某房地产评估案例
房地产成本法评估案例
房地产成本法评估案例一、案例背景某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。
该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。
二、成本法评估方法成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。
该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。
具体步骤如下：1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。
2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。
3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。
4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。
5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。
三、土地价值评估1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。
2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。
3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。
四、重建成本计算1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。
2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。
如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。
3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。
4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。
如电梯、空调等。
5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。
五、折旧计算1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。
房地产估价裁判文书典型案例
房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。
话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。
他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。
小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。
这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。
这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。
于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。
法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。
原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。
而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。
法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。
这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。
二、案例二：商业地产估价与租金争议。
有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。
他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。
老板就按照这个价格去找租户。
有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。
租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。
这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。
法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。
租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。
法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。
这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。
三、案例三：拆迁估价中的猫腻。
在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。
某房地产估价事务所纳税评估案例
乐税智库文档财税文集策划 乐税网某房地产估价事务所纳税评估案例【标 签】企业所得税,房地产估价事务所,纳税评估【业务主题】企业所得税【来 源】 企业基本情况 新建县某房地产估价事务所是于2001年6月成立的股份合作企业，投资者为某房地产开发公司及69名个人股东，出资比例分别为61.8%和38.2%，主要经营房地产价格评估、房地产咨询服务，2006年销售收入126万元，缴纳地税6.8万元，为新建县地税局中介服务行业的税源大户 数据对比发现疑点 评估人员按照市局对行业实施专项纳税评估的要求，采取人机结合的办法，依托信息化平台数据，采集某房地产估价事务所利的企业数据信息，深入对比分析，发现存在以下疑点： （一）企业12月份损益表申报的06年1-12月商品销售收入为126.4万元，利润总额为91.7万元，净利润为61.4万元。
