片区合作开发模式
片区开发合作框架协议
片区开发合作框架协议一、引言在当今经济发展的浪潮中，片区开发成为推动城市和区域发展的重要手段。
为了实现资源的优化配置、促进经济增长和社会进步，各方本着平等、互利、共赢的原则，经过充分协商，达成了本片区开发合作框架协议。
二、合作背景本片区具有独特的地理位置和丰富的资源优势，但长期以来，由于缺乏系统的规划和有效的开发，其潜力尚未得到充分发挥。
为了改变这一现状，提升片区的综合竞争力，各方决定携手合作，共同推动片区的开发建设。
三、合作主体1、甲方：＿____（政府部门或相关机构）职责：负责制定片区开发的总体政策和规划，提供必要的政策支持和公共服务。
权利：对片区开发项目进行监督和管理，确保项目符合相关法律法规和政策要求。
2、乙方：＿____（企业或投资主体）职责：负责筹集资金、组织项目实施、承担项目建设和运营风险。
权利：按照协议约定获得相应的投资回报和经营收益。
四、合作目标1、通过合作，在一定期限内完成片区的基础设施建设，包括道路、桥梁、水电、通信等，提升片区的承载能力。
2、引进一批优质产业项目，形成产业集聚效应，推动片区经济的快速发展。
3、改善片区的生态环境和人居环境，提高居民的生活质量。
五、合作内容1、基础设施建设共同制定基础设施建设规划，明确建设项目、建设标准和建设时序。
乙方负责具体项目的投资和建设，甲方负责协调相关部门提供必要的支持和保障。
2、产业发展结合片区的资源优势和产业基础，共同制定产业发展规划，明确产业定位和发展方向。
乙方负责引进和培育相关产业项目，甲方负责提供政策支持和服务保障。
3、土地开发按照相关法律法规和政策要求，共同制定土地开发方案，合理利用土地资源。
乙方负责土地的一级开发和整理，甲方负责土地出让和管理。
4、公共服务设施建设共同规划和建设学校、医院、文化体育等公共服务设施，提高片区的公共服务水平。
乙方负责项目的投资和建设，甲方负责监督和管理。
六、合作模式1、采用“政府主导、企业运作、合作共赢”的模式，充分发挥政府和企业的优势，实现资源的优化配置。
片区开发合作框架协议
《合作框架协议》（片区综合开发合作项目）甲方：***********有限公司乙方：******有限公司丙方：******有限公司签署地点：泸州市龙马潭区2021年2月20日制甲方：******集团有限公司法定代表人：住所：乙方：****有限公司法定代表人：住所：*丙方：法定代表人：住所：为加快推动园区产业发展及新城建设布局，根据各方于2021年2月3日在泸州航空航天产业园区孵化中心二楼会议室座谈结果，各方依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规要求，本着自愿、公平和诚信原则，各方就开展泸州航空航天产业园区片区综合开发合作达成如下框架协议，各方共同遵守。
1情况介绍1.1*****产业园区介绍园区基本情况介绍1.2*****园区平台公司介绍1.3*****公司介绍1.4****有限公司介绍2合作原则及合作目标及愿景2.1合作原则2.1.1在片区综合开发过程中各方应遵守《国有企业投资管理办法》、《中华人民共和国招标投标法》、《土地管理法》、《土地储备管理办法》等法律法规要求，且项目实施过程应符合地方政策法规要求，确保开发流程合法合规，不得直接或者间接增加政府债务。
2.1.2各方按照自愿平等、风险共担、利益共享的合作机制，建立持久合作关系。
2.2合作目标与合作计划2.2.1各方以产业为内核，围绕商业开发、公共服务设施及市政配套设施建设，分阶段进行片区综合开发合作，构建产业社区，推动泸州航空航天产业园区产业及新城一体化融合发展。
2.2.2各方一致同意将片区综合开发合作划分为三个阶段，分别为初期阶段、成长阶段、成熟阶段，各阶段的建设内容、建设周期、投资计划、资源配置等内容由各方在签署实施性开发合作协议时进行详细约定。
2.3合作愿景积极响应国家成渝双城经济圈发展战略，依托园区区位交通、土地要素等优势资源，采取片区综合开发合作模式逐步盘活土地资源，聚集人口、资本要素，激发经济发展活力，带动产业发展与就业增长，实现园区及新城可持续发展，推动泸州主城区向北发展，建设成渝城市群新兴增长极。
片区开发建设的模式及融资方式
片区开发建设的模式及融资方式一、片区开发建设的模式1.PPP模式（政府与民间合作模式）PPP模式是政府与民间资本合作的一种模式，由政府出资和民间资本合作建设、运营和维护片区。
