某土地开发成本及出让价格测算建议书(doc 30页)

松江新城土地开发成本及出让价格测算方案

投资控制部编制

二零零二年二月二十一日

1.我国的土地制度

2.城市土地价格形成过程及形成机制

3.房地产估价原理介绍

4.我单位的土地开发成本分析

5.地块价格估价方法

6.课题：成本法进行地价测算

7.委托专业的评估机构进行地块估价

土地收储项目建议书

土地收储项目建议书（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）

目录第一章总论 (4) 1.1项目名称及建设单位 (4) 1.2编制依据及范围 (4) 1.3土地收储、基础设施建设规模 (5) 1.4项目总投资及资金筹措 (6) 1.5结论 (7) 第二章项目的背景及建设的必要性 (8) 2.1项目的背景 (8) 2.2项目建设的必要性 (10) 第三章土地开发现状及土地需求分析 (13) 3.1某某市汽车产业开发区土地使用现状 (13) 3.2某某市汽车产业开发区土地需求分析 (17) 3.3项目拟收储土地现状 (17) 第四章土地收购储备及出让计划 (19) 4.1土地储备运作模式 (19) 4.2土地收购储备规模的确定 (21) 4.3土地出让计划 (21) 第五章建设方案 (23) 5.1设计原则及设计标准 (23) 5.2城市道路工程 (26) 5.3市政公用工程 (34) 第六章环境影响分析 (38) 6.1全区环保规划与目标 (38) 6.2建设期的环境保护影响与措施 (39) 第七章项目实施进度 (42) 7.1建设工期 (42) 7.2项目实施进度安排 (42) 7.3项目实施进度表（横线图） (42)

第八章项目管理与工程招标 (44) 8.1项目管理 (44) 8.2招标工作依据 (44) 8.3招标工作原则 (45) 8.4招标工作的组织管理 (46) 8.5招标范围 (46) 8.6招标方式及组织形式 (46) 第九章投资估算与资金筹措 (48) 9.1编制依据 (48) 9.2 土地出让成本费用分析 (48) 9.3土地出让价格的确定 (50) 9.4投资估算说明 (50) 9.5编制基数 (50) 9.6项目总投资的估算 (51) 9.7融资方案 (51) 第十章经济效益分析 (52) 10.1 编制依据及说明 (52) 10.2 收入预测及效益分析 (52) 第十一章风险分析 (54) 11.1项目主要存在的风险 (54) 11.2防范和降低风险措施 (54) 第十二章结论与建议 (56) 12.1研究结论 (56) 12.2建议 (56)

房地产项目成本测算及投资分析

序号成本项目原始指标系数工程量单价(元）合价(万元) 可售单方三商业主体建筑工程费1300259.981999.83 1基础工程费19.90153.08◆土方工程基底面积99451817.90137.70◆护壁护坡200100 2.0015.38◆桩基础0.00 ◆桩基检测费0.00 ◆降水0.00 2结构及粗装修127.76982.75◆混凝土框架建筑面积1300637.7582.91637.75◆砌体建筑面积1300250.0032.50250.00◆找平及抹灰建筑面积130065.008.4565.00◆防水防水面积130030.00 3.9030.00◆ ◆ 3门窗工程33.80260.00◆单元门单元数0.00 ◆入户门户数0.00 ◆户内门户数0.00 ◆窗、阳台门建筑面积0.4130065033.80260.00 4公共部位装修78.52604.00◆大堂精装修单元数0.00 ◆电梯厅装修电梯厅数0.00 ◆单元入口装修单元数0.00 ◆楼梯间楼梯间面积0.00 ◆外立面装修建筑面积130050065.00500.00◆外墙外保温建筑面积 1.313008013.52104.00◆屋面建筑面积0.00 ◆栏杆0.00 商业主体建安工程费

