南山苏迪亚诺项目整合推广核心思路共98页文档
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永奥国际新城项目营销及推广策划全案
⑧开发商（中科普）两盘齐发，实力体
学府圣地。
现
优势利用:错位配套原则，将体育公园宣 传成项目最大的运动配套设施。大力宣 传在永川最具潜力的奥体版块，打造西 班牙风情洋房。宣传一切产品本身利好 的优势。
永奥国际新城项目营销及推广策划全 案
精品资料网（） 专业提供企管培训资 料
四 项目威胁
1 发展潜力，区域价值短期无法 体现
威胁化解：淡化目前的配套 不足，多对发展前景进行描 绘，进行造梦营销。
2 2008下半年新城版块花园洋 房、多层、高层放量较大， 版块竞争激烈
威胁化解：尽量避免在竞争 放量高峰期开盘。
3 项目东侧紧临高压线 威胁化解：设法协调对高压
线进行迁移，如此举有困难 可在终端人员销售说辞中举 数据说明高压线超过某距离 已经对人体健康不构成伤害。
永奥国际新城项目营销及推广策划全 案
二 竞争楼盘多，但营销宣传手 三 城市重心东移，新城居住版
法、促销手段相对单一，存
块发展势头良好
在较大的创新空间
通过以上表格看出，新城区
上表以及市场中其他楼盘在 概念宣传中，手段单一，也 有部分项目概念新颖，广告
楼盘交易量最大。由于永川 东进是城市化发展的必然， 虽然目前新城在居住的方便 程度上较老城有差距，但新
o 威胁化解：开盘定价不能过高，视宏观发展态势而定， 以保证每月走量为前提，为项目赢得回拢资金。然后 步步为营，价格根据销售步步提升。
永奥国际新城项目营销及推广策划全 案
重点提示：
o 新城待建面积180万平方米，可预见市场竞争战况激烈，本项 目入市时机的选择需慎重，避免与推售高峰期冲撞。
o 利用规划带动开发热点,随着东部拓展区的启动，本项目可借助 市政规划力量来营造热点，引导市民置业区域选择。
长沙南山·苏迪亚诺项目整合推广核心思路(深圳黑之珠广告)-96页
●鲜明的主题定义 ●良好的人造景观：人工湖、临谷和临水两条观景动线 ●情趣盎然的建筑景观 ●风情街区满足生活配套、构成独立的卖点
产品硬件
+ 产品文化价值 + 产品信誉支持
开发商层面——
●强大实力 ●品牌基础
物质可以复制，文化不可复制 产品到文化的提升 是本案的机会点所在
第三回 心灵触碰： 产品和消费者
移民澳洲
南山Subiaco项目整合推广核心思路
客户：深圳南山地产
服务：深圳市黑之蛛广告有限（长沙）公司
尊敬的客户： 南山地产公司：
承蒙贵司信任诚邀我司参与贵司苏迪亚诺项目全程推广策划招标，我司正
式受托后，成立了项目专案小组，按协定时间全部完成贵司委托的招标工作。 特于今日郑重向贵司提交《整合推广策划案》，请查收。 我司殷切希望通过贵我双方之共同努力，以期达成友好合作，如蒙贵司厚 爱，我司必将不遗余力，提供优质、专业、高效的服务及优惠的价格，并有充 分信心为贵司项目推广做出实效性的成绩！ 顺颂，商祺！
拆招
加强配套，特色化产品建设
TIPS 3 区域消化问题？
从
区域性特征来说，本案属于望城县，片区消费力不足 以消化全部的33万平米高档别墅和住宅，这就意味着我们需 要开拓望城县外更大的空间。否则困陷在城北一隅极有可能。 如何打破扩区域购买的心理障碍，这是项目面对的一个最大 的问题。
黑之蛛认为， “醇正”是本案区别于其他别墅项目的最大 特征，醇正小镇的打造应该从硬件和软件同时着手——
硬件：产品精加工 软件：社区文化再造
规划建议
TIPS 1
澳大利亚物种丰富，是天然的自然宝库。 建议在小区内别墅区每户门口设计一款 澳大利亚鸟类的雕塑，一来作为标识， 二来建成小镇“百鸟园”。引进热带树 种、铺造白沙滩，全力营造澳洲风情小 镇应有的自然环境。
产品硬件
+ 产品文化价值 + 产品信誉支持
开发商层面——
●强大实力 ●品牌基础
物质可以复制，文化不可复制 产品到文化的提升 是本案的机会点所在
第三回 心灵触碰： 产品和消费者
移民澳洲
南山Subiaco项目整合推广核心思路
客户：深圳南山地产
服务：深圳市黑之蛛广告有限（长沙）公司
尊敬的客户： 南山地产公司：
承蒙贵司信任诚邀我司参与贵司苏迪亚诺项目全程推广策划招标，我司正
