我国民法中不动产的善意取得制度
浅析善意取得制度适用于不动产
浅析善意取得制度适用于不动产关键字：善意取得制度不动产适用摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。
实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。
善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。
善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。
善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。
理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。
但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。
本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。
我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。
各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。
但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。
例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。
我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。
我国不动产善意取得制度之
我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。
本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。
关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。
一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。
它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。
善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。
（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。
要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。
不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。
善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。
这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。
并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。
论我国的不动产善意取得制度
论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。
我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。
本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。
②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。
而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。
不动产的善意取得制度
浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。
随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。
关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。
起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。
传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。
有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。
但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。
况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。
浅议我国不动产善意取得制度
三 、 国不动产 善 意取得 制度 的不足 分析 我 （ ） 动产善 意取 得的 法律 法规 不 统一 一 不 中国 的“ 权法 ” 物 规定 了不动产 善意取 得 ， 以登记 生效要 件，
实、 真诚 、 公开 等 。《 牛津法 律大 辞典》 对此 的定 义为：如果一 个 “
人 诚实 行事 ， 即不知 道或 无理 由相信 其主 张没 有根据 ， 他就 是善
（ ） 动 产 的 登 记 机 关 不 统 一 二 不
二、 从我 国《 权 法》Ｏ 条 规定 谈不 动产善 意取得 构成 要件 物 １６
我国《 物权法 》 明确 规定 了不 动产适 用善 意取 得， 法第 １６ 该 ０
我 国《 权法》 物 规定实 行统一 的不动产 登记机 关， 由于 登记是
