未来社区建设之TOD只是分享
瓜沥七彩社区——未来社区的七彩共享发展之路
建设科技 ∣ 53实践应用建设科技CONSTRUCTION SCIENCE AND TECHNOLOGY2020年12月上总第420期社区是城市肌理的最小单位，不仅承载着人民美好生活需求，也是城市管理的基层平台。
它是国家治理的基本落脚点，社区治理现代化是国家治理现代化的基础。
如何把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体，是当下面对的重要课题。
瓜沥七彩社区——未来社区的七彩共享发展之路齐钊斌（七彩文化科技集团 未来社区研究院，浙江省 杭州市311241 ）[摘要]浙江省启动未来社区试点建设，秉承“139”顶层设计，为浙江人居高质量发展提供原创性、系统性和可操作性的未来社区样板。
浙江瓜沥七彩社区是未来社区建设“先行先试”的样板，具有很强的代表性和示范性。
该项目的试点承载着产城融合和城乡融合的两大任务，通过“认知共赢、政企共建、场景共生、居民共融”的方式进行创新，在城乡融合、承接未来、共享成果等方面具有较好的典型意义。
[关键词]未来社区；产城融合；城乡融合；政企共建；场景营造；基层治理Guali Enjoytown – Qicai colorful sharing development road of thefuture communityQi Zhaobin（Future Community Research Institute of Qicai Culture and Technology group, Hangzhou, 311241, Zhejiang ）Abstract ：Zhejiang Province has launched a pilot project for future communities, adhering to the "139" top-level design, and providing an original, systematic and operable future community model for the high-quality development of Zhejiang’s human settlements. The Guali Enjoytown is a model of the “prior to carry and try” of community construction in the future, which is highly representative and exemplary, that carries the two major tasks of industry-city integration and urban-rural integration. It is innovated through the method of “cognitive win-win, government-enterprise co-construction, scene symbiosis, and resi-dents’ integration”, which has good typical significance in urban-rural integration, inheriting the future, and sharing achieve -ments.Keywords : future community, industry-city integration, urban-rural integration, government-enterprise co-construction, scene creation, grassroots governance2019年浙江省启动未来社区试点建设，至今全省已经评选出两个批次总计60个未来社区试点建设项目。
以人为本建设未来社区——未来社区建设试点工作的调研与思考
交通区位。九莲社区交通区位优势明显。社区位于杭 州“四纵五横”快速路网的非常重要的两“横”之间，即“天目环北-艮山”路工程和文一路地下通道工程（保俶北路-紫金 港路）之间，可快速直达下沙和阿里巴巴科创园等地，待“天 目—环北—艮山”路工程建成后，西可以畅通至杭徽高速杭 州西出入口，东可以一路直达大江东。该区域地铁、公交和 公共自行车三位一体，公共交通与自行车换乘（B+R）及停车 换乘（P+R）相组合交通场景雏形已经展现，轨道交通与周边 商业区衔接已经形成，地面交通组织措施到位，慢行空间设 计有挖掘的余地，整个场景非常有利于 TOD 建设方案落地实 施。
Y 一线调研
· 回乡调研报告 ·
以人为本建设未来社区
——未来社区建设试点工作的调研与思考
□ 曾海波
春节期间，笔者对居住的九莲社区进行了实地走访调 研，感到社区的基础条件较符合开展未来社区试点。
九莲社区成立于 2001 年 3 月，由原九莲新村、九莲庄营 盘地、花园南村、花园西村四个居委会合并而成。社区位于 杭城文三路电子信息街区繁华地段，东临教工路、南靠文三 路、西至学院路、北接文二路，占地 0.38 平方公里，共有住户 4195 户，常住人口 10563 人，外来流动人员 7000 余人。辖区 有浙江省安全厅、小百花越剧团、浙江省曲艺杂总团、浙江电 影制片厂、浙江电影拍摄基地、伟星大厦等 600 多家企事业 单位。
