浅析不动产抵押的权利构成及保护措施
抵押权的保全与执行手段
抵押权的保全与执行手段抵押权是指债权人以债务人的不动产或者动产为担保，取得的优先于其他债权人的权利。
在债务人违约或无力偿还债务的情况下，抵押权能够保障债权人的合法权益。
本文将探讨抵押权的保全与执行手段。
一、抵押权的保全抵押权的保全主要是指在抵押权享有期间内采取措施，防止抵押担保物的减损、灭失或被他人侵占。
以下是一些常见的抵押权保全措施：1. 抵押物登记：根据法律规定，债权人可以将其享有抵押权的事实登记在相关的登记机关。
抵押物登记有效地表明了债权人在抵押物上的权益，并且在第三人交易时可以通过登记机关查询到该权益。
2. 保护抵押物的完整性：债权人有权要求债务人采取保护措施，防止抵押物的磨损、毁坏或减值。
债务人应当按照约定或者合理约定的标准保养抵押物，以确保其价值。
3. 监督抵押物的使用：债权人有权对抵押物的使用情况进行监督。
如发现债务人对抵押物进行了未经授权的处置行为，债权人可以要求其恢复原状或提取担保物等。
二、抵押权的执行手段抵押权的执行手段指债权人在债务人违约或无力履行还款义务时，通过合法的途径实现抵押权的保障。
以下是一些常见的抵押权执行手段：1. 拍卖处置抵押物：在债务人违约情况下，债权人可以依法申请法院对抵押物进行拍卖处置。
通过拍卖的方式变现抵押物的价值，以满足债权人的债务要求。
2. 私下变现抵押物：在取得债务人的同意或依法适用的情况下，债权人可以与债务人协商，以私下变现抵押物。
这种方式常见于抵押物为动产或市场评估价值较低的情况。
3. 转移抵押权：债权人可以在法律允许的范围内将抵押权转移给第三人。
通过将抵押权转让给第三人，债权人可以及时收回债务，减轻自身的风险。
4. 与债务人协商解决：债权人也可以与债务人协商解决债务纠纷，以避免使用执行手段。
例如，可以协商调整还款计划，延期还款，减免部分利息等。
总结：抵押权的保全与执行手段是保障债权人利益的重要途径，有效的保全措施和合理的执行手段能够帮助债权人维护自身权益。
房产抵押合同中的权益保障机制
房产抵押合同中的权益保障机制一、引言房产抵押合同是借款人和抵押权人之间的一项重要协议，它涉及到借款人将自有房产抵押给抵押权人，以换取借款。
在房产抵押合同中，权益保障机制的设计至关重要，它关系到借款人的合法权益能否得到有效保护。
本文将从法律、经济、金融等多个角度，深入探讨房产抵押合同中的权益保障机制，以期为读者提供有益的参考。
二、法律保障机制1.抵押登记制度：根据我国法律规定，房产抵押合同必须进行登记，以避免一房二主、重复抵押等风险。
抵押权人应当在合同签订后，及时到房产管理部门办理抵押登记手续，并将登记结果向社会公开，以便公众查询。
2.法律救济途径：在房产抵押合同履行过程中，如果借款人发现抵押权人存在违法行为或违约行为，可以向法院提起诉讼，要求抵押权人承担相应的法律责任。
同时，借款人也可以寻求法律援助，如律师代理、调解等，以维护自己的合法权益。
三、经济保障机制1.抵押物价值评估：在签订房产抵押合同时，双方应当对抵押物的价值进行评估，并确定一个合理的抵押率。
抵押率是指抵押物价值的折扣率，即借款人能够获得的贷款金额占抵押物价值的比例。
合理的抵押率可以确保借款人在承担较低风险的前提下，获得一定的融资便利。
2.定期检查：抵押权人应当定期对抵押物进行实地检查，以确保抵押物的完好无损。
如果发现抵押物存在损坏或价值下降的情况，应当及时采取措施进行修复或重新评估。
3.提前还款机制：借款人可以根据合同约定，提前偿还全部或部分贷款。
抵押权人应当在合同中明确提前还款的时间、金额和方式等事项，并给予借款人一定的优惠措施，以鼓励借款人提前还款。
四、金融保障机制1.信用评级制度：为了评估借款人的信用风险，抵押权人应当建立一套完善的信用评级制度。
