商铺租赁纠纷
商铺租赁合同纠纷管辖规定
商铺租赁合同纠纷管辖规定一、前言商铺租赁合同纠纷在现实生活中较为常见，合理确定管辖法院有助于保障当事人合法权益，促进纠纷的及时解决。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，商铺租赁合同纠纷的管辖规定主要包括法定管辖和协议管辖两种方式。
本文将对商铺租赁合同纠纷的管辖规定进行详细解析。
二、法定管辖1.被告住所地人民法院管辖：根据《民事诉讼法》第二十四条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地人民法院管辖。
商铺租赁合同纠纷属于合同纠纷的范畴，因此，被告住所地人民法院具有管辖权。
2.合同履行地人民法院管辖：根据《民诉法司法解释》第十九条的规定，租赁合同是因租赁物的数量、用途、租赁期限、租赁方式、租赁物的维修等涉及到出租人的义务时的纠纷，以租赁物使用地为合同履行地。
此外，根据《民诉法司法解释》第十八条第二款的规定，租赁合同是因欠付租金而产生的纠纷，以接收货币的一方所在地为合同履行地。
3.特殊情形下的管辖：根据《民诉法司法解释》的相关规定，加工承揽合同以加工地为合同履行地，但合同中对履行地另有约定的除外；财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地，另有约定的除外；补偿贸易合同以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地。
三、协议管辖根据《民事诉讼法》第二十五条的规定，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
协议管辖体现了当事人的意思自治，但在商铺租赁合同纠纷中，双方当事人往往未能在合同中明确约定管辖法院。
四、约定管辖的优先性在商铺租赁合同纠纷中，如果双方当事人在合同中约定了管辖法院，则应当按照约定履行。
约定的管辖法院应当明确、具体，且符合《民事诉讼法》的相关规定。
如果约定不明确或者违反法律规定，则约定无效，不能作为确定管辖法院的依据。
五、未约定管辖的情形下的管辖确定如果商铺租赁合同纠纷中双方当事人未在合同中约定管辖法院，则应当按照法定管辖的规定确定管辖法院。
商铺租赁合同纠纷官司案例
商铺租赁合同纠纷官司案例甲方（出租方）：张三乙方（承租方）：李四案件编号：123456789法院名称：XX市人民法院案件概述：甲方张三与乙方李四于2023年1月1日签订了一份商铺租赁合同，约定乙方租赁甲方位于XX市的商铺，租赁期限为两年，租金为每月5000元，押金为10000元。
合同中还约定了租金支付方式、商铺使用规定、维修责任、合同解除条件等条款。
然而，在租赁期间，乙方自2023年7月起未能按时支付租金，且未经甲方同意擅自对商铺进行了装修改造。
甲方因此向法院提起诉讼，要求乙方支付拖欠的租金、违约金以及恢复商铺原状的费用。
争议焦点：1. 乙方未按时支付租金的行为是否构成违约？2. 乙方擅自装修改造商铺的行为是否违反了租赁合同的约定？3. 甲方要求的违约金和恢复商铺原状的费用是否合理？法院判决：1. 乙方自2023年7月起未支付租金，根据租赁合同的相关条款，乙方的行为构成违约。
法院判决乙方需支付自2023年7月起至合同解除之日的租金，并按照合同约定支付相应的违约金。
2. 乙方未经甲方同意擅自进行装修改造，违反了租赁合同中关于商铺使用和改动的相关规定。
法院判决乙方需承担恢复商铺原状的费用。
3. 考虑到乙方的违约行为给甲方带来的实际损失，法院认为甲方要求的违约金数额合理，予以支持。
同时，法院指定第三方专业机构对商铺恢复原状的费用进行评估，以确保费用的合理性。
案件启示：本案例提醒租赁双方在签订合同时应明确各项条款，特别是租金支付、商铺使用、装修改造等方面的规定。
双方应严格遵守合同约定，一旦发生违约行为，应及时沟通协商解决。
若协商不成，可通过法律途径维护自身权益。
同时，租赁合同应包含明确的违约责任条款，以便在发生纠纷时为解决争议提供依据。
商铺租赁常见纠纷及解决方案
商铺租赁常见纠纷及解决方案商铺租赁是目前社会经济活动中一种常见的商业交易方式，然而，在商铺租赁过程中，常常会发生各种纠纷。
本文将重点讨论商铺租赁中常见的纠纷，并提供相应的解决方案。
一、租金纠纷租金纠纷是商铺租赁过程中最常见的问题之一。
以下是一些常见的租金纠纷情况及解决方案：1. 涨租问题当出租方希望提高租金而承租方不同意时，常常会引发纠纷。
解决此类问题的关键是明确双方的权利和义务。