以人为本。从人这一本体出发，因人而异，把 各色人群的亮点和潜在贡献挖掘出来，充分调动居 民参与社区公共事务的积极性。比如健康有活力 的老人，有较多的时间，他们中的较多人乐于照料 小孩、宠物，以及美化小区环境，并收获相应的陪伴 与欢乐。
社区上链。形成社区的公信体系，社区里每个 人的信用数据都被存储、不可篡改，在这个过程中 形成社区内人与人的互信、互助、共享的氛围。
中国式TOD
引言自1990年代后期传入中国以来，TOD这个概念在各种研究报告中备受追捧。
不仅仅是因为它提供和展示了一种交通与土地利用综合开发的模式借鉴，更是因为它为目前处于高人口密度、消费已经进入小汽车时代的中国城市未来发展提供了新的思路。
但是纵观各种研究报告，也没太清晰地了解TOD究竟是什么。
这里面究竟是什么阻碍了我们对于TOD的理解，我们是否存在认识的误区？在大量查阅文献的基础上，我们试图尽力还原TOD的原始概念和内涵，并揭示其发生嬗变的基本脉络。
缘起提到TOD不得不提新城市主义理论，TOD是新城市主义理论完善过程中的产物。
新城市主义思想形成于20世纪80年代，灵感来自20世纪早期的传统城镇规划。
主要针对城市郊区无序蔓延带来的诸如原有城市空心化，原来完整的城市结构、城市文脉、人际关系、邻里和住区结构被打破，人们的居住离开了熟悉的环境，都市概念和都市感淡化以及过分依赖汽车，造成严重的能源浪费、环境破坏等城市问题而提出的一种新的城市规划和设计指导思想。
Peter Calthorpe是新城市主义的创始人之一，他认为，在美国“新城市主义”是指三件事：第一是可步行的社区(Walkable Community)；第二是多样化(Diverse)，指“新城市主义”的社区应该包容宽泛的年龄组、不同类型和收入水平的家庭等；第三是人的尺度(Human Scale)。
这三者之间是相互关联的。
TOD的概念是由“Peter Calthorpe”在其“步行口袋”的概念上演变过来的。
在其名著“The NextAmerican Metropolis”中，“TOD”基本上是等同于“步行口袋”的，是步行口袋模型在更大项目实践时容纳更多内容拓展以后的直接演变。
这两个概念名词的区别与联系可以通俗的比喻为“步行口袋”类似Office2000，而TOD则更类似office 2007。
在早期的城市规划师职业生涯中，Calthorpe刚开始是专注在可持续发展理念上的，主张紧凑式人行友好的城市发展，但没有将公共交通作为非常重要的考虑因素。
百科知识精选TOD模式
定义内涵TOD即是指：“以公共交通为导向的发展模式”。
其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。
城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造，TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
一个时期以来，人们对“交通引导开发” (TOD, Transit Oriented Devel opment)一词的准确含义并未作认真地思考，只是从字面上作简单的理解：一种城市开发的模式，城市要开发那里，首先把路开通到那里，道路先行，这就是交通引导开发。
这与国内近年也十分流行的“服务引导开发” (SOD, Ser vice Orient Development)，似乎两者是配对的开发模式。
最为突出的现象，就是城市要向什么方向发展，就把新的市政府。
或新的行政中心率先迁到那里。
两者都基于“交通/服务设施一土地利用”相互关系的土地开发模式，其实是对“TOD”的片面理解。
“ 公共交通引导开发”与“ 交通引导开发”的含义不尽相同。
“公共交通引导开发”体现了公交优先的政策，而“交通引导开发”则根本没有反映这一关键的内涵。
公共交通有固定的线路和保持一定间距(通常公共汽车站距为500m左右，轨道交通站距为1000m左右)。
这就为土地利用与开发提供了重要的依据，即在公交线路的沿线。
尤其在站点周边土地高强度开发，公共使用优先。
展望在当前社会经济迅猛发展的背景下，我国的城市规模和城市人口急剧增加，至2005年底，全国城镇人口已达5.24亿，占总人口比重的40.53%。
预计到2025年，城市人口将达到8.3亿～8.7亿，约占当时全国总人口的60%。
TOD模式简介及发展
TOD模式简介及发展TOD模式，是指：“以公共交通为导向的发展模式”的项目。
其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心。
TOD的特点在于：1、集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。
2、使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。
3、城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造。
TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