通过收集借款人的征信记录、还款情况等信息，对借款人的信用状况进行评估。
对于信用良好的借款人，可以给予较低的利率和更好的贷款条件；对于信用较差的借款人，则可以适当提高利率和贷款门槛。
2.风险分散机制：为了降低风险，抵押权人应当采取多种方式分散风险。
房产抵押合同中的第三方权利保护措施
房产抵押合同中的第三方权利保护措施一、引言在房产抵押合同中，为了保障各方权益，通常需要采取一系列措施来保护第三方权利。
第三方权利是指在房产抵押过程中，除抵押权人和债务人之外的其他第三方所享有的合法权益。
本文将探讨在房产抵押合同中如何保护第三方权利，以期为相关实践提供参考。
二、第三方权利保护的重要性在房产抵押合同中，第三方权利的保护至关重要。
一旦债务人无法履行还款义务，抵押物将面临被强制执行的风险，这可能会对第三方权益造成损害。
因此，通过合理的第三方权利保护措施，可以确保各方在房产抵押过程中的合法权益得到充分保障。
三、保护措施1.明确约定第三方权利在房产抵押合同中，应明确约定第三方权利的范围、性质和保护方式。
确保各方对第三方权利的认知一致，避免在执行过程中产生争议。
2.第三方权利公示为了确保第三方权益得到有效保护，应采取适当的公示方式，如抵押登记。
通过公示手段，让第三方知晓抵押情况，以便及时采取救济措施。
3.建立纠纷解决机制在房产抵押合同中，应建立有效的纠纷解决机制，以应对可能出现的第三方权益纠纷。
可以通过合同条款约定纠纷解决方式，如仲裁或诉讼。
4.赋予第三方救济权利为了使第三方在房产抵押过程中能够及时获得救济，应赋予其相应的权利，如知情权、异议权等。
同时，应确保救济渠道畅通，以便第三方能够及时行使权利。
5.加强监管与法律支持政府相关部门应加强对房产抵押行业的监管，完善相关法律法规，为第三方权利保护提供有力支持。
同时，金融机构也应加强内部管理，确保第三方权益得到充分保障。
四、案例分析假设有一份房产抵押合同，其中债务人A将其名下的一套房产抵押给债权人B。
在合同履行过程中，第三方C发现该房产将被用于抵债，但并未得到任何告知。
为了保护第三方C的权益，可以采取以下措施：1.明确约定第三方权利：在合同中明确约定C作为该房产的共有权人之一，享有与抵押权人B同等的知情权和异议权。
2.公示：由于C并非抵押合同的当事人，需要通过一定的方式进行公示，例如通过公证送达等方式告知C该房产将被用于抵债的情况。
不动产抵押权利的法律保障
不动产抵押权利的法律保障引言：不动产抵押权是指债务人将其名下的不动产财产作为债权的担保物而设立的一种权利。
在不动产抵押过程中，法律的保护是至关重要的，以确保债权人的权益得到充分保障。
本文将从不动产抵押权的法律性质、设立与效力、权利行使以及法律保障等方面进行分析，并通过案例加以说明。
一、不动产抵押权的法律性质不动产抵押权是我国法律体系中的一种物权，其性质既包含债权性质，又具备物权性质。
在债权性质方面，不动产抵押权是债权人对债务人的财产权利，可根据债权人的要求实现债权。
而在物权性质方面，不动产抵押权使得债权人可以就不动产物权享有一定的优先权，即抵押权优先于其他债权人的权益。
二、不动产抵押权的设立与效力不动产抵押权的设立需要满足一定的法定条件，包括合法的抵押债权、不动产的所有权归属明确、抵押合同的成立等。
在设立过程中，需要进行登记手续，以确保不动产抵押权的效力。
不动产抵押权的效力主要体现在以下几个方面：1. 对抵押不动产的优先权：不动产抵押权设立后，债权人在清偿债权时享有对抵押不动产的优先权，即在不动产被执行或者变卖时，抵押权人的债权优先于其他债权人。
2. 对第三人的效力：不动产抵押权在登记后对第三人具有相对效力，即债权人可以向第三人主张其抵押权，而第三人无权否认债权人的权益。
3. 对债务人的效力：不动产抵押权设立后，债务人在不动产上的处分权受到限制，需要经过抵押权人的同意才能进行处分。