楼梯栏杆楼梯间数量0.00 阳台栏杆户数0.00 私家花园栏杆底层户数0.00 空调板装饰户数0.00 ◆ 5室内装修0.00 ◆厨房装修0.00 ◆卫生间装修0.00 ◆厅房装修0.00 ◆阳台露台地面0.00 ◆ 四主体安装工程费21.08162.16 1室内水暖气电16.71128.50◆室内给排水 6.2448.00 总包给排水建筑面积130020.66 2.6920.66 钢塑管建筑面积1300 1.500.20 1.50 PPR管材建筑面积130013.69 1.7813.69 UPVC管材建筑面积130012.15 1.5812.15◆室内采暖0.00 ◆室内燃气0.00 ◆室内电气工程建筑面积130080.510.4780.50◆ 2设备及安装费 3.9030.00◆通风空调系统0.00 ◆电梯供货及安装0.00 ◆发电机供货及安装0.00 ◆消防系统 3.9030.00 水消防系统建筑面积130023.00 2.9923.00电消防系统建筑面积13007.000.917.00 气体灭火系统0.00

新区土地开发成本测算

土地成本构成地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益 1、土地取得费及相关税费（1）土地取得费（Ea）土地取得费是指以新颁布的《土地管理法》、山东省及淄博市有关文件为依据，征用待估宗地所在区域同类土地支付的有关费用。通过调查待估宗地所在区域的土地利用情况，按照新增建设用地征用耕地的收费标准确定土地取得费。目前征用待估宗地所在区域的耕地，需支付的费用主要有： ①土地取得费根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条规定“征用土地按下列标准进行补偿：（一）征用城市规划区范围内的的耕地（含园地、鱼塘、藕塘，下同），土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍；（二）征用城市规划区范围外的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍；（三）征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地，土地补偿标准为邻近一般耕地前三年平均产值的五至六倍；（四）征用乡（镇）、村公共设施或者公用事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地，为邻近一般耕地前三年平均年产值的五至六倍；（五）征用未利用地，土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的三倍。另根据鲁政办发[2004]51号文件《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定淄博市在评估基准日未确定并公布年产值和地上附着物标准，此次评估地上附着物补偿标准仍按鲁土用字（1999）314号“转发省物价局、省财政厅《关于调整征用土地亩产值和地面附着物价格标准的饿批复》的通知”执行，其规定为：一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准：

1、耕地 A、粮食作物田平原地区：10500-19500元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）； B、粮、棉、油、烟、菜等混合作物田平原地区：15000-25500元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘陵：12000-18000元/公顷（800-1200元/亩）； C、菜地（常年种植）：18000-30000元/公顷（1200-2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩），温室、大棚另计。按照待估宗地MI-M11的所在区域及其土地利用类型，土地补偿费按该耕地近三年亩产值的8倍计算。土地补偿费=1200*8=9600元/亩=14.40/平方米 ②安置补助费根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二十六条规定征用土地的安置补助费按下列标准执行：（一）征用耕地，其安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口为按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍；（二）征用林地、牧草地、苇塘、水面以及农民集体所有的建设用地，每一个安置的农业人口的安置补助费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的十倍；通过对待估宗地区域征用农用地情况进行调查及当地土地管理部门提供的资料，目前征地每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。其中待估宗地M1、M2、M7-M9征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为1.5人，M3-M6征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为2.0人，则：安置补助费=1200*6*1.5=10800元/亩=16.20元/平方米 ③地上附着物和青苗补偿费：根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二十七条规定被征用土地上的附着物和青苗补偿费按下列标准执行：

