(物业管理)北京某商业广场物业运营成本测算
物业经营管理成本测算方案
物业经营管理成本测算物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：3500 m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92各位上述项目，物业经营管理成本应怎么测算？欢迎大家参与二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。
按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
-- -2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员13 2346.00 30500.00四维修人员5 1000.00 5000.00二收费员3 800.00 2400.00五治安员20 750.00 15000.00三服务员14 600.00 8400.00六保洁员6 550.00 3300.00七合计序号：一项目人数（人）：管理人员13工资标准（元/月）：2346.00总额（元/月）：30500.00(2)费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资二福利费20341.50注(1) 1.148三加班费/ /暂不计四服装费1625注(2) 0.081五合计注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)（1）采用总体匡算思路进行测算。
物业管理服务成本和费用的测算方法
物业管理服务成本和费用的测算方法1、测算每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用的一个简单公式：(i=1,2,3,…,)/SP=Σ XiP——每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用标准,元/(月·㎡)；Xi——各项（如绿化、保安、维修、人员工资等）成本和费用，元/月；i——各分项项数(在具体测算中,我们可以根据实际情况和要求来细分)；S——总建筑面积，㎡。
2、分项测算（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：=所有人员月基本工资＋各项福利＋各项保险＋服装摊销＋其他补贴等X1（2）公共设施设备日常运行、维修及保养费：X=设施设备保养费＋易损件更换费用＋小修费等2（3）绿化管理费：=月用化肥＋农药＋工具摊销＋绿化用水等X3（4）清洁卫生费：=月用清洁用品＋清洁用水＋工具摊销＋垃圾清运费＋消毒用品等X4（5）保安费：X=月保安器材摊销＋保安器材维护费＋保安人员住房租金等5（6）办公费：=月交通费＋通信费＋书报费＋低值易耗办公用品费＋办公用水电等X6（7）物业管理企业固定资产折旧费：=固定资产总额/（折旧年限×12个月）X7（8）物业管理企业酬金（企业合理利润）：=前7项之和×利润率X8其中利润率各地根据实际情况确定，一般控制在5%－10%。
（9）法定税费：=营业税＋城市建设维护税＋教育附加费＋其他税费X9其中营业税、城市建设维护税＋教育附加费——“两税一费”合计税率为5.5%，这是物业管理企业最主要的税费。
所以：X=（X1＋X2＋…X8）×5.5%9分项测算后,将分项测算之和除以总建筑面积,即得到每平方米建筑面积所需的物业管理服务成本和费用。
商业广场各项物业费用测算
商业广场各项物业费用测算概述商业广场作为一个综合性商业地产项目，其物业费用的测算对于经营者和租户来说是非常重要的，直接影响着商业广场的运营成本和租户的租金水平。
本文将详细介绍商业广场各项物业费用的相关内容，包括物业管理费、公共设施费、保洁费、绿化维护费以及安全管理费。
1. 物业管理费物业管理费是商业广场的基本物业费用，用于支付物业管理公司的管理费用。
物业管理费的具体计算方式可以根据商业广场的情况有所差异，一般会根据商业广场的建筑面积、租赁面积或者租金收入来确定。
物业管理费通常包括以下方面的费用：•工作人员管理费用：包括物业管理人员工资、福利以及培训费用；•办公设备及软件费用：包括物业管理办公室的设备购置、维护和更新费用，以及相关软件的购买和使用费用；•公共区域维护费用：包括公共区域的清洁、维修、照明等费用；•安保费用：包括保安人员工资、安防设备的购置、维护和更新费用；•物业管理公司的管理费用：包括物业管理公司的管理费用以及利润。
2. 公共设施费公共设施费是商业广场提供公共设施的费用，主要用于设施的维护和更新。
公共设施费一般由商业广场的业主委员会或物业管理公司根据实际情况确定，费用的计算方式可以是按建筑面积或者租赁面积计算。
公共设施费包括以下方面的费用：•电梯维护费用：包括电梯的维修、保养和更新费用；•空调系统运行费用：包括空调系统的使用、维护和清洁费用；•供暖系统运行费用：包括供暖系统的使用、维护和清洁费用；•消防设施维护费用：包括消防设施的检修、更新和维护费用；•公共卫生间维护费用：包括公共卫生间的清洁和维护费用；•其他公共设施的维护和更新费用。
3. 保洁费保洁费是商业广场的保洁服务费用，用于支付保洁公司的费用。
保洁费的计算方式一般是按建筑面积或者租赁面积计算，费用的多少也取决于商业广场的保洁标准和频率。
保洁费包括以下方面的费用：•日常保洁费用：包括商业广场日常保洁的费用，如地面清洁、垃圾清理、窗户清洁等；•定期保洁费用：包括商业广场定期进行的大面积保洁费用，如地毯清洁、墙面清洁等；•特殊保洁费用：包括商业广场特殊场合或活动时的保洁费用，如展览会场地清洁等。
物业管理费用测算