三、不动产抵押权的权利行使不动产抵押权的权利行使主要包括以下几个方面：1. 优先受偿权：在抵押不动产被执行或者变卖时，抵押权人享有优先受偿的权利。
抵押权人可以通过强制执行程序或者协商等方式实现其债权。
2. 受益权的行使：抵押权人可以享有抵押物所产生的收益，如租金、利息等。
债务人需要按照约定将收益支付给抵押权人。
3. 追索权的行使：当债务人违约时，抵押权人可以行使追索权，要求债务人履行债务或者支付相应的赔偿。
案例分析：甲公司与乙公司签订了一份借款合同，甲公司将其名下的不动产作为抵押物。
不动产抵押权的法律性质与效力保护
不动产抵押权的法律性质与效力保护不动产抵押权作为一种重要的担保方式，具有广泛的应用和重要的法律性质。
本文将通过案例分析，探讨不动产抵押权的法律性质以及相关的效力保护。
案例一：某甲因经营不善，需要向银行申请贷款。
为了获得贷款，甲将其名下的房产作为抵押物。
然而，在还款期限届满后，甲未能按时偿还贷款本息，银行决定行使抵押权，将房产拍卖变现。
在拍卖过程中，房产的市场价值远低于贷款本息，甲因此遭受巨大损失。
针对上述案例，我们可以从以下几个方面来分析不动产抵押权的法律性质和效力保护。
首先，不动产抵押权的法律性质是一种物权。
根据我国《物权法》的规定，不动产抵押权是权利人依法以自己的不动产为债权的担保物，取得的权利。
在案例中，甲将其房产作为抵押物，银行获得了不动产抵押权。
这种权利的设立和行使，需要依法进行，具有明确的法律效力。
其次，不动产抵押权的效力保护主要体现在以下几个方面。
首先，抵押权的设立需要通过登记手续来完成。
根据我国《不动产登记暂行条例》，不动产抵押权的设立必须进行不动产登记，登记后方可对抵押物享有权益。
这种登记制度的设立，可以保护抵押权人的合法权益，确保其在抵押物变现时能够优先受偿。
其次，抵押权的行使需要依法进行。
在案例中，银行行使抵押权将房产拍卖变现，这需要依照我国《担保法》的规定进行，确保公平、公正的拍卖过程。
最后，抵押权人的权益受到法律保护。
如果抵押物的价值低于贷款本息，抵押权人可以依法追偿，甚至通过法院强制执行等手段实现其权益。
然而，在实际操作中，不动产抵押权的效力保护仍然存在一些问题。
例如，不动产登记制度的不完善导致登记手续繁琐，办理周期长，影响了抵押权的设立和行使效率。
此外，在抵押物变现过程中，市场评估的不准确性和拍卖程序的不规范性也可能对抵押权人的权益造成损害。
综上所述，不动产抵押权作为一种重要的担保方式，具有明确的法律性质和效力保护。
然而，在实践中仍然存在一些问题，需要进一步完善相关的法律制度和操作规范，以确保抵押权人的合法权益得到有效保护。
抵押法保护抵押权益
抵押法保护抵押权益随着金融业的不断发展，抵押贷款已成为许多人购买房产、办理业务和满足其他资金需求的一种常用方式。
然而，抵押贷款的过程涉及到借款人将财产作为抵押品给予借款人作为保障的情况。
为了保护债权人的利益，抵押法在保障抵押权益方面扮演着非常重要的角色。
本文将探讨抵押法是如何保护抵押权益的。
一、抵押法的基本原则抵押法以保护债权人的利益为出发点，确保债务能够得到及时偿还。
其核心原则有以下几点：1. 合法性：抵押物必须是合法的财产并取得所有权。
借款合同必须经过法律程序认可。
2. 合理性：抵押的财产价值必须与债务等额或更高，以保护债权人的收益。
3. 公示：借款合同必须公开登记，以确保公众能够得知抵押情况。
4. 有限性：抵押权在法定范围内有效，超出范围的抵押不具有法律效力。
二、抵押登记抵押登记是抵押权益得以保护的首要步骤。
根据相关法律法规，借款人在进行抵押贷款时必须将财产进行登记，确保债权人在抵押人违约时拥有相应的优先权。
抵押登记包括以下要点：1. 登记内容：抵押登记内容应包括财产的所有权证明、质押登记等信息。