双方应当根据合同约定进行协商，如有需要，可以请律师协助协商或进行司法调解。
2. 拖欠租金有时承租方可能会拖欠租金，这给商铺出租方造成经济损失。
解决此类问题的方式可以是与承租方进行友好协商，寻找还款方式上的妥协，并可以考虑采取法律手段追讨欠款。
3. 租金支付逾期当承租方在合同约定的时间内未按时支付租金时，可能造成出租方无法按时履行合同义务。
在此情况下，出租方应当催促承租方履行支付义务，并可以根据合同约定加收逾期费用。
二、商铺维护责任问题商铺租赁合同中常常约定商铺维护责任，但在实际操作中，双方对于维护责任的理解可能存在差异，导致纠纷的发生。
以下是一些常见的商铺维护责任纠纷情况及解决方案：1. 商铺损坏修复问题当商铺出现损坏需要维修时，出租方和承租方在修复责任上可能存在分歧。
一般而言，如果是由于承租方的过失导致损坏，承租方应负责修复费用；如果是因为自然因素或其他原因导致损坏，由出租方负责修复费用。
在遇到此类问题时，双方应当根据具体情况进行协商，并最好在合同中明确各自的义务。
2. 维修费用分担问题商铺维修费用是常见的纠纷点之一。
一般而言，小修小补由承租方承担，大修大补由出租方承担。
然而，在实际操作中，对于何为小修小补、何为大修大补缺乏统一标准，容易引起争议。
在合同中明确维修费用分担的标准和范围，可以有效预防此类纠纷的发生。
三、合同解除和违约问题商铺租赁合同的解除和违约是常见的纠纷之一。
以下是一些常见的合同解除和违约问题及解决方案：1. 合同期满解除问题当商铺租赁合同期满时，如果双方一致同意解除合同，则问题较为简单。
商铺租赁纠纷解决方案
商铺租赁纠纷解决方案商铺租赁是商业运作中常见的合作方式，然而，租赁期间难免会发生各种纠纷。
为了维护租赁双方的权益，解决纠纷，需要一套成熟的解决方案。
在本文中，将介绍几种常见的商铺租赁纠纷解决方案，旨在帮助租赁双方妥善处理问题。
一、协商解决在面对商铺租赁纠纷时，双方首先应尝试通过协商解决。
协商可以通过面对面的谈话、书面函件以及第三方调解等形式进行。
在协商解决中，双方应本着平等互利的原则，积极交流，并寻找解决问题的共同利益点。
如果双方之间存在分歧，可以请有经验的律师或调解员介入，协助双方达成和解。
二、寻求法律援助如果协商未能达成一致，租赁双方可向法律部门寻求援助。
租赁纠纷常涉及合同法、房地产法等相关法律法规，通过法律援助可以更好地维护自身权益。
在法律援助过程中，可以请律师代理，提供相关证据、合同以及租赁期间的各类记录，以便法律部门更好地调查处理案件。
三、仲裁解决双方在合同中可以约定由仲裁委员会进行纠纷解决。
仲裁是一种相对来说快速、高效并且成本相对较低的解决方式。
租赁双方可以选择一个或多个仲裁员来审理案件，并通过仲裁委员会做出具有法律效力的裁决。
在一些商业租赁纠纷中，仲裁是常见的解决方式，其具有独立、公正、保密等优势。
四、诉讼解决作为一种正式的解决方式，诉讼往往在纠纷无法通过其他方式解决时采用。
租赁双方可以选择向法院提起诉讼，由法官进行审判，并依法对纠纷作出裁决。
诉讼解决需要时间和金钱成本，并且可能影响租赁双方的商誉，因此建议在必要时才采用诉讼解决方式。
五、遵循租赁合同条款在商铺租赁过程中，租赁双方应该事先制定合理的租赁合同，并明确约定各种可能发生的纠纷解决方式。
双方应该遵循租赁合同的相关条款，包括支付租金、维护商铺设施、履行合同义务等，以确保双方的权益得到保障。
六、预防纠纷的发生最后，为了避免商铺租赁纠纷的发生，租赁双方在签订合同之前应该做好充分的准备工作。
具体来说，包括对商铺的实地考察、对租赁合同的认真阅读和理解、租金支付方式的明确等。
商铺租赁中的常见争议及解决方案
商铺租赁中的常见争议及解决方案商铺租赁作为商业和房地产领域的重要合同形式，常常会涉及各种争议。
本文将介绍一些常见的商铺租赁争议，并提出解决方案，旨在帮助当事人更好地解决纠纷，保护自身权益。
争议一：租金问题商铺租赁合同中最常见的争议之一就是租金问题。
很多时候，商户和房东对于租金的金额、支付方式以及调整方式存在分歧。
解决方案：1.合同明确约定租金金额和支付方式，确保双方达成共识。
2.商户和房东可以协商提前租金调整的条件和标准，以避免未来的分歧。
3.双方可以约定仲裁或调解机构，以解决租金争议，保护双方的利益。
争议二：使用权问题商铺租赁合同中，商户对商铺的使用权是一个重要的问题。
商户常常面临使用权的限制和争议。
解决方案：1.在签订合同时，商户和房东应明确规定商户对商铺的使用范围和限制条件。
2.商户可以要求合同中明确商铺使用的时间和方式，以确保自身的正常经营权。
