力，减缓了城镇化进程。
5. 城镇化和房地产市场的可持续发展城镇化和房地产市场的可持续发展是互相关联的。
城镇化过程中，需要注重规划和管理，避免出现无序发展和资源浪费的问题。
合理控制房地产市场的规模和速度，加强土地利用和房地产开发的监管，有利于城镇化进程的可持续发展。
综上所述，城镇化和房地产市场之间存在密切的关系。
城镇化推动了房地产市场的需求，而房地产市场的发展又带动了城镇化进程。
双方相互影响，共同促进了城市化的发展。
城镇化与房地产业的关系探讨
计 ，０ ８ ， 国房地 产（ ２０ 年 我 固定资产 ） 投资总额为 ３ １ 亿元 ， ５ ５ ２ 比 上年增 长 了２ ％； ３ 同年 ， 国房地产 （ 我 开发 和销售 ） 资总额 为 投 ３ ５０ ０ ８ 亿元 ， 比上年增 长了 ２ ． ０９ ％。然而 ， 国房地 产业在快速 我 发展的同时， 产生的问题也逐渐暴露 出来 ， 并且 已引起全 国的广 泛关 注。例如 ， 大中城市房价持续 上涨 ， 涨速度过快 ， 上 影响居
性 互 动 、 康快 速 发 展 有 所 帮 助 。 健
一
李
珊
的经济 发展速度 ， 加 了城 市人 口数量 ， 增 扩大 了城镇空 间规模 等。但这些 因素最终实现的形式就是城 市用地规模 的扩大和用 地结构 的改变 。在此过程 中， 房地产业通过集中整合各种 资源 ， 如 资金 、 劳动 力和土地等 ， 最终实现城市用地结 构方 式的转变 ，
辅 助 推 动 城 镇化 进 程 。 三 、 镇 化 与 房 地产 业 相 互 作 用 的对 策 建 议 城
市场经 济环境 中， 房地产业也存 在市场失灵的现象 。也就 是说 ， 仅靠市场这 只“ 无形 的手” 不能够再次有效合理地配置 资 源 。究其原因 ， 主要是房地产行业本身就具有垄 断性 ， 是卖方市 场， 开发商直接对房产进行定价 ， 在交易过程 中处于绝对 的优势 地位。商业 的逐 利性使房地产经营者尽力让收益最 大化 。在这 种情况下就会损 害到大众 的利 益 ， 阻碍城 镇化进程的发展 。针 对此 ， 政府这只 “ 有形 的手 ” 应积极 发挥作用 ， 尽力使 大众利益和
民的购买力 ； 房地产投资规模增长过快 ， 导致银行贷款结构严重
易宪容：城镇化对房地产市场影响究竟有多大
的 作 用 ，并 能 改 变 当 下 我 国 房 地 产 市
据 中国社会 科学 院的２ １ 年 《 ００ 经
城 提供 一种 经济 保 障 。
只 有 在 上 述 两 个 前 书 》 ， ８ ％ 以 上 城 镇 家 庭 无 能 ５ 力 购 买 当前 房 价 高 企 的 住 房 。 因 为 ，
动力 。
之所 以说加 快城镇 化进 程将 成 为
现 在 和 将 来 中 国 经 济 发 展 之 动 力 ，是 因为 “ 镇 化 ” 主要 包 括 两 方面 内 城 容 一 是 城 市 基 础 设 施 建 设 ， 即 通 过
中国社科 院研究 员 易宪 容
倍 ， 农 村 居 民 的房 价 收入 比 更 是 高 达 ２ ．４ 。 如 果 说 城 市 中都 有 ８ ％ 以 上 ９４ 倍 ５
家 庭 购 买 不 起 住 房 ， 那 么 要 想 让 农 民 进 城 购 买 所 需 要 的住 房 只 能 是 “ 方 天
果。 否则 ，这个制度 改革所 能起到 的 作 用 将 是 十 分 有 限 的。 放 宽 中 小 城 镇 居 民 户 口限 制 的 城
镇 化 ， 对 我 国房 地 产 市 场 的影 响 也 是
事 实上 ，要让 进 城农 民真正 能在城
多 方面 的 。 确 实 ，通 过 放 宽 中 小 城 市 和 城 镇 户 籍 限 制 、 解 决 符 合 条 件 的 农 业 转 移 人 口逐 步 在 城 镇 落 户 ， 这 样 的
城 镇 化 进 程 将 增 加 农 民 对 城 市 住 房 的 很 大 需 求 ，但 前 提 条 件 是 城 市 房 价 应 当 接 近 当 下 农 村 居 民 的 购 房 支 付 能
城 市 居 民 的 房 价 收 入 比 已 达 到 ８３ ．１
例谈城镇化与房地产价格关系
一