建筑安装工程造价分析指标成本测算案例

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

建筑安装工程造价分析指标、成本测算案例第一部分：造价指标部分第一部分填前必读填写者要求建设单位、施工单位、中介单位（造价咨询公司、监理公司、项目管理公司、设计单位等）、审计部门或财政投资评审部门等造价人员均可填写. 案例提供者工作性质?建设单位?施工单位?中介单位?审计或财政评审部门?其他填写第一部分地奖品填表日期：年月日一、工程概况工程名称工程地区开竣工日期建筑面积（m2）结构类型建筑物高度建筑物层数装修程度投资性质?外资?内资计价方式?工程量清单?定额方式总价结算下浮率计价依据?本地政府定额?企业定额或类似资料?其他（请列出）案例阶段?预算价、中标价、合同价?结算价合同类型?固定单价?固定总价?可调?成本加酬金?其他?合同尚未签建筑物功能土石方工程基础砌筑工程砼及钢筋砼工程楼地面门窗外粉刷内粉刷屋面电梯电气给排水、消防暖气、燃气通风空调管道其他

二、造价指标注：以下指标统计分类项目系按与《清单计价规范》口径相统一地分法,如采用定额计价,可以自行调整指标统计分类项目. （一）分部分项指标项目总价（元）平方米指标（元/m2）造价比例一、建筑工程造价 1.1 土（石）方工程 1.2 桩与地基基础工程 1.3 砌筑工程 1.4 混凝土及钢筋混凝土工程 1.5 厂库房大门、特种门、木结构工程1.6 金属结构工程 1.7 屋面及防水工程 1.8 防腐、隔热、保温工程 1.9 其他工程二、装饰工程造价 2.1 楼地面工程 2.2 墙柱面工程 2.3 天棚工程 2.4 门窗工程 2.5 油漆、涂料、裱糊工程 2.6 其他工程三、安装工程造价 3.1 电气工程 3.2 给排水工程 3.3 燃气工程 3.4 消防工程 3.5 通风空调工程 3.6 智能化系统工程(安全防范系统) 3.7 电梯工程 3.8 其他工程建筑安装工程部造价（一）+（二）+（三）

房地产开发成本构成

房地产开发成本构成 ?? 一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ① 场地平整 ② 勘察设计 ③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： - 工作人员工资 - 工资附加费 - 办公费 - 差旅费 - 检验试验费 ⑤ 设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 - 供热及换热站 - 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用） - 电梯 2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建

房地产开发规划项目方案计划建议书

东宏时代广场项目建议书

目录第一章、项目概述第二章、项目名称和选址第三章、项目规划建设方案第四章、项目建设条件第五章、物料消耗与供应第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析第十章、经济影响分析第十一章、结论

第一章、项目概述一、项目背景为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。二、项目历史条件 1、宗地简介宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。 2、项目概况项目名称：时代广场建设地点：铜梁区中兴东路788号建设规模：29.11万㎡占地面积：100亩

容积率：3.0 绿地率：50% 建筑密度：60% 2、项目提出的理由和过程：东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考

南京房地产项目成本测算案例

南京房地产项目成本测算案例项目成本测算现在我们将为宽敞购房者演示如何运算您买的房子的成本，通过运算您就能够了解开发商到底赚了您多少钞票，利润有多高，您的钞票进了谁的腰包！例子：按照立项批文由某开发公司建设该项目，建设资金自筹。占地面积1万平方米，拟建商品房2万平方米(纯住宅)，建筑容积率不大于 2.0，可销售面积2平方米。建筑绿化率40%。一、土地成本该开发公司通过拍卖得到该土地，拍卖支出5千万人民币，土地成本为5000元/平米，楼面价2500元/平米。二、前期费用按照南京市有关规定：基础设施配套费营业用房160元/平方米住宅135元/平方米教育配套费营业用房20元/平方米住宅10元/平方米新建房屋白蚁防治费2.3元/平方米新墙体专项费10元/平方米土地变更专项费2元/平方米地势图购置费0.29元/平方米规划设计费30元/平方米消防专项费3元/平方米测绘放线验收费5元/平方米自来水管网集资费30元/平方米累计以上各项费用，总支出455.18万元，平均每平方米分摊227.59元。三、工程建设成本场地平坦费10元/平方米；质检费5元/平方米；招投标费2元/平方米；工程监理费15元/平方米；地质勘探费12元/平方米；噪音排污费4元/平方米；桩基工程费小高层、高层140元/平方米多层80元/平方米；电增容管线费40元/平方米；自来水管网工程费40元/平方米；共建配套30元/平方米，累计以上各项费用，本项目工程支出约2856万元，平均每平方米分摊1428元。项目直截了当费用=土地成本+前期费用+工程建设成本=5000+455.18+2856=8311.18，平均每平方米分摊4155.59元四、房屋销售费用按项目直截了当费用的4%运算总费用支出242.05万元，平均每平方米分摊121.03元。五、开发治理费用和财务费用，按项目直截了当费用的5%运算

