英国土地征用制度
英国土地征用制度一、土地征用的法律依据和土地征用目的在英国，土地征用的常用术语是土地的强制性购买（compulsory purchase），其主要的法律依据是：1845年颁布的《土地条款统一法》（The Land Clauses Consolidation Act 1845）、1961年的土地补偿法（The Land Compensation Act 1961）、1965年的《强制购买法》（The Compulsory Purchase Act1965）、1973年的土地补偿法（The Land Compensation Act 1973）、1981年的《土地取得法》（The Acquisition of Land Act 1981）、1990年的《城乡规划法》的第四部分（part IX of the Town and Country PlanningAct 1990）、1991年的规划和补偿法（Planning and Compensation Act 1991）、1992年颁布的《交通与工程法》（The Transport and Works Act 1992）、2004年规划与强制性购买法（Planning and Compulsory Purchase Act 2004）。
英国的土地征用的目的也强调是为了公共利益，但它并没有公共利益用地的目录，而且没有通过强制购买征地必须是为了狭义的公共利益即直接的公共使用的限制。
土地的强制购买权是由法律赋予一定的征地机构来实现的。
但值得注意的是，强制购买权并不仅仅局限于公共部门，英国的法律并没有将私人用途排除在强制购买之外。
英国的大部分公用事业已经私有化，根据1992年颁布的《交通与工程法》（The Transport and Works Act 1992）（此前是通过临时法令的方式），这些私有的公用事业公司可以通过强制购买取得土地来进行铁路交通和其他公用事业建设。
根据城乡规划法，英国地方当局可以通过强制购买的方式取得土地进行城市开发，而土地的用途并不仅仅限于公共利益，而是可以用于私人用途如商业中心，也可以在取得土地以后转由私人开发商进行开发。
在1990年修订的《城乡规划法》中明确规定，强制购买土地除了用于公共利益之外，也可以是为了适应地区规划的要求或者确保土地的最经济有效的利用。
在2004年颁布的《规划和强制购买法》中，对于地方当局通过强制购买实施城市开发的目的的规定更加具有弹性，只要符合下列要求，地方当局就可实施强制购买：促进或者改善该地区的经济福利，促进或者改善该地区的社会福利，促进或者改善该地区的环境福利。
二、土地征用机构和土地征用程序在英国并没有一个具有强制购买权的机构或部门的统一目录。
从实际操作来看，具有强制购买权的征地机构包括政府部门和大多数政府机构、地方政府、具有法定义务的团体、受限制的团体和通过临时法令取得强制购买权的其他团体,包括由法律确定的各项公共事业实施主体，如供水公司、新城镇开发公司等单位。
中央政府通常在重大的基础设施项目上使用这种强制征地的权力, 但这种权力需要议会通过。
土地征用的程序大致可分为以下几个阶段：1) 请求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向当地征地主管机构（苏格兰设有土地征用局）提出土地征用的申请；2)征地者必须用一张相关的地图描述所要求得到的土地，至少在一份地方报纸上发布征用通告，并且要求持续两周。
同时根据征用法令，给所有与计划征用的土地有关的土地所有人、租户和居住者送达通告。
3）征用申请的审批，政府主管机构收到相关文件以后，要征询土地产权人的意见；如果土地产权人对于征地有异议，审批部门需要任命听证员举行公开听证会，并根据听证报告作出征地与否的决定；如果征地申请获批，主管部门发布征地令（强制购买令（compulsory purchase order）），对征地令的有效性有异议者可以诉诸法院裁决。