2. 登记权益：抵押登记后，债权人获得了财产的优先权，确保其能够在其他债权人之前收回债务。
3. 公示作用：抵押登记信息应向公众公示，以防止借款人通过重复抵押欺诈行为。
三、抵押权的行使抵押法规定了抵押人和债权人在抵押权行使过程中的权益和义务，以保护双方的利益。
1. 抵押人权益：抵押人享有对抵押物的占有、使用和处分权，但需要遵守借款合同的约定。
2. 债权人权益：债权人享有从抵押财产中优先收取债务的权益，一旦借款人违约，债权人有权通过强制执行程序变卖抵押财产以清偿债务。
3. 公正透明：法律要求债权人在行使抵押权时依法进行，确保整个过程公正透明。
四、抵押权的保护为了保护债权人的抵押权益不受侵害，抵押法规定了以下几个方面的保护措施：1. 抵押合同：抵押合同是确保债权人权益的重要文件，合同内容应详细规定债务的期限、利率、还款方式等，确保双方权益的平衡。
抵押权的保全与救济措施
抵押权的保全与救济措施一、引言在经济活动中，抵押权作为一种特定的担保方式，对于金融机构和贷款人而言具有重要的作用。
然而，当债务人无法按时履行还款责任时，抵押权的保全和救济措施成为必要的手段。
本文将探讨抵押权的保全与救济措施的相关法律规定以及其实际应用。
二、抵押权的保全措施1.查封抵押物债权人可以向法院申请查封抵押物，以确保债权的执行。
法院接受申请后，会依法对抵押物进行查封，限制债务人的处分权。
查封抵押物的程序具体包括申请书的提交、法院的受理和查封决定的执行等。
2.登记抵押权在我国，《不动产登记暂行条例》规定了不动产抵押登记的程序和要求。
债权人可以将抵押权登记在相关登记机构，以确保其在债务人违约时能够优先受偿。
抵押登记包括申请办理、审核登记和发放证书等环节。
3.保全财产当债务人有逃避债务的迹象时，债权人可以向法院申请采取保全措施，冻结债务人的财产。
法院在受理后，可以依法对债务人的银行账户、房产等财产进行冻结，以确保债权得到保全。
三、抵押权的救济措施1.强制执行当债务人拒绝履行还款义务时，债权人可以向法院申请执行，迫使债务人履行还款义务。
法院会根据债务人财产状况确定执行措施，包括查封、拍卖抵押物等，以实现债权的救济。
2.追偿权债权人可以依法向债务人追索债务，并采取相关强制措施进行追偿。
例如，债权人可以申请强制执行款项、利息、违约金等，以及要求债务人支付追索费用。
3.转变抵押物在债务人无力履行还款义务的情况下，债权人有权通过与债务人协商或法院判决，将抵押物转变为他用。
这样可以通过变卖抵押物或以其他方式处置来实现债权的救济。
四、抵押权保全与救济措施的案例分析1.案例一：甲公司因经营不善无力偿还贷款，乙银行作为债权人申请查封甲公司名下的房产，并最终通过拍卖变现实现债权救济。
2.案例二：丙公司借款后未按期偿还，丁公司作为债权人向法院申请查封丙公司的银行账户，冻结资金以保全债权，并通过强制执行追回了债务。
3.案例三：戊公司违约无力偿还债务，己公司作为债权人与戊公司协商将抵押的机械设备转移给他人，并通过变卖实现债权救济。
房产抵押中的法律问题及应对策略
房产抵押中的法律问题及应对策略房产抵押是一种常见的融资方式，但在实际操作中，往往会遇到一些法律问题。
本文将围绕房产抵押中的法律问题展开讨论，并给出相应的应对策略。
一、房产抵押的法律概念房产抵押是指债务人或第三人以其合法所有的房地产作为债权的担保。
当债务人不能履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
在房产抵押中，需要注意以下几点：1.抵押人：债务人或第三人。
2.抵押物：房地产。
3.债权人：有权要求债务人履行债务的人。
4.抵押登记：抵押合同签订后，应当办理抵押登记手续。
二、房产抵押的法律问题1.产权问题：在房产抵押中，抵押物必须具有合法产权。
