西安西兰兴中路项目提案

西安西兰兴中路项目提案TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08- TPMK2C- TPMK18】【－标书目录－】第一部分：投标人资质资料(1.1)投标企业法人营业执照（复印件）(1.2)投标企业税务登记证（复印件）(1.3)投标企业法人代码证（复印件）(1.4)投标企业资质登记证书（复印件）(1.5)投标企业获奖荣誉证书（复印件）(1.6)法定代表人身份证明（复印件）(1.7)授权委托投标人身份证（复印件）(1.8)法人授权委托书（复印件）(1.9)投标企业资源优势(1.10)投标企业项目业绩第二部分：项目综合分析(2.1)前言说明(2.2)项目概况(2.3)区域概况(2.4)西安房地产市场宏观经济分析(2.5)西安城北区域房地产状况分析(2.6)西安城北区域消费者定量分析(2.7)项目周边区域市场调研分析【－标书目录－】第三部分：我们卖什么？(3.1)项目竞争策略分析(3.2)产品定位第四部分：我们卖给谁？(4.1) 目标客户定位第五部分：我们怎么卖？(5.1)项目营销策略(5.2)项目推广策略5.2.1项目案名包装5.2.2项目销售中心形象设计与选址建议5.2.3项目推广策略与广告计划第六部分：打算多钱卖？(6.1)价格定位(6.2)优化建议第七部分：投标服务承诺(7.1)投标报价(7.2)服务承诺(7.3)结束语【－标书正文－】（1）百姓置业与《西安晚报》社房产部联合成立的“百姓购房者俱乐部”，通过2年多的成功运营，已积累了大量的具备强烈投资置业意向和较为稳定经济实力的目标客户会员群体。

（2）百姓置业独家承办的“免费看房直通车”活动，已开通运营了近3年，为开发商及房产项目与消费者之间，有效搭建了一个品牌展示与信息沟通的平台，为合作单位创造了多赢的机制，赢得了消费者和同行业界的一致好评。

（3）百姓置业独家承办的《西安楼市》DM免费直投广告杂志，借助公司购房者俱乐部，丰富的购房会员数据库信息和目标合作单位信息，为公司的代理项目以及广告合作投放单位，真正做到信息投放的“有的放矢”。

第十节投标企业项目业绩项目一“聚福园”项目位于城东韩森路与幸福路十字东北角，紧邻500米宽的新城区重点项目幸福林带旁。

项目占地21亩，总建筑面积13万平方米，分为四栋高层建筑，户型为68－124 m²。

社区采用集中地辐采暖，分户计量，项目周边居家生活配套设施齐全，交通便利，是城东置业的地标性建筑。

百姓置业于2007年9月中旬正式全程代理“聚福园”项目，由于项目目前仅有一证（土地证），不具备正式对外销售的条件，公司经过分析论证，决定从十一黄金周开始面向市场，推出内部诚意认筹活动，从而有效积累目标意向购房群体，进一步锁定目标客户资源，为项目的即将开盘暨售罄目标打下坚实的基础。

项目二“金茂晓苑”项目地处城东区域大东门传统商业居住圈。

西临市第三中学，北依康复路、西北商贸中心、第四军医大学，东接市政规划路，南临长乐坊。

项目总占地8亩，总建筑面积33000平方米，分为南北两座高层建筑，84 －131 m²多种精品户型，户户采光，家家通风，社区采用集中供暖、分户计量，经济实用。

百姓置业在正式代理该项目不到8个月的销售时间，于10月1日项目正式封顶前，所有可售房源，已基本告罄，从而有效缓解了开发商的资金压力，为项目创造了双赢的销售佳绩！项目三“碧云天花园二期”项目总占地103亩分为一期\二期，一期共43栋别墅和5栋洋房组成.二期为5栋多层。