4)补偿的议定或裁决，征地者与土地所有者及相关利益人达成补偿协议，或由土地法庭作出裁决；5)让与合同的订立和补偿的支付。
6）征地者进入土地。
三、土地征用补偿英国有关法律规定，所有的土地所有人、承租人和占用者当其土地被征用时都有得到补偿的权利。
补偿费的确定既可以通过征地当局和所有的当事人两者之间达成的一致意见，又可以采用土地裁判所评估裁定的补偿费。
英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿支付与安置、补偿争议的处理等。
1．土地征用补偿原则①土地征用补偿以市价为基础，即以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，②补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。
③不因为被征购土地的特殊用途而给当事人以价格补贴。
④如果土地的目前使用有违反公众利益或违反法律的情形，由此发生的收益在征购价格中也不予考虑。
⑤在特别情形下，土地裁判所会不考虑市场价格，而考虑一个“重置等价”。
例如，一座教堂，如果按市场价出售，所有者所获得的款项难以在另外的地方建立一座同样的教堂。
这个时候，土地征用局只能考虑教堂的重置费用了。
⑥考虑打搅补偿。
2．土地征用补偿的范围和标准①土地(包括建筑物)的补偿，其标准是以被征用的土地所有者在公开土地市场能得到的出售价格为计算标准的；如果有些土地在征用之前因要转为公用事业开发地，而造成的地价上涨，原则上补偿价格不包括这一部分。
但是，某些合理的上涨可以考虑。
假如一块特定的土地由于缺少市场卖不出去，不能确定它的市价，则补偿费可以参照相当的地块给予占有者的合理成本确定。
在一定条件下，根据没有被征地的地价的折旧确定补偿费也可以是有效的。
②残余地的分割或损害补偿，其标准为市场的贬值价格。
例如一整块土地，只征用了一部分，而征用的结果给其余土地的价值造成了损害，那么，土地征用价格应该包含对这种损害的补偿；③租赁权损失补偿，其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害。
例如征购租期不满一年或逐年续租的土地，若承租者因征地而在到期前或到期时放弃租赁，可以获得损失赔偿。
前者包括：隔绝，干扰，后续承租者的补偿（承租者有权得到新来承租者对其未尽利用价值的补偿，如正在生长的作物等）等；后者除了获得上述补偿外，还有租期未满的利益损失等。
④迁移费、经营损失等干扰的补偿。
假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。
⑤无土地征收情况下的补偿。
因征地而使周边土地(无土地征收情况下)受到的侵害也需补偿，分为两种情况：一是征地及建设中导致临近土地权益的损害，针对征地和建设造成周围土地的损害或贬值，补偿金额为土地价值的减少，估价日期为损害发生之日。
二是公共设施运营中对周围土地的侵害，针对征地后建成的公共设施在利用中对周边土地造成的有害影响，如噪音、人造光等，侵权日期为初次使用的日期，估价日期为申请补偿之日。
⑥其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的代理费用、权利维护费用等)。
3．补偿的估价日期土地征用机关在行使土地征用权时，应通知被征用土地的所有权人及其他权利人，但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间，在地价上涨的情况下，土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。