物业管理费用测算预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制运营管理费用测算一、测算依据及暂定物业费标准1、运营管理服务收、支测算的依据总计收费面积：14623平方米园区商户数：135户小区车位数：282个出入口：1个二、运营管理服务的人员配备1、本公司人员配备三、费用支出测算1、管理服务人员的工资费用（月）本公司人员工资费用本公司人员工资费用=27000元外包委托物业管理基层服务人员工资费用合计管理服务人员的工资费用为：本公司人员工资费用＋外包委托物业管理基层服务人员工资费用=66400元/月2、公共部位、共用设施的日常运行、维护、管理费用公共设施设备维护及保养费公共设施、设备运行费合计公共设施设备的维护、保养及运行月费用为：22472元/月，3、清洁卫生、绿化费用4、公共秩序维护费5、企业办公费用6、运营服务企业运营固定资产折旧费用运营固定资产按照两年折旧，每月合计：52180元÷24月=2174元/月7、月总支出月总支出：96571.6元=以上（1至6项费用）总计8、法定税费（综合税率5.5%）理论法定税费=月总支出×5.5%=96571.6×5.5%=5311.4元/月9、合计月支出合计月总支出为：101883元/月四、运营管理费用收入测算实际管理费单价：合计月总支出÷总计收费面积=6.97元/月/㎡五、空调使用费用单价测算空调主机200天用电费用：158.3度/小时/天×12小时×200天×0.79元/度=300137元；风盘用电费用总计：150W×12小时÷1000×100部×200天×0.79元/度=28440元；空调使用费用单价：（300137元+28440元）÷9638㎡÷200天=0.1704元/㎡/天；由此现在空调使用费用运营单价合理；注：以上费用测算只做每月园区日常运营所需费用的常规支出合计运算，未计算租赁差价利润。
物业管理成本测算
５、宣传广告和市场推广费（Ｆ５）
６、法律费用（Ｆ６） 经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。
７、节日装饰费（Ｆ７） 在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。 ８、办公用水电费（Ｆ８）
（二）办公费测算
1、 交通费（Ｆ１）（元／月）：交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。
２、通信费（Ｆ２） 通信费包括电话费、传真费、手机费等。
３、低值易耗文具、办公用品费（Ｆ３） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。
酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
办公费的测算公式为： 办公费Ｐ２＝ 年各项费用之和 １２月×参与测算的物业面积 即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月×参与测算的物业面积 （元／月·平方米）
（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算
2、物业服务费用包干制
物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
娱乐中心物业运营成本
北京娱乐中心物业运营成本测算根据娱乐中心经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一、地下一、二层为绿地超市；二、地上一层西南侧为肯德基、东南侧为嘉和一品、北侧9家柜台；三、为二层至六层为酒店；娱乐中心总面积为17491.15m²，套内面积为12046.87m²，公共面积为5444.28m²1、电费：照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。
二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。
基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m²（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m²，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：18W/m²×12h×30×12×5444.28m²÷1000=423347.21 KWh2、空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月—9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。
供暖时也需考虑通风负荷。
（1）华北地区空调的设计耗电新风冷负荷指标141.61W/m²，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为99.13W/m²。
则制冷阶段的每平方米耗电量为：99.13W/m²×12h×30×5=178380 W/m²=178.38 KWh/m²（2）华北地区空调的设计耗电新风热负荷指标148.62W/m²，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为104.03W/m²。
