20170326广州市城市更新政策解析及项目操作流程电子版课件

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以管理和服务为主，转向强调和坚持规划引领与调节 从侧重空间形态管控，到规划理念、机制、方法全面与时俱进 从强调技术图则，转向技术图则与公共政策并重 从强调规划蓝图，转向规划蓝图与行动方案并重 从偏重地产开发，转向产城融合发展
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四、城市更新改造政策亮点
（三）政策体系与层级
制订地方性法规…
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改 造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅 建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比 例上浮后核定； • 以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘 以改造范围内的总户数核定。
➢ 全市标图建库图斑350.21平方公里（2016.6，除标注删减）
➢ 旧村标图建库4681宗，面积163.1平方公里，占46.57% ➢ 旧厂标图建库5547宗，面积159.27平方公里，占45.48% ➢ 到2020 年，计划更新85-100 平方公里，计划实施完成更新
42-50 平方公里（《城市更新总体规划（2015-2020）》）
广州市城市 更新办法
1 政府规章 +
（第134号令）
旧村庄、旧厂房、旧城镇
更新实施办法
（穗府办〔2015〕56号）
3 政府行政 规范性文件
+
城市更新项目报批程序指引 复建安置资金监管办法
旧村庄全面改造成本核算办法
……
N 政府部门 规范性文件
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四、城市更新改造政策亮点
（四）旧村庄更新改造具体政策要点
控制项目 实施风险
取得良好 改造业绩 和信誉
促进产业 升级转型
增加土地 财政收入
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三、更新改造的诉求与问题
（三）旧城镇更新改造中各方诉求
诉 求 主 体 与 内 容
居民
维持或 增加物 业资产 价值 消除居 住安全 隐患
企业
增加可 开发建 筑面积 和价值 控制项 目实施 时间和 风险 降低开 发建设 和融资 成本 取得良 好改造 业绩和 信誉 改善城 市面貌 和空间 形态 解决历 史遗留 问题化 解矛盾
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五、城市更新新旧政策对比
（三）旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应
56号文 20号文
留用地： 边角地、夹心地、插花地不抵扣留用地指标；没有 留用地欠账，可预支指标；微改造可纳入留用地； 完善集体建设用地手续的工业、商业用地抵扣留用 地指标 融资用地： 融资地块可公开出让给市场主体或协议出让给村集 体经济组织；融资楼面地价参照半年内公开出让成 交价确定；融资地块合作改造和自主改造，协议出 让按市场评估价20%计收出让金 用地整备： 多个权属人进行土地归宗后由同一权利主体改造； 权属人可以申请土地使用权收购和房屋收购归宗； 原为建设用地的，集体用地之间、集体用地与国有 用地之间、国有用地之间可进行土地置换 完善手续： 完善征收手续保留工业用途，可自行改造完善手续； 集体用地转为国有，转移或补办出让时，按土地市 场评估价20%或房屋市场评估价5%计收出让金；纳 入微改造的，按市场评估价30%计收出让金
（二）旧厂房改造实践经验
1、分类有序引导， 促进结构优化
2、坚持利益分享， 调动改造积极性
3、坚持市场参与， 提高改造效率
4、加强政府主导， 保障公共利益
5、平衡各方利益， 从容有序改造
6、成片连片改造， 提升整体效益
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二、“三旧”改造实践经验
（三）旧城镇改造实践经验
1、多种模式改造， 拆改留相结合
广州市城市更新政策解析 及项目操作流程
与广州市律师协会交流材料 2017.3.26
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全市更新改造工作概况
“三旧”改造实践经验
更新改造的诉求和问题
城市更新政策的亮点
城市更新新旧政策对比
项目操作流程简介
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政策走势研判
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一、全市更新改造工作概况
（一）标图建库情况
➢ 全市存量建设用地1787平方公里（7434平方公里，占24%）
配套文件（简称城市更新1+3政策） 2016年1月1日起施行。
相应废止穗府〔2009〕56号文件和穗府〔2012〕20号文件。 ➢ 更新节奏：由运动式转向常态式，强调科学谋划、从容有序 ➢ 更新目标：由单一目标转向经济、社会、文化、生态等多元目标