英国土地征用评估准则规定，假如当事人双方所同意协商补偿金额，则以土地征用通知日期为估价日期。
假如土地征用补偿争议上诉时，则以土地裁判所听证的最后一日为估价日期。
4.补偿支付与安置补偿支付包括征地补偿费用支付以及损失支付。
（1）征地补偿支付。
针对土地的价值、隔绝或有害影响、干扰以及相关费用的补偿支付。
征地补偿可在征地机关占有土地前后支付。
当事人有权要求先期支付，由征地机关在申请之日起3 个月内支付，先期支付的价值一般为补偿金额的90% 。
（2）损失支付。
损失支付针对征地对居住年满一年的当事人造成的不便，包括基本损失补偿和居住者损失补偿。
拥有或使用土地一年以上的当事人可以获得基本损失补偿（为土地价格的7.5% ，最高不超过7.5万英镑）。
满足上述条件的居住者还可以获得相应的居住者损失补偿（为地产价格的2.5% ，最高不超过2.5万英镑）。
（3）利息。
若征地机关在补偿金额确定前占有土地，必须按照指定的利率支付自占有之日直到补偿支付期间的利息。
对于无土地征收的补偿，利息计算自提交补偿申请之日起到支付之日。
（4）安置。
征地机构对于当事人无法定安置义务，但通常情况下会讨论是否提供安置，但费用将在补偿费用中扣除。
四、矛盾的解决方式在土地强制征购这一事件中，任何利益相关人如果认为这一事件使自己的利益受到伤害，他都可以在规定的时间内向当地的土地裁判所或法律部门提出诉讼（如苏格兰规定，当事人应当在6周之内采取法律行动即向苏格兰土地裁判所提出诉讼）。
土地裁判所负责征地补偿争议的裁决。
土地裁判所不属于法院，也不属于行政系统，组织上与行政机关联系，活动上保持独立性。
英国启动土地强制征购的行政裁判过程大体是：（1）政府确定土地强制征购项目之后,首先由实施强制征购的基层政府发布命令,并送达当事人;公示时间为三个月,在公示期内如果有人对其提出异议,政府要举行调查会或听证会,之后仍然有人有异议的,可以向国务大臣提出申诉;申诉后仍有异议的可以直接向最高法院起诉,通过行政法庭审判裁定。
（2）公示期满没有异议的项目，土地征购官员可以进入被征购土地并与当事人协商有关补偿事项。
价款首先由政府土地评估专员提出，经协商有争议的，则由争议方向土地估价裁判所提出裁决申请。
估价裁判所依照规定程序进行裁决（3）经过估价裁判所裁决后双方仍存在争议的,任何一方都可以上诉到上一级土地裁判所申请裁决。
土地裁判所经过协调和必要听证程序,最终进行裁决。
（4）土地裁判所的裁决结果虽然是终局裁决,但当事人如果对土地裁判所在裁判过程中适用法律或裁判程序有异议而不服的,可以向最高法院申请司法审查或者也可对土地裁判所的最终裁决提出上诉。
最高法院对土地裁判所裁决的上诉一般只做形式审判,不直接改变土地裁判所的裁决。
五、英国土地征用制度的主要特点和存在的问题1．强制购买土地门槛很高，不常使用在英国无论是中央政府还是地方政府, 征用土地都很困难, 因为有各种客观条件要求征地部门必须谨慎行事。
英国确认适用强制征购相关的法律门槛是很高，强制购买令的取得十分不易。
征地部门必须证明该项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例” , 比如证明该项目所带来的好处超过某些被剥夺土地的人受到的损失。
再加上征地部门的财政资源的约束，土地强制购买并不经常运用。
第二次世界大战战后初期是英国土地征用的高峰期，自70 年代以后，特别是80年代，英国对土地的需求量大为减少，这主要是由于从政府角度进行贫民区改造、综合开发城市、新城镇建设、交通干线开拓及其他项目建设基本结束。
国外土地征用制度比较及对我国的启示
维普资讯
【 地 问题】 ｉ
◎孟繁 元 熊建华 李 晶
在国外 ， 由于大 多数发达 国家实行 土地私有制 ， 土地可以 力。通过职业培训 ， 劳动者的素质得到 了提 高 ， 而有利于劳 从