则供热阶段的每平方米耗电量为：104.03W/m²×12h×30×5=187254 W/m²=187.25 KWh/m²（3）通风冷负荷按67.56W/m²计算，则通风每平方米耗电量为：67.56W/m²×12h×30×2=48643.2 W/m²=48.64 KWh/m²（4）通风热负荷按128.2W/m²计算，则通风每平方米耗电量为：128.2W/m²×12h×30×92304 W/m²=92.31 KWh/m²则娱乐中心空调平均每平方米年耗电量为：178.38+187.25+48.64+92.31=506.58 KWh则娱乐中心业主空调年耗电量为： 506.58×12046.87m²=6102703.4KWh娱乐中心公共区域空调年耗电量为：506.58×5444.28m²=2757963.36KWh3、电梯用电：(1)绿地超市共设4部扶梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为：7.5KW×0.5×4×12h×30×12=64800 KWh则商场年总耗电量为： 31223.28+283320.98+64800=379344.26 KWh北京地区的商业用电电费（富力物业收）为1.29元/KWh，则商场年电费为：1.29元/KWh×379344.26 KWh =489354.10元(2)酒店共设4部扶梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为： 7.5KW×0.5×4×12h×30×12=64800 KWh则商场年总耗电量为： 31223.28+283320.98+64800=379344.26 KWh北京地区的商业用电电费（富力物业收）为1.29元/KWh，则商场年电费为：1.29元/KWh×379344.26 KWh =489354.10元4、水费：商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：50×30×12+120×30×5=36000吨北京地区的商业用水水费（富力物业收）为9.5元/吨，则商场每月电费为：9.5元/吨×36000吨=342000元。
商业广场项目成本利润测算
商业广场项目成本利润测算商业广场项目是现代城市中常见的一个类型，随着城市发展和人们消费需求的增加，商业广场项目的投资和运营也变得越来越重要。
在进行商业广场项目的开发和策划之前，准确测算项目的成本和利润是至关重要的，本文将对商业广场项目的成本和利润进行详细的测算分析。
一、构建商业广场项目的成本商业广场项目的成本由多个方面构成，包括土地购置费、建筑物建设费、设备购置费、人力资源费用等。
首先，土地购置费是商业广场项目的前期必要投资，需要考虑土地的位置、面积、现有用途等因素来确定合适的购置价格。
其次，建筑物建设费用需要包括设计、施工、装修等各个环节的费用，并根据项目规模和质量来评估合理的建设费用预算。
设备购置费用主要是商业广场项目所需的各种设备设施的投资，如空调、灯具、电梯等，需要综合考虑设备的品质、数量和价格来进行成本测算。
最后，人力资源费用包括管理人员、售后服务人员、保洁人员等的薪资与福利，需要根据项目规模和运营需求来确定。
二、商业广场项目的利润估算商业广场项目的利润主要来自于租金收入和其他经营活动的收入。
首先，租金收入是商业广场项目最主要的利润来源，需要根据商业广场的规模、地理位置、租赁价格等来进行预测和估算。
其次，商业广场项目还可以通过其他经营活动来增加收入，例如广告租赁、停车场收费等。
此外，商业广场项目还可以通过合理的经营策略来增加顾客的消费频次和金额，进一步提升利润。
三、成本利润测算分析实例以某商业广场项目为例，假设土地购置费为5000万元，建筑物建设费为8000万元，设备购置费为2000万元，人力资源费用为1000万元。
商业广场项目的年租金收入预计为500万元，其他经营活动收入预计为200万元。
在考虑折旧、维护等费用后，每年的运营成本约为1000万元。
根据上述数据，我们可以进行成本利润测算分析。
商业广场项目的总成本为土地购置费，建筑物建设费，设备购置费和人力资源费用的总和，即5000+8000+2000+1000=16000万元。
某商业中心商业物业费用测算
0.95
0.03 0.03 0.00 0.12 0.06 3.38 0.00 0.91 0.67
16.53
15
商业建筑面积（㎡）
ห้องสมุดไป่ตู้
16
商业可出租面积（㎡）
44835.47 28913.39
10.66 16.53
说明： 1、商业内表后表水电消耗根据分表计量加收15%计量误差及损耗，水损按用量比进行分摊。
商业物业管理费测算总表
占比
备注
168.80%
此版人力成本人数与商管公司商议确定，保洁含石材打磨人员2名
0.50%
详见《商业固定资产折旧》明细表
64.27%
28.25% 1.01% 0.75% 0.00% 3.57% 1.65% 268.80%
1、能耗未含商业室内室外专有设备设施用电，仅含室外共有部份用电； 2 、能耗费用0.39元/平方，（其中含办公公区区域空调能耗分摊费用0.06元/平 方），设施维护维修费用1.7元/平方，（空调维护费用0.49元/平方） 3、未含卫生间水费，水费单独挂表计量，商管公司依据实际发生量加15%损耗 承担。 4、商业专属区域内中央空调末端能耗费用由商管公司承担；主机运行能耗在扣 除3、4号楼大堂分摊费用后其余由商管公司据实承担。 1、耗材未含卷纸和洗手液 2、生活垃圾未含餐厨垃圾，大型包装垃圾 3、未包含装修垃圾费
水损按用量比进行分摊。
大物业分摊 大物业分摊
原20325.86元/月，单方成本0.45元/平方，被商管公司取消
1、此成本按现有工资标准和现有物价测算；
2、如按可
经营面积28913.39㎡计算，单方成本为23.37元/平方；
3、如考虑未来五年物价上涨，人力成本上涨因素，商业物业费按建 面计算为
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（物业管理）北京某商业广场物业运营成本测算
某商业广场物业运营成本测算
根据商业广场运营业态不同的具体情况，于进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，壹为百货超市；二为统壹运营商场；三为功能配套门市。
壹、超市：
18#楼规划用来作为超市项目，运营面积约为3000m²，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己运营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类运营于设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要于今后合作洽谈时具体约定，所以于此不和考虑（于18#楼招商方案中已论述）。