➢ 参与主体：政府、企业、原权属人、社会组织等利益相关者共同参与
➢ 运作模式：在政府主导、市场运作基础上，更加注重社会参与 ➢ 更新方式：整体改造为主，转向全面改造与微改造并重的多种方式
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四、城市更新改造政策亮点
（二）政策理念调整与转变
➢ 导向： • 从目标导向为主，转为目标导向与问题导向相结合 • 从仰望星空、注重长远，转向既仰望星空、又脚踏实地 • 城市与区域可持续发展和解决局部现实问题并重 ➢ 规划：
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一、全市更新改造工作概况
（二）旧村庄改造项目实施情况 ➢ 部分成效：
• 平均节地率56%；
• 村民居住区绿地率由5%提高到35%以上 • 建筑密度由80%降低到25%
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一、全市更新改造工作概况
（二）旧村庄改造项目实施情况
➢ 城市面貌：干净、整洁、平安、有序
➢ 社会形态：二元转为一元，城乡结合部转为社区群体 ➢ 人居环境：整治改善、保护活化、完善配套、消除隐患
2、完善配套设施， 改善人居环境
3、补偿奖励结合， 创新改造机制
4、两轮征询意见， 推动阳光动迁
5、异地就近安置， 满足居民需求
6、多方参与监督， 依法实施动迁
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二、“三旧”改造实践经验
（四）政府推进“三旧”改造经验
1、注重问题导向， 解决历史遗留问题
2、注重整体发展， 统筹区域连片
3、适度让渡空间， 创造条件推进改造
➢ 集体经济：可持续发展，收益提升，房产升值
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二、“三旧”改造实践经验
（一）旧村庄改造实践经验
1、尊重村民意愿， 争取村民支持
2、坚持因地制宜， 分类制订方案
3、积极面对历史， 切实解决问题
4、坚持市场运作， 提高改造效率
5、保护历史文化， 传承村情文脉
6、注重空间重塑， 改善经济基础
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二、“三旧”改造实践经验
改造方式
改造模式
改造模式：全面改造、综合
整治。
①征收储备
②自主改造
③合作改造
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五、城市更新新旧政策对比
（二）旧村庄更新调整利益分配，压缩市场利润，保障公共利益
56号文
村民复建住宅 统一按户均不超过280平方米核 算，历史建筑280 平方米以内的 按“拆一补一”复建安置。 集体物业 合法部分按“拆一补一”复建安 置；历史建筑按“集体物业经济 收入不降低原则”折算后复建安 置。 收益分成 全面改造项目土地纯收益的60% 用于支持村集体经济发展，剩余 部分由市、区政府按8:2分成。
政府
完善区 域公共 服务配 套设施 维持和 谐关系 促进社 区建设
保护历 史文化 建筑
维系社 区邻里 关系
改善人 居环境
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三、更新改造的诉求与问题
（四）旧村庄更新改造实践的存在问题
合作企业 过度追求 利益最大化 基础资料 失真推高 建筑规模
村民间改造 意愿难统一 村社与村民 过分追求 利益最大化 村社与村民 原有利益 冲突待解决
（一）旧村庄更新改造主体、改造方式与改造模式
比较项目 56号文与20号文 实施全面改造，原则上以村 城市更新“1+3”政策 强调区政府是旧村庄更新改造工作的 责任主体，负责组织编制旧村庄更新 改造计划。 1、改造方式： ①全面改造 ②微改造（整治修缮、局部改造） 2、全面改造模式：
改造主体
集体经济组织为主体。
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城市更新“1+3”政策
全面改造： 1、土地登记：可登记为国 边角地： 边角地、插花 有土地；可按现状确定建设 地、夹心地与 用地；城中村居民点范围内 改造单元用地 水面、绿地可按照城市水面、 一并收储 公开出让： 绿地确定地类 2、土地供应：土地公开出 鼓励公开出让 招商融资；选 让融资，可现状出让；可择 择合作企业报 优选择投资主体参与改造； 区政府后公开 土地出让成本先行拨付村集 招标 体；可延期缴交出让金；土 留用地： 地纯收益60%支持村集体， 87年以后用地 完善手续需抵 剩余部分市、区按8:2分成， 扣留用地 综合整治： 可以自主综合整治招商融资； 其余同56号文 可适用全面改造政策
2、保障公共利益，实现多方共赢
• 要求城中村改造项目，注重长期效益和村集体经济的可持续发展 • 完善土地增值收益共享机制，妥善处理好各方主体责权利关系
3、加强数据调查，优化工作流程
• 建立了政府主导的基础数据调查制度和共享机制 • 明确片区策划、征求意见、方案审批、项目实施的工作流程 • 强化资金、过程监管
政策宣传 力度不足
合作企业与 村社、村民 关系缺乏 规范协调