如果抵押物存在产权纠纷，将会影响抵押合同的效力。
2.合同问题：在房产抵押中，双方应签订书面合同，明确双方的权利和义务。
合同中应包括抵押物、债权数额、抵押期限、违约责任等内容。
此外，合同应当办理公证或备案手续。
3.抵押登记问题：根据《物权法》的规定，抵押合同自签订之日起生效，但并不意味着抵押权成立。
只有在办理了抵押登记后，抵押权才依法成立，并取得对抗第三人的效力。
如果未办理抵押登记，债权人只能享有对抵押物的优先受偿权，而不能对抗第三人。
4.债务人信用问题：如果债务人存在信用风险，债权人可以要求增加担保措施，如追加保证人或担保物等。
5.重复抵押问题：如果同一房地产存在多个债权人，应当协商解决抵押权顺位问题，避免发生纠纷。
6.合同变更和解除问题：在房产抵押中，如果存在需要变更或解除合同的情况，应当遵循法律规定，并签订书面协议。
7.法律时效问题：根据《物权法》的规定，一般不动产权利的诉讼时效为两年。
如果超过诉讼时效，债权人的权利将面临被抵消、消灭等风险。
三、应对策略1.确保抵押物的合法产权：在抵押前，应当对抵押物进行合法性审查，确保抵押物具有合法产权。
如有必要，可寻求专业律师的帮助。
2.完善合同内容：在签订房产抵押合同时，应当明确双方的权利和义务，并对违约责任进行约定。
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浅析不动产抵押的权利构成及保护措施[摘要]随着我国经济发展，不动产的买卖、租赁、抵押在国民经济生活中扮演着重要的角色，而由于不动产抵押的特殊性，牵扯债权人与债务人以及第三方三者之间的权利义务分配，一直备受关注。
文章试图从法条入手，通过简单的比较法研究对不动产抵押的权利构成进行分析，并提出保护措施。
[关键词]不动产抵押；处分权；抵押登记；善意取得我国《物权法》对于抵押权、抵押登记和抵押期间转让抵押财产均做出了明确规定，但在司法实践和实际处理中，第三方在不知其所购房屋是否已设置抵押的情况下与抵押人签订的买卖合同的效力如何确立尚不明确。
在无法提前预知的情况下，第三方权利难以得到保护；而同时，债权人对不动产抵押物的处分权尚不明确，又导致大量抵押中的不动产闲置，本文针对不动产抵押中的权利构成进行探讨。
一、定义对于不动产的定义，《物权法》并没有具体指出，仅在第187条中罗列了以下几项，规定了必须办理不动产抵押登记的财产：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建筑用地；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地；（4）正在建造的建筑物。
然而根据此条我们只能知道这些是可抵押的不动产，却无法反向论证不动产仅包括以上财物。
根据国外立法例，不动产除包括土地房屋外还包括地上生成物、特殊用途的建筑物等。
[1]这几项是可以归纳进“土地附着物”一项中，还是当做我国《物权法》规定的疏漏对本文所讨论问题影响不大，但是也从一个方面反映出我们《物权法》尚有值得推敲和补充的空间。
为回避这一问题、简化讨论内容，本文所讨论的不动产抵押问题，仅按照传统的不动产即土地和建筑物的定义来理解。
抵押行为是当事人（主债权人和主债务人或者第三人）以意思表示设定抵押权的双方民事行为，其具体表现为抵押合同。
[2]而依抵押行为而设立的抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供担保的不动产或者财产权利，优先偿清其债务的权利，是一种担保物权。
或者说，抵押权就是债权人对于债务人或第三人不移转占有，继续使用收益，而供担保之物（原则上为不动产），于债务不履行时，得就其卖得价金受清偿之担保物权。
[3]不动产的抵押行为和普通抵押行为一样，至少涉及抵押人和抵押权人，一般会有第三方介入。