在该模式下，政府通常负责提供基础设施和土地等资源，民间资本则负责投资、建设、运营和维护，双方共同分享投资回报。
这种模式能有效分担政府的财政压力，提高资金利用效率。
2.BOT模式（建设-运营-移交模式）BOT模式是指建设、运营和移交的一种模式，通过与专业开发商合作，在既定期限内由开发商承担建设、运营和维护责任，期满后移交给政府或其他相关方。
在此模式下，开发商负责筹集资金、进行规划和建设，并通过运营收入回收投资。
3.混合所有制模式混合所有制模式是指政府与企业、社会组织等多方合作的一种模式。
在该模式下，政府出资和企业、社会组织合作共同投资、建设和运营片区，各方按照出资比例享有相应的权益。
这种模式能够充分利用各方优势，实现资源共享和风险共担。
4.直接政府投资模式直接政府投资模式是指政府直接出资进行片区开发建设的一种模式。
政府通过拨款或发行债券等方式筹集资金，并组织相关部门进行规划、建设和管理。
这种模式下，政府对开发建设具有直接的控制权和管理权。
二、片区开发建设的融资方式1.推介/引资政府可以通过向国内外投资机构、企业和金融机构推介片区项目，吸引他们投资建设。
这种方式常常需要在政府制定相关政策和提供优惠条件的基础上，引入社会资本的力量来共同参与片区开发建设。
2.开发商投融资政府可以与开发商合作，通过建立合资或合作企业的方式进行片区开发建设。
开发商可以通过自有资金或融资渠道，投入资金进行项目建设。
3.债券融资政府可以发行债券来筹集片区开发建设的资金，通过融资渠道向投资者募集资金。
债券的期限和利率等条件可以根据项目情况和市场需求来确定。
4.政府投资政府可以通过自有资金，如财政预算等方式，直接投资片区开发建设。
政府投资能够降低融资成本和风险，并对项目进行有效的管理和监督。
片区开发投融资方式流程模式分析、土地开发全过程流程详解
⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。
本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。
对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。
现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。
从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。
（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。
产业园区 片区综合开发模式案例
产业园区片区综合开发模式案例产业园区片区综合开发模式是指在一个产业园区内，按照一定的规划和布局，将不同的功能区域有机地融合在一起，通过统筹规划和综合开发，形成一个集产业发展、商务办公、居住、休闲娱乐等多种功能于一体的综合性园区。
以下是符合要求的10个产业园区片区综合开发模式案例：1. 某产业园区片区综合开发模式案例：该园区将产业研发区、工业制造区、商务办公区、住宅区和休闲娱乐区有机结合，形成了一个生态循环的综合园区。
通过跨界合作和资源共享，吸引了大量的企业入驻，形成了产业集聚效应。
2. 某产业园区片区综合开发模式案例：该园区将科技研发区、创新创业区、金融服务区和文化艺术区相结合，打造了一个创新创业的生态圈。
通过提供全方位的创业服务和资源支持，吸引了大量的创业者和投资者，促进了产业升级和经济发展。
3. 某产业园区片区综合开发模式案例：该园区将工业制造区、物流仓储区、商业服务区和居住社区有机融合，形成了一个功能完备的综合园区。
通过优化产业链布局和配套设施建设，提升了园区的整体竞争力和吸引力。
4. 某产业园区片区综合开发模式案例：该园区将科技研发区、高新技术产业区、金融创新区和生活服务区相结合，形成了一个科技创新与产业发展的聚集地。
通过引进高新技术企业和科研机构，推动了科技成果转化和创新创业。
5. 某产业园区片区综合开发模式案例：该园区将制造业园区、国际贸易区、商务中心和住宅社区有机整合，形成了一个国际化的综合园区。
通过提供一站式的商务服务和国际贸易支持，吸引了大量的跨国企业和外商投资。