3.租赁合同中可以约定房东给予商户一定的使用权保障，比如商铺的整修和维护等。
争议三：租赁期限问题租赁期限是商铺租赁合同中另一个常见的争议点。
房东和商户对于租赁期限的时间长短、续租等问题存在分歧。
解决方案：1.商户和房东应在合同中详细明确租赁期限，防止双方出现误解。
2.商户可以在合同中增加续租条款，明确续租的条件和方式，避免因租赁期满而引起的纠纷。
3.双方可以约定提前终止租赁的条件，以便在需要终止租赁合同时避免纠纷的发生。
争议四：违约责任问题商铺租赁合同中的违约责任是一个重要的问题。
当商户或房东未履行合同义务时，违约责任往往会成为争议的焦点。
解决方案：1.合同中应明确违约责任的约定，规定违约方应承担的赔偿责任。
2.商铺租赁合同可以增加仲裁条款，一旦发生违约争议，可以通过仲裁途径解决，提高纠纷解决的效率。
3.可以约定违约方需向对方支付违约金等形式，来增加履约的约束力。
总结：商铺租赁中的常见争议主要涉及租金问题、使用权问题、租赁期限问题和违约责任问题。
为了避免和解决这些争议，商户和房东应在签订租赁合同时，明确合同中相关条款，规避可能引发争议的问题。
商铺租赁合同纠纷案由
案由：商铺租赁合同纠纷一、案情简介原告（甲方）：某市某区甲商场（以下简称甲方）被告（乙方）：某市某区乙公司（以下简称乙方）甲方系一家拥有多家分店的知名商场，乙方是一家从事商品销售的有限公司。
双方于2018年3月1日签订了一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于某市某区甲商场的商铺一间，用于经营商品销售。
合同租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日，租金为每月人民币5万元。
合同签订后，乙方按约支付了租金至2019年3月31日。
然而，自2019年4月起，乙方开始拖欠租金，经甲方多次催讨，乙方仍未支付。
甲方因此遭受了经济损失，故向乙方提出解除合同并要求支付违约金及损失赔偿。
乙方拒绝甲方要求，双方发生纠纷。
二、争议焦点1. 乙方是否应当按照合同约定支付租金及违约金？2. 甲方是否有权解除合同并要求乙方支付损失赔偿？3. 双方是否可以通过调解解决纠纷？三、法律分析1. 根据《中华人民共和国合同法》第二百四十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
”本案中，甲方与乙方在合同中约定了租金支付期限和违约金计算方式，乙方未能按照约定支付租金，构成违约。
因此，乙方应当按照合同约定支付违约金。
2. 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。
”本案中，乙方自2019年4月起拖欠租金，经甲方多次催讨仍未支付，已严重影响到甲方商铺的正常经营。
甲方有权解除合同。
同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
”本案中，甲方因乙方违约导致经济损失，有权要求乙方支付损失赔偿。
3. 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条规定：“人民法院应当根据自愿、合法的原则进行调解。
商铺租赁中常见纠纷及解决方案
商铺租赁中常见纠纷及解决方案商铺租赁是一种常见的商业活动，在租赁过程中难免会出现一些纠纷和矛盾。
为了有效解决这些问题，租赁双方需要了解可能发生的常见纠纷，并积极寻求解决方案，以确保双方权益得到保障。
本文将就商铺租赁中常见的纠纷进行分析，并提出相应的解决方案。
一、租金问题商铺租赁中最常见的纠纷之一就是租金问题。
租金数额、支付时间、逾期付款等都可能导致双方产生分歧。
为了避免因此引发争端，双方在签订合同时应明确约定租金的数额、支付方式、逾期罚金等条款，以确保租金支付的顺利进行。
若出现逾期付款情况，双方应及时沟通解决，协商达成补救措施，避免影响正常经营和合作。
二、物业维护商铺租赁过程中，物业维护常常成为租赁双方产生矛盾的主要原因。
商铺租户要求房东维修物业、改善环境，而房东则希望商铺租户维护并爱护所租赁的物业。
为了避免因物业维护问题引发的矛盾，双方在签订合同时应明确约定物业维护的责任归属，确保双方均承担适当的义务。
另外，商铺租赁合同中还可约定定期检查与维护的条款，保证物业的长期使用和价值。
三、违约问题在商铺租赁中，双方违约的情况时有发生。
商铺租户可能违约未按时支付租金或擅自改变物业用途，房东则可能违约拒不维修、无故提前收回物业等。
