常识考点系列之二：房屋承租人的优先购买权
买卖型租赁租赁期满后购买房屋的解析
买卖型租赁租赁期满后购买房屋的解析买卖型租赁租赁期满后购买房屋是一种特殊的房屋租赁方式，在租赁期满后，租户有权选择是否购买所租赁的房屋。
本文将从租赁合同、购买权利、价款支付等方面对买卖型租赁租赁期满后购买房屋进行解析。
一、租赁合同在买卖型租赁中，首先需要订立一份租赁合同。
租赁合同应包括以下要素：甲方(出租人)、乙方(承租人)、租赁房屋的地址、租赁期限、租金、房屋状况等。
租赁期限中可以约定租赁期满后租户是否有购买房屋的权利，以及如果有购买权利，所需支付的购房价款等条款。
二、购买权利买卖型租赁中，租户在租赁期满后通常享有优先购买权。
优先购买权是指在其他潜在买家出价购买房屋时，租户有权选择以与其他买家相等或更高的价格购买所租赁的房屋。
租户可以根据自己的意愿和经济能力决定是否行使购买权利。
三、价款支付如果租户决定行使购买权利，需要与房东协商确定购房价款。
购房价款可以通过全款支付或分期付款的方式进行，具体支付方式可以在租赁合同中约定或者协商确定。
在支付购房价款时，租户应当与房东签订买卖合同，并按照约定的付款方式和时间支付相应的款项。
四、权益保障在买卖型租赁租赁期满后购买房屋过程中，租户的权益应得到保障。
当租户决定购买房屋时，需要确保房屋的产权清晰，不存在任何纠纷。
此外，房屋的物权、使用权转移等手续应得到妥善处理，确保租户的购房交易合法有效。
五、常见问题在买卖型租赁租赁期满后购买房屋过程中，常见的问题包括租赁期限、购买权利约定、购房价款等方面的纠纷。
租户在签订租赁合同之前，应仔细阅读合同内容，了解自己是否拥有优先购买权以及相关的权益保障。
在购房过程中，租户应与房东保持良好的沟通，并确保双方对于房屋的价格、付款方式等条款达成一致。
六、结论买卖型租赁租赁期满后购买房屋是一种灵活的租赁方式，给予租户在租赁期满后购买房屋的权利。
在选择这种租赁方式时，租户应注意租赁合同中有关购买权利的约定，遵守相关的法律法规，并与房东保持良好的沟通，以确保自身的权益得到保障。
房地产法自考题-25
房地产法自考题-25(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：10，分数：10.00)1.下列关于承租人的优先购买权的说法错误的是______∙ A.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利∙ B.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持∙ C.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持∙ D.出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
2.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖______前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
∙ A.3日∙ B.5日∙ C.7日∙ D.10日（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。
承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
3.下列关于房屋转租的说法正确的是______∙ A.承租人不得将租赁房屋转租给第三人∙ B.承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同失去效力∙ C.第三人对租赁物造成损失的，第三人承担赔偿责任∙ D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[解析] 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
共有人和承租人的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解一下相关法律及司法解释的规定：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
对此，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条作出了明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人亦不得主张优先购买权。
2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力自测模拟预测题库(名校卷)
2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力自测模拟预测题库(名校卷)单选题（共50题）1、下列关于房屋转租的说法中，错误的是（）。
A.承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B.第三人对租赁房屋造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C.房屋转租必须签订转租协议，并办理登记备案手续D.除出租人与转租双方协商另有约定外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期【答案】 B2、当房屋租赁合同（）时，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
A.无效B.有效C.履行期限届满D.解约【答案】 A3、公共租赁住房合同的租赁期限一般为（）年。
A.1至2B.5C.6至8D.10至20【答案】 B4、不动产登记时，应发放登记证明的是（）。
A.不动产首次登记B.预告登记C.更正登记D.转移登记【答案】 B5、房屋租赁期内房屋所有权发生转移的，原租赁合同（）。