房地产开发项目建议书

碾格图新村开发项目申请报告目录第一章、项目概述第二章、项目名称和选址第三章、项目规划建设方案第四章、项目建设条件第五章、物料消耗与供应第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析第十章、经济影响分析第十一章、结论

第一章、项目概述一、项目背景为了响应国家号召，落实和加快社会主义新农村建设步伐，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进农村生态环境改善、促进农民生活生产环境改善和经济社会可持续发展。赛罕区金河镇碾格图村“两委会”决定新建村民居住区。随着呼和浩特市金桥新市区工程的建设，赛罕区金河镇的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 碾格图村位于金河镇，地理位置优越，商机无限。二．项目历史条件 1、宗地简介宗地位于赛罕区金河镇碾格图村，规划用地性为集体建设用地，可用来开发多层低密度居住性建筑。宗地面积为340亩。宗地西临102省道与首府直通，东临，南侧为，北侧为碾格图村旧址，交通便捷。 2、项目概况 1、拟建项目概况：项目名称：碾格图新村住宅小区

建设地点：赛罕区金河镇碾格图村建设规模：34万㎡占地面积：340亩容积率：1.5 绿地率：35% 建筑密度：25% 2、项目提出的理由和过程：碾格图村位于102省道20公里处，现有村民405户人口1193人，土地总面积16500亩，蔬菜基地日光温室和厚墙体大棚400座，2010年人均收入突破1万元。随着养殖业和种植业的快速发展和人口的增长，随着社会经济的发展，居民生活水平有了较大的改善，原有的住房及配套已经不能够满足居民的生活需求。经统计约有30%的村民存在多户同住一院的情况。为了给村民创造一个良好的生产和生活环境、改善村民生活条件，村“两委会”决定在102省道以东；蔬菜基地以北；碾格图原村址以南的340亩土地上新建居民区。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建

成本测算实例

一、建设规模出让土地面积10730平方米，合16.09亩。土地用途：商业、办公、住宅综合用地，土地级别：四级，建筑密度不大于30%，容积率暂按4.25计算，绿地率大于30％。（一）按建筑面积划分总建筑面积：50260㎡其中：地上建筑面积：45610㎡（高层住宅25920㎡+商业800㎡+ 多层办公5000㎡+高层办公13890㎡）。地下建筑面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。（二）按功能区划分 1、商业、办公建筑面积：19690㎡（含返还面积16000㎡）。 2、地下室面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。 3、住宅建筑面积：25920㎡。（三）停车位151个 1、地下室停车位：99 个。 2、露天停车位40个。（A地块12个+B地块28块） 3、架空层停车位12个(暂定)。 ※特约条件：受让方无偿返还市政府指定单位办公建筑面积16000㎡。（以上数据来源于初步总平设计方案，准确数据以日后规划部门批准的方案为准）二、建设成本（一）建安造价 1、高层住宅：25920㎡×1700元/㎡＝4406.4万元多层办公：5000㎡×1400元/㎡=700万元高层办公：13890㎡×1800元/㎡=2500.2万元商业：800㎡×1700元/㎡=136万元 2、人防地下室：2000×2400=480万元 3、非人防地下室：2650×2200=583万元人防器材、设备：50万元消防器材、设备+水池：300万+150万低层办公建筑人防异地建设费：15万元小计：9320.6万元（二）区内外五通一平配套 4、道路、绿地等配套：10730㎡×30%×200元/㎡＝64.38万元 5、水电立户、小区内道路及排污管道：45610㎡×150＝684.15万元区外道路退让：2348.1㎡×200=46.96万元-拨付40万元=6.96万元小计：755.49万元（三）服务行业费用 6、建筑综合设计费用：50260×35＝175.91万元 7、监理费用：9320.6×1%＝93.21万元 8、勘探费用：9320.6×0.7％＝65.24万元 9、放样、测绘费：50260×1.5元/M2=7.54万元 10、招标代理费：9320.6×0.7％＝65.24万元小计：407.14万元