TOD的源起：国外研究TOD最早最深入的当属美国。
在经历了并正经历着小汽车出行方式占主导地位的美国，其城市或地区经历了以郊区蔓延为主要模式的大规模空间扩展过程，此举导致城市人口向郊区迁移，土地利用的密度降低，城市密度趋向分散化，因此带来城市中心地区衰落，社区纽带断裂，以及能源和环境等方面的一系列问题，日益受到社会的关注。
TOD的设计原则：1、组织紧凑的有公交支持的开发。
2、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内。
3、建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来。
4、混合多种类型、密度和价格的住房。
5、保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间。
6、使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点。
7、鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发。
TOD的发展经过好几轮的迭代，已经成为各个城市拉动新一轮发展的引擎。
未来TOD的建设，已经从各个城市里程数和建设效率“量”的比拼，发展到城市实力与形象“质”的比拼。
轨道在给城市带来方便快捷的同时，也带来了很多的负面问题，其中就包括轨道建设给城市带来的负债。
面对未来发展的思维方式新型城镇化正经历着“智慧化、低碳化、人本化”的深度变革，新技术革命大大改变了人们的生活方式，也催生了信息时代的思维革命，TOD 也随着城市空间的重塑向“数字化、低碳化和人本化”转化。
未来社区建设之TOD
未来社区建设之TOD在当今城市化进程不断加速的背景下，城市发展面临着诸多挑战，如交通拥堵、资源短缺、环境污染等。
为了实现城市的可持续发展，提高居民的生活质量，未来社区建设成为了一个重要的研究和实践方向。
其中，TOD（TransitOriented Development，以公共交通为导向的开发）模式作为一种创新的城市发展理念，正逐渐受到广泛关注，并在未来社区建设中发挥着关键作用。
TOD 模式的核心思想是以公共交通站点为中心，在一定的步行范围内进行高密度、混合功能的开发。
通过将居住、商业、办公、公共服务等功能集中在公共交通站点周边，减少居民对私人汽车的依赖，鼓励人们选择公共交通出行，从而缓解交通拥堵，降低能源消耗，减少环境污染。
在未来社区建设中，TOD 模式具有诸多优势。
首先，它能够提高交通效率。
公共交通站点周边的高密度开发使得居民能够更加便捷地到达公交站点，减少了步行距离和换乘次数。
同时，公交站点的集中也有利于优化公交线路和运营调度，提高公交服务的频率和质量，吸引更多人选择公交出行。
其次，TOD 模式能够促进土地的高效利用。
通过在公共交通站点周边进行高强度开发，可以充分利用有限的土地资源，提高土地的利用效率。
此外，混合功能的开发能够减少职住分离，降低通勤距离和时间，提高城市的运行效率。
再者，TOD 模式有助于打造富有活力的社区。
公共交通站点周边通常会汇聚大量的人流和商业活动，形成繁华的商业中心和社交场所。
这种多样化的功能和丰富的活动能够吸引不同年龄段、不同背景的人群，增加社区的活力和凝聚力。
为了实现有效的 TOD 模式，在未来社区建设中需要注重以下几个方面。
规划设计是关键。
在规划阶段，要充分考虑公共交通站点与周边用地的关系，合理确定开发强度和功能布局。
步行和自行车道的规划也至关重要，要确保居民能够安全、便捷地步行或骑行到达公交站点。
同时，要注重公共空间的营造，提供舒适、宜人的休闲场所，促进居民之间的交流和互动。
杭州亚运村未来社区实景展示分享
02
借助亚运村项目地处杭州核心位置，社会影响力大，目前进度最快的优势，快速形成华润未来社区1.0版标准。公司层面全力支持亚运村项目完善九大场景的建设，树立行业领先的标杆和典范。嘉兴东栅项目和义乌下车门项目快速推进，落地未来社区2.0版。
亚运未来社区模板可落地性实践
在未来社区项目进行实施方案的场景建设与指标构建时，不要求大而全，而是要做到成本可控，在满足强制性指标的前提下，突出华润特色与项目亮点，并提供产品迭代更新的可能性，构建一个可以进行产品迭代的系统。
5、电子安全提示：动线设置AI摄像机，具有异常行为的算法功能以及语音警示功能
1、电子屏
2、具备强电和网络条件
1、对接信息发布系统，查看屏幕状态
2、管理发布素材
1、作品收集：业主上传
2、管理端文化作品审核
电子屏供方（润腾可提供）
6
交通
汽车共享充电桩
一般
商业/公寓
物业、商业
住宅和公寓、写字楼增加充电桩，物业与设计明确点位及数量
01020304
亚运未来社区背景及概况
1.1 亚运未来社区建设工作推进
2019 年，浙江省在全国范围内率先提出建设“未来社区”并发文《浙江省未来社区建设试点 工作方案》, 提出以人民美好生活向往为中心的框架，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。此后陆续公布《浙江省首批未来社区试点创建项目建议名单公示》、《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》、《关于进一步加强财政金融支持未来社区试点建设的意见》等。