6. 某产业园区片区综合开发模式案例：该园区将科技研发区、创意设计区、文化创意区和旅游休闲区相结合，形成了一个融合科技、文化和旅游的创意园区。
通过打造特色文化和旅游产品，吸引了大量的游客和文创企业。
7. 某产业园区片区综合开发模式案例：该园区将生态农业区、农产品加工区、农业科技区和乡村旅游区有机结合，形成了一个农业生态综合园区。
关于片区综合开发模式的浅论
大众商务关于片区综合开发模式的浅论王奕霖（中铁宜宾投资建设有限公司，四川 宜宾 644300）摘 要：文章研究了片区综合开发类项目的典型模式，列举了其前期工作流程和实施要点，并简析了其合法合规性和与政府隐性债务相关的问题，为该模式的进一步运用提供参考。
关键词：片区综合开发；土地收入；隐性债务一、引言自2014年起，随着PPP、BOT等模式在全国范围内的深入推广，尤其是在基础设施和公共服务领域的广泛应用，使得各级政府的财承空间逐渐用尽。
在这样的背景下，部分地区在片区综合开发领域逐渐出现了授权—建设—运营的ABO模式，为走出目前投资困境提出新的道路。
二、ABO模式简介（一）顶层设计ABO模式是Authorize（授权）—Build（建设）—Operate （运营）的简称，目前集中适用于片区开发类项目。
一般是由地方政府通过竞争性程序或直接签署协议的方式授权相关企业（一般为所属平台公司）作为项目业主，并由其向政府方提供项目的投融资、建设及运营服务。
政府方按约定给予一定财政资金支持。
这是ABO模式的顶层设计，其基本思路就是将政府投资项目转变为企业投资项目，以减轻政府的资金压力，更多地由企业通过其自身能力进行市场化运作。
（二）实施架构在以上顶层设计的基础上，平台公司一般采用“投资+施工”联动的方式选择社会投资人，并共同出资组建项目公司作为项目的实施主体。
项目要实现封闭式管理，尤其是在资金上形成闭环。
下面是基本架构示意图：图1 交易结构图按照以上图1架构，政府通过授权的方式确定所属平台公司为片区开发实施主体，平台公司通过公开招标招入社会资本之后通过签订投资协议确定合作关系，并签署股东协议和成立项目公司。
项目公司与平台公司签署项目合作协议，确定项目公司为最终项目业主。
项目公司直接承担项目勘察设计和施工职责，同时，平台公司配合项目公司或者直接负责项目的征地拆迁等工作。
其次，实现资金闭环是片区ABO模式的关键。
目前，片区类项目的资金大多来自项目自身范围内可出让土地出让收益。
片区开发合作方案(商业模式)
***孙村乡片区开发实施方案孙村乡位于***东站南侧，孙村乡位于***东站（高铁站）南侧，涉及村民2006户、5840人，村庄面积1671亩。
该区域为***市高铁新城规划核心区域，规划住宅与商业地块。
预计项目总投资约48亿元，其中征地拆迁费约18亿元，安置房费20亿元，基础设施费4亿元，其他费用6亿元（具体数据待政府统计数据明确）。
孙村乡拟通过片区开发模式进行开发建设。
一、基本思路片区开发的ABO模式（授权-建设-运营），是指***市政府将片区土地整理、基础建设、土地收储及开发、投资建设、运营管理等职能以特许经营形式授权给地方平台企业-**国控。
交付净地**国控通过公开招标方式优选社会资本方——中国***，并签署委托土地整理、基础建设、安置房建设等购买服务协议。
最终**国控通过片区内土地出让收入支付购买服务费。
***根据政府购买服务协议，与**国控成立项目公司。
以项目公司为主体进行资金筹措、工程建设等，并协助地方平台企业完成片区的一级土地开发。
二、实施流程1、***市政府授权**国控为项目实施主体，并签署ABO合作协议。
**国控制定片区ABO模式实施方案，并上报政府批准。
2、**国控根据政府批复，通过公开招投标方式一次性选择投资方+工程总承包方——中国***。
3、**国控与***签署项目合作合同，并明确双方合作模式、交易架构、风险分担、权利义务等核心边界条件。
4、由***、中*建信基金与**国控共同组建项目公司。
项目公司依据与政府协定的征收计划、土地供应计划、投资建设计划，经各项行政手续的审批办理。
5、项目公司提供征地、拆迁、安置补偿服务所需资金，同时在相关自然资源和规划、住建、土地储备机构等部门的配合下实施征地、拆迁、安置补偿服务，以满足土地供应条件。
6、市政府委托土储部门对征地拆迁、安置补偿服务进行评审，确定成本。
土储部门对项目区域用地出让依法制定土地出让方案后，进行土地挂牌供应。