那么在抵押行为中，三方的权利构成是怎样呢？二、不动产抵押中抵押权人之权利我国的《物权法》第179条明确规定：“为担保债权的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，债权人有权就该财产优选受偿。
”可见抵押的目的在于担保债的履行，而不在于对于物的使用和收益。
《物权法》针对抵押权人所享有权利的条款有以下几条：第191条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”本条第二款还规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。
”第193条：“抵押人的行为足以使抵押物财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值或者提供与减少的价值相应的担保。
抵押人不恢复抵押财产价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
”第194条第一款：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。
抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
”第195条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
”第197条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
”第199条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
”根据以上法条，我们可以总结出，抵押权人享有如下权利：优先受偿权，抵押权处分权，对抵押物进行保全。
此外，抵押人欲对抵押物进行处分必须先经过与抵押权人协商。
三、不动产抵押中抵押人之权利我国《物权法》对于抵押人所享有的权利有如下保护性规定：第191条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”第198条：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”第200条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
”根据以上条款我们可以认为，抵押人对于抵押后的不动产依旧享有使用、收益和处分的权利。
然而为保证抵押权人的利益保障抵押权人权利，抵押人对于抵押物行使权利必然受到限制：针对抵押人对利益物享有收益权的限制条件，是要求在债务履行期内，或者在届满时履行了债务；针对使用的条件是不可使抵押物财产价值减少，否则要恢复抵押财产的价值或者提供与减少的价值相应的担保甚至提前偿还债务；比较复杂的是抵押人对于抵押物的处分，此问题稍后详作探讨。
四、不动产抵押中第三人之权利《物权法》第189条：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。
抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
”《物权法》第190条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”《物权法》对第三人获取抵押物既做出了限制又给予了保护：抵押前的租赁关系不会因为不动产被抵押而受到影响；我国物权法也保护第三人租借、取得被抵押的不动产，但前提是第三人的行为是善意行为。
五、被抵押不动产之处分权的配置通过对于《物权法》相关条款的分析我们大致可以得出这个结论，即抵押人通过与抵押权人协商之后，可以对不动产进行处分。