车来了
8
交通
东侧公交站对接
一般
地上、地下人行动线
概念
/
1、地下：商业-摆渡车-minimall-地上步行30m
TOD是什么
TOD是什么？怎么玩转T0D?在前几期城市更新专题内我们提到过浙江的城市更新是以一种“未来社区”的概念来推行，其中，在未来建筑场景中提到推广TOD布局模式。
在10月22日第九届GBE商业综合体高峰论坛上，也单独把TOD列出来进行剖析。
可见，TOD涉及到的产业方方面面，这一期，我们浅谈一下TOD是什么。
TOD，即以公共交通委导向的开发模式，以公共交通为中心，建立起半径400-800米不等的中心广场，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住一身的“混合用途”。
TOD被正式推进了地产开发商的视野，在面临寸土寸金、寸土难求这一背景的房企来到了存亡之际，TOD理念可应用于城市重建地块、填充地块和新开发土地无疑是为众多房企开了一扇门，但门槛的高度或许也会让很多房企望而却之。
一、TOD政策2012年10月国务院印发《关于城市优先发展公共交通的指导意见》，明确提出了加强公共交通用地综合开发，对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发，收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损的战略举措，将城市轨道交通的物业发展提升为国家政策层面。
2014年7月，国务院办公厅印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，针对铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用提出了一系列实施原则和指导措施。
这些都为轨道物业的发展带来了新的契机。
2014年11月，国务院发布《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》提出，“鼓励按照多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则，对城市轨道交通站点周边、车辆段上盖进行土地综合开发，吸引社会资本参与城市轨道交通建设”。
2015年12月住房城乡建设部印发《城市轨道沿线地区规划设计导则》，为进一步加强和改进城市轨道沿线地区规划设计工作，推进轨道交通与沿线地区地上与地下整体发展，促进轨道交通建设与城市发展相协调，提高轨道交通运营效益提供了规划指导。
2018年7月国务院发布《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，对新形势下我国城市轨道交通规划建设工作作出部署，针对规划建设中出现的问题进行规范管理，提出重视轨道交通与城市功能的结合。
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未来社区具体任务
未来低 碳
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
未来创 业
未来服 务
构建“循环无废”未 来低碳场景
构建“大众创新”未 来创业场景
组建未来社区智慧运营产 业联盟，打造“优质生活 零距离”未来服务场景
未来治 理
构建党建引领的“政府导治、 居民自治、平台数治”未来
治理场景。
在聚焦九大未来社区场景创新基础上，鼓励各地结合实际，积极探索未来社区建设新模式、 新产品和新机制，及时总结推广。
未来邻里场景
需求，构建“终身学
习”未来教育场景
瞄准全人群与全生命 打造“艺术与风貌交 周期，构建“全民康 融”未来建筑场景
养”未来健康场景
瞄准差异化、多样化、全过程 出行需求，构建“5、10、30 分钟出行圈”未来交通场景
具体任务
遵循“人民城市为人民”建设思想，发扬“最多跑一次”改革精神，同步推进现实和数字孪 生社区建设，打造九大未来场景。
2 在技术上
通过规划强化市民生活方式对轨道交通的依赖。在站点出入口、周边地区优先布置一些综合性的、易于吸引 人流的商贸、购物、居住等设施，从而强化其对人流的吸引。
3 在政策上
港府坚守审慎的商业原则，利用和发挥市场的作用，通过允许港铁公司参与沿线土地开发经营，尽享地铁建 设带来的巨大土地增值效益，这也是香港地铁成功的最重要经验之一。
未来社区建设之TOD
01 总体要求及任务
目录
CONTENTS
02 TOD的概念和优势 03 TOD存在问题
04 对策及建议
01 未来社区总体要求及任务
未来社区总体要求
总体 要求
指导思想
突出高品质生活主轴，构建以未来邻里、教育、健康、创业、 交通、低碳、建筑、服务和治理等九大场景创新为重点的集成 系统
交站点的范围内。
案例一、香港
香港已建成轨道交通通车里程达130公里。并一 直保持着可持续发展的良好势头。
全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500 米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达 65%。