**国控应保证年土地供应指标及保底摘牌。
基于片区协同开发的城市更新模式与方法——武汉市重点功能区建设回顾与评析
经过40余年快速发展，我国城市发展已进入“做优增量、盘活存量、提升质量”的转型发展阶段[1]。
存量发展背景下，面对复杂历史遗留问题，中共中央明确提出实施城市更新行动，城市更新被赋予了提升城市功能、完善民生服务、优化人居环境的重要使命[2]，成为新时期城市高质量发展的重要方式。
从中外城市更新历史来看，城市片区的整体再开发是城市更新的重要方式。
20世纪50年代，美国面对区域高质量发展诉求，提出的规划单元开发（PUD）制度是政府与开发商实现双赢发展的主动尝试[3]。
20世纪70年代，法国为了顺应城市化进程加速发展和社会经济结构调整的新变化，提出了协议开发区（ZAC）制度，有效解决了城市更新改造过程中出现的各种问题[4]。
20世纪90年代，日本在泡沫经济崩溃的背景下，建立了多主体协调合作的规划体制，以全面重建为主要手段，将民间主体和资本引入城市再开发，公共主体的参与不断加深[5]。
我国城市发展水平也在不断提高。
2000年以来，伴随着市场经济的迅速发展，深圳进入存量管理时代，为解决城市发展中面临的诸多问题，提出了“城市发展单元”的规划制度，作为提升城市功能、加快建设现代化国际先进城市的重要手段[6]。
天津、南京也先后构建“功能聚集区”“重点工程区”等片区开发体系，探索综合开发改造的策略，优化城市中心区空间环境，提升城市能级[7]。
针对城市建设与发展的实际情况，武汉市在借鉴其他城市片区协同开发的经验基础上，提出了重点功能区建设，并将其作为城市更新的重点方式之一。
通过梳理武汉市重点功能区的目标定位、规划思路和建设特征，以汉口滨江摘要 在存量发展背景下，针对既往城市更新中存在总体目标模糊、空间碎片混杂、相关利益失衡等问题，武汉探索出基于片区协同开发的城市更新模式——城市重点功能区建设。
总结了武汉市重点功能区的目标定位、规划思路和建设特征，深度分析了典型案例汉口滨江国际商务区的规划建设经验、成效与不足，认为城市重点功能区建设基于政府统筹、多主体协同开发，通过目标协同、空间协同与实施协同，呈现出核心功能明确、空间形态统一、实施过程有序的特点，是转变发展方式、提升城市能级、优化城市环境的重要手段。
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片区合作开发模式一、片区开发类项目的主要合作模式片区合作开发实际上包含了片区综合开发和片区特许开发、开发区委托建设运营等不同的内涵，实务中有专家针对片区项目类型的不同情况将合作模式分为：通过政府直投方式或股权合作开发（公益性）、购买服务方式（可以纳入购买目录的）、特许经营权授予（可通过市场化运作，自求平衡的）模式、与社会资本合作模式（可由社会资本投资建设运营的）等。
1、片区综合开发：实务中一些专家理解片区综合开发的含义是指：以新型城镇化、产城融合、区域经济提质增效可持续发展为宗旨，以土地开发利用和产业导入为基础，以项目、片区自求平衡和增量财力产出为关键，政府与社会资本合作，通过长期契约关系，在规划的封闭片区内进行统筹规划设计、投资、融资、建设、运营维护，实现片区经济、社会、人文、环境、公共基础设施和公共服务等全面发展。
2、片区特许开发：对片区特许开发的理解一般是指：在当地政府的授权下，由片区开发主管部门将片区土地整理、基础设施建设、产业导入等社会公共服务职能，采用竞争方式选择并依法授权至项目主体并以特许经营形式加以实施：通过协议明确权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务，政府履行规则制定、绩效考核等职责，支付建设成本和运营费用的合作开发模式等。
3、开发区委托建设运营：该类模式主要是依据《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（国办发〔2017〕7号）的规定“（十五）推进开发区建设和运营模式创新。
引导社会资本参与开发区建设，探索多元化的开发区运营模式。
支持以各种所有制企业为主体，按照国家有关规定投资建设、运营开发区，或者托管现有的开发区，享受开发区相关政策。
”，采用政府和社会资本合作（PPP）模式进行开发区公共服务、基础设施类项目建设运营，或通过混合型ABO进行的委托建设运营开发区筹资模式。