世界一些国家针对抵押人不动产的处分规定与我国有所不同：《德国民法典》第1136 条规定：根据某一项协议，所有人对债权人负有不让于土地或不再继续设定负担于土地是义务的，该协议无效。
《美国统一商法典》设定担保权益的人可以不经报告而使用、处置担保物的全部或一部，且其处分不影响已存在于标的物上的担保权益。
通过以上规定可知，在美国、德国，抵押人对于不动产的处分是不受限制的。
那么限制抵押人对已抵押的不动产处分权和不限制其处分权，何者更为优异更为合理呢？有学者指出限制抵押人处分权是不合物权法法理的，理由如下：1.抵押人虽然在抵押物上设定了抵押权，但是仍然享有对抵押物的所有权，而所有人对其所有物具有法律上的处分权能，故而抵押人有权利自由转让抵押物，对此，抵押权人无权进行干涉。
2.抵押权为支配抵押物的交换价值的权利，对于不妨碍抵押物交换价值的处分，法律没有加以干涉的必要，并且根据物权法原理，物权具有追及效力，即物权成立后，其标的物无论辗转入于何人之手，物权人均得追及物之所在，而直接支配其物的效力。
并且只有这样才可以充分发挥抵押物的效用，贯彻物权法“物尽其用”的立法宗旨。
3.在不动产抵押权，登记是不动产抵押权设定的成立要件，即使没有告知第三人标的物上存在抵押权的事实，第三人也应当查阅登记簿，从中了解到抵押物上已经设定了抵押权，换句话说，此时的受让人是恶意的第三人，他明知该不动产上已经设定了抵押权，仍让受让，表明他自愿承担了将来抵押物可能被实行抵押权、从而丧失对其的所有权的风险，自然不应受到法律的特殊保护。
但同时，也有学者提出相反的意见认为抵押人处分抵押物必须受到限制。
其理由大致可归纳为以下几点：1.从债务关系上看，抵押物的所有权虽然没有发生转移，但是因为债务和担保关系抵押物与债权人（抵押权人）形成了利益相关关系，因为他有权干涉对抵押物的处分，甚至可以要求抵押人对其保全（正如我国物权法所规定的那样），因此抵押人必须经抵押权人同意后方可处分抵押物。
2.从保护第三人角度，如果允许抵押人自由处分抵押物，抵押人则有可能因抵押物业已转让而不履行债务，从而将第三人卷入纠纷中。
以上两种观点针对抵押人对抵押物处分权的阐释都各有其正确性。
考虑到不动产的不可移动和难以损坏的性质，可以不考虑抵押后不动产的人为保全，那么从这一点出发去考虑，似乎可以允许抵押人自由处分抵押后的不动产以收益。
但是从债务履行的角度去分析，一旦抵押人可以自动处分其抵押物后，若在抵押权人不知情的情况下转让抵押的不动产，即使不动产还在，但是对于通过转让等手段达到收益目的抵押人而言，这一抵押物不再能够敦促他清偿债务，显然不利于保护债权人的合法利益。
前文所提国外或者其它地区的立法例允许了抵押人自由行使处分权，固然是事实，但因资料不全，无法考察到其是否通过其它法条或者制度来规范这种自由处分权。
事实上我国的不动产抵押登记制度就是一个使第三人和抵押权人免受恶意转让的有效方法。
一个理想模式是所有作为抵押物的不动产都登记于同一个部门或者以各种方式在同一数据库内，并且可供公共查询，使双方当事人在缔结买卖、租借、债务合同之前均可有效率地查询所处理不动产的状态。
在这个前提下，那些明知所受让的不动产为抵押物的第三方，应当被默认为自愿承担其后因抵押双方之间的纠纷而引发的风险。
然而，我国目前的不动产抵押制度并不完善，各种鱼目混珠的事件层出不穷，使我们实行不动产登记和不动产抵押登记的初衷难以被贯穿。
这就致使虽然于立法层面可以得出在健全的制度下应该允许抵押人自由行使对所抵押不动产的处分权，但于实际操作中却不得不设置各种限制以维护抵押权人和善意第三人的合法利益。
鉴于这样的现状，我们应当首先完善不动产抵押登记制度，力图使其录入迅速、记录详实、查询便捷，继而逐步放开对于抵押人处分权的限制。