中图分类 号 ： ２． Ｄ９３ ２
不 动产 善意取 得 制度 中的相 关概 念
文献 标识码 ： Ａ
文章编 号 ：０９ ５２２ １）３ ５－２ １０－ ９（０００－ ０ ０ ０ ０
动产 登 记应 比照适 用 于房地产 。主 要是 指房屋 ， 土地 ， 林和 其 森
一
、
（ ） 一 不动 产与动 产
日本 民法 典瑞 士 民法 典 。 根据 《 物权 法》 以 了解 到 ， 动产 是 果发 生 了 ， 可 不 自然不适 用善 意取 得 。 至于受 让人 是否持 有诚 意的财
指土 地 、 屋 、 房 林木 等地 上定着 物 。这 也继承 了大 陆法系 精神 内 涵 即不 动产乃 不可 分之物 。不 动产 之外 的物 即为动 产 。
产 物 。种 子 自播种 时起 ， 物 自栽种 时起 ， 植 为土地 的主要 组成 部
第 四 ， 让方 已经完 成 了财产变 更登 记 。 受 产权变 更登 记是对
浅析我国不动产的善意取得制度
意 见》 第 ８ ９条 明确规 定了共同共有财产 的善意取 得 ： 共 同共有人对 共 同财产享 “
有 共 同 的权 利 ， 担 共 同 的 义 务 。在 共 旧 承
一
、
不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 概 念
有 向世人 公开的手 段， 这手段 便是 占有和
登 记 。 物 权 的变 动 以 占有 和 登记 为 公 示 ◎
共有 关系存 续期间 ， 分共 有人擅 自处分 部 共有 的合法 权益，对其他共有人 的损 失 ， 由擅 自处分共有财产的人赔偿 。 ” 此条解 释 中的“ 同财产 ” 共 显然既包 括动产 也包 括 不动产 ，而且 卜要 是指共 Ｉ 共有 的房 ． ｊ －
于善 意， 即不动产 登记公信力仅对 善意第 三人适用 ， 这一 条件 是善意取得制度 中的
规 定 ， 以善 意 取 得 制 度 是 公 信 力 的 贯 彻 所 和 具 体 化 ， 公 示 公信 原 则 的 逻 辑 发 展 。 是
我 国 ２０ ０ ７年 １ ０月 １日实施的 《 物权
法 》 将 善 意 取 得 的 适 用 从 动 产 扩 展 到 不 则
方法 ， 当事人如果信赖这种 公示而为一 定 的行为 ， 即使 占有和登记所表现 的物权状 态与真实 的物权状 态不相符合 ， 也不能影 响物权变动 的效力 。因此 ， 善意取得制度
的逻 辑 基 础 为 公 示 公 信 原 则 。
权保 护和 交易便 捷两种 价值 的利 益衡 量
之 后 作 出 的选 择 。 我 国 《 权 法 》 柿 之 在 物 颁 前 ， 统 民 法 理 论 均 认 为 善 意取 得 只 适 用 传
善意取得制度
浅谈善意取得制度摘要：我国《物权法》规定动产、不动产、其他物权（如质权、留置权）都可以善意取得，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权的取得的传统观念。
善意取得制度的确认，在民法领域确立了一项裁判规范，它蕴含着对权利归属的协调策略，以牺牲所有权人的自由意志为代价而换取交易安全，是在个人利益与社会利益的激烈冲突中做出的艰难选择。
关键词：善意取得所有权安全交易安全一．善意取得制度概说善意取得制度是指财产（动产和已登记的不动产）的转让人向第三人移转财产所有权或为第三人设定其他物权，即使财产转让人无处分该财产的权利，但受让人取得该财产出于善意时，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权的制度。
在古代，调整无权转让关系的法律有两种不同的立法原则：一是罗马法的”任何人不得将大于其所有的权利让与他人”的原则；二是日耳曼法的”以手护手”原则。
善意取得制度作为民法中的一项古老的制度，通说认为，其源于古日耳曼法的”hand muss hand wahren”,即”以手护手”（又称”一手还一手”）原则，意思是让与并交付动产者，应保护受让者。
它是近世以来为适应交易安全、便捷的需要，吸纳罗马法的善意要件而逐渐生成发展起来的。
目前，善意取得制度已经成为民法的一项基本制度。
毋庸置疑，善意取得制度对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，促进商品流通，增长社会财富等方面具有特殊的重要意义。
二．善意取得制度的设立众所周知，在相互冲突的正当利益中，对于相同性质的权利，民法给予平等的保护；对于不同性质的权利，民法则依据既定”等级”给予保护。
如果当相互冲突的两种正当利益，其中一个关涉个别正当利益（权利）的保护，另一个关涉整体利益（秩序）的保护时，民法无一例外的是牺牲个别正当利益而保护整体利益。
从法律上讲，财产所有权静的安全与财产交易动的安全，都为法律所保护。
但是，当两种安全的保护发生利益冲突时，法律则必须在二者之间做出协调，甚至做出选择。
论我国民法中的不动产善意取得制度
综述善意取得制度是民法物权中的一项重要制度，它对维护交易安全，促进财货流通便捷、维护经济秩序的稳定具有重要意义。
因此，自问世以来，动产善意取得制度已经得到世界上大多数国家民事立法的确认。
而关于善意取得制度能否适用于不动产，学界可谓见仁见智。
本文从善意取得制度的理论渊源出发，共分为三章对不动产善意取得制度进行了研究。
1善意取得制度的理论渊源法学研究首先需要有清晰界定的概念，所以在本章中首先指出不动产善意取得制度的理论起源，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的“以手护手”原则为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。
其次对不动产与善意的概念进行了界定，指出我国划分动产与不动产应采纳物理标准。
最后分析了善意取得制度确立的逻辑依据及理论基础，即以公信力原则为其逻辑依据，并以社会本位为其理论基础。
2我国确立不动产善意取得制度的必要性共分四节进行了论述。
第一节是介绍我国不动产善意取得制度理论争议及结论。