于物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。
二、统壹运营商场：
16#、16#A、17#楼，建筑面积约17000m²，实际运营面积约为12400m²。
16#A楼的壹层和二楼的壹部分和17#东侧的壹部分作为功能配套，以门市形式出租，独立运营，其余部分作为统壹运营商场（见功能布局图）。
统壹运营商场建筑面积约为15270m²，运营面积为11140m ²，柜位面积为7270m²。
（壹）电费：
1、照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。
二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。
基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m²（运营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m²，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：
18W/m²×12h×30×12×11140m²÷1000=866244KWh
2、空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的运营要求，商场的空调制冷集中于5月—9月五个月时间，供热集中于11月至3月五个月时间，其它俩个月通风即可。
供暖时也需考虑通风负荷。
华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m²左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m²。
则制冷阶段的每㎡耗电量为：
35W/m²×12h×30×5=63000W/m²=63KWh/m²
通风负荷按3W/m²计算，则通风每㎡耗电量为：
3W/m²×12h×30×7=7560W/m²=7.56KWh/m²
则商场空调平均每㎡年耗电量为：63+7.56=70.56KWh
则商场空调年耗电量为：70.56×11140=786038KWh
3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为：7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145800KWh
则商场年总耗电量为：866244+786038+145800=1798082KWh
地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为：
0.8元/KWh×1798082KWh=1438466元
（二）水费：
商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：
50×30×12+120×30×5=36000
地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：
4.4元/吨×36000吨=158400元
（三）物业管理人员工资：
经理1人：3500元/月
主管3人：2000×3=6000元/月
壹级职员2人：1200×2=2400元/月
二级职员19人：1000×19=19000元/月
三级职员5人：900×5=4500元/月
员工26人：700×26=18200元/月
工人8人：500×8=4000元/月
人员工资共：57600元/月
年工资总额及保险：57600×12×（1+32.5%）=915840元
（四）年设备、设施维修、保养材料费：120000元
（五）年空调水处理费每月约为：30000元
（六）年工具、工装等装备费：12000元
（七）年保洁耗材费；24000元
（八）年外围物业管理费：72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。
（九）取暖费：
由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为24元/m²，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取暖是费用最高的方式，每年费用约为55元/m²，我们可预估每年取暖费为40元/m²，则商场每月取暖费为：40×15270=610800元
（十）房屋建筑保险费：100000元
※商场部分每年物业运营成本为：
1438466+158400+915840+120000+30000+12000+24000+72000+610800+100000=348.2万元
※商场部分每月物业运营成本为：348.2÷12=29万元
※商场部分每㎡(柜位面积)月物业运营成本为：290000÷7270=39.9元/月m²
三、门市：
门市部分建筑面积为1730m²，运营面积为1260m²。
因为门市是独立运营，所以用电用水可单独装表，按实际用量代收水电费，这里不做考虑。
应收的费用为：
1、空调用电费：
按运营面积（63+7.56）÷12×0.8=4.71元/月m²
按建筑面积4.71×1260÷1730=3.43元/月m²
2、空调用水费：
按运营面积120×30×5×4.4÷12÷12400=0.54元/月m²
按建筑面积0.54×1260÷1730=0.4元/月m²
3、取暖费：
按建筑面积40÷12=3.33元/月m²
按运营面积3.33×1730÷1260=4.58元/月m²4、外围物业管理费：
按建筑面积1元/月m²
按运营面积1×1730÷1260=1.38元/月m²
※门市部分每㎡(按建筑面积)每月物业费为：3.43+0.4+3.33+1=8.16元/月m²
※门市部分每㎡(按运营面积)每月物业费为：4.17+0.54+4.58+1.38=11.21元/月m²。