过程 中 ， 城市 的整 体规划 以及各 项建筑 功能相 互配合都 更加 科 学化 与实效化 ， 其空 间的结构 形式也更 加合理 。在城镇 化过 程 中， 对 于新 城 区的开 发力 度不 断加 大 ， 并不断对 旧城 区进行 改 造， 促使 城市 的整体环境 更加美 观 、各 项生活 娱乐设 施更加 完 善 、交通更加 便利 等 ， 从 而提 高了城镇 居 民的总体 生活质 价 的上涨 。同时 ， 城 镇 人 口增 多也 影响 了房 价 的上 涨 。近 几年来 ， 我国城镇 化 的速 度 越 来越快 ， 农村 人 口逐渐 向城 镇转 移 ， 致 使对 城镇 商 品房有 了 越 来越多 的需 求量 ， 随着 供不 应 求趋 势的加 剧 ， 房 地产 价格 便 不 断上升 。在 １ ９ ８ ０ 年， 我 国各大 城镇 的人 均居住 面积 大概 在７ Ｉ Ｉ ｌ ２ ， 到了２ ０ １ ｏ ｇ， 达 到 了３ ． ２ ｍ ， 这种 变化 的显著 增加 导致房 价 不 断上升 。另外 ， 随着 大型社 区 的普 及 ， 居 民生 活娱 乐设施 更
、
城 镇 化 与 房地 产 价 格之 间存 在 的基 本 联 系
速提升 。 Ｙ ＝一 １ ３ ４ ３ ８ ９． ３＋２ ７ ９ ５．１ ４ ９ Ｘ ｌ一 ５． ５ ９ ９ ４６ ６ Ｘ ２＋ 然而 ， 随着 房地 产 价格 的 大幅 度增 长 ， 房 价 明显 高 出居 民 ０． ０１ ０ ６ ０ ８ Ｘ３ ＋ ０． ０ ４ ４ ４ ３ ２ Ｘ４ － ０． ４２ ４ ７ ７ ５ Ｘ５ ＋ ７ ９ ６． ３ ４ ０ ５ Ｘ６ ＋ 的实 际收入 ， 居 民没有 强力 的购 买能力 ， 导 致大片 商品房 空置 ， １． ０ ２ ２ １ ９ ５ Ｘ７ 造成严 重 的资 源浪 费 ， 不 仅不 能有 效提 高居 民 的生活 水平 ， 还 （ １ ． ２ ８ ２ ） （ －１ ． ７ ９ ２ ５ ） （ １ ． ９ ７ ７ ３ ） （ ０ ． ０ ４ ８ ９ ） （ －０ ． ２ ３ ３ ５ ） （ １ ． ０ １ ８ ７ ） 会降低 农村居 民来城 镇生活 、工作 以及买 房的积极 性 ， 进而 制 （ １ ． ４ ８ ６ ５ ） Ｒ２ ＝０． ９ ９ ４ ２ Ｆ＝４ ９． ０ ０ ９ Ｄ． Ｗ ． ＝２． １ ５ ４ 约 了城镇 化水平 的提 高 。 （ 二） 房地 产 价格 受 到城 镇 化发 展 速 度 的影 响 根据 上表 ， 对各 项 变量 的相 关 系数 实施 线性 回归分 析 ， 通 随着 我 国经 济实 力 以及 技术水 平 的不断提 高 ， 建 筑行业 的 过对 Ｉ ￣Ｆ 检验法 对 比Ｆ 表， 可知Ｆ ＝４ ９ ． ０ ０ ９ 大 于Ｆ 表， 故 两组数 据 施工 技术 与建 设质 量 也有着 明 显的 进步 。在 我 国城镇 化发 展 有显 著差 异 ， 两 组 变量 之 间没有 关联 。ｔ 检 验法 对每 个 变量进
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规划“三大都市圈”位置 规划“三大都市圈”
优化开发区域 （3片6个） 片 个
1.2 1.1 1 1.3
1.3
1.环渤海地区 1.1京津冀地区 1.2辽中南地区
1
2
1.3山东半岛地区 2.长江三角洲地区 3.珠江三角洲地区
3
规划“三大都市圈”面积 规划“三大都市圈”
优化开发区域 1.1 京津冀地区 1.2 辽中南地区 1.环渤海地区 1.3 山东半岛地 区 2.长江三角洲地区 3.珠江三角洲地区 合 计 面积（万 km2）
4
6
18
4.1 4.2
3 16 17 15 14 11.2 11 11.1 12 13 10 2 1 8 5
6 9 9.1 9.3 9.2 7
规划“重点城市群”面积（ 规划“重点城市群”面积（1）
重点开发区域 1.冀中南地区 2.太原城市群 3.呼包鄂榆地区 4.1 哈大齐走廊和牡绥地区 4.哈长地区 4.2 长吉图经济区 5.东陇海地区 6.江淮地区 7.海峡西岸经济区 8.中原经济区 9.1 武汉城市圈 9.长江中游地区 9.2 环长株潭城市群 9.3 鄱阳湖生态经济区
（四）房产税改试点总体反应低于预期 上海成交连日下滑
– 27~30日，成交分别为933,571,318和436套 27~30日，成交分别为933,571,318和436套