根据企业2005年度汇算清缴资料，评估人员计算出该企业2005年度企业所得税税负率为33.02%（本年企业所得税额/本度利润总额=95046.28/287805.76×100%），而企业2006年度的企业所税税负率为0，可能存在未按期缴纳企业所得税的问题。
（二）企业2006年度利润率为72.53%（利润总额/主营业务收入=917006.82/1264165），而预警值，即同行业利润率仅为39.7%，其利润率较同行业偏高，可能存在收入成本费用不配比的问题。
（三）从企业2005、2006年度资产负债表、损益表中发现，企业2005年度未分配利润增加额为5.2万元，2006年度未分配利润增加额为28.2万元，增长数额较大，而69名股东共分红为2.48万元，可能存在企业没有全额代扣代缴个人所得税以及新增资本公积金没有缴纳印花税的问题。
二次约谈企业自查 针对以上疑点，评估人员立即向该房地产评估事务所下发了《纳税评估约谈通知书》，同该企业主办会计进行了约谈，企业主办会计就评估通知约谈有关问题解释，承认业务不熟，不太清楚企业要预缴企业所得税，以为是一年缴纳一次。
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例案例1，如何求客观净收益被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产,的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。
【答案】(1)收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年(2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009年:【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元2 2010年:【(150*(1+1%)-(110+30)】*1000=13015元3 2011年:【(150*(1+1%)-(110+40)】*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为-1-2 21500*(1+10%)+13015*(1+10%)+4545.15*(1+10%)-3=33716.49元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产评估案例一
房地产评估案例一案例背景介绍：在房地产市场中，评估是一项重要的工作，它帮助买卖双方确定房产的价值，为交易提供依据。
本文将以一个具体的案例为例，介绍房地产评估的过程和关键要素。
案例描述：某地区的一座商业大楼被多家房地产公司竞拍。
为了确定该大楼的实际价值，需要进行房地产评估。
评估师被请来为该大楼进行评估工作。
1. 掌握基本信息：评估师首先需要收集基本信息，包括该商业大楼的建筑年代、用途、总面积、所在地区等。
此外，评估师还需了解该地区的市场情况，包括租金水平、竞争对手、商业环境等。
2. 验证并整理物业文件：评估师需要核实并整理该大楼的相关物业文件，包括房产证、土地使用权证、建筑规划许可证等。
这些文件将为评估提供依据，同时也可以帮助评估师了解大楼的法律地位和限制条件。
3. 现场勘察和测量：评估师需要亲自前往大楼现场进行勘察和测量。
他们会记录建筑的结构、装修情况、设备设施等，并拍摄照片作为证据。
这些数据将有助于评估师进行后续的估值计算。
4. 收集市场数据：评估师需要搜集大楼所在地区的市场数据，包括类似物业的成交价格、租金水平、投资回报率等。
这些数据将为后续的估值计算提供重要参考。
5. 选择评估方法：根据所收集到的信息和大楼的特点，评估师需选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
对于商业大楼这样的收益性物业，通常会采用收益法进行评估。
6. 进行估值计算：在选择了评估方法后，评估师会根据收集到的数据进行估值计算。
对于收益法，评估师需要确定租金收入、折现率、资本化率等关键参数，并运用相应的公式计算出该商业大楼的估值。
7. 编写评估报告：评估师需要将评估结果整理成评估报告，报告中包括大楼的基本信息、估值计算的过程和方法、市场数据的分析等。
评估报告应该以简明扼要的方式呈现，确保读者能够迅速理解估值结果和评估依据。
8. 提供评估意见：最后，评估师需要根据评估结果提供专业的评估意见。
他们可以陈述该大楼的市场价值、出租潜力等，并根据需要提出建议，例如租金调整、改善物业管理等，以帮助业主做出明智的决策。
房地产比较法评估案例
房地产比较法评估案例以下是一篇关于房地产比较法评估案例的范例：案例描述：市场上有一处面积为4000平方英尺（约372平方米）的单独独栋别墅。
该别墅位于学区房的一个较好的社区内，距离市区约15英里（约24公里）。
该房产于3年前进行了装修和翻新，现在状态良好。
通过比较法评估，我们需要确定该别墅的估值。
数据收集：为了进行比较法评估，我们需要收集与该别墅类似的房地产交易数据。
我们收集了5处近期交易的房产数据，它们的特征如下：房产1：面积为3500平方英尺（约325平方米），位于同一学区房的社区内，距离市区约12英里（约19公里）。
该房产于1年前进行了装修和翻新，现在状态良好。
该房产的销售价格为150万美元。
房产2：面积为4200平方英尺（约390平方米），位于同一学区房的社区内，距离市区约13英里（约21公里）。
该房产于4年前进行了装修和翻新，现在状态一般。
该房产的销售价格为130万美元。
房产3：面积为3900平方英尺（约362平方米），位于同一学区房的社区内，距离市区约14英里（约22公里）。
该房产于2年前进行了装修和翻新，现在状态良好。
该房产的销售价格为140万美元。
房产4：面积为4100平方英尺（约380平方米），位于同一学区房的社区内，距离市区约16英里（约26公里）。
该房产于3年前进行了装修和翻新，现在状态良好。
该房产的销售价格为135万美元。
房产5：面积为3600平方英尺（约334平方米），位于同一学区房的社区内，距离市区约10英里（约16公里）。
该房产于1年前进行了装修和翻新，现在状态良好。
该房产的销售价格为145万美元。
数据分析：对于这5处房产数据，我们可以通过计算其平均价格来确定单平方英尺的价值。
计算结果如下：平均价格：（150 + 130 + 140 + 135 + 145）/ 5 = 140万美元单平方英尺的价值：140 / 3900 = 35.9美元/平方英尺通过这个单平方英尺的价值，我们可以计算出该别墅的估值。