A.对承租人和新房主继续有效B.对承租人和新房主无效C.对承租人继续有效，对新房主无效D.对承租人无效，对新房主继续有效【答案】 A6、（）是指某种房地产在市场上的平均交易价格。
A.挂牌价B.成交价C.贷款评估价D.市场价【答案】 D7、下列房屋交易情形中，承租人享有承租房屋优先购买权的是（）。
A.出租人将房屋卖给了父母B.第三人善意购买并办理了房屋所有权转移登记C.承租人在合理期限内没有回应是否购买D.出租人将房屋卖给了朋友【答案】 D8、商品房销售明码标价实行（）。
A.一栋一标B.一房一标C.一项目一标D.一单元一标【答案】 B9、下列房地产信息中，不体现在房屋状况说明书中的是（）。
A.装饰装修状况B.规划用途C.房屋评估价格D.是否产权共有【答案】 C10、推拉窗的优点是（）。
A.不占用室内外空间，开关操作轻便B.防水性能好C.具有良好的保温隔声性能D.刮风下雨时，也可以开启窗户，保持室内空气清新【答案】 A11、在成熟的房地产市场中，（）居于房地产业的主体地位。
试析房屋承租人优先购买权的行使与限制
试析房屋承租人优先购买权的行使与限制作者：安之楠来源：《学术探索》2012年第11期摘要：我国法律规范对房屋承租人的优先购买权进行了规定，但对于房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制的规定还较为笼统，可操作性不强。
通过对承租人优先购买权的研究，深入分析该问题的现状，理顺房屋承租人优先购买权的行使条件与限制，从而在实践中妥善处理相关争议。
关键词：房屋承租人；优先购买权；行使；限制中图分类号：DF529 文献标识码：A 文章编号：1006-723X（2012）11-0036-04房屋纠纷通常都是民事案件的高发地带，且承租人优先购买权又是房屋纠纷的重要组成部分，自然受到相关学者与司法实践的高度关注。
虽然我国相关法律规范及最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都对房屋承租人的优先购买权进行了一些规定，但房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制还是仅限于原则性规定，缺乏明确具体的规定。
一、房屋承租人优先购买权的概论（一）房屋承租人优先购买权的概念《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在房屋租赁合同的存续期内，依照法律的规定，于出租人出卖租赁房屋时在同等条件下优先于其他购买人而购买房屋的权利。
一是法定性。
我国《合同法》第230条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权。
二是期待性。
当房屋租赁关系成立之时，承租人并不当然可以行使优先购买权，只有在出租人将房屋出卖给第三人之时，承租人在同等条件下才享有这一权利，故房屋承租人优先购买权具有期待性。
三是限制性。
出租人出卖自己的房屋虽然是自己的合法权利，但法律设定承租人优先购买权是对出卖人出卖房屋权利的一种限制。
四是期限性。
我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称为《解释》）第24条规定表明，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买该租赁房屋的，其优先购买丧失。
房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权
房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在相同条件下，依法享有先于其他人而购买房屋的权利。
在此我们可以看出，房屋承租人的优先购买权作为一种附条件的形成权，其行使的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能，这同等条件主要指出价条件，包括价格、交付房款期限、方式等。
我国以往的立法和司法解释对房屋承租人的优先购买权已有相应规定，《中华人民共和国合同法》第二百三十条再次予以了明确。
所谓拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
拍卖本身是价高者得的公开竞价程序。
当正处于租赁期间的房屋被拍卖时，价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件优先购得的权利就出现了冲突，由此就将出现一个悖论：拍卖合同作为一种特殊的买卖合同，是以槌落为成交标志的诺成性合同。
在确认承租人的优先购买权的前提下，如果承租人不参加拍卖，拍卖师在宣布成交后还必须询问承租人是否行使优先购买权，愿意以与最高竞价者相同价格买下房屋标的物，如愿意则最高兑价者必须再次出价的话，则拍卖师的槌落成交的标志便形同虚设，拍卖就不成为拍卖；而如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高兑价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。
因此，有一种观点认为，拍卖作为一种特殊的买卖方式，是以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言。
在拍卖场合，优先购买权应该不得行使。
但为保护承租人利益，出租人应将拍卖的有关情况及时通知承租人，以便其决定是否参加竞买。
笔者不能赞成这种简单地否定承租人在拍卖中优先购买权的观点。
这种观点主要是从实务操作的可行性方面考虑，但由此而剥夺承租人的优先购买权于法无据。
房屋承租人的优先购买权是由法律赋予的，应以法条规定的精神来衡量决定。
房屋承租人优先购买权的法律适用——出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵之探讨
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房屋承租人优先购买权的法律适用