重庆对市场整体影响较小
– 1月28~2月17日，成交6034套，仅2套纳税 28~2月17日，成交6034套，仅2
对投机市场和高档市场造成一定冲击，市场 观望
“十二五”规划目标
– 城镇化率 51.5% – 每年约 0.8%，1200万人进城 0.8%，1200万人进城
“十二五”规划明确持续推动城镇化进程
城镇化“四大任务”
– – – – 构建城镇化战略格局 优化城镇布局 加快人口城镇化 加强城镇管理
城镇化发展的路径
– 按经济社会要求，促进“大中小”城镇协调发展 – 促进“三横两纵”城市群的形成
– 资产增值的价值丧失 – 金融流动性不足 – 长期的供应累积
（四）目前与日本泡沫经济有很大的差异性
– 人口稳定，城镇化率=70% 人口稳定，城镇化率=70% – 汇改条件 – 金融低率冒进放贷 – 税收制度 – 调控失误，快速提贴现率，收紧信贷
三、目前房地产调控政策的作 用与意义分析
（一）限购令标志引导需求“时代”到来 35个城市限购是控制需求的“试水” 35个城市限购是控制需求的“试水”
JD城市模式结构四要素 JD城市模式结构四要素
地面道路全部供汽车行驶，交叉路口设简单立交桥，使汽 车连续行驶，完全消除交通拥堵并形成全面的快速公交。 地面道路两旁建地面停车库，停车位数量至少增加10倍， 地面道路两旁建地面停车库，停车位数量至少增加10倍， 完全消除停车困难。 地面停车库的屋顶之间用盖板相连，形成大面积架空平台， 其上布置花园和四通八达的步行自行车道路网，作为人的 户外活动空间，既看不到汽车也听不到汽车噪音，并杜绝 汽车撞行人和撞自行车的恶性交通事故，彻底改善居住环 境和绿色出行条件。 每个街区有大面积的绿地花园，使绿化覆盖率达60%，并大 每个街区有大面积的绿地花园，使绿化覆盖率达60%，并大 量增加碳汇面积。
规划的政策是 必须实行先拆 因农村居民点的拆并而节省的建设用 后建
1 1
地指标全部满足1后，若农村居民点 2 还有潜力可挖，可进行下一步工作。
1
1
现状城镇用地
城镇建设用地增加和农 村建设用地减少挂钩 2
2 2
三、实施节约集约用地，推动 实施节约集约用地， 加快人口城镇化
（一）完善节约、集约用地机制和政策， 推动城镇集约发展 （二）建立节约、集约用地的标准和评价 制度，提高城镇集聚水平 （三）大力总结、推广、采用城镇节地技 术，开展新型城市建设
对当前房地产市场形势的若干 分析
国土资源部 胡存智 2011年 2011年4月9日
一、国家的城镇化战略将推动 房地产持续发展
（一）“十二五”规划明确持续推动城镇化进 程 2000~2010年城镇化进程 2000~2010年城镇化进程
2000 年 2010 年 十年增加 平均年增 城镇人口 4.6亿 4.6亿 6.3亿 6.3亿 1.7亿 1.7亿 1700万 1700万 城镇化率 36.2% 47.5% 11.3% 1.13%
（三）“十二五”规划引导下的房地产发展需 求
城镇各类房屋开发总量----104亿平方米 城镇各类房屋开发总量----104亿平方米
– 城镇住房建设总量:52亿平方米（原31.6亿），合6727万套 城镇住房建设总量:52亿平方米（原31.6亿），合6727万套
年均10.4亿平方米，合1340套 年均10.4亿平方米，合1340套
房地产业增加值占GDP比重----9%（原：9.3%） 房地产业增加值占GDP比重----9%（原：9.3%）
– – 对GDP增长的贡献率：约10% GDP增长的贡献率：约10% 占地方税收20%以上，若加上土地出让金占比在40%以上 占地方税收20%以上，若加上土地出让金占比在40%以上
房地产业相关税收占全国税收比重----保持10%以上（2009，12.3%） 房地产业相关税收占全国税收比重----保持10%以上（2009，12.3%）
房地产开发企业建设的房屋总量----50亿平方米（原：31.6亿） 房地产开发企业建设的房屋总量----50亿平方米（原：31.6亿）
– 房地产企业建设的住房总量：41.5亿平方米（原25.8亿）,5420万套 房地产企业建设的住房总量：41.5亿平方米（原25.8亿）,5420万套