在一 定程度上缓解 了失 业问题 ， 对失地 农民的就业 自由买卖 ， 所以使用土地 可以通过 市场 的方 式来解 决 ， 并不涉 动者就业 ， 及政 府征 用土地 问题 ， 但处于公 共利益的需要 ， 政府也是 可以 培训成为美国社会保障不可缺少的重要组成部分。 征用土地的。 些国家一般都建立了比较健全的征地制度 ， 这 虽 然他们实施的力度和方法不 一 ，但都有严格的法律和 征地程
的需要 ， 而且要在充分尊重和 保障农民合法权益的前提下 ， 以 很高的。征地部 门必须 证明该项 目是“ 一个令人信服的符合公 平等 、 自愿 、 互利 的原则 ， 在征地双方平等协商基础之上 ， 按照 众利益的案例” ，比如证明该项 目所带来的好处超过某些被剥
土地的市场价格进行补偿 ， 并对失地农 民以后的生活问题（ 如 夺 土地的人受到的损失。 当议会确认土地的使用 目的是有利于 社会保障 、 劳动就业等 ） 出＿ 系列安排 。 作 公众利益后 ， 用地部门可以依法获得强制征 用土地的权力 。法
Ｏ 不得征用私有财产供公共使用 。” 这就意 味着 ， 土地征用必须 购土地法 》实施的第二个 月 ，拆 迁户可以得到 ｌ％的额外补 具备三个要 件 ， 即正当的法律程序 、 合理补 偿、 共使用。 公 关于 偿 。英国的土地征用补 偿范围包括 ： １土地（ （） 包括建筑物 ） 的
英国农业法
有价值才有意义作者：何小琼来源：《思维与智慧·上半月》2023年第12期何为价值，网上的诠释五花八门，我喜欢这一种：指积极作用。
柯灵在《香雪海·时间》中写道：“古往今来，时间老人迈的永远是同样的步子，但是时间的意义和价值不同，对人的感觉也不同了。
”此话意义深刻，沧海桑田，岁月更迭，时间从来是向前不后退。
人在有限的时间内，体现它的价值。
所以，意义就是指事物所具有的内在价值。
四季轮回，万物有灵。
人存在的意义就是看如何体现自身的价值。
喜欢在书上看到的一段话：“出版的意义，是让一张纸的价值大于一张纸；爱情的意义，是让两个人的价值大于两个人；日子的意义，是让一天的价值大于一天。
”一个人喜欢读书写作，那就以极致喜爱的心对待。
把文字写在稿纸上，一字字，一句句，一段段，写的是心声，是情感，付出的是努力和汗水，不敢懈怠，不怕退稿，这张稿纸就有存在的价值。
相反，三天打鱼，两天晒网，还信誓旦旦说自小热爱写作，却是三分钟热度，坐下来不到几分钟，在稿纸上涂抹几笔就没有踪影，这张稿纸就是废纸。
纸是同样的纸，写作、发表、出书是给予它生命的价值和意义。
爱情，从来是人类至高无上的情感，是两个人的心心相印，是花前月下，海誓山盟，这是两个人的事情，从来不是单方面的。
一生一世一双人，谁人不想，相互牵挂爱慕，相互扶持尊重，从来不是一个人在付出，另一个人在享受，甚至轻视。
所以，爱情是两个人的事情，走进婚姻的殿堂，延续这份爱，生儿育女，不求大富大貴。
家庭和睦，其乐融融，才能体现爱情的价值和意义。
归根结底，最有哲理的是这一句：“日子的意义，是让一天的价值大于一天。
”前两句可以说皆是过日子的常态。
做喜欢的事情是日常写作，爱情是生活中不可缺少的调剂品，做得一帆风顺，才能让日子甜蜜一天胜似一天。
而让自己的日子一天的价值大于一天，各人有各人的体会。
价值不在于大小，而是让自己身心愉悦，心满意足，意义就已经在无限放大，还有什么比感受到生活丰盈更让人幸福的呢？清晨去买菜，看到农妇挑着满满两担水灵灵的青菜，脚步轻快。
主要发达国家的土地流转制度研究
主要发达国家的土地流转制度研究[摘要]美国、英国、德国、日本都是发达国家，在农村土地流转方面取得了显著的成绩，在制度和交易方式均具有代表性。
本文通过研究和分析世界一些国家土地流转的制度、实现途径。
以期能正确认识土地流转问题。
[关键词]土地流转；交易途径；流转制度一、引言国外学者对土地流转的研究主要体现在研究土地交易制度方面。
科斯开创了对土地产权制度研究的先河。