如何测算招拍挂土地的地价

房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。（一）调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：

1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。 2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。 3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。（二）选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基

土地整理项目建议书

1. 总论 1.1 项目名称乡土地整理项目 1.2 承办单位概况 **市土地整理中心，为**市国土资源局所属的事业单位 1.3 拟建地点 **市**区***乡 1.4 项目类型省投资的重点项目 1.5 项目性质土地整理项目 1.6 项目范围和规模本项目位于**区***乡姑营子、***、***、**、**、**、**和**等村，共分为三个片区，计划整理总面积为899.07ha。（注：现状图中总面积包括了16.93ha河道面积和34.5ha的林地面积，均为不动工面积）

1.7 预计新增耕地面积及新增耕地率经过此次土地整理项目，预计可新增耕地54ha，新增耕地率为6%。 1.8 主要建设内容（1）对899.07ha的土地进行土地平整和修筑梯田，以提高项目区土地耕作性能。（2）修筑36km的田间路与生产路，以实现项目区内的机械化。（3）打机电井93座，铺设管道19.3万m，以满足项目区灌溉需要。（4）架设10kv高压线21km，380v低压线12.6km，安装15kvA变压器93台。（5）对零星荒地进行开发与客土改良，对零星坟墓进行拆迁，以增加耕地面积。 1.9 建设工期 12个月 1.10 概算投资 3300.46万元 1.11 效益分析

每年可增收370万元，9年内可收回全部项目工程成本；新增耕地54.0ha，提高土地产出率，增加农民就业，改善人民的生活；绿色植被覆盖率可达到93%，改善了生态和农民生活环境。 2. 项目建设的必要性和条件 2.1 建设的必要性分析 **市**区位于辽宁省西北地区**市近郊。近年来，由于人口膨胀，各种建设用地对耕地的占用增加等原因，**区耕地面积逐年缩小。然而在土地资源日益紧缺的形势下，该区对土地的利用却存在诸多的浪费和不合理之处。地块散碎、田坎过多、荒地闲置等现象随处可见。可以说，**区的土地后备资源十分丰富，有发展复合生态农业的优势条件，农业发展潜力巨大。近年来，随着人民生活水平的提高，市场需求的增长和农村产业结构的调整，**市葡萄产业发展迅速。东城区瞄准了葡萄深加工产业的开发，引来龙达葡萄酒厂落户，并鼓励农民栽植葡萄。葡萄以其适应性强、栽培容易、经济效益高等特点迅速为广大农民所接受，该区一些乡镇已经取得了可喜的成果，但葡萄仍供不应求。根据国家及省市各级国土部门加强土地开发整理工作的意见，为了加快**区经济发展步伐，改善人民生活水平，合理利用土地，促进社会持续稳定发展，**市**区国土局多次组织有关人员进行可行性论证，计划在**区***乡进行土地整理，开发建设万亩葡萄园，集约化

房地产开发项目实施建议书

房地产开发项目建议书

目录第一章、项目概述第二章、项目名称和选址第三章、项目规划建设方案第四章、项目建设条件第五章、物料消耗与供应第六章、环境保护第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式第九章、投资估算第十章、项目经营策划

第十一章、效益评价第十二章、结论第一章项目概述一、项目背景二．项目历史条件 1、宗地简介宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定