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首先，确定委估住宅楼土地面积：
总容积率=总建筑物面积/土地面积 =27508/13300=2.07
委估住宅楼土地面积=委估住宅楼面积/总容积率 =7553.19/2.07=3648.88
然后计算委估住宅楼的重置成本。基本计算公式为：
PS=L+A+B+C+D+E+F+G 其中：
PS——重置完全价值； L——土地费用
某房地产评估案例
2020/11/18
某房地产评估案例
三、评估基准日
评估人员根据评估目的，并经委托方确认后，评估基准 日确定为2005年10月1日。
四、评估假设
假设该委托对象可以对外销售，且销售手续齐全；房地 产权属关系清晰；土地全部以出让方式取得。
五、委托对象概况
委托对象为某公司与某某部队营建办共同开发的项目。 规划建设用地13300平方米，土地产权属军产。其中 4582.5平方米为某公司与某某部队共同所有。取得方式 为受让；其余8717.5平方米为某某部队单独所有。某公 司共开发九幢住宅楼，总面积为27508平方米，除了8 号楼以外，某公司对其享有70年的使用权；本次委估的 住宅楼总面积为7553.19平方米（其中：住宅面积 6140.3平方米，公建面积1095.49平方米，车库面积 317.4平方米）用以偿还银行借款。该委估对象外墙为
该评估标的为全新状态，评估价格为人民币肆仟壹 佰肆拾叁万元（RMB4143万元)。
七、评估结果
经评估人员现场勘察与分析测算，报告结果如下：
委估对象在能够自由地进入市场交易，市场上存
在足够的买方和卖方，并无特殊情况出现的条件
下，在评估基准日可能实现的总价为人民币肆仟
壹佰肆拾叁万元整，平均单价为5485.10元/平方
拆迁安置补偿费，确定委估住宅楼的此项费用为： 1000元/平方米×3648.88=364万元 取得土地费用合计为：1384+364=1748万元
某房地产评估案例
（二）专业费用
此项费用包括规划勘察、可行性研究、设计、 监理等费用。同类同档次房地产此项费用平均 为建筑面积每平方米30元左右，据此测算此项 费用为：30×7553.19=23万元 （三）基础设施配套费
量大，投资回收期长，风险高等特点，其商品房
市场较为疲软。考虑到本次评估目的为以资抵债，
因此提议债权银行在场风险。
某房地产评估案例
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/18
某房地产评估案例
×1100元/平方米=155万元 • 建安工程费用为：553+155=708（万元） （五）管理费用
根据委估对象类型及规模，管理费按总投资的 2.5%计算：2706万×2.5%=68万元
其中，2706万元为前四项费用之和。 （六）利息及融资费用
此项费用支出按建设工期3年及某某市近期平均 水平10%计算。该工程资金投入情况如下：
某房地产评估案例
一、二项费用在建设期初一次性投入；三、四项费 用在建设期内均匀投入，测算为：
（1748+23）×［（1+10%）3-1］=586万元
（227+708）×［（1+10%）3/2-1］=144万元
此项费用为586万元+144万元=730万元
（七）投资利润
根据同类档次房地产平均利润率7%计算，为 （2706+68+730）=245万元
此项费用为政府开发部门收取的基础配套费 用及其他配套费用，每平方米300元。 300元/平方米×7553.19=227万元 （四）建安工程费用
此项费用包括土建工程费、水暖及电工工程 费、装修费用。委估房地产为：住宅，每平方 米900元，公建、车库每平方米1100元。
某房地产评估案例
• 住宅建安成本工程费为： • 6140.30平方米×900元/平方米=553万元 • 公建、车库建安工程费为：1412.89平方米
某房地产评估案例
仿石材喷涂罩面，欧式坡屋顶，塑钢窗，水电暖配套齐全。
经评估人员现场勘察、委估对象为全新置业。 委估对象 地处某某市某某区，所占土地按某某市土地级别划分标 准，定为二级地一类区。东北面是某某街，西面是某某 路，西南面是某某路，北向是某某街。附近有某某市人 民体育场、医专附属医院等文化卫生体育设施，交通便 利，地势平坦，居住环境优良。
六、评估分析测算
根据委估对象的特点，本次评估采用重置成本法进行。
具体技术思路为：假设在评估基准日现有建筑物存在 的土地是一块空地，而在同一场所建筑物以外的状况均 维持不变，计算重新建造与现有建筑物完全相同或具有 同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的土地费用、 建筑费用、利息和正常的利税，以获得建筑物的重置建 筑成本。考虑委估房屋的综合成新率，最终获得其评估 价值。
（八）税金
主要为固定资源投资方向调节税、营业税及附加等， 比率为10.5%，计算为394万元［（3504+245） ×10.55%］。
某房地产评估案例
（九）测算评估标的重置全价
重置完全价值= （1384+364+23+227+708+68+730+245+394） =4143万元
（十）委估对象价格
米。
某房地产评估案例
八、说明
本报告未经委托方同意，不得向委托方和评估 报告审查部门以外的单位和个人提供。本报告只 作为委托方确定现时点市场的公允价值提供参考 依据，不得做其他用途。
九、其他事项说明
（一）根据目前某某市房地产市场状况分析，商品
房供大于求的矛盾十分突出，房地产开发商之间
的价格竞争越演越烈。由于房地产投资需要资金
A——前期费用
B——建安工程费；
C——基础设施配套费；
某房地产评估案例
D——管理费用； E——利息及融资费用； F——投资利润； G——税费。 在以上计算的基础上，估算评估值。公式是： P=PS*综合成新率 具体分项测算如下： （一）取得土地费用 1、根据某某市该区土地出让金标准，该宗地出让
金标准为3791元/平方米，结合本次评估对象特 点，计算楼面地价。
某房地产评估案例
• 楼面地价=出让金标准×土地面积/总建筑面积 =3791×13300/27508=1832.93元/平方米
住宅土地出让金为：6140.30平方米×1832.93元/ 平方米=1125万元
公建土地出让金为： 1095.49×1832.93=201万元 车库土地出让金为：317.40×1832.93=58万元 土地出让金合计为1125+201+58=1384万元 2、计算拆迁补偿费用。根据掌握的同类区域征地