式受托后，成立了项目专案小组，按协定时间全部完成贵司委托的招标工作。 特于今日郑重向贵司提交《整合推广策划案》，请查收。 我司殷切希望通过贵我双方之共同努力，以期达成友好合作，如蒙贵司厚 爱，我司必将不遗余力，提供优质、专业、高效的服务及优惠的价格，并有充 分信心为贵司项目推广做出实效性的成绩！ 顺颂，商祺！
拆招
加强配套，特色化产品建设
TIPS 3 区域消化问题？
从
区域性特征来说，本案属于望城县，片区消费力不足 以消化全部的33万平米高档别墅和住宅，这就意味着我们需 要开拓望城县外更大的空间。否则困陷在城北一隅极有可能。 如何打破扩区域购买的心理障碍，这是项目面对的一个最大 的问题。
黑之蛛认为， “醇正”是本案区别于其他别墅项目的最大 特征，醇正小镇的打造应该从硬件和软件同时着手——
硬件：产品精加工 软件：社区文化再造
规划建议
TIPS 1
澳大利亚物种丰富，是天然的自然宝库。 建议在小区内别墅区每户门口设计一款 澳大利亚鸟类的雕塑，一来作为标识， 二来建成小镇“百鸟园”。引进热带树 种、铺造白沙滩，全力营造澳洲风情小 镇应有的自然环境。
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略方案159页XX年
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略 方案159页XX年
对手分析： 绿都城4栋高层，与本案北区小高层优势相雷同，形成一定的竞争性。 因本案4、5期靠近南环路。相比本案，而地段有较强的竞争性； 公园一号4栋高层，要优越于本案地段、向阳公园、配套等优势，项目 品质也不错。相比本案，而规模优势有较强的竞争性； 九天认为：总之，本案作为最大规模、最好品质、最大地产龙头企业， 可以说在新乡市场上是没有对手的。面对对手可以通过650亩规模、企业 品牌、高端人群优势抗衡。
客群特征:
•身份—城市中坚力量，收入多，引领时尚，把握城市主流 •需求—多为1次、2次置业的人群,对选房有一定的经验 •性格—有思想、创造力，爱进取、爱生活，懂艺术、懂人生 •品位—城市品位一族，淡定从容，睿智谦和，追求人生梦想
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略 方案159页XX年
•客户心理：
•购买动机
•第四季度：核心优势针对击破，主流、小众媒体齐发，客户全面爆发，促成年终目标。
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略 方案159页XX年
•2011绿地迪亚
•营销整合推广总思路（分析部分）
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略 方案159页XX年
2011年
面对，严峻的房地产宏观调控； 面对，通货膨胀经济的压力；
目前客关注点：
9-11月市场火热。客户担心年前房价上涨，处于一种“跟风潮”的心态，客户挑剔心态 平和。但目前客户仍对价格、户型、环境看重，其次是地段、交通、品质等因素。
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略 方案159页XX年
市场研判：预计2011年将有较严厉的房地产政策出台，可能比今年 调控还要严厉。预计上半年将有政策出台，下半年将处于缓和，具体 情况还待观察。但新乡市场预计不会受很大影响，但由于2010年年底 成交量放大，当前成交量将逐渐放缓。
对手分析： 绿都城4栋高层，与本案北区小高层优势相雷同，形成一定的竞争性。 因本案4、5期靠近南环路。相比本案，而地段有较强的竞争性； 公园一号4栋高层，要优越于本案地段、向阳公园、配套等优势，项目 品质也不错。相比本案，而规模优势有较强的竞争性； 九天认为：总之，本案作为最大规模、最好品质、最大地产龙头企业， 可以说在新乡市场上是没有对手的。面对对手可以通过650亩规模、企业 品牌、高端人群优势抗衡。
客群特征:
•身份—城市中坚力量，收入多，引领时尚，把握城市主流 •需求—多为1次、2次置业的人群,对选房有一定的经验 •性格—有思想、创造力，爱进取、爱生活，懂艺术、懂人生 •品位—城市品位一族，淡定从容，睿智谦和，追求人生梦想
