国内外经典会所研究@会所

小型足球 场 篮球场
高尔夫练习场
户外游乐场
兰花泳池
滑板场 溜冰场 网球场
自动取款机、超 市、停车场入口
康乐部 室外泳池 保安部（24小时） 物业管理处 洗衣店 大堂 柏基国际幼稚园 餐厅及酒吧 宴会服务
阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致
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阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设臵
功能档次定位——高档别墅社区会所匹 配成都最贵楼盘 半封闭式经营——经营场所对外开放， 但采用办卡的形式设臵门槛，最高白金 卡年费10万；
管理方式——与物管完全独立分开经营 管理
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以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目 的整体档次和盈利能力
前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想
经营状况及启示——专业机构管理，俱乐部会 员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体
专业机构管理——棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香 港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档 房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。
俱乐部式经营——扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务 和社交联谊环境。
经营状况——外包为主，结合自营，深入挖掘 居民日常需求
外包
音乐教室——2层整层包给 李云迪的老师但昭义，设钢 琴中心，招商收取租金、管 理费，业主反响较好。

经营策略灵活
自营
麻将房——生意非常火爆， 每晚盈利1000元，后来物业 增加房间，并更换为自动麻 将，既可以娱乐，又不影响 家里人休息，较受业主欢迎； 健身房——如设臵羽毛球、 篮球场等深圳人喜爱的运动 项目，使用频率高
深圳海月花园会所
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大而专的封闭经营模式——海月花园7000平 方米社区会所
项目区位 南山区蛇口后海大道东侧
项目参数
物管费用 项目均价
占地85610.70 ㎡，总建筑面积129706.00 ㎡的大社区
3.2元/㎡月 4800-6800元/㎡（2004年）
7000平方米社区会所——深圳成功经营典范
会议
能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相 配合你的各种需要 大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际 标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋 牌室
康乐中心
其他
开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过 百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全
健身房、室内 篮球场、羽毛 球场地等运动 类为主，项目 最多，面积较 大。
以恒温泳池为 主，直径25m 半圆形池，水 深1.1-2m。增 加棋牌室，全 部更换为自动 麻将桌。 三期增加业主 需求旺盛的棋 牌室
一期会所大而 全，经营不十 分成功
二期集中于体 育设施，为业 主喜好项目
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功能档次定位——高档社区会 所，香港最早、功能最全的豪 宅会所 半封闭式经营——服务社区， 针对阳明山庄业主开放，业主 可携友同往，外来人员不能自 行进入。 管理方式——部分成本摊入物 管费用，大部分以收费形式经 营
接待处
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健身中心
儿童游乐室
室外泳池
罗马恒温泳池
兰花游泳池
阳明山庄会所外部功能设臵
调整
调整后会所功能聚焦——以服务女人为主， 引进法国高端品牌spa，2～3层作为SPA房， 大受女性客户欢迎
——红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很 少有人消费 ——其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高
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常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事
世联研究案例
会所专题研究
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[关键字]： 会所
[案例简介]： 总结了国内外系列经典成功会所案例，及其发展模式
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会所既作为显示豪宅档次的标识，又成为开发 商经营上的难题
会所已经作为豪宅的 必要配套在国内各大 城市大量建设。 ——但由此带来的经
——厦门会所100%亏损
成都金林半岛
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特色活动 效果不佳
常规活动 客户认可
会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大， 仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功。
VS
物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每 月有活动。
外部资源整合
成都衣食住行、吃喝 玩乐的顶级资源均整 合入会员外部权益， 凭会员卡优惠，开发 商还可以从中分成得 利。
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成功经营会所经验总结
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国内豪宅会所成功经营4大模式适应性总结
•城市圈层文化成熟（如北 京、上海等），甚至有独 立俱乐部形式出现（如京 城四大俱乐部），上流社 会有聚集活动的倾向
•具有特殊资源的项目，如 高尔夫等 北京棕榈泉 国际公寓 广州珠江帝景
大而精的俱 乐部模式
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香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享 受部分免费服务；部分采取会员制对外经营
香港楼盘会所多以“开发商自办” 和“会员制”经营最为普遍。前者多为“豪 宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制” 的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形 式对外经营。 内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄） 和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅 社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特 色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平 台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香港的阳明山庄，针对高级人 士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝 咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。
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酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店
依托海珠区使馆附近成熟 的商务环境，酒店经营良 好 业主只享有康体方面的优 惠

合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理
客房及配套设 施 １００间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的 房间控制系统
餐饮
中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商 务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供２４小时送餐服务
儿童戏水池
阳明山庄会池
接待处及健怡坊
桑拿室
品味廊 舞蹈室 乒乓球室 太阳灯 照射床 桑拿室 美式壁 球室及 小型羽 毛球场 罗马泳池 蒸汽浴室 桑拿室 儿童游乐室（适 合0～4岁） 3层健身房 艺教室 篮球场 攀石场 壁球室 舞蹈室 儿童游乐室（适 合4～10岁）
功能档次定位——高档社区会所
半封闭式经营——服务社区，针对海月 业主开放，业主可携友同往，外来人员 不能自行进入。
管理方式——部分成本摊入物管费用， 大部分以收费形式经营
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会所功能设施以满足社区居民基本需求为主， 内容逐渐聚焦
一期会所设施 二期会所设施 三期会所设施
健身房、舞蹈 教室、桑拿、 保健室、儿童 阅览室、西餐 厅、棋牌室， 室外泳池。

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广州珠江帝景会所
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独立酒店式的经营模式——广州珠江帝景（酒 店）
项目区位 广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧
项目参数
物管费用 项目均价
占地65万㎡，总建筑面积87万 ㎡的大社区
2.80元/㎡月 25000元/㎡
投资逾2亿、占地超3万㎡的超大型酒店式会所
会所功能档次定位——广州首个超大型 酒店式豪华会所 会所独立酒店式经营——完全酒店式经 营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康 体全线尊贵服务 管理方式——由合生国际酒店管理有限 公司管理 ，完全独立酒店式经营
项目区位 北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园－ 朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园
项目参数
物管费用 项目均价
占地近7万㎡，总建筑面积32万㎡的，有11栋31～33层 板式塔楼，约1100户
5.60元/㎡〃月 35000元/㎡（最终市价）
13000㎡超五星级豪华会所
会所功能档次定位——棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身 为一体的高级私人俱乐部 会所对外经营——许多国内外知名企业家和各界精英都欣然 加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的 最佳选择。 入会方式——面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛， 棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣， 个人入会费 USD12,000。

B餐饮会议设施
——提供宴会订制和私房菜上门服务
俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议 室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅— —俱乐部可承接从两个人到多至 200人的 活动。 正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生主 理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴

C其它设施
红酒雪茄吧 大堂吧台

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经营方式——独立核算，经营成本不摊入物管费用
刺激类收入
定期举办特色活动，并通知
特色 活动 收费项目
会员自行选择，免费或收费活 动均有，阶段性增加消费频次
日常重点特色活动以收费的
主体类收入
形式经营，为主要盈利方式
会员入会需缴纳一定数量年
基础类收入
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年费
费作为进入性门槛，同时享受 部分免费项目和折扣优惠
——广州会所约90%亏损 ——深圳会所约84%亏损
营问题却成为开发商 的难题
——北京会所约60%亏损
——香港会所约20%亏损