科斯在《社会成本问题》一文中提出，如果交易费用为零或者很小时，无论产权主体属于哪一方、产权制度是否影响交易效率，交易的双方总会设计出实现帕累托最优的制度。
产权越完整，人们越会寻求更加有利的资源利用方式，借以实现资源的有效配置和利用[5]。
阿尔钦、哈德罗·德姆塞茨（1973）对的研究侧重于对土地产权稳定性的研究，他们认为土地产权是土地投资者进行长期投资的重要判断依据。
亚当·斯密、马克思等对地租理论的研究为土地的流转提供了重要的理论依据。
土地流转，就是上地的流动、转变。
从产权的角度讲，由于本身土地不能流动，所以，进入市场交易的只能是土地产权。
土地流转机制是建立在土地产权制度基础上的土地权利和功能的流通制度。
土地流转从本质上来讲就是土地所有者的土地权利全部或部分的从一个权利主体转移到另一个权利主体的过程和活动。
二、发达国家的土地产权制度在英国，土地产权是属于英王的，但这种权利是名义上的权利，土地的保有权是属于私人或者国家的，而土地的流转是在土地的保有权的基础上开展而来的。
即“一个人不能拥有土地本省，只能拥有土地的财产权”。
而美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。
美国政府通过法律对土地产权主体的权利和义务界定的十分清楚。
德国实行的是土地私有制，农民享有土地的产权，可以直接进行买卖。
而日本现行的土地所有制是以个人为主体，多种所有制并存的土地制度。
虽然这几个国家土地的所有的具体方式不同，但他们都有一个明确的产权主体。
这样在土地流转过程中，产权主体就会享有很大的自由。
西方土地征收法的总体特征及对我国相关立法的启示
西方土地征收法的总体特征及对我国相关立法的启示[摘要]西方土地征收法律制度是在以土地私有制和市场交换为资源主要配置机制的社会中产生的一种土地征收法律制度，充分地体现公共利益、公正程序、公平补偿、公权保障等四大特征。
这些特征对我国现行土地征收法律制度有着很多启示。
[关键词]土地征收；公共利益；公平补偿；公权保障；公正程序一、西方土地征收法律制度的总体特征在西方各国中，德国第一个征收法是黑森大公国于1821年公布的，随后，各邦国也陆续制定了征收法典，1874年普鲁士土地收用法基本确立了土地征收法律制度，1919年魏玛宪法第153条第2款以精密技术性的方式，将征收之过程，在世界上首次规定于宪法内。
二战以后，德国基本法承继了魏玛宪法的相关规定，构成了德国土地征收法律制度的宪法基础。
在法国，在大革命期间和第一帝国时期确立了公用征收的原则，以后经过多次立法规定和判例补充，逐渐发展成为现行的公用征收法律制度，主要规定于1977年的公用征收法典中。
在美国，《美利坚合众国宪法修正案》第5条规定：“没有正当的补偿，私有财产不得为公共所收用。
”以该条款为基础，运用“深厚的人权理念，积极的司法解释程序，来予以宪法理念以新的内容”，逐步发展起以判例法为主要表现形式的土地征收法律制度。
在日本，1901年的土地收用法基本确立了土地征收法律制度，二战后，《日本国宪法》第29条第3款规定了征收的目的和条件。
西方其他国家如英国、比利时等国也确立了各自的土地征收法律制度。
尽管西方各国土地征收法律制度在具体制度设置方面存在很大的区别，但是，这些土地征收法律制度大都建立在市场调节机制和资本主义土地私有制的基础上，市场调节机制和土地私有制对土地征收制度产生了巨大的影响，使之很明显地呈现了“四公”特征，即在土地征收目的上坚持公共利益标准；在土地征收补偿上，坚持公平补偿标准；在土地征收制度中，着重赋予被征地者以各种“公权利”，以“公权利”为本位构建土地征收法律制度；在土地征收过程中，注意运用严格的程序制约国家土地征收公权力。
美英日三国土地征用制度的启示
的。 －