碧云天花园位于未央湖旅游开发区中心，处于阳光大道与建设路交汇处。

项目东与集生态景观\旅游\经济为一体的浐灞生态旅游区隔河相望。

该项目一期别墅2006年中销售完毕，二期五栋多层2007年4月开始销售，至此6个月销售已达到70%。

该项目在只有土地证,不能办理银行按揭的前提下,经过百姓置业专业销售团队的努力，取得了骄人的销售业绩。

项目四“东方新居”项目位于东门外东关南街。

该项目属2004年的烂尾工程，停售时间达2年以上。

2007年4月百姓置业正式代理该项目，通过缜密的专业市场调研，最终建议开发商对户型和配套进行改造，百姓置业通过对该项目的重新包装定位，以全新的面貌整合推向市场。

销售至今5个多月时间完成85%以上，基本接近尾声。

从而有效降低了开发商的投资风险，赢得了开发商的高度信任,为双方的合作奠定了基础。

项目五“金星佳苑”项目位于玉祥门外丰禾路8号。

东到自强西路,西到西二环,南到环城北路和玉祥门,北至北开发区。

项目总占地60亩. 为6栋多层和一栋小高层。

百姓置业于2006年8正式进场开始销售,通过有效的资源整合推广，提前六个月完成目标销售任务，赢得了开发商的高度评价，同时，创造了该区域的房产项目销售新纪录。

第二部分项目综合分析第一节前言说明纵观中国20多年的房地产加速发展历程，正逐步经历着从一线中心城市向二三线新兴城市转移的过程。

二三线城市房地产的开发刚刚起步；资金转移、人才转移、客户转移，为中小城市的加速发展创造前所未有的契机，为中国的房地产业营造了广阔的发展空间。

产品，在僧多粥少的时候，饥饿的僧人自然不会去分辨粥的“稀”和“稠”、有没有营养等，先填饱肚子再说。

而在每月一个新盘的速度发展的西安房地产市场，“产而无品”的项目自然很难立足，因而品质、定位、营销、创意对楼盘影响重大。

本方案着眼于全程营销的战略思路，具体的工作开展将以此方案为理论依据。

通过详尽的市场调研数据，以及大量案例资料的分析论证，对本项目在自身要素和市场大环境方面，都是机会点与问题点共存，机遇和挑战共存。

我们深省要实现项目持续经营战略，单凭硬件和产品自身是不够的，只有通过科学准确的项目定位，找到消费区间和竟争区间，才能给予深层次发掘项目的潜力，使项目的运作物超所值。

本方案直接面对的对象和层面有着根本的区别，开发商和消费者之间既有矛盾的冲突，也有利益的统一；既相互制约，又紧密依存。

因此方案中某些观点和取向分别出自不同层面的不同角度，也分别代表各自不同的利益，站在不同的视角，其观点亦或有差异，唯有将这些观点层层剖析，力求真实客观地反映出来，希望在实际推广中发现矛盾，进而解决矛盾。

我们相信不同观点的论证和推敲，将有助于项目的良性发展。

营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也大不一样。

第二节项目概况1、项目位置：位于西安市小北门外兴中路6号2、项目经济技术指标开发商：西安西兰房地产开发有限责任公司宗地性质：住宅用地用地面积：13280.9㎡建筑层数：≤32层3、项目现状：第三节区域概况1、周边区域：项目西临工农路、东临规划中的文景路延伸段华强路、北临规划的快速干道大兴路、南临自强路，目前项目周边生活配套设施不够完善，但随着城市化进程的加速发展、住宅市场的日趋成熟，周边生活配套设施、交通路线将逐步发展和完善。

2、周边配套：学校：莲湖区希望小学、北关小学、红庙坡小学、郝家巷小学、向荣小学、第十中学、第88中学、人民武装学校、铁路运输学校、省交通学校、外贸技术学院、财政学院等；商场：华润万家超市、人人乐购物广场等餐饮/娱乐/休闲: 德克士、豪享来中西餐厅、乐富豪娱乐广场、红河谷演义大舞厅、山水浴场、人人居大酒店、精纯元足浴等；银行：建设银行、商业银行、工商银行、农业银行、中国银行、中信银行、中国信合等；医院：红庙坡医院、西安市中心医院、北关医院、地矿医院等；交通：2、9、202、528、509、208、107等公交线路。

第四节西安房地产市场宏观经济分析一、房地产运行背景据中国行业企业信息发布中心07年11月17日发布的企业统计信息显示：2006年全国房地产开发企业58710家，从业人员160多万人，全年完成房地产开发投资19422．9亿元。

其中房地产500强企业完成投资2788亿元，占全国的比重达14.4％，形成的总资产14194亿元，营业收入3737亿元。

为了让国民经济持续、快速、健康的发展，国家在2007年又出台了很多宏观调控政策，最明显的是：金融方面：连续四次提高存贷款利率、取消15%的利息税、提高第二套房的首付比例；税收方面：土地增值税开始清算、讨论物业税的征收、增加二手房的个人所得税；土地方面：土地分小宗出让、严厉查处闲置土地；政策方面：90/70方针、整顿市场次序打击捂盘惜售等。

1、宏观经济：GDP增长10年来最高07年西安经济运行态势良好，预计完成生产总值750亿元，同比增长13%，加快0.4个百分点，为西安市10年来同期最高水平。

实现财政总收入62.94亿元，增长27.5%；全社会固定资产投资完成623.52亿元，较上年同比增长38.8%；社会消费品零售总额完成442.24亿元，增长17.4%；城市居民人均收入增长15.4%。

宏观经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。

2、规划建设：城市规划建设为房地产发展提供持久推进力07年西安市全年共计划安排重点建设项目280个。

其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；前期项目100个，总投资1355亿元，包括大明宫遗址保护区、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。

3、政策法规：以原有政策细化落实为主调07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。

从07年中央到各地方的具体政策出台情况来看，政策调控的主要方向更多的是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，并未有新政出台，因此07年的西安房地产市场更多的是从上年市场的观望状态向平稳运行方向过渡。

二、2007年商品房市场供应与销售分析07年，西安房地产业延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。

土地市场供应向远郊延伸，城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发展进程。

连续几年政策调控的疾风骤雨之后，07年房地产市场总体运行形势良好，为08年商品房市场的整体推进打下了良好的基础。

1、市场供应：商品房市场供应量较上年增幅超过40%06年受政策调控影响，房地产开发市场观望情绪明显，市场供应量有所放缓，而进入07年伴随着市场对政策的逐步适应，07年商品房市场的供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。

2、市场销售：商品房销售面积较上年增幅达37.9%近年西安商品房年销售增幅基本上保持在30%左右，06年受宏观政策的影响市场增幅略有放缓。

07年西安商品房销售面积较上年同比增长37.9%，商品房市场供应集中放量，以及买方市场的抑制需求于08年集中释放，均在一定程度上刺激了市场销售的增长。