年均8.3亿平方米，合1084套 年均8.3亿平方米，合1084套
– 占新建房屋总量过半 – 部分市场需求退出，回流政府社会保障 – 长远减少市场需求
因土地供应比例关系，商品房总量增加
– 住宅供地中，保障房供地有固定比例 – 为达到三类住房用地70%的比例，住宅地总量相应增加 为达到三类住房用地70%的比例，住宅地总量相应增加
（三）“问责”标志调控政策开始转向因地制 宜 各地公布调控目标只能“一城一策” 中央要求转向宏观，避免具体 “问责”只会遵循既定公布目标实施
增值、投资需求仍供不应求
– 租售比远低于P/E值 租售比远低于P/E值 – 按资产和股票衡量仍是低价
两者相互交织，相互作用，表现为楼市整体 供不应求
（二）目前的楼市仍为卖方市场 卖方定价 产品差异决定价格 市场寻求决定价格而不是成本决定价格
（三）谨防市场从供不应求速转供过于求 速转----崩盘 速转----崩盘
– – – – 2010年下半年调控措施的延续、深化和扩大 2010年下半年调控措施的延续、深化和扩大 行政限购是控制需求的短期措施（2011.12.31） 行政限购是控制需求的短期措施（2011.12.31） 有效，“量缩价滞”。有副作用 引导市场需求的一次“试水”
将逐步探索市场手段抑制需求
（二）保障房建设工程标志市场供应持续增加 3600万套保障房增加供应，减少市场需求 3600万套保障房增加供应，减少市场需求
7.95 2.40 7.22 8.33 5.42 5.78 9.69 5.70
面积（万 km2）
6.07 8.39 13.92 11.83
规划“重点城市群”面积（ 规划“重点城市群”面积（2）
10.北部湾地区 11.1 重庆经济区 11.成渝地区 11.2 成都经济区 12.黔中地区 13.滇中地区 14.藏中南地区 15.关中－天水地区 16.兰州－西宁地区 17.宁夏沿黄经济区 18.天山北坡地区 合 计
5.12 5.17 9.33 6.01 8.94 16.29 4.07 6.11 167.61 5.66 8.23
（二）“十二五”规划明确通过城镇化扩大内 需 构建扩大内需的长效Байду номын сангаас制
– 扩大消费需求作为战略重点
积极稳妥推进城镇化 实施就业优先战略 深化收入分配制度改革 健全社会保障体 系和营造良好的消费环境 增强居民消费能力，促进消费结构升级，释放城乡居 民消费潜力。
7.09 12.84 4.76 11.54 5.47 41.69
规划“重点城市群”位置 规划“重点城市群”
重点开发区域 （18片22个） 片 个
1.冀中南地区 2.太原城市群 3.呼包鄂榆地区 4.哈长地区 4.1哈大齐工业走廊和牡绥地区 4.2长吉图经济区 5.东陇海地区 6.江淮地区 7.海峡西岸经济区 8.中原经济区 9.长江中游地区 9.1武汉城市圈 9.2环长株潭城市群 9.3鄱阳湖生态经济区 10.北部湾地区 11.成渝地区 11.1重庆经济区 11.2成都经济区 12.黔中地区 13.滇中地区 14.藏中南地区 15.关中－天水地区 16.兰州－西宁地区 17.宁夏沿黄地区 18.天山北坡地区
二、我国房地产市场供求情况 的分析与判断
（一）当前房地产市场相互作用的两种供求 居住与房屋需要已供过于求
– 连续三年供地量：12.54万公顷 连续三年供地量：12.54万公顷
每年可建房1500~1800万套 每年可建房1500~1800万套 按人均28平方米，可住5000~6700万人 按人均28平方米，可住5000~6700万人
– 购买大套型、高档物业谨慎，特别外地人观望气 氛浓。
（五）调控政策催生市场出现新变化 房源转售为租，租金上涨 高端市场紧缩，延后开盘 商业地产成市场新宠 三、四线城市迎来房地产市场春天 房地产开发企业谋求战略转移
四、深化调控房地产市场的几 点设想
谢
谢！
（一）在同一城市形成“一心多核”的大、 中、小城市组合 （二）设立城市发展边界和有条件建设区， 优化城市布局 （三）实行城乡建设用地“增减挂钩”， 推动城乡统筹建设
房地产开发企业建设的房屋投资----33万亿（原：16万亿） 房地产开发企业建设的房屋投资----33万亿（原：16万亿）