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略 方案159页XX年
•客户心理：
•购买动机
•第四季度：核心优势针对击破，主流、小众媒体齐发，客户全面爆发，促成年终目标。
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略 方案159页XX年
•2011绿地迪亚
•营销整合推广总思路（分析部分）
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略 方案159页XX年
2011年
面对，严峻的房地产宏观调控； 面对，通货膨胀经济的压力；
目前客关注点：
9-11月市场火热。客户担心年前房价上涨，处于一种“跟风潮”的心态，客户挑剔心态 平和。但目前客户仍对价格、户型、环境看重，其次是地段、交通、品质等因素。
绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略 方案159页XX年
市场研判：预计2011年将有较严厉的房地产政策出台，可能比今年 调控还要严厉。预计上半年将有政策出台，下半年将处于缓和，具体 情况还待观察。但新乡市场预计不会受很大影响，但由于2010年年底 成交量放大，当前成交量将逐渐放缓。
青岛国大天韵项目整合推广方案
青岛国大天韵项目整合推广方案作者: 日期:大•天韵整合推广方案青岛市**物产有限公司第一章总论/立足、项目整体策划构想该项目位于**市经济开发区，东临北海路，南临卧龙街，西倚通亭街，北靠玉清街，距**市政府一公里，紧临**高速公路出口处，向北是**市城市公园，是**市经济开发区不可多得的大规划高素质楼盘。
目前项目正处于启动阶段，将经历一个较长的开发和销售周期，可以预测,在项目的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。
要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在**市民心目中的可亲形象, 经历未来市场动荡考验，避免无的放矢的损失，就应为本项目注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性，树立起“ **天韵”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，赋予项目更为丰富的文化内涵和人文色彩，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出著名项目品牌。
项目将经历较长的开发周期，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰，同时，本案要树立一个差异化的形象，与**市其它楼盘拉开距离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。
**市场简要分析随着半岛城市群的崛起，以及区域经济一体化, **越来越受到重视与关注,**市是半岛地区重要的商贸物流中心和联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。
作为半岛地区的工业强市，商业、金融、贸易延伸地, **经济开发区的美好前景无可限量。
而项目所在的北海路景观大道则是**市新时期飞速发展的重要门户形象工程，因此，“**天韵”建成后将成为北海路景观大道一个标志性建筑，也将成为体现**现代都市面貌的一道亮丽风景。
随着**经济开发区的不断地发展建设，“**天韵”必将成为“成熟、优越、高尚”居住区的代名词。
长沙南山苏迪亚诺项目核心推广
[配 套] 缺乏。本案自设幼儿园、集中商业（5906平方米）。
[规 模] 占地500余亩，334612平方米。总建筑面积32万平方米。容积率1.02。
[规划理念/规划布局] 组团空间丰富、强调社区邻里交往。营造环境优雅、适宜居住的高 档住宅小区。建筑和园林依循澳洲风情。以别墅、洋房、小高层、 酒店公寓、社区商业组成。设置绿荫环抱的入口，同时设置两个上 千坪人工湖。围绕两条景观带布置低密度别墅区。
推广整体策略