针对这些违约情况，双方应明确在合同中约定违约责任及相应的赔偿方式，确保双方的权益得到保护。
同时，双方在发现对方有违约行为时应及时采取有效措施，协商解决，避免纠纷进一步扩大和损害双方的利益。
四、租期问题商铺租赁中的租期问题也是一个常见的纠纷焦点。
商铺租期的确定、续租条款、提前解约等都可能引发纠纷。
为了避免因租期问题而发生的争执，双方在签订合同时应明确约定租期的起止时间、续租条件、提前解约事宜等细则，确保租赁关系的稳定和可持续。
若出现争议，双方应及时协商沟通，寻找合理的解决方案，避免损害双方利益。
综上所述，商铺租赁中常见的纠纷主要包括租金问题、物业维护、违约问题和租期问题等。
双方在签订合同时应充分考虑这些可能发生的问题，并在合同中明确约定相关条款，以预防和解决潜在的纠纷。
店铺租赁法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国经济的快速发展，商铺租赁市场日益繁荣。
然而，在商铺租赁过程中，租赁双方由于对法律法规了解不足、合同条款不明确等原因，常常引发一系列纠纷。
本文将以一起商铺租赁纠纷案例为切入点，分析其中涉及的法律问题，并提出相应的法律建议。
二、案例简介2019年，张某与李某签订了一份商铺租赁合同，约定张某承租李某位于某商业街的一间商铺，租赁期限为3年，租金为每月2万元。
合同中还约定，租赁期满后，张某有权以同等条件续租。
然而，在租赁期间，双方因租金、装修费用等问题产生纠纷。
三、案例分析1. 合同签订及效力根据《中华人民共和国合同法》第十条，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
在本案中，张某与李某均具备相应的民事权利能力和民事行为能力，且双方签订的租赁合同符合法律规定，合同有效。
2. 租金问题根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，租赁合同中未约定租金或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
在本案中，合同中明确了租金为每月2万元，因此，张某应按照约定支付租金。
3. 装修费用问题根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行装修。
装修费用由承租人承担，出租人应当予以配合。
在本案中，若张某在租赁期间对商铺进行了装修，且经李某同意，则装修费用应由张某承担。
4. 续租问题根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，租赁期限届满，承租人有权请求续租。
在本案中，合同中约定租赁期满后，张某有权以同等条件续租，因此，张某在租赁期满后有权请求续租。
四、法律建议1. 完善合同条款在签订商铺租赁合同时，双方应充分了解相关法律法规，明确约定租金、装修费用、续租条件等条款，避免日后产生纠纷。
2. 及时沟通协商在租赁期间，若出现纠纷，双方应及时沟通协商，寻求解决方案，避免矛盾激化。
3. 寻求法律援助若协商无果，双方可寻求法律援助，通过诉讼等途径维护自身合法权益。
产权式商铺租赁合同纠纷之应对 ——承租人利益保护
产权式商铺租赁合同纠纷之应对——承租人利益保护一、背景介绍产权式商铺租赁合同是指商铺的产权方将商铺出租给承租人使用，并通过签订租赁合同来规定双方的权利和义务。
然而，在实际操作中，由于各种原因，可能会出现合同纠纷。
承租人在面临合同纠纷时，需要采取相应的措施来保护自己的利益。
二、合同纠纷的常见类型1. 商铺面积争议：产权方和承租人对商铺的面积存在争议，无法达成一致。
2. 租金支付争议：产权方要求承租人支付过高的租金，或者承租人对租金支付方式有异议。
3. 维修责任纠纷：商铺出现维修问题时，产权方和承租人对维修责任的承担存在分歧。
4. 合同解除争议：产权方或承租人要求解除合同，但对解除条件和赔偿金额无法达成一致。
三、承租人利益保护的应对策略1. 了解合同条款：承租人在签订合同前应仔细阅读合同条款，特别是关于商铺面积、租金支付、维修责任和合同解除等方面的内容。
确保自己对合同的理解与产权方一致。
2. 保留证据：承租人在租赁期间应保留与合同相关的证据，如租赁合同、租金支付凭证、维修记录等。
这些证据可以在合同纠纷中起到证明自己权益的作用。
3. 协商解决：在发生合同纠纷时，承租人应主动与产权方进行沟通和协商，寻求和解的可能性。
可以通过书面或口头形式提出自己的要求，并与产权方商讨解决方案。