港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系 统四通八达。
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高容积率的地铁盈利典范
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• TOD有效的将公交、轻轨、高铁串联起来，减少了空气、 噪音污染，并通过多功能空间交互营造出宜人的步行环 境，优化了城市结构及资源配置，倡导绿色出行低碳出 行的交通方式，有效缓解交通堵塞。
TOD的起源
在上世纪90年代初，基于对郊 区蔓延的深刻反思，新城市主义倡 导者，彼得·卡尔索普，在1992年 最早提出了TOD的概念。
TOD的起源
外国研究TOD最早最深入的当属美国
1
• 二战后美国城 市，小汽车出 行方式占主导 地位
2
• 以郊区蔓延为 主要模式的大 规模空间扩展
城市 郊区化
• 城市人口向郊 区迁移，土地 利用的密度降 低，城市密度 趋向分散化
3
• 城市中心地区 衰落，社区纽 带断裂，能源 短缺，环境破 坏
4
TOD
他鲜明地提出了以TOD替代郊 区蔓延的发展模式，并为基于TOD 策略的各种城市土地利用制订了一 套详尽而具体的准则
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“新城市主义”创始人彼得·卡尔索普
“新城市主义”作为一种旨在再造城市社区活力的设计理论和社会思潮，是20世纪90年代初期在美国兴起的，核心人物是彼得·卡尔索普 （ＰｅｔｅｒＣａｌｔｈｏｒｐｅ）。其基本理念是从传统的城市规划设计思想中发掘灵感，并与现代生活的各种要素相结合，重构一个被 人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑性邻里社区来取代缺乏吸引力的“郊区模式”。
以人为本、文化引领；政府引导，市场运作；迭代创新、体系
基本原则 推进；因地制宜，分类施策
工作目标
优先考虑轨道等公共交通覆盖、地上地下空间开发潜力较大的 区块；形成可复制可推广的经验做法，涌现一批未来社区典型 案例；全面复制推广
未来社区具体任务
未来邻 里
未来教 育
未来健 康
未来建 筑
未来交 通
构建“远亲不如近邻” 服务社区全人群教育
设计要求
• 组织紧凑的有公交支持的开发 • 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公
交站点的范围内 • 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 • 混合多种类型、密度和价格的住房 • 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 • 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 • 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发 • 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公
建设与管理原则 • 开发中始终坚持“3D”原则，即高密度
（density）、多样性（diversity）、紧凑 型设计（design）。
图香港地铁路线地图
• 创造出“地铁+物业”的联合开发模式
三大支撑要素保证港 铁TOD模式成熟：
体制设定+技术协调+策略保障
三大支撑要素
1 在体制上
港府通过立法，明确法规与政策要求，成功设定了轨道交通与城市建设、物业发展的联动。通过优化资源配 置，使轨道交通建设从纯粹的公益性事业转化为具有商业经营和地产开发支持的良性发展实体，建立了轨道 交通的良性发展机制，并最终实现拉动城市人口外移，优化城市结构的作用。
TOD的概念
其次，TOD对城市发展的作用？ 对于城市而言：TOD能够很好的缓解“大城市病”
• 大城市病：指的是在大城市中面临的人口膨胀、交通拥 挤、住房困难、环境恶化、资源紧张、物价过高等“症 状”。
• TOD能够提升城市土地利用效率，在充分利用地上空间 的同时，还合理利用向“地下空间”，缓解城市用地矛 盾。
TOD的概念
活 动
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TOD，英文全称“Transit（公共交通）Oriented（导向的）-Development （发展模式）”，以公共交通为导向的 发展模式。简而言之，TOD就是以公共 交通站点为中心，5-10分钟步行路程为 半径，形成以满足工作、商业、居住、 休闲，教育等于一体的区域中心。
02 TOD的概念和优势
TOD的概念
以小汽车为主体的交通系统导致城市郊区化和无序蔓延，土地利用趋于只具备如大规模低密 度居住区等单一使用功能主张土地利用与公共交通结合，促使城市形态从低密度蔓延向更高 密度的、功能复合的、人性化的“簇群状”形态演变。
TOD
正是基于以上理念而发展起来的土地利用模式，依托公共交通改变 土地利用形态和居民的生活方式，进而引导城市空间结构的合理演 变，实现城市的可持续发展。