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出 租人与第 三人房屋买卖合同效 疵之探 力瑕 讨
魏秀玲 郑阳 深圳大学
作 为合 同 自由原 则 的表 现之 一 ， 当事人 有 订 立合 同的 自由。 自由订 立 的合 同并不确 定地在 但 当事人 间产 生法律拘 束力 。 基于在 特定情 形下对 社会 特 定或不特 定利 益 的保 护 目的之 实现 ， 法律 对合 同 自由加 以限制 ， 规定 合 同成 立后 只有满 足
括合 同效力待定 、 无效和 可撤销三 种情 形 。 当然 ，
并非欠 缺法 律规 定的生 效要件 ， 同就一 定会被 合
优 先购 买权 的案件 。其 结果 却未必理 想 ， 多数情
况 是既没 能惩戒侵 害人 ， 又无法 保护受 害人 。
认 定 为效力有 瑕疵 。 出于保护 交易安 全等 目的， 合 同效力 瑕 疵 的认 定还 受 到物 权 法 相关 制度 等 方 面的 限制 ， 如善意 取得制 度 。
一
行使 。 对第 一 种情形 ， 依第 三人 是否 已办理所 有权 转 移登 记又 分为两 种情 况 ， 属 限制 适用合 同效 均 力瑕 疵 的情 形 。 如果第三 人未 办理房屋 所有权转
移 登记 ， 承租人 优先 购买权 作 为债权 比第三 人 的 债 权 更 有履 行 上 的优 先 性 ， 为“ 先 ” 有 之 此 优 应 意 。而且 ， 同样作 为 受害者 的第三 人基 于有 效 的 合 同 向 出租人 请 求违 约 损 害赔 偿 能够 得 到更 充 分 的保 护 ， 无适 用合 同效 力瑕疵 的必要 。如果 应 第 三人 已办 理房屋 所有权 转移 登记 ， 由于第三 人 善意取 得房 屋所 有 权 ， 租人 优先购 买权 的效 力 承 转 而体现 为 向出租 人请 求损害赔 偿 。 时如果适 此 用合 同效 力瑕疵 原 则处理 ， 既无 益于承 租人 的损 害赔偿 请 求权 的实现 ， 与对第三 人根据 善 意取 又
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决1. 引言1.1 国有资产转让及承租人优先购买权的概念国有资产转让及承租人优先购买权是指在国有资产转让时，承租人拥有优先购买权的权利。
国有资产转让是国家将原属于国有单位的资产转让给其他单位或个人的过程，承租人优先购买权是指在资产转让时，承租人有权在同等条件下比其他购买者优先购买该资产的权利。
承租人优先购买权的出现，旨在保护承租人的利益，避免他们在租赁期满后丧失租赁权益的情况。
这一权利可以帮助承租人维持原有的生产经营秩序，避免因资产转让而导致生产经营中断或损失。
国有资产转让及承租人优先购买权的概念体现了对承租人权益的保护和尊重，有利于维护租赁关系的稳定和持续发展。
但在实际操作中，这一权利也容易引发一些冲突和纠纷，需要在法律和制度层面加强规范和解决机制的建立，以确保各方利益的平衡和合理保障。
1.2 冲突的来源国有资产转让及承租人优先购买权的冲突主要来源于以下几个方面：国有资产转让和承租人优先购买权之间的冲突在于权利的对立。
国有资产所有权的转让涉及到国家和个人、企业之间的权利转移，而承租人优先购买权则是对承租人在租赁关系中的特殊权利保障。
当国有资产转让时，如果承租人拥有优先购买权，就会产生权利冲突，需要权利履行方和权利享有方之间进行协调。
冲突的来源还在于法律规定和实际操作之间的不一致。
在一些法律法规中，对于国有资产转让和承租人优先购买权的规定并不明确或存在漏洞，导致在实际操作中发生冲突和争议。
有些地方在执行法律时可能存在不统一或不规范的情况，给冲突的发生埋下隐患。
冲突的来源还可能涉及到市场需求和政府政策之间的矛盾。
在国有资产转让和承租人优先购买权的实践中，政府的政策调整和市场的需求变化可能会造成双方利益的冲突。
政府对于国有资产的管理和利用需要考虑经济效益和社会公共利益，而承租人则更加关注自身利益和权益保障，因此双方在利益诉求上可能产生冲突。
2. 正文2.1 国有资产转让与承租人优先购买权的界定国有资产转让与承租人优先购买权的界定涉及到国有资产的所有权转移和承租人的购买权利。
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常识考点系列之二：房屋承租人的优先购买权
真题考点：
2006年一类106题：甲和乙共同出资购买了一间房并出租给丙，租房期间甲欲转让自己的份额，乙和丙均表示愿意购买，应（）。
A. 在同等条件下由乙优先购买
B. 在同等条件下由丙优先购买
C. 在同等条件下由甲决定卖给谁
D.在同等条件下由乙、丙共同购买，各享有一份份额，形成共有关系
[答案]A。
知识点：房屋承租人的优先购买权
①仅限于房屋租赁场合；
②出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；
③出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；
④在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。
知识点可带知识面：优先购买权
（一）民法上的优先购买权
⑴按份共有人的优先购买权
①按份共有人转让自己份额的，其他共有人在同等条件下，有优先于他人的购买权；
②如其他共有人为2人以上，且都想购买，则由转让人决定受让人。
⑵原共同共有人的优先购买权
共有关系存续期间，不允许分割共有财产；共有关系终止后，才有可能发生优先购买权问题。
⑶房屋承租人的优先购买权
①仅限于房屋租赁场合；
②出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；
③出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；
④在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。
⑷典权人对承典房屋也享有优先购买权；
⑸注意：房屋抵押权人无优先购买权；
⑹民法上的优先购买权人发生冲突时，依据物权优先于债权的原理，当发生冲突时：共有人>典权人>承租人。