住宅精装修工程管理的几个重点(16.07)

住宅精装修工程质量管理的几个重点

（合肥事业部工程管理部宋戈乐）

住宅精装修的“精”是相对应毛坯房的“粗”而言的，表明装修的规格和程度的提高度。参照建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，住宅精装修要求在交钥匙前，所有功能空间的固定面须全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的设备全部安装到位，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到拎包入住的标准。

同样，在该“导则”中，提出：

“住宅开发单位应更新观念，建造全装修住宅，做到住宅内部所有功能空间全部装修一次到位，。。。。。。”；

“加强住宅装修组织与管理。对设计、施工和监理单位进行资质审查，运用公开招标形式优选设计、施工和监理单位。贯彻执行国家有关规范、规定和标准，坚持高起点、高标准、高效率和高科技含量，创出装修设计、施工和管理的新水平。”

那么，作为工作在开发企业的工程管理的第一线的工程管理人员，我们的质量工作重点在哪里？

我们在现场工程质量管理的几个重点：一、样板房；二、工作面交验；三、工作面精装修装饰放线；四、冬、雨季施工；五、质量检查及（隐蔽）验收；六、图纸会审；七、成品保护。

下面针对几个现场工程管理工作重点，进行一些深入分析：

一、对样板房的工程管理重点

“样板先行”制度的必要性及重要性在集团公司的“工程管理手册”中，已经强调的很清楚，这里不再重复。

1、对于住宅精装修而言，装修质量首先就表现在样板房上，样板房要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板房的质量水平。

作为装修质量的衡量标准，样板房在购房者入住之前不宜拆除。

2、通过样板房的精装修施工，建立精装修工程管理管控体系，

如：工程材料封样管理、成品保护管理、工程资料管理、分户验收管理等等。检查体系运行情况，补充完善不足之处。

3、通过样板房的精装修施工，对精装修设计标准、施工工序标准、施工质量标准等进行确认，作为大批量施工的标准样板。

在大批量精装修施工前，先进行实体样板房的精装修施工，通过对装修效果和质量的验收，明确交房标准。

在大批量精装修施工前，对于业主重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺做法，我们必须要求先做施工样板，经检查验收合格批准后，以此作为指导同类工序大面积施工的质量控制标准，才能进行批量精装修施工。

需要做施工样板的分项工程主要有：

（1）室内墙面木作及软装；

（2）室内墙面砖、地面砖（石材）铺贴；

（3）室内窗台石材及门槛石材安装；

（4）卧室地面找平、木地板铺装；

（5）室内墙面及天花的腻子、涂料（墙纸）；

（6）入户门、户内门安装；

（7）橱柜、浴室柜安装；

（8）马桶安装；

（9）淋浴隔断安装。

4、通过样板房的精装修施工，使精装修施工单位与分包等配合单位相互熟悉，尽早建立详尽的信息汇总。

需要说明的是：精装修施工单位进场后应实行代总包管理（暂代原土建总包单位管理，而不是取代），精装修施工区域内工作全部服从精装修施工单位管理，明确赋予权力，管理责任到人。

5、通过实体样板房的精装修施工，解决原土建施工中留下的影响问题，如：空调机的插座、预留孔洞的位置、标高是否符合要求等。能够提前修改的提前改，不能够提前改的做好标示记录。为大批量施工打好提前量。

二、对工作面交验的工程管理重点

毛坯房移交过程较复杂，交接内容多，对精装修施工的进度和质量影响极大，必须非常重视。

土建移交是精装修开始的第一步，也是和土建总包产生质量分歧最严重的地方，必须在土建、精装合同中有明确清晰的责任划分。

1、抓好实体样板房移交的工作面检查，对照土建施工图设计，进行实际工作面测量，对照精装修施工图设计，进行放线检查，及时发现问题，分析原因解决问题。

按户型、房型建立分户（房）检查统计表，针对墙、顶、地的空间尺寸、垂直度、表面平整度等；针对预留的开关（插座）盒位置、空调及换气扇洞口、水、暖、电、防水、门窗、设备预埋件等，做到认真仔细检查统计。需做试验的如水管打压和通球试验等，一定要认真按规范要求做，要保证无渗漏、堵塞等情况发生。对墙地面暗敷管道必须做好明确及明显的标识。

要求各方在检查统计表上签字确认，避免以后互相推诿扯皮。并且要作为基础资料保存。

对其中影响精装修施工质量的，我们除要抓紧落实样板房的整改外，还要根据问题的责任，检查落实后续尚未移交房的问题整改。

通过实体样板房的工作面移交，明确移交检查内容及标准，明确后续工作面移交的一户一验的检查工作内容，建立精装修施工一户一验的基础资料。

2、由于土建施工与精装修施工之间存在标准差，并且土建结构很难将浇筑的混凝土精度控制在精装修规范的允许偏差范围内，所以与精装修的交接矛盾不可避免，我们只能面对，只能解决，无法回避。

例如由于常用的木地板多为实木复合直铺式地板，要求基层平整度较高，但由于土建规范要求低于木地板施工对于基层平整度的要求，土建提供的条件往往不能满足要求。因此我们可以安排将找平工作交由精装修施工单位完成。

这一点在集团公司的实测实量（装饰工程）的“地面平整度”中，

可以直观地反映出来。在该项目的“评判标准”中，毛坯是[0,4]mm,木地板是[0,2]mm。

3、在精装修工作面移交条件具备时，组织土建施工单位、安装单位、精装修施工单位等对土建、安装等各专业工程进行检查验收，合格后各方要签字确认，交由精装修施工单位进场施工。

三、对工作面精装修装饰放线的工程管理重点

住宅精装修施工同土建施工的“标准层”相似，是有一个“大批量”化的施工。

一定要要求精装修施工单位，按照精装修施工图的要求，进行装饰施工放线。

1、从基层做起，控制完成面净尺寸符合交房要求。

2、通过装饰施工放线，发现细节差异，研究解决问题，达到统一的“装修效果”的标准要求。

例如公共走廊的精装修施工，各层是一致的“大批量”化装饰施工。但是，仔细检查，一定会发现细节差异。

业主对房屋的检查，会达到一个“非常细致”的程度。有些业主，会针对“细节差异”，进行投诉，增加了我们繁琐的工作量。我们一定要慎重对待。

四、对冬、雨季精装修施工的工程管理重点

1、对住宅室内精装修而言，冬季并不意味着可以高枕无忧的进行装饰施工，寒冷的冬季尤其是对温度的控制极为重要，如温、湿度控制不好，会使油漆面泛白蒙没有光泽，带来质量问题，也会较大的增加施工成本。

2、雨季潮湿可引发如墙体、天花腻子长期不干，导致日后裂缝、脱落，会增加后期业主投诉及我们的维修服务。雨淋可使石材大面积泛碱，影响装饰观感质量。

这些问题，会影响到我们的交房质量，引起业主投诉，进而影响企业的市场信誉。

3、要求精装修施工单位，根据项目实际情况，制定切实可行的