二、片区合作开发类模式的合规性要求无论哪一种模式的片区合作开发项目，依法依规是根本，避免违规举债和政府隐性债务风险是底线。
依据《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）、《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)、《关于做好2018年地方政府债务管理工作的通知》财预（〔2018〕34号）等规范性文件的规定：地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为。
金融机构为融资平台公司等企业提供融资时，不得要求或接受地方政府及其所属部门以担保函、承诺函、安慰函等任何形式提供担保以上规定可以较为清晰地看出片区合作开发类项目应符合的基本合规性要求。
三、片区合作开发类项目的现状基于地方财政资金不足，PPP模式10%上限约束，严控地方政府隐性债务的严峻形势，各地片区开发类项目大量出现，同时面临项目开发所需的巨额资金，政府与社会资本双方都在积极探索各种不同的融资模式和路径。
但基于对片区合作开发项目融资方式的依法合规要求，在拟实施片区合作开发类项目时，首要的是应在规避违规违法举借债务以及政府隐性债务风险的前提下，设计最符合片区实际发展情况的融资模式。
但实务中，有的社会资本方为承揽政府项目及盈利的需要，以为地方政府投资建设及招商引资等的名义，签署动辄几十亿甚至上百亿投资内容各异的“合作开发协议”，却未认真考虑协议内容的合法合规性以及中央及各部委不断出台的严控地方政府债务风险的政策文件规定。
笔者总结所参与服务及审核过的片区开发类项目及合作开发协议，总结出在合作中存在的主要共性问题：（一）合作内容存在违法违规部分合作协议内容违反预算法、招投标法、政府采购法、基础设施和公用事业特许经营管理办法等：一是没有预算,未确定建设资金来源就开始签署合作协议施工建设；二是未采用竞争性程序，直接与社会投资人成立项目公司，约定由项目公司承担片区开发的投资建设运营责任；三是约定社会资本方中标后，直接指定由其全资或控股公司承担项目建设。
如：“中标人可指定中标人绝对控股关联企业承继中标人在本协议项下的权利和义务，并与甲方签订补充协议”；又如：“乙方指定其全资子公司具体负责园区的具体开发建设”“中标人可引入其他合作投资者参与开发本项目及后续建设工程，”的类似约定内容。
四是合作协议中的部分子项目约定了纳入财政预算支出，但未走采购程序，直接指定实施主体等。
（二）回报方式存在政府违规举债及政府隐性债务风险在审核合作开发协议过程中发现，在社会投资人的回报方式上，有的要求政府将还款来源纳入财政预算，有的约定给予固定回报，还有的要求政府或所属国有公司变相担保等。
如：在合作协议中约定“甲方为项目公司融资之目的出具相关书面文件或办理相关手续等”；又如：“在建设期内，由甲方每年安排【亿元】的基础设施及配套设施的代建任务。
”“甲方向乙方支付基础设施及配套设施建设投资服务费”等，严重违反了财预[2017]50号文等规范性文件的规定。
（三）合作协议的主要内容缺失。
多数项目的合作协议对合作项目的风险分配机制、投资回报机制、履约保障机制、提前终止补偿机制、项目投融资的具体计划安排，项目建设、运营的主要边界及绩效评价相关内容等不进行约定或不明确约定。
四、对片区开发类项目部分问题合规性的探讨（一）片区合作开发合作内容的合规性探讨1、能否将土地开发、土地整理投资事项等作为合作开发内容。
一般合作开发协议约定合作内容为：项目合作区域内的工程建设：包括市政基础设施建设，公共、公益设施建设，非经营性建设项目及其他建设工程，产业的导入和发展等，有的也包括了：项目合作区域内的征地拆迁安置补偿投资等；但大部分或基本上所有的片区开发类项目的合作内容都包含土地开发、土地整理投资服务等内容。
依据《土地储备资金财务管理办法》的规定，地方政府在实施土地储备项目时可以将工程和拆迁安置补偿服务分别通过政府采购和政府购买服务预算实施。
那么，如将土地整理投资服务直接纳入片区综合开发的合作范围由社会投资人直接实施是否违规？合作开发项目范围中能否包含征地、土地指标报批、土地整理、土地平整、土地一级开发或一二级联动等内容？2、能否约定：将项目范围内的建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项目开发的费用，是否属于违规。
