第12讲_物权变动、物权变动的原因、物权行为、物权变动的公示方式
民法教学课件物权的变动(PPT学习课件 ) 司法考试学习资料
答案:
①丙取得房产所有权;
②乙追究甲的损害赔偿责任。
【提示】本案的以下事实值得注意(直接法条依据见《物权法》第106条、《
民法通则意见》第89条):
(1)房屋的真实权利状态为甲、乙共有,公示的权利状态为甲一人所有,不符
(2)第三人丙信赖了公示的权利状态(甲一人所有),为善意且无过失。
(3)甲、丙之间转让不动产所有权的行为已经进行了登记。
2、不动产登记的效力
（1）物权公示效力
（2）物权变动的根据效力（未经登记不生效 力）
（3）权利正确性推定效力（以不动产登记簿 所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利）
（4）善意保护效力（因信赖登记的善意第三人 取得登记的不动产物权时，其正当权利不会因错误 的登记而被剥夺。）
（二）不动产登记的效力运用
他物权，如订立地上权契约、地役权契约、土地使用权出让
契约、抵押权契约等等。行政方法，指国家行政主管机关通
过划拨或特许为别人、自然人创设他物权，如创设土地使用
权、采矿权、水产资源捕捞权、取水权、狩猎权等等
2、物权的消灭
物权的消灭是指特定主体的物权不复存在，物 权消灭有广义、狭二义。广义的物权消灭包括以下 两种情况：
（2）继受取得。
指基于他人的权利和意志而取得的物权。物权之继受取
得可再分为：
a. 移转之继受取得，指原物权人的物权完整地转移给
新物权人。发生此种继受取得的原因有买卖、互易、赠与、
遗赠、等。
b. 创立之继受取得，指所有权人为他人创设所有权以
外的物权。此种继承取得的方法有民事与行政两种方法。民
事方法系指所有权人通过与他人订立契约的方式为他人创设
(三）不动产登记的种类
物权变动ppt课件
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3、物权行为无因性的我国立法选择
案例： 甲和乙订立一份房屋买卖合同，合同签订
之后，双方履行了各自的合同义务，乙向 甲交付了全部房款，甲向乙交付了房屋， 并办理了产权过户登记，但事后不久，甲 和乙之间的房屋买卖违反了法律的规定， 最终被法院判决该房屋买卖合同无效。
具体是： 5月1日的电脑买卖合同，为债权行为，确立是债权债务
关系：乙负有付款义务，甲负有交付电脑义务； 5月2日乙交付5000元的行为，为物权行为，发生物权变
动：转移货币所有权给甲； 5月3日甲交付电脑的行为，为物权行为，发生物权变动：
转移电脑所有权给乙。
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物权行的内涵
物权行为就是发生物权变动效果的法律行 为。
（5）如果不是乙的过错导致房屋毁损灭失，买受人可以免责。
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4、我国的立法--物权变动与原因行为 的区分原则
第14条 不动产物权的设立、变更、转让 和消灭，依照法律规定应当登记的，自记 载于不动产登记簿时发生效力。
第15条 当事人之间订立有关设立、变更、 转让和消灭不动产物权的合同，除法律另 有规定或者合同另有约定外，自合同成立 时生效；未办理物权登记的，不影响合同 效力。
债权形式主义，是指物权因法律行为而变 动时，除有债权的合意之外，还必须履行 登记或交付的法定形式，才可生效。
奥地利民法首先采用此种立法例，所以又 称奥地利主义。瑞士、韩国民法典均采用 债权形式主义。
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四、物权变动模式的立法选择
我国的物权变动，采用的是以债权形式主 义模式为主，例外采意思主义为辅的立法 原则。
2024CPA经济法知识点笔记-第三章物权法律制度
第三章物权法律制度第一节概述【知识点一】物的概念与种类1.物的概念（1）物权法上的物指的是有体物，包括动产和不动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
（2）物是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人类社会生活需要之物。
2.物的特点（1）有体性①一般情况下，物权的客体只能是动产、不动产，不能是无形资产，更不能是行为。
②特殊情况下（经法律特别规定），某些权利可以成为物权的客体，如股权、票据权利等出质构成权利质权，亦称“准质权”。
【提示】①行为是债权的客体，②智力成果则是知识产权的客体，如电脑程序、基因信息。
（2）可支配性①能为人力所支配并满足人的需要。
②不能为人所支配（如太阳、月亮、星星等）或不为人所需之物（如汽车尾气），不属于物权法上的物。
（3）在人的身体之外①人是权利主体，不能成为物权客体。
②人体器官如脱离人的身体，则可成为物。
【知识点二】物权的概念与种类2.物权的种类——法定【知识点三】物权法律制度的基本原则1.物权法定原则（1）物权法定原则的含义①物权种类法定：不得创设民法或其他法律所不承认的物权。