地征用法》规定重要 的公共事业都可以运 用土地征用制 度 ， ： 。 如 根据城市规划确定的道路 、 园建设 ， 公 根据河川法进 行的堤防建 设 ， 据港 湾法进 行 的港湾建 设等 。 用土地 一般程 序 如下 ： 根 征 （） １ 申请征地 ；２ 登记 土地和建设物 ；３ 起业 者与地权人 达成 （） （） 征购协议 ；４ 申请征用委员会裁定 ；５让地裁定 ；６ 征用终结 。 （） （） （） 征用损失的补偿 以个别支付为原则 ， 而支付 的财物 。 原则 上 以现金为主 。补偿金额须 以被征用的土地或其附近类似性质土 地的地租或租金为准。 日本 的土地征用补偿是根据相当补偿的 标准来定的 ， 在大多数情况下 以完全补偿标准确定土地补偿费 。 具体来 看 ， 日本征用 土地的补偿包括 ５个 部分 ：１ 征用 损失赔 （）
偿过低与不到位。针对存在 的问题 ， 出了一些改进的建议。 提
【 键 词， 关 土地征用制度； 征地补偿 ； 公共利益 ； 政府
【 中圈分类号Ｊ ３１ ０． Ｆ １
【 文越标识码】 【 Ａ 文章埔号Ｊ ０４ ２６ （ ０ ） — １０ ０ ０ － ７８２ ６ １ ０７－ ２ １ ０ ２
期、 补偿争议的处理 等。 具体来看 ， 土地 征用补偿原则是 ： 土地征 用 补偿 以愿意买者与愿意卖者之 市价 为补偿 的基础 ，补偿 以相 等为原则 ， 如有损害以恢 复原状为原则。 土地征用补偿的范围和 标 准 ： １土 地（ （） 包括建筑 物） 的补偿 ， 标准为公 开市场 土地价 其 格 ；２ 残余 地的 分割或损 害补偿 。 标准为 市场 的贬 值价格 ； （） 其 （） ３ 租赁权 损失补偿 。 其标准为契约未 到期 的价值及 因征用而 引 起 的损害 ；４ 迁移 费 、 营损失等干扰的补偿 ；５ 其他必要 费 （） 经 （）
新制度经济学视角下中英农民土地征用现象比较
是 截然 不 同。 本文认 为抛开 意识 形 态 的
制 度 分 析 ， 明确 中 国 土 地 产 权 制 度 改 革
已是 历 史 的必 然 。
需 要 ，作 为稀 缺资 源 的土 地一 级 市场 的 垄 断性 经营 者 大肆 以土 地 开发 的 名义 招 商 引资 ， 高土地 建筑价 格 ， 必然 引起 抬 这 土地 的 圈 占和浪 费 。政 府 官员 在行 使行 政 职权 时也具 有 经济 人 角色 ，必 然 把地 位 、权利 、收入作 为主要 动机 。这 样 ，在 计 划经 济体 制下 的 土地 征用 制 度和 市场 经济体 制 下 的土 地流 转 制度 直 接侵 害土 地 征 用过 程 中农 民 的合 法权 益 。在 土地 价 格人 为扭 曲的 条件 下 ，作 为征 地 主体 的地方 政府 可 以用 比较 低 廉 的价格 取 得
工 业等 其他 用地 是 ～种 必 然趋 势 。在 中 国 土地产 权 制度 不 明晰 ，农村 集体 中每
府公 开 支持 圈地 ，资产 阶级 大 力鼓 励 圈
地 ，政 府通过立法使 圈பைடு நூலகம்合 法化 。因为正
如达 尔 曼 “ 迫 圈地 的 力 量 如 此 强 大 以至 强
个 成 员 对 集 体 土 地 拥 有 全 部 的 产 权 ，但
私 人 产 权 引起 “ 地悲 剧 ” 然 后 圈 占小 佃 公 ， 农 的租 地 和 公 簿 持 有 民 的 份 地 ，被 赶 出 家
新 制 度 经 济 学视 角运 用 制 度 经 济 学 的 产 权 、 路 径 依 赖 和 国 家 理 论 对 两 国农
村 土地 征 用现 象的 背景 、过程 、结 果 等
园的农 民成 了无家可归的流浪者 ，这就是
国外征地制度的特点及对我国征地制度改革的启示
维普资讯
２Ｏ． ｏ ７９
新 疆 农 垦 经 ； 齐
（ ） 国征地 制度 二 英
它 山 之 石
就 征地 制 度 中上 述 几 个 主要 的 构成 要 素对 主 要
国家的征地制度作一简要介绍 。