3、需采用政府采购或购买服务方式支付费用的项目，能否作为合作开发内容写进合作开发协议中，直接约定由社会投资人实施？如：项目策划咨询、投融资咨询、设计、规划咨询、全过程建设管理服务、征迁投资服务、工程代建等。
4、在合作开发协议中对甲方（政府或政府授权的国有或平台公司）职责或义务的以下约定是否涉嫌违规：（1）甲方为项目公司融资之目的出具相关书面文件或办理相关手续等内容。
或：为乙方融资贷款所必需的文件。
（2）在建设期内，甲方为乙方安排不低于【亿元】的基础设施及配套设施的代建任务。
（3）中标人可指定所控股的企业或全资公司承继中标人在本协议项下的权利和义务。
（4）甲方向乙方支付基础设施及配套设施建设投资服务费。
（5）甲方应保证乙方依据本协议从事土地整理投资业务并取得相应土地整理投资服务费的合法有效性等。
5、签署的合作开发协议中未约定项目运营、绩效考核等内容，是否违规？（二）关于项目实施主体及工程建设主体确定的合规性？1、项目实施主体合规性探讨的问题：（1）是否可以不采用竞争性程序直接授权下属国有或平台公司直接作为项目实施主体？（2）是否可以直接和社会投资人签订组建项目公司的协议，约定由项目公司进行项目范围内工程等的招标？（3）中标人能否有权让其控股企业或全资公司承继中标人在合作开发协议项下的权利和义务，并与甲方签订承继或补充协议。
2、项目工程建设施工主体合规性探讨的问题：在合作开发协议中一般约定：中标人与甲方共同出资设立项目公司，并按照公司法及现代企业制度要求，订立公司章程及其他法律文件。
项目公司作为本项目开发主体，承担合作区域内征地拆迁和补偿安置的资金投入，负责完成合作区域内规划策划、建设工程以及其他相关合作事项。
探讨的问题：（1）中标人如不具备施工总承包的资质，其关联或控股公司能否直接施工等。
（2）社会投资人在中标后，实施项目的过程中，是否可以引入其他合作投资者参与开发本项目及后续工程建设？（3）中标人是否有权指定其全资子公司负责合作开发范围内具体项目开发。
（4）所实施的项目范围内涉及到的众多子项目，主要指政府补贴或政府付费的项目，在具体实施时是否还需要招标？如不招标，是否带来无法通过审计监督的风险？3、招标的内容和采购标的合规性探讨。
主要涉及招标内容和采购标的是否明确？是否涉嫌固定回报或政府兜底？如仅涉及工程投融资与工程建设，是否会被认定为违规举债和固定回报。
（三）片区合作开发类项目社会投资人投资回报的合规性1、能否约定“先预算后实施”的投资回报原则？对于符合《政府投资条例》（国务院令712号）的项目，“先预算后实施”是一个基本原则，但对于片区合作开发类项目，政府采购的是投资人而非施工人，是服务而非工程。
对于合作范围内的项目如不符合《政府投资条例》或政府采购法规定的工程或服务项目，但约定了实行“先预算后实施”，是否会带来违规举债的风险。
2、能否在合作开发协议中约定采用“（融资）F+EPC”的融资建设模式，既：社会资本方负责项目建设资金的筹集与项目设计、采购、施工总承包，建设完成后政府平台公司按照合同约定的投资收益平均每年偿还社会资本方的项目工程成本（含工程利润）+资金占用成本（含融资利润）。
3、能否要求政府对社会投资人的投资款项提供相关的保障，如：要求政府授权国资部门向平台公司出具不可撤销的增资百的承诺；要求政府其他国有企业或平台公司为该平台公司提供履约担保等。
4、能否约定将政府留存相关税收、非税收入部分，列入财政预算全额拨付给甲方，作为甲方支付项目开发费用的资金来源，全额支付至项目公司。
5、能否约定将建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项目开发的费用，全额支付给项目公司。
6、片区土地开发土地出让收入或收益分成能否作为项目还款来源。
在财金（2019）10号文实施之前，片区综合开发类政府与社会资本合作项目基本均涉及土地开发领域，且都是把土地的整理和利用的收入作为政府付费或可行性缺口补助的来源。
10号文发布后，新签约项目被禁止以包含土地出让收入为主的政府性基金预算作为PPP项目的财政补贴或预算支出安排。
那么，在不采用PPP模式的政府与社会资本合作项目中，土地出让收入能否作为项目运营补贴支出来源？能否约定土地整理开发收益分成？其合规和违规性如何判断？（四）关于合作开发类项目的“运营”。