《广州市深入推进城市更新工作实施细则》政策解读

广州市国有旧厂房更新改造 政策解读
广州市城市更新局 土地整备处
2018年8月28日
目录
1
城市更新政策
城市更新改造流程2
方案编制要求
3
重点注意事项
4
“三旧”改造政策概况：2008年底，我省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。

经过近十年的实践探索，我省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验，同时，“三旧”改造经验也已上升为国家城镇低效用地再开发政策，在全国复制推广。

国家层面：《国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知》（国土资发〔2016〕147号）
省级层面：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）市级层面：城市更新“1+3”政策、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）
主要政策
一、政策背景
序号类型“1+3”政策6号文
1自行改造模式①工改工；②工改商
①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体
2自行改造条件重点功能区、地铁站点周边800米等
旧厂用地由政府收储
独立分散、未纳入成片连片收储
范围、控制性详细规划为非居住
用地（保障性住房除外）的国有
土地旧厂房可优先申请自行改造
3公建配套按用地比例无偿配建不低于15%用地无偿配建4土地出让金按基准地价计收按市场评估价计收
5政府收储补偿规划毛容积率2.0以内“工改居”规划毛容积率2.0以内；“工改商”规划毛容积率2.5以内
6政府收储奖励无按土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%奖励
一、事权下放
根据《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市人民政府令第157号）规定：
城市更新项目实施方案审核权已
全部下放区政府。

实施方案审批权已下放黄埔区、
南沙区、增城区实施，委托广州
空港经济区实施。

方案上报区更新机构审核
区政府审议通过
报市城市更新工作领导小组办公室，提交市城市更新工作领导小组审
议通过
市城市更新局按程序批复
城市更新项目实施方案上报所属区更新机构，区更新机构组织审核并经区政府审议通过后，报市城市更新工作领导小组办公室（市城市更新局），经市城市更新工作领导小组审议通过后，由市城市更新局按程序批复。

（黄埔区、南沙区、增城区，经区政府审议通过后批复；广州空港经济区，经广州空港经济区管委会审议通过后批复。

）
国有旧厂涉及完善土地征收手续的，报批材料应与改造方案同步报批，同步审核。

改造方案经市城市更新工作领导小组审议通过后，完善土地征收手续报批材料上报市政府审批。

二、国有旧厂改造方案审批流程
三、涉及完善土地征收手续的国有旧厂
一、项目背景
二、项目概况
三、项目现状
（一）土地权属
（二）现状产业情况
（三）房屋现状。

四、项目纳入计划和标图建库概况
五、相关规划情况
（一）土地利用现状。

（二）土地利用总体规划。

（三）广州市城市总体规划。

（四）现行控制性详细规划情况。

六、改造方案
（一）改造范围。

（二）改造方式、改造主体。

（三）产业导入、规划方案（自行改造类）。

（四）补偿标准、经济测算（政府收储类）。

（五）文物保护。

（六）土壤环境调查评估。

（七）效益分析。

七、部门意见及采纳情况
八、需要重点说明的问题
九、提请审议事项
一、实施方案的编制要素
二、土壤环境调查评估
1、土壤环境调查评估时限要求：根据《关于印发广州市污染地块再开发利用环
境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26号）自行改造项目应在供地前完成土壤环境调查评估，政府收储项目应在交地前完成土壤环境调查评估。

2、土壤环境调查评估单位要求：根据市环保局印发的《关于加强工业企业场地
再开发利用环境管理的通知》（穗环〔2017〕185号），市环保局对从事场地环境调查、风险评估、治理修复及环境监测等相关从业单位实施考核管理并向社会公布，尽量选择市环保局公布的考核情况好的从业单位开展土壤环境调查评估。

一、标图建库的要求
根据《关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕99号），标图建库的一般要求包括：
1、低效存量建设用地5、闲置土地已处置的
4、上盖物占比30%以上2、2009年12月31日前已建设3、符合土规、二调及最新现状调查 在上述5条基础上，有合法手续的以证载宗地范围为准，无合法手续的应综合考虑用地范围、产权边界等因素确定封闭地块。

二、标图建库特殊情形处理
1、上盖物占比不足30%
Ø上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，不属于经认定的闲置土地及空地，可不受30%比例的限制。

Ø经原土地权利人自愿申请，可按照上盖物占地面积和30%比例返算确定可纳入标图建库的用地面积，并依据相关规划合理确定入库用地具体范围。

2、“二调”认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已建设使用的，可
纳入标图建库。

注意：已纳入标图建库但上盖物占比没有达到30%的项目，应按上述第1点规定补充提供相关材料或者对标图建库面积进行修正。

谢谢！欢迎批评指正。

我市城市更新政策强调产业导入，支持产业转型升级高端化发展。

国有土地旧厂房自行改造模式从原来的2种模式增加到4种模式。

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一、丰富了自行改造模式
①工改工
②工改商
①工改工②工改商
③工改新产业（5年过渡期）④科改科、教改教、医改医、体改体
根据省府96号文的精神返回
二、优化了自行改造条件
城市更新“1+3”政策规定重点功能区、地铁站点周边800米等旧厂用地由政府收储。

《6号文》：独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。

《6号文》规定，按照控制性详细规划要求，将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市公建配套等公益性建设，建成后无偿移交政府。

用地面积不足15%的，将不足部分用地按市政府批准的控制性详细规划容积率（整宗用地平均毛容积率）计算建筑面积，按办理土地有偿使用手续时整宗用地国有土地上房屋市场评估均价折算货币，上缴财政。

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三、完善了公服设施保障公共利益
返回四、细化了自行改造补缴土地出让金标准
城市更新“1+3”政策大体上按照基准地价补缴土地出让金。

《6号文》
根据省府96号精神，原则上按照市场评估价补缴土地出让金。

“工改工”可不增收地价
“工改商”按市场评估价缴交地价
“工改新产业”给予5年过渡期
科研、教育、医疗、体育自行改造按相应地
段办公用途市场评估价的一定比例计收地价
完善历史用地征收手续的工改工项目，按市
场评估地价40%计收土地出让金
根据省厅3号文第（十一）条规定，2017年3月14日前已批准改造方案的项目，可继续按粤府〔2016〕96号文印发之前的政策办理供地手续。

返回五、优化了政府收储补偿标准
按照规划毛容积率
2.0的公开出让成交价40%计算补偿款（花都、从化、增城按照50%计算）；公益性用地由政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》依法进行征收。

1.土地出让收益返还方
式。

按规划毛容积率
2.0（工改居）、2.5
（工改商）以内的公开
出让成交价的40%计算
补偿款，在12个月、
24个月内交地的，可
相应奖励土地出让成交
价的10%、5%。

2.一次性补偿方式。

①按毛容
积率2.0（工改居）、2.5（工
改商）以内的新规划用途市场
评估价40%计算补偿款，可相
应奖励市场评估价的10%、5%。

②按毛容积率2.0商业市场评估
价的40%计算补偿款。

《6号文》为鼓励土地权属人交地，
基本按照政府与土地权属人5:5分配
土地出让收益
城市更新“1+3”政策。