举例：我国法律并未将优先购买权规定为法定的物权种类，因此，甲乙双方约定（假若甲将自己的房子出售，乙有有权优先购买）因违反物权种类法定原则而无效。
但双方买卖合同仍有效，乙方有权要求甲承担合同法上的违约责任。
②物权内容法定：不得创设于物权法定内容相异的内容。
举例：《民法典》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物占有为前提，否则，质权不成立。
因此，甲乙双方约定，自行车不需要交付，仍可以在甲处，违反了物权内容法定原则而无效。
（2）法定的原因：物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，不利于交易安全。
（3）物权法定原则的效力：①行为人违反种类法定原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效。
②行为人设定与打定物权相异的内容，该设定行为无效。
2.物权客体特定原则（1）客体特定：物权只存在于①已存在的物，②已确定的物。
物权变动的公示方法
物权变动的公示方法物权变动的公示1. 什么是物权变动的公示？物权是指对物体享有的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
而物权变动的公示，是指将对物权进行变动的事项公之于众，通过公示的方式告知相关当事人和社会大众，确保权益的合法性和公正性。
2. 物权变动公示的重要性2.1 确保权益的合法性物权变动涉及到财产关系和权益的转移，公示能够确保权益变动的合法性，防止非法侵占和侵犯。
2.2 维护公平正义公示物权变动可以让社会公众了解到权益变动的具体情况，避免权贵阶层的秘密交易和非法转移，保障公平正义。
2.3 增加交易安全性公示物权变动可以提高交易的安全性，让各交易当事人能够全面了解物权的状况，避免信息不对称和交易纠纷。
3. 物权变动公示的方法物权变动的公示可以通过以下几种方式进行：3.1 公告公示将物权变动的相关信息通过报纸、官方网站、电视等方式进行公告，以便社会公众了解。
公告内容应当包括变动物权的基本信息、受让人的身份和联系方式，以及公告期限等。
3.2 网络公示在政府官方网站、物权交易平台等互联网媒体上进行公示，使更多的人能够方便地获取相关信息。
同时，网络公示可以提供在线查询服务，方便交易当事人随时查询物权变动信息。
3.3 物权登记备案将物权变动的信息进行登记备案，提供相关当事人的身份证明和交易文件等材料，确保变动的合法性和真实性。
物权登记备案是物权变动公示的重要环节，也是法律保护权益的手段之一。
3.4 司法公示在法院公告栏、法院官方网站等地方进行公示，将法院认定的物权变动事项告知社会公众，确保权益的公正裁决和司法透明。
4. 物权变动公示的效力物权变动的公示有一定的法律效力，其具体效力取决于不同的国家和地区的法律规定。
•在大部分国家和地区，物权变动的公示是保护权益的重要手段，拥有证据效力，能够确保权益的合法转移和公正受让。
•部分国家和地区对物权公示的法律效力有特殊规定，需要进一步咨询当地的法律专业人士或官方机构。
司考物权法考点精析物权变动原则及公示方法
司考物权法考点精析：物权变动原则及公示方法、考点说明《物权法》首次规定了异议登记、预告登记制度，强调了动产交付的方式。
、理论分析物权变动的原则:（一）公示原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力。
（二）公信原则，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示, 则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以法律教育网原创保护交易安全。
法律教育网版权所有公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。
公示方法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法。
同时, 登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。
三、例题解析［例题］张先生夫妇拥有一套四合院，院内有间房屋。
年，张先生以自已名义为间房屋办理了房屋产权证。
年后，经公证处公证，张先生夫妇自愿将间南房赠与了女儿张平。
但张平没有实际占有使用此房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。
年，张先生的妻子病故。
此后不久，张先生将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与女儿的南房，全部赠与了儿子张丰的女儿张小小，此事经过了公证，张丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。
自此，张先生与张丰一家在四合院内居住。
年，张先生的女儿张平将张先生、张丰告至法院，要求确认南房归自己所有，二人腾退房屋。