征 地 制 度 中在 保 护 被 征 地 方 利 益 方 面 的 一 些 的
上许多国家极为重要的土地制度之一。 自从 １８ ０ ９ 年 ３ ８日 月 历史上第一部《土地征用法》 在法 国 公 布后 ， 国的土 地征 用 制度 在 发展 中不 断得 到 各
完善 。他 山之石 ， 以攻玉 ， 可 国外 的征 地制 度 比较 成 功地 保护 了农地 、保 障 了土地 所 有者 的利 益 ， 他 们 提供 公 共 利 益 和 公 共 物 品所 需 土 地 的 市 场 化 交易 制度 、 最终 动用 征 地权 的制 度设 计无 疑 可
虽然各国的征地制度不尽相 同， 但就其核心 内容 而言 ， 大多包 含 征 地 目的 、 地 程序 、 地 标 征 征
准以及征地补偿费等几个 方面 ， 因此 ， 本部分将
［ 作者简介 ］肖屹， ，９ ０年生 ， 男 １８ 南京农 业大学博 士研 究生， 文是南京农 业大学中国土地 问题研 究中心 曲福 田教 本 授 主持 的教 育部 哲学社会 科 学重大 课题 攻关 项 目 《 中国工 业 化 、城 镇 化进程 中的农 村土地 问题 研 究》 项 目编 号 ： （ ０Ｊ Ｄ ０ ８ 的阶段性研 究成果之 一。 ４Ｚ ０ ０ ）
用 土 地 所 有 者 在 公 开 土 地 市 场 能 得 到 的 出 售 价 格 为 计算 依据 。由于从 通知 被征 用土 地所 有权 人 及 其 他 相 关 权 利 人 到最 后 取 得 土地 往 往 需 要 花 费 几 个 月 或 者 更 长 的时 间 ， 此 ， 因 土地 征 用 补 偿 的估价 日期 成 为十分 关 键 的议 题 。英 国土地 征用
英国的土地产权制度
英国的土地所有制度有着悠久的历史。
自1066年以来，英国的所有土地在法律上都归英国国王或女王所有。
所有的个人、企业、各种团体机构和政府仅拥有对土地的使用权。
英国土地的使用权分为两种：能继承或终身保有的土地产权称为永久产业权，限期保有的称为租赁业权。
其中，90%左右的土地所有者对土地享有永久产业权，即意味着在不违反土地法、土地规划和不侵犯他人利益的情况下，土地永久产业权的拥有者可以随心所欲地占有、使用和处分土地，甚至对地下矿藏享有所有权。
在生活中，这些土地永久产业权的持有者常常被人称为地主。
英国也因此被认为是典型的土地私有制国家。
当然，土地所有权受到法律充分保护并可以自由交易并不意味着个人可以随意开发土地，因为英国作为一个岛国，国土面积狭小，在城市化的进程中对耕地的保护显得相当重要。
1947年的《城乡规划法》中规定，英国所有土地的发展权均归国家所有，任何人如果想开发土地，必须向国家机构提出申请开发许可。
土地的所有者或开发者有时甚至需要缴纳因允许开发而获得发展价值的税金。
自法律实施后，英国成为世界上最早通过立法限制土地开发的国家。
此后，该法律被多次修改和补充，大量的相关法规相继颁布，完整的规划立法体系也日渐形成。
除了开发土地受限制外，英国土地的永久产业权拥有者有时还需为公共利益作出牺牲。
随着城市化和工业化进程的推进，政府可以为满足公共利益而行使强制购买权来征用土地。
一旦用地功能被议会以立法形式定义为公共利益的范畴，中央政府、地方政府、高速公路局、自来水或者电力公司均有资格在受到一系列严格的监管程序后取得强制征用权。
不过，为了保护土地所有人的利益，所有被征地人都会被给予合理的补偿。
1845年《土地条款统一法》的颁布使强制购买土地的程序和补偿有了相应的依据。
之后，1965年的《强制购买法》、1981年的《土地取得法》和经过三次修改并最终成形的1991年的《土地补偿法》，都从一定的程度上完善了土地强制购买的立法工作。
肯尼亚的殖民统治和民族解放史
肯尼亚的殖民统治和民族解放史肯尼亚是一个非洲东部国家，自然风光优美，拥有着一片肥沃的土地以及丰富的矿产资源。