4. 寻求法律援助：如果协商无果，承租人可以寻求法律援助。
可以咨询律师，了解自己的权益和法律责任，并根据法律规定采取相应的法律行动。
5. 申请仲裁或诉讼：作为最后的手段，承租人可以根据合同中的争议解决方式，向相关仲裁机构或法院提起仲裁或诉讼。
在仲裁或诉讼过程中，承租人需要提供充分的证据来支持自己的主张，并积极参与整个过程。
四、案例分析以某商场的产权式商铺租赁合同纠纷为例，承租人小张与产权方发生了商铺面积争议。
小张在签订合同前没有仔细阅读合同条款，导致对商铺面积理解错误。
当小张发现商铺实际面积与合同约定的面积存在差异时，他首先与产权方进行了沟通和协商。
商铺租赁合同纠纷案例
商铺租赁合同纠纷案例一、案例背景甲方（出租方）：某市某区某街商铺所有者乙方（承租方）：某市某区某街商铺租赁者二、案例概述甲方将其拥有的商铺租赁给乙方，双方在租赁合同中约定了租赁期限、租金、租赁用途等相关事项。
在租赁期间，乙方因经营需要对商铺进行装修，但在装修过程中，甲方突然要求乙方搬离商铺，导致乙方遭受经济损失。
乙方因此向甲方提出赔偿要求，双方未能达成一致，进而产生纠纷。
三、案例分析1. 合同条款分析：根据双方签订的租赁合同，租赁期限、租金、租赁用途等条款均无争议。
但合同中未对甲方提前终止租赁合同的行为进行明确规定，导致纠纷产生。
2. 法律法规分析：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁期内，出租人不得提前解除租赁合同，除非有下列情形之一：（一）承租人严重违约；（二）出租人的合法权益受到严重损害；（三）合同约定的解除条件成立。
3. 争议焦点：甲方提前终止租赁合同是否构成违约？乙方是否享有赔偿请求权？四、解决方案1. 甲方应承担违约责任：根据合同法和实际情况，甲方提前终止租赁合同，构成违约。
甲方应承担违约责任，向乙方支付违约金，违约金数额可根据双方协商或参照租赁合同约定的租金标准计算。
2. 乙方赔偿请求权的认定：根据合同法第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
在本案中，乙方因甲方提前终止租赁合同而遭受经济损失，乙方有权请求甲方赔偿。
具体赔偿金额可根据乙方实际损失和合同履行情况确定。
3. 争议解决：双方可协商解决纠纷，如协商不成，可向合同签订地人民法院提起诉讼。
五、案例启示1. 合同条款的重要性：合同条款应全面、明确，对于可能发生的情形应进行预判并作出相应规定，以避免纠纷产生。
2. 法律法规的遵守：当事人应遵守国家法律法规，履行合同义务，避免违约行为。
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五大典型案例分析商铺租赁纠纷"绸缪"方案
●典型纠纷类型一保障独家经营权
商家往往不愿意同其他同行离得太近，所以在商铺租赁中商家常常希望通过独家经营权的约定，来实现自己在一定范围内的独家经营。
但独家经营权如果约定不明确，纠纷就在所难免。
下面就通过一个独家经营权的案例，提醒在租赁商铺时如何保证自己的“独家经营权”。
[案例]
甲乙双方就A商铺签订租赁合同，约定乙方租用A商铺用于装饰装潢业务。
由于乙方不希望有其它装潢公司在商铺所属大厦做装潢业务，故在合同中约定：乙方入驻B大厦后，甲方保证B大厦中将不再有其它装潢公司从事装饰装潢业务。
乙方入住不久，发现在大厦中出现了一家家居公司，推出“整体家居解决方案”业务，据查证该公司其实在从事家庭装潢业务。
乙方想根据合同约定要求甲方承担责任的时候，却发现自己正处在极为不利的境地。
首先，“家居公司”并不能等同于“装潢公司”。
该公司从事装潢业务，是否意味着甲方对该条款的违反；其次，“整体家居解决方案”并不能等同于装潢业务，双方没有在合同中对什么是装潢业务作明确界定；最后，甲方违约并不等同于乙方可以解约，双方没有在合同中明确甲方的违约责任。
律师点评：
律师认为，要保证商铺租赁中独家经营权的实现，该条款包含下列内容：
■明确独家经营权的含义。
比如本案中，应明确任何其它公司或自然人都不得在大厦内从事装潢业务，以免去对“家居公司”束手无策的尴尬境地；而且，对装潢业务也要予以明确的定义，以免有人以所谓“整体家居解决方案”打擦边球。
■明确违约责任。
如解除合同、继续履行，把竞争对手赶出去、要求赔偿或是要求出租方支付一定数额违约金。
如果承租方签约时还没有把握，不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关，以避免不必要的损失。