第二节分析了各国立法对不动产登记制度的态度，通过对世界各国不动产登记制度的分析比较，指出了我国现行的不动产登记制度是确立不动产善意取得制度的制度依据。
第三节通过分析在我国确立不动产善意取得制度符合过错责任原则，并且在物权法通过前，我国的不动产善意取得制度已在有关司法解释和部门法中有规定，从而主张在我国民法上应该确立不动产善意取得制度。
第四节分析了不动产善意取得制度的法律效果，包括在原权利人与受让人之间，转让人与受让人之间，原权利人与转让人之间的效果以及对不动产登记机关的侵权请求权。
3构建不动产善意取得制度提出了建议《物权法》第一百零六条只规定了不动产善意取得应符合三个要件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。
但是笔者认为物权法的规定不太完善，不动产善意取得的构成要件应包括以下五个要素:转让人为不动产登记所记载的权利人且无权处分不动产；受让人通过法律行为从转让人处取得不动产；受让人取得不动产时出于善意信赖登记；必须是已经登记的法律允许流转的不动产；必须办理不动产登记。
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论我国民法中不动产的善意取得制度
【摘要】为了适应社会主义市场经济的发展，我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度，该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都有着重要的作用。
但是在实践中，不动产善意取得制度存在着不少不足之处，如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制度不完善等。
要弥补这些漏洞，应采取界定善意之标准、制定具体的合理价格细则，完善登记责任赔偿制度等措施。
【关键词】不动产所有权；善意取得；登记制度；审查制度一、前言
随着我国市场经济的飞速发展，如何更好的保护交易安全已成为民法关注的焦点。
起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安全的重要制度，已被广泛规定于各国法典之中。
我国《物权法》第106条也规定了善意取得制度，而且把该项制度的适用范围扩大到不动产的取得，这是我国民法领域的一大成就，促进了对不动产交易的保护。
二、不动产善意取得的构成要件
根据我国《物权法》第106条的规定，不动产的善意取得应符合以下四个要件：（1）存在不动产登记错误。
即由于登记机关登记错误等原因，使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。
（2）受让人取得不动产时出于善意。
即受让人不知道或者不应当知道不动产处分人不具有相应的处分权。
不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意义务，但仍不能知道真实情况。
（3）受让人以合理价格取得。
即受让人为取得不动产，已支付了合理的对价。
对价的合理性
也是判断受让人善意与否的标准。
（4）转让的不动产已登记于受让人名下。
即发生转让的不动产已办理变更登记，载于受让人名下，从而发生转让的公示公信效力。
三、我国不动产善意取得制度中的不足
自《物权法》实施以来，不动产的善意取得制度在实践中显现出诸多问题，其不足之处主要有以下几点：（一）善意判断之不足
在不动产善意取得制度中，受让人善意与否，直接关系到能否适用这一制度，从而发生不动产所有权的转移。
以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不所有者，即为非善意；《日本民法典》第192条规定须善意无过失。
我国《物权法》中尚无关于善意标准的具体规定。
法律法规中关于善意标准的缺失严重影响了适用善意取得制度的合法性、统一性和合理性。
（二）“合理价格”的判定缺失
按照我国《物权法》第一百零六条之规定，有登记瑕疵的不动产要适用善意取得制度，受让人须已支付了合理的价款给出让人，否则便不能以这一制度取得不动产的所有权。
纵观我国与此相关的法律法规，并无对“合理价格”这一对应制定出相关的标准或细则，也没有对价格合理与否做出指导性的规定。
这一立法缺失不仅影响了善意取得制度的适用，有损该条文的严谨性和实用性；同时也赋予了法官在这一方面过大的自由裁量权，可能对当事人的合法权益造成不当损失，有违制定善意取得制度的初衷。
（三）登记责任赔偿制度不完善
我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
”该条规定的是关于登记错误的赔偿责任。
在登记错误的情况下，既有可能对真正的权利人产生一定的损失，也有可能损害到善意第三人的合法利益，因此，造成损害或登记错误的当事人或登记机关需对此类损失承担赔偿责任。
在当事人赔偿的情况下，往往会发生找不到赔偿义务人或者其无支付能力的情况，从而造成真实权利人或善意第三人的损失无处索赔，影响了交易安全和公示公信的效力；在登记机关赔偿的情况下，由于缺乏相关的细则，使得真实权利人或善意第三人的损失无法得到充分弥补，不能维护登记机关的权威性和交易的安全性。
四、完善我国不动产善意取得制度的建议
通过上述分析，结合我国当前的实际，笔者认为，应采取以下措施完善我国的不动产善意取得制度：（一）规范善意判断的标准
如何判断善意取得中的“善意”一直是学界争论的焦点，也是不动产善意取得制度适用中的核心问题，我国的《物权法》也并为对“善意”的标准做出界定。
笔者认为，判断受让人善意与否，首先应当看受让人是否知道对方为无权处分人，因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交易，应认定为“恶意”；其次还要看受让人是否尽到了合理的注
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