然而，在历史的长河中，这个国家却曾经经历过长达70多年的殖民统治，直到1963年才成功地实现民族解放，成为独立自主的民族国家。
本文旨在探讨肯尼亚的殖民统治和民族解放史，及其影响和启示。
肯尼亚的殖民统治始于1885年，当时欧洲列强为了争夺非洲的殖民地，开始抢夺这片土地。
英国人为了建立自己在这个地区的统治，于1888年开始在东部的蒙巴萨地区设立了第一座堡垒。
之后，英国在肯尼亚土地上不断扩张和建立据点，开始了长达70年的殖民统治。
在这期间，英国当局在肯尼亚的统治手段和管理方式处处显露出其殖民主义的本质，导致肯尼亚成为了一个受压迫和剥削的国家。
首先，英国人在肯尼亚的殖民统治中采用了强制劳动制度。
他们征用大量当地居民，强制他们为殖民当局兴建公路、铁路、水坝等基础设施，或者在殖民者的森林和茶叶园劳动。
这些劳工的工作时间长、报酬极低，甚至经常会遭受残酷的鞭打和惨无人道的折磨。
英国当局还实行了土地征用政策，在抢占了肯尼亚绝大部分的耕地后，他们将土地划分为大片，交给了少数白人移民和印度商人经营，而剩下的当地居民则只能生活在狭小的土地上，无法获得足够的食物和生存资源。
其次，英国殖民当局在肯尼亚实行了一系列针对当地居民的种族隔离政策。
他们将白人、印度人和非洲人分开，让白人享有优先权，印度人则享有中等待遇，而非洲人则成为最底层的人，贫穷、无产、毫无政治权利。
除此之外，他们还设置了种种障碍，使得当地居民无法拥有和运营自己的商店、医院和学校，即使他们能够获得一定的教育和技能，也很难在英国殖民统治下找到一份合适的工作。
针对英国殖民统治给肯尼亚当地居民带来的种种苦难，人们开始反抗和斗争，寻求解放和民族独立。
1960年代，伴随着非洲亚洲国家的独立和发展，肯尼亚的民族解放运动逐渐升温。
肯尼亚人民奋起反抗，制定了广泛的运动纲领、成立了全国政治抵抗委员会，利用和平示威、游行、罢工等手段，不断向英国殖民权力发出挑战。
英国乡村发展政策演变及启示_龙花楼
第29卷 第8期2010年8月地 理 研 究GEOG RAPHICAL RESEA RC H V o l .29,N o .8A ug .,2010 收稿日期:2009-11-15;修订日期:2010-03-02 基金项目:中国科学院知识创新工程重要方向项目(KZCX2-YW -QN304);国家自然科学基金项目(40771014、40635029) 作者简介:龙花楼(1971-),男,湖南醴陵人,副研究员。
主要从事土地利用与乡村发展研究。
E -mail :longh l @igsnr r .ac .cn英国乡村发展政策演变及启示龙花楼1,胡智超1,2,邹 健1,2(1.中国科学院地理科学与资源研究所,北京100101;2.中国科学院研究生院,北京100049)摘要:诸多成功案例表明,全球化有助于加快经济发展知识与实践的国际转移,将国际知识转移至地区经济发展实践中,为地区发展战略问题提供国际上相关解决方案。
英国在其乡村发展历程中也曾经历过与目前中国相类似的发展阶段并遇到相似的发展问题,涉及乡村经济的多样化转型、对新技术和市场扩张的适应和基础设施改善等方面。
因此,借鉴英国解决这些问题的经验和教训有助于解决目前中国乡村发展过程中遇到的诸多问题。
本文分析了英国乡村发展政策的演变及其阶段性特征,其政策变化的特点主要体现在政策制订由“自上而下”转向“自下而上”、强调政策的综合性、注重乡村发展计划的长远性和可持续性、重视运用法律和市场手段等方面,最后从政策制订、乡村发展计划的实施以及发展项目选择等方面探讨了其对我国乡村发展的政策启示。
并指出,考虑到国际乡村发展政策的趋同与差异,任何国际乡村发展政策和模式的采纳均需要根据我国特殊的文化、经济、政治传统和环境予以调整。
关键词:乡村发展;乡村政策;政策启示;英国文章编号:1000-0585(2010)08-1369-101 引言 目前,我国农村和城市发展都处在一个快速转型时期[1]。