为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。四、可行性研究报告编制 1、编制单位：由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据：第二章项目名称和选址一、项目名称：。二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。

房地产开发成本测算大全

房地产开发成本测算大全房地产开发成本就是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本与建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家与地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费与征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它就是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

XX市XX新区土地开发投资合作框架合同

XX市XX新区土地开发投资合作框架合同（样本）甲方：XX市城市建设投资有限责任公司乙方：广西XXXXXXX有限责任公司项目概述 1为配合n治区党委政府泛北部湾区域合作及加快北部湾广西经济开发的战略布局，推动XXX城市的全面开放，加快XXXXXXXXXXXXXXX的建设配套。 2甲乙双方经过充分友好协商，就XXXXXXXXXXXXXXX新区规划范围内的成片土地一级开发项目，达成甲乙双方投资合作的框架性合同。 3本框架合同主要就本项目的性质及范围、内容、投资、回报等主要责权利关系进行原则上的确认。 4甲方为本项目政府方的唯一授权企业，代表城帀一级政府享有本项目的幵发权及收益分配权，同时确认乙方为本项目的唯一出资投资人，按本框架合同享有约定的成本回收及投资冋报权益。 5根据本项目前期工作的完善，在本框架合同原则约定条款的基础上，双方根据本项目的具体计划及方案，拟定具体实施的环节及细节性合同条款，以补充合同方式执行。一项目定义及边界 1?1项冃范围 1.1.1本项目位于规划的XXXXXXXXXXXXXXX区域，项目暂定合作总用地面积约XXXX 公顷（XXXXX亩），本框架合同初步约定的项冃红线四至范围是：XXXXXXXXXXXXXXX 1. 1.2本框架合同合作范围不包括已经列入自治区一级相关部门投资计划内容的XXXXXXXXXXXXXXX的用地范围及相关土地开发投资。

1.1.3本框架合同初步约定的本项目用地范围详见本合同附件一axxxxxxxxxxxxxx新区土地开发投资合作示意图》，并以xx市.政府部门批准的边界为准。 1. 1.4如果本框架合同范围规划功能因国家或自治区设立XXXXXXXXXXXXXXX区或其它需要而导致重大调整，则不视为甲方违约，双方可另行友好协商本合同合作模式。 1.2项冃性质 1.2.1本项目定性为城市新区建设为主的土地一级开发项目，投资内容包括项冃前期作业、土地征收、动迁安置、市政基础设施建设等内容，通过本项冃的投资开发，为政府整理出可供出让进行二次建设的、市政基础设施配套齐全的城市建设用地。 1.3甲方的性质 1.3.1甲方为XXX市政府直管的国有独资公司，已获得XXX市人民政府授权，承担XXX 市辖区范围内基础设施融投资建设，以及土地升?发、储备、经营的资格, 并拥有与之相对等的通过一级开发的土地委托出让后的收益权。（相关授权文件见附件二） 1.3.2在本框架合同中，甲方在经XXX市人民政府授权确认后，作为本项目实施的总业主，并负责协调XXX市政府各相关职能机构与部门，承担本合同条款所约定的甲方及XXX市政府方应承担的全部责任及义务。 1.4乙方的性质 1.4.1在本框架合同中，乙方为本项目的投资（出资）者，承担本项目前期工作及土地征收、动迁安置等内容的筹资出资责任及义务，同时承担本合同约定项冃市政基础设施工程建设的投资、建管责任。 1.5项冃业主约定 1.5.1本项目作为城市新区建设为主的一级土地开发项目，项目运作涉及多个层面，双方约定，在本项目实行总业主、以及本项目总业主下的子项冃合作业主双重业主制度。 1.5.2在本项目的全过程中，甲方承担为本项目的总业主地位，是本项目总体立项、各类手续的政府部门申报审批的企业主体。并同时以总业主的身份，作为本项目土地征收、拆迁安置补偿等分项目直接业