物业起诉业主不交物业费官司的超完美答辩状

答辩状
答辩人:
地址: 呼与浩特新城区名都枫景小区
电话:
答辩人就物业管理合同纠纷一案提出答辩如下:
起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”就是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务,已造成违约。

一、《业主临时管理公约》内写明原告枫华物业公司为物业服务甲级标准,根据《呼与浩特市住宅小区物业管理服务标准(甲级)》所规定引述:
1、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与50%以上业户用有效沟通,每年有效投诉处理率90%,每年进行一次满意度调查,有效样本覆盖率大于20%,并对薄弱环节持续改进。

然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查与沟通,很多问题得不到处理,导致业主与物业公司矛盾激化,对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查就是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费,原告没有从服务的角度去解决问题,出现不交物业费的情况后,只就是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉。

2、适应业主需求,组织、配合开展社区文化活动。

原告从未开展任何社区文化活动,小区内唯一一个老年活动室也就是一位业主开设的老年活动室。

第十三条建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理费的收支状况。

原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。

3、停水、停电在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。

每年停水电在七八次左右,但只有两次提前公告。

4、公共秩序维护
小区主出入口24小时值班(其中12小时立岗)。

夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查与巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录。

小区东门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库【证据照片】,只有距岗亭二十多米的停车场收费亭内有一名保安,摄像头夜间基本无法使用,人与汽车车牌都无法瞧清还经常不开机,导致每年都有多户业主家被盗,此事还有呼市晨报的报道【证据照片】,其中一位业主一年中被盗三次。

很多业主汽车被划被刮蹭、名都小区就是一个封闭式小区但小区各处都可以瞧到业主的车停放,物业没有做到应尽的职责【证据照片】。

4、保洁服务
水池、沟、渠、沙井每天清理一次,及时清扫积水、积雪,清洁完成,清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味,并进行保洁巡查。

原告对下雪后积雪的清理非常差,至今小区还到处就是积雪与冰。

【证据照片】,施工后的场地长时间没有清理【证据照片】
二、根据业主临时公约第二章第六条
业主依法享有一下物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权:
共同使用的空地、包括电梯、停车场、公告栏等,
第六章第三十三条
建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等,非经业主大会决议并依法办理相关手续,业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色或设置广告物;
三、根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定、
以及物权法第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其她场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其她位置放置商业广告牌收入费用,并且没有向业主公布其收入的流向,其广告与车位收益及应该为全体业主共有,原告的行为严重侵害全体业主的权利。

应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。

并向业主公布收支情况。

四、根据呼与浩特物业管理条例第十八条
物业费预收期限不得超过3个月,所以物业公司要求业主最低3月缴纳物业费就是不合理的
五、其她
1、小区7号楼16号楼前两个水池,从第一批业主入驻至今从未注水使用【证据照片】、
违反交房时物业公司给业主提供的住户手册,第四条第一款
物业管理费用构成包含:物业公用设施设备的日常运行、维护费用
以及“呼与浩特物业管理条例第十二条”第二款消防、电梯、机
电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护
2、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票,违反《发票管理办法》与《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。

3、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换 ,部分单元的单元门锁损坏没有及时更换,单元门敞开任何人都可以随便进出。

【证据照片】电梯故障率高,经常有业主被关在电梯里,呼市晨报2011年9月26日曾有过报道【证据照片】。

六、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理与维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

七、根据《合同法》第67条
对“先履行抗辩权”作了规定,即“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。

先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。

被告与2008年购买房产同时交纳物业费到2010年12月5日停交物业费,但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定,在2010年5月7日呼市晚报就曾报道原告物业公司提供服务差的整版报道【证据照片】,以及呼市晨报2011年9月23日报道。

【证据照片】
八、证据
1、呼市晨报2011年9月23日,呼市晨报都对名都小区物业做过报道,关于物业服务问题“名都枫景小区业主“抱怨”多”【证据照片】
2、呼市晨报2011年9月 26日名都枫景小区电梯故障问题的报道“名都枫景小区电梯常“罢工”居民爬十几层楼回家”【证据照片】
3、2012年12月13日呼市房产网报道“名都枫景小区十几户居民家中被盗”。

【证据照片】
4、2010年5月7日呼市晚报就曾报道原告物业公司提供服务差的整版报道【证据照片】
以上新闻报道证明原告在2010年到2012年所提供的物业服务均存在严重违约,并且在原告正常缴纳物业费时就已经违约。

5、2013年3月1日于小区拍摄照片:
未清扫的积雪、损坏的单元门、损坏的垃圾箱、从未注水的水池、电梯里与公告牌上的广告、变成仓库的正门保安亭、小区封闭道路的车辆、施工后没有及时恢复的路面、脏乱的垃圾箱、损坏的灯。

九、答辩请求
综上所述,被告延迟缴纳物业费就是因原告首先没有履行双方的合同约定,事实上明显未提供符合行业标准的服务,所以被告有权根据“合同法”第67条规定,拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费
用。

在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后,被告再缴纳所欠费用。

1、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费
用的收支情况,以后每6个月公布一次。

2、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租
金及小区内各广告位租金的收入及流向,每六个月一次。

3、对所有入驻业主进行入户满意度调查,针对业主问题进行
合理解决。

4、在2013年夏天对7号楼前、16号楼前的水池注水使用。

5、定期举行小区社区文化活动。

6、加强对各楼电梯的检修维护。

7、加强保安巡逻对无人职守的岗亭增设保安。

8、清理小区内路面积雪与冰。

并取消违规收取滞纳金,由原告承担此次讼诉相关费用。

此致
呼与浩特新城区人民法院
答辩人:。