关于本案下列说法正确的是（）。
•张平主张南房归自己所有的诉讼请求不能得到支持，因其虽接受赠与，但没有办理过户登记•张先生将间房屋全都赠与给张小小的行为是部分有效的•张平可以请求张某返还自己继承母亲遗产所应得的房屋．张先生将间房屋全都赠与张小小的行为有效，并且及时办理了房产的过户手续，所以张小小应取得全部房屋的所有权[ 解析] 本题主要考查的是不动产物权的公示方法、公示的效力，以及赠与合同是实践合同的性质。
《民法典》：物权变动的公示方法
《民法典》：物权变动的公示方法
(1) 不动产登记制度
①更正登记：
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误(如房屋登记的面积、界址发生错误) ，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正。
②异议登记：
不动产登记簿记载的权利人不同意更正，可申请异议登记。
申请人自异议登记之日起15 日内不起诉的, 异议登记失效 (注意: 既不阻却债权,亦不阻却物权, 仅阻却善意取得的发生) ，异议登记不当, 造成权利人损害的, 权利人可向申请人请求损害赔偿。
③预告登记：
基于房屋买卖合同而产生的“债权”（一房数卖）。
1. 登记后, 买方对房屋享有的仍然是债权而非物权；
2. 登记后, 卖方仍然可以出卖该房屋, 仍然是有权处分, 合同仍然合法有效；
3. 登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力 (注意: 不阻却债权, 仅阻却物权) ；
4. 登记后, 债权消灭或自能够进行不动产登记之日起 90 日内未申请登记的, 预告登记失效。
(2) 动产交付制度。
交付是动产物权变动的公示方法。
交付包括三类, 即现实交付、观念交付和拟制交付。
①现实交付, 直接交付标的物。
②观念交付。
简易交付。
典型的情形即“先租 (借) 而后买”。
指示交付。
在学理上又称为“返还请求权的让与或返还请求权的代位”。
占有改定。
典型的情形即“先卖而后租 (借) ”。
③拟制交付。
交付标的物的单证（仓单、提单）。
物权变动和物权行为
第二部分物权变动考点1 物权变动和物权行为★★★【学习提示】本考点最主要的是能够区分物权变动和债权变动的不同，其次是要掌握非基于法律行为的物权变动。
一、物权变动的形态物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本形态。
1.取得：类型概念示例原始取得第一次产生或者不以原所有人意志为根据直接取得先占、取得孳息、合法建造、劳动生产、征收、善意取得等继受取得依赖于他人意思表示而取得买卖、赠与、互易、继承等2.消灭：类型概念示例绝对消灭物权本身不复存在书被烧毁相对消灭物权转让书被卖掉【例题•单选题】下列属于所有权的继受取得的是（）。
A.甲继承其兄房屋一间B.乙的3万元存款得利息1000元C.丙建造完成了房屋D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台【答案】A【解析】选项BCD：取得孳息、合法建造、先占都属于原始取得。
二、物权变动的原因（一）基于法律行为的物权变动1.债权变动与物权变动：【思考】若签完合同后，甲后悔，不想去过户，乙该怎么办？答：乙有权要求甲去办理过户。
若甲坚决不去，乙可以根据生效的合同，让甲承担违约责任。
【苏苏总结】两者关系债权行为产生债权债务关系（1）合同一般自合同成立时生效（2）物权是否发生变动，登记、交付与否，不是债权行为的生效要件物权行为产生物权的变化（1）物权变动的公示一般为不动产登记和动产交付（2）合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任2.物权行为与债权行为：债权行为物权行为本质负担行为处分行为对财产的影响不会直接引起积极财产的减少，却会使得消极财产（义务）增加直接导致积极财产的减少一物多卖可反复作出，在同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效（1）物权只能被转让一次（2）出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持处分权不需要需要无权处分（1）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
物权变动
第三章物权变动案例导入：房价飞涨房主卖房五年多不肯过户买主无奈上法庭n中国法院网讯刘荣和顾强同是江阴申港镇人，2003年，顾强家分配到一大一小两套拆迁安置房，于是决定卖掉其中一套小户型。
同年11月10日，顾强与刘荣签订了一份房屋买卖协议，约定：顾强将拆迁安置房93平方米及车库12平方米以75000元的价格出卖给刘荣。
协议签订后，刘荣就支付了房款，并搬进房屋居住。
然而随着江阴房价上涨，顾强认为当初卖房的价格太便宜，于是找到刘荣，要求增加房款，考虑到房产证还没拿到，刘荣只得答应。