●典型纠纷类型二
承租方的解约权
在商铺租赁中，由于涉及的财产较大，所以在签订合同时，承租方既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己在特殊情形下解约退租的权利。
否则，当你由于某种原因需要解除合同时，就会产生纠纷和损失。
[案例]
吴先生看中一处沿街商铺打算用来经营餐饮，于是与房东签订了租赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。
同时，房东答应协助办理餐饮业的相关手续。
但装修接近完毕时，吴先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法经营餐饮，而且商铺的基本设施达不到要求，造成经营餐饮的许可证一直批不下来。
吴先生想解除合同，却发现双方对此根本没有约定。
吴先生认为房东违背了当初的承诺，应当承担违约责任。
而房东则认为，电容量和基本设施不是
自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。
在无法协商的情况下，吴先生不得不向法院起诉。
[律师点评]
对于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况。
■出租方违反约定，使自己的合法利益受到损害。
作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式。
■由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。
比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。
这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。
所以需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下，须解除合同的，承租方应得到一定的补偿。
■由于自己的经营情况发生变化，承租方需要终止协议的。
如业务经营不善，在这种情况下承租方往往要承担违约责任，自己投入就不用说了，还要赔给出租方几个月的房租才能了事。
而如果双方在合同中作些特殊约定，事先做好准备，那么真的退租时就比较容易解决。
●典型纠纷类型三
特殊用途
做生意的人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定的筹划思考。
可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示将来要开什么店，在租赁合同中很少明确。
等到自己装修扎进去之后，可能会由于种种原因这一类的店根本开不出来。
回头要退租，却并不那么容易。
[案例]
张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意，可当准备开张时，却遭到附近居民的抗议，理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围，汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。
张先生不得已想退租，并要求房东赔偿自己的装修等损失。
可律师告诉他，当初租铺面的用途并未明确为汽车装潢，要求退租和获得房东赔偿比较难。
因为即便张先生当初口头告知了房东，但如果没什么证据那就等于没说。
[律师点评]
不同的商铺，可能由于其规划、设计、附属设施、环境等不同而有不同的商业用途。
在签订租赁合同之前，承租人务必要考察该商铺是否符合自己的租赁用途。
在具体签订租赁合同时，应该确定如下条款：首先，要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；其次，明确此次租赁的用途，比如餐饮、汽车装潢等；再次，明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务；最后，明确相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。
●典型纠纷类型四
承租人优先承租权
生意人租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。
如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受着这种无形的损失。