1、塑造一个集文化、风情、旅游 多重价值于一体的美丽原味澳洲 小镇的形象；
2、传递一种基于生活方式与主张、 价值观念与文化的身份认同感与 归属感；
复合地产的 基本形象
产品附加价值 （深层打动力）
3、前期市场开拓策略：营造一股 线上集强势媒介品牌宣传、线下 以点打面的小活动渗透进行积累。 开盘前后重点执行期组营销事件 的互动传播势力；
第二回 整体推广思路
黑之蛛认为：根据项目特性，开发期较长。推广思路
上以稳健求新为推广原则，在关键点以大手笔、大气势引爆，
成脉冲式推广，将项目形象塑造为“长沙市独有的具有居住、 旅游、升值多重价值的风情小镇”，建立市场制高点。而终端 辅助以个性鲜明的持续性区域推广，两相结合，以层进式策略 分整体形象、别墅、洋房、小高层高层推广。
孤寂清冷的大房子到处可以买到，但是再多的钱却未必买得到自己想 要的生活。本案的所处的地理位置及其物业形态决定我们将更多的需要去 营建一个不可复制的文化和满足了消费需求心态的生活方式及其所体现的 人生态度与多元社会下的基础价值观念。
推广的过程实际上是一个概念导入并最
终说服消费者促使其执行购买决定的过程。推 广的概念与步调必须与消费心理与认知在逻辑 上保持同步。
楼盘推广节奏
[规 模] 占地500余亩，334612平方米。总建筑面积32万平方米。容积率1.02。
[规划理念/规划布局] 组团空间丰富、强调社区邻里交往。营造环境优雅、适宜居住的高 档住宅小区。建筑和园林依循澳洲风情。以别墅、洋房、小高层、 酒店公寓、社区商业组成。设置绿荫环抱的入口，同时设置两个上 千坪人工湖。围绕两条景观带布置低密度别墅区。
推广整体策略
1、塑造一个集文化、风情、旅游 多重价值于一体的美丽原味澳洲 小镇的形象；
2、传递一种基于生活方式与主张、 价值观念与文化的身份认同感与 归属感；
复合地产的 基本形象
产品附加价值 （深层打动力）
3、前期市场开拓策略：营造一股 线上集强势媒介品牌宣传、线下 以点打面的小活动渗透进行积累。 开盘前后重点执行期组营销事件 的互动传播势力；
第二回 整体推广思路
黑之蛛认为：根据项目特性，开发期较长。推广思路
上以稳健求新为推广原则，在关键点以大手笔、大气势引爆，
成脉冲式推广，将项目形象塑造为“长沙市独有的具有居住、 旅游、升值多重价值的风情小镇”，建立市场制高点。而终端 辅助以个性鲜明的持续性区域推广，两相结合，以层进式策略 分整体形象、别墅、洋房、小高层高层推广。
孤寂清冷的大房子到处可以买到，但是再多的钱却未必买得到自己想 要的生活。本案的所处的地理位置及其物业形态决定我们将更多的需要去 营建一个不可复制的文化和满足了消费需求心态的生活方式及其所体现的 人生态度与多元社会下的基础价值观念。
推广的过程实际上是一个概念导入并最
终说服消费者促使其执行购买决定的过程。推 广的概念与步调必须与消费心理与认知在逻辑 上保持同步。
楼盘推广节奏
某公司项目整合策划方案(PPT 80页)
一期6栋
一期：2006年6月28日
—
多层3598-3850元/ ㎡ 小高层3800-4100元/㎡
多层
109㎡ 124、127㎡ 109㎡
2-1-2
2-2-2
2-2-1
43万
48万
44万
产品
多层、小高层、商业
代理商
昆山道名房产
建筑面积 绿化率
12万㎡ 40%
总户数
一期226户（其中多层73户，小高层 90户，商铺63户）
位置 开发商 占地面积 容积率 总栋数 在售栋数 开盘时间 物业公司 价格区间 面积
户型
87m2 2-2-1
长江北路与新浦路交汇处
和融集团 6.7万m2
1.8 共17栋 二期9栋 二期06年5月27日 上海采玲物业 二期4000- 5500元m2 110m2 124m2 132m2
146m2
3-2-1 3-2-2 3-2-2 3-2-2
40万 51万 57万 61万 67万
71万
76万 81万 40-81万
截止到 2007 年 01 月 23 日 该案第 二 期共 482 户、售出 170 户、剩余 312 户、销售率为 35 %
封顶
调研时间： 2007 年01 月23日
城市之光—总图说明
小高层
10栋
多层
城市之光—城北个案
位置 开发商 占地面积 容积率 总栋数 在售栋数 开盘时间 物业公司