n2005年1月22日，双方又签订房屋买卖补充协议一份，约定：由刘荣一次性补偿顾强房屋价款14000元，顾强保证在颁发房产证时直接将房屋过户给刘荣。
2007年，镇政府颁发房产证时，顾强没有按约将房产证直接过户给刘荣，而是办在了自己名下。
刘荣得知后，要求顾强按约协助办理过户手续，刘荣愿意承担过户费用，而顾强却找出各种理由进行推脱，于是刘荣决定用法律的途径维护自己的合法权益。
n江阴法院在审理过程中，被告顾强提出，虽然自己签订协议买卖房屋是事实，但是家中其他成员都不知情，所以签订协议应视为无效，他要求收回该房屋。
第一节物权变动的概念与原因n一、物权变动的概念n物权的变动，就是指物权发生、移转、变更和消灭。
n物权的变动，就物权自身而言，是物权的运动状态；就物权主体而言，则为物权的得丧变更；就法律关系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化。
二、物权变动的形态n(一)物权的发生n物权的发生或产生，是指物权与特定主体相结合，即某一主体取得对某物的物权。
物权的发生通常又被称为物权的设立，我国《物权法》中使用的即是“设立”之称谓。
n(二)物权的移转n物权的转移通常又称物权的转让，是指已经存在的物权在民事主体之间的流转，即一物上的物权从一个权利人手中转移至另一个权利人手中。
n(三)物权的变更n广义的物权的变更包括物权的主体、客体与内容等要素中的一项或数项的变更；通常所称的物权变更仅就狭义而言，是指物权客体与内容的变更，而不包括物权主体的变更。
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第二节物权变动
一、物权变动
（一）物权变动的含义
物权变动是指物权的发生（取得、设定）、变更或消灭。
（二）物权变动的型态
物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本型态。
1.物权的取得
（1）原始取得：指物权取得非自他人之手继受而来。
【提示】基于对无主物的先占而取得所有权，依自己所有权而取得原物孳息，通过建造取得房屋所有权都属于原始取得。
（2）继受取得：指权利自前手继受而来。
继受取得的典型是通过法律行为让与权利，但亦可基于法律行为之外的方式发生，如继承。
物权的继受取得可能是移转型，如所有权人将其所有权让与他人，亦可能是创设型，如所有权人为他人设立限制物权。
2.物权的变更
物权的变更包括主体、客体及内容三方面的变更。
【提示】物权主体变更实际上是物权转让。
3.物权的消灭
（1）绝对消灭：指物权本身不复存在，例如，客体消灭将导致物权绝对消灭。
（2）相对消灭：指物权转让的含义，即相对于物权出让方而言，物权消灭。
回顾与总结
二、物权变动的原因
1.物权变动的原因可以分为两大类：
（1）基于法律行为的物权变动；
（2）非基于法律行为的物权变动。
2.非基于法律行为的物权变动，又可以进一步细分为：
（1）基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
（2）基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（3）基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
【提示1】人民法院、仲裁委员会的法律文书包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书。
【提示2】法律文书须具有改变原物权关系的形成效力，不包括给付判决。
非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。
即使尚未完成动产交付或者不动产登记，也不妨碍物权取得。
基于上述三款规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
回顾与总结
三、物权行为
（一）物权行为vs债权行为
法律行为旨在根据行为人意志发生法律效果。
1.债权行为
法律行为的效力在当事人之间确立债权债务关系，则称为债权行为。
【提示】债权行为如：买卖合同、租赁合同。
2.物权行为
法律行为的效力直接变动物权，则称物权行为。
物权行为是直接发生物权让与、变更或者废止效力之法律行为。
物权行为债权行为
法律效果直接导致积极财产（物权）减少不会直接引起积极财产（物权）减少，会使得消极财产（义务）增加
处分权出让人需要对标的物具有处分权
无权处分行为处于效力待定状
态，需要真权利人追认或处分人
取得处分权后才变得有效
无处分权要求（可无权处分）
当事人一方以出卖人在缔约时对标的
物没有所有权或者处分权为由主张合
同无效的，人民法院不予支持
兼容性物权只能被转让一次，对于同一
物不能实施两次处分行为
可反复作出：在同一标的物上成立的
数重买卖合同均可有效
【提示】出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
四、物权变动的公式方式
（一）动产物权变动的公示方式——交付
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