为此，大多数生意人希望能享受该商铺的优先承租权，可真正操作起来却比较难。
[案例]
租客彭某与某区住宅产品大市场签订一份门面租赁合同，双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场的E20号门面。
经过3年苦心经营，彭某的生意逐渐红火起来。
2005年12月31日合同到期时，彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁合同遭到拒绝。
彭某无奈只得起诉到法院，在二审时彭某的优先承租权才得到确认。
但是彭某的优先承租权实际执行却很困难，如果出租人声称暂时不再出租，或有其他人以高于彭某的价格承租该门面，那么彭某的优先承租权就只能落空。
[律师点评]
优先承租权实质上是承租人基于承租而产生的对出租人权利的一种限制。
全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，但在地方法规里有，如《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
这确认了承租人的优先承租权，但真正执行起来有一定的困难。
因为行使优先承租权有两个前提，
■租赁期满后继续出租的，承租人有优先承租权。
但什么情况才算继续出租没有规定。
出租人在期满后自用3个月算不算继续出租？如果算得话，自己使用1天后再出租，算不算继续出租？
■承租人在同等条件下，才有优先权。
而什么是同等条件没有规定。
例如原来的租金是10000元，那么10010元算不算同等呢？假如不算，10001元算不算同等呢？
要保障自己的优先承租权，承租人可以合同条款来弥补法律原则规定的不足。
■明确定义什么是“出租人继续出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否则视为出租人违约，应承担一定数额的违约赔偿责任。
■约定什么是“同等条件”，如租金上下不超过10%就算同等条件，比如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000
元继续承租；如果其他人员出的价格为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租，这样就防止各种侵害优先承租权的情形出现。
●典型纠纷类型五
约定装修条款[案例]某公司租用商铺经营一年后，由于合同中约定的某种解约事由出现而要求提前退租。
出租方也同意了该公司的请求，但是要求该公司不
得撤走或破坏该商铺内的所有硬装修装饰部分，但合同对此并未作任何约定。
为此，双方就装修补偿部分发生争议。
[律师点评]在商铺租赁过程中，承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。
就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。
律师建议商铺的租赁双方在签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定。
■装修范围。
根据目前的有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
■装修期限。
通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。
承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。
双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。
■装修保证金。
为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
■租赁终止后的装修处理。
一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。
但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。
为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。
如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。
此外，双方在租赁合同中还应明确装修更新和维修的责任由谁承担。