在售户数
LOFT 100户 高层 106户
开盘时间
一期2006年12月3日
交房时间
2008年3月
物业公司
建屋物业
物业费用
1.4元/㎡.月
价格区间
东海岸整合推广攻略(ppt36页
学习改变命运,知 识创造未来
东海岸整合推广攻略(ppt36页
•东海岸其实是什 么
•东海岸 整合推广攻略
• 项目定位：大梅沙 超大型 休闲度假社区 • 品牌定位：一个新旅居生活社区 • 核心概念：享受 • 品牌个性：健康的、活力的、美丽的、有情调的
学习改变命运,知 识创造未来
东海岸整合推广攻略(ppt36页
即：建筑新的生活领域，让消费者在这里体验家新的 意义，改变原有的让人枯燥、厌烦的生活。
学习改变命运,知 识创造未来
东海岸整合推广攻略(ppt36页
•房地产铁三角定律 •创造第一
•东海岸 整合推广攻略
•表现差 异
•竞争 •定位
•引导需求
• 在现代市场竞争与信息传播中，获得第一是至关重要的； • 差异化是排它的，没有鲜明的识别将无法引起消费者的注意； • 当然，第一与差异必须最高程度满足消费需求，需求最终决定市场。
•业界在观望、揣测、企图从中得到学习和研究。 •消费者在等待，等待万科再圆一次他们的梦。
学习改变命运,知 识创造未来
东海岸整合推广攻略(ppt36页
•看看东海岸有什 么
•东海岸 整合推广攻略
•1、深圳最美的沙滩海景 •2、青翠欲滴的梧桐山脉 •3、万科强大的品牌基础 •4、没有工业污染的纯生态天地 •5、项目的多种建筑类型的结合 •6、规划待建的完善配套 •7、不便利的交通设施 •8、远离城市中心 •9、均价8000以上的不菲价格
•东海岸 整合推广攻略
•给消费者一个购买的理 由
从个体而言他们都不具备购买的吸引力。而是这
些个体组成了一个大梅沙 超大型 休闲度假社区，一
种新旅居生活方式。来满足目标消费群对全新生活的
追求。
北京亚澜湾地产的项目整合推广解决的方案共80页PPT
自然而然,指不经外力作用而如此。
事实上,现在别墅市场上少有不是经过外力作用的项
目,这是本案最大的差异化买点;原景别墅，是对
“自然而然”的深度强化，由虚到实，虚实结合，
从字面上，让受众能清晰地感受到本案的气质：自
然的，非人为的；天然的，非外力改造的。在亚澜
湾，真正达到“人宅相扶，感通天地”这种人与自
然和谐共生的理想人居境界。
从别墅概念挖掘产品价值
别墅:在郊外或风景区建造的供休
养用的园林住宅。
——《现代汉语词典》第5版.商务印书馆
从以上分析得知，亚澜湾属于典型的符合真正别墅 概念的别墅，这，才是亚澜湾的真正价值所在，也 是本策略的核心思想：
原生的奢侈
由原生的奢侈推导深化出亚澜湾的精神属性定位:
自然而然 原景别墅
阐释: 定位
社交区
起居
服务区
花园
私密区
花园
内院外墙，以院为中心，中式封闭模式
高墙
西厢房 家庭区
高墙
正房 起居 私密区
高墙
四合院
倒座 服务区
东厢房 家庭区
高墙
依山傍水，以自然为中心，亚澜湾
3公里河岸
家庭区
上层社交区
90%绿化
数不尽翠鸟白鹭
尊贵服务区
1.7 万 平 米 湖 心 岛
私密区
8.7万平米天然湖
“打破度量衡，改变参照系”
强调“以我为主”，高调入市， 树立原生别墅品牌地位，进入无竞争领域。
在目前的别墅市场上，同质化产品在推广层面上往往落入概念 雷同的通病，譬如同样都有生态环境，总跳不出“山水”概念 的奢豪窠臼，以至于受众对“山水、生态、自然”等等概念麻 木以至熟视无睹，对类似的概念产生免疫抗性。
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南山苏迪亚诺项目整合推广核心思路
51、山气日夕佳，飞鸟相与还。 52、木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。
53、富贵非吾愿，帝乡不可期。 54、雄发指危冠，猛气冲长缨。 55、土地平旷，屋舍俨然，有良田美 池桑竹 之属， 阡陌交 通，鸡 犬相闻 。
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❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非