（2019BQ5，2017AQ1，2014Q1）交付有现实交付和交付替代两种形态。
1.现实交付
将物直接交由对方占有。
2.交付替代
（1）简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
（2）指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
（3）占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
（二）不动产物权变动的公示方式——登记
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
【提示】“法律另有规定除外”主要指的是土地承包经营权、地役权等。
1.需要登记的不动产物权
（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
2.首次登记
首次登记，是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。
3.变更登记
变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权力转移的变更所需登记。
4.转移登记
转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。
5.注销登记
注销登记，是指不动产权利消灭时所需办理的登记。
6.更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
7.异议登记
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【提示】向申请人请求赔偿，而非不动产登记机构。
8.预告登记
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
有下列情形只可以的，当事人可以申请预告登记：
（1）预购商品房；
（2）以预购商品房设定抵押；
（3）房屋所有权转让、抵押；
（4）法律、法规规定的其他情形。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
【提示】债权消灭的情形包括：债权得到清偿、买卖不动产物权协议被认定无效、被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃债权等。
【例题1·2017年单选题】甲公司与乙银行签订300万元的借款合同，以甲的房屋提供债权额为300万元的抵押担保，并已办理登记。
其后，借款合同的借款金额增加为400万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为400万元。
为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（）。
A.更正登记
B.预告登记
C.变更登记
D.转移登记
【答案】C
【解析】抵押担保的主债权数额发生变化的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。
【例题2·2015年单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。
A.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人
B.提起更正登记之前，须先提起异议登记
C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效
D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
【答案】A
【解析】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记（选项A正确）。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；更正登记前的异议登记是可以不是必须（选项B错误）；登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效（选项C错误）。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（选项D错误）。
【例题3·2014年多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。
A.预购商品房
B.租赁商业用房
C.房屋所有权转让
D.房屋抵押
【答案】ACD
【解析】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房（选项A）；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押（选项CD）；（4）法律、法规规定的其他情形。
回顾与总结。