村内不同的 意见缺乏 有效机制 制衡规范
改造范围 控规不稳定
操作流程 较为繁琐
如何选取 合适的 改造模式
不同时期 改造政策 衔接不到位
有效稳妥推进旧村庄更新改造
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四、城市更新改造政策亮点
（一）政策新变化趋势
总结成功经验，解决实践问题，提高认识、凝聚共识的阶段性成果： 《广州市城市更新办法》（广州市人民政府第134号令）以及3个
4、注重完善配套， 改善公共服务设施
5、坚持政府主导， 协调平衡各方利益
6、坚持规范先行, 确保稳妥有序
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三、更新改造的诉求与问题
（一）旧村庄更新改造中各方诉求
诉 求 主 体 与 内 容
村集体
维持或 增加集 体物业 收入 增加村 内公共 服务设 施 保护村 内重要 历史文 化建筑
村民
维持或 增加物 业面积 和收入 参与改 造方案 制订和 决策
（二）旧厂房更新改造中各方诉求
诉 求 主 体 与 内 容
旧厂房权属人
获取wk.baidu.com大 补偿或者 开发收益 转换用地 功能实现 转型发展
企业
增加可开 发建筑面 积和价值 降低开发 建设和融 资成本
政府
改善城市 面貌和空 间形态 完善区域 公共服务 配套设施
搬迁场地 实现生产 过程升级
解决企业 债务或职 工安置
1、创新方式模式， 因地制宜更新改造
2、保障公共利益， 实现多方共赢
3、加强数据调查， 优化工作流程
4、强化公众参与， 促进公开公平
5、坚持政府主导， 规范市场运作
6、明确部门分工, 实现管理下沉
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1、创新方式模式，因地制宜更新改造
• 结合城中村改造实践经验，创新提出全面改造和微改造两种方式 • 全面改造提出征收储备、自主改造、合作改造三种模式 • 微改造以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的，包含 整治修缮和局部改造
2012年，我市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》 （穗府〔2012〕20号，下称“20号文”）
2013年8月，我市再次启动修订“三旧”改造政策。
2015年底，我市出台《广州市城市更新办法》，以及旧村庄、旧厂房、
旧城镇更新实施办法3个配套文件（下称“城市更新‘1+3’政策”）
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五、城市更新新旧政策对比
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 同56号文 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑 面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积 （用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
4．公开方式规范城中村改造引入合作企业和社会资本
5．细化规划节余与竞争节余等旧村庄改造增值利益分配机制 6．明确三阶段改造程序，加强资金与过程监管
7．激励与约束并重，依法依规妥善解决“留守户”问题
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五、城市更新新旧政策对比
2009年，我市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》
（穗府〔2009〕56号，下称“56号文”）
• 市级层面开展制定政策，统筹城市更新计划、规划，审议和批复方案 • 区级层面负责基础数据调查和项目实施监管
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四、城市更新改造政策亮点
(五）旧村庄更新改造政策具体做法
1．政府主导推进基础数据调查和编制片区策划方案 2．在方案编制阶段和项目实施阶段，充分征求村民意见 3．针对历史遗留问题，细化规范数据调查标准和方案编制规范
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4、强化公众参与，促进公平公开
• 建立公示、征求利害关系人意见、专家论证等工作制度 • 引入村民理事会制度，保障权利人的知情权、参与权
5、坚持政府主导，规范市场运作
• 根据项目类型确定合理推进模式，明确政府定位和管理深度 • 全面改造通过公开方式一次性引入合作企业或分阶段引入合作企业
6、明确部门分工，实现管理下沉
企业
增加可 开发建 筑面积 和价值 降低开 发建设 和融资 成本 取得良 好改造 业绩和 信誉
政府
改善城 市面貌 和空间 形态 解决历 史遗留 问题化 解矛盾 完善区 域公共 服务配 套设施 维持和 谐关系 促进社 区建设
维系村 落传统 民俗
增加就 业机会
改善人 居环境
控制项 目实施 风险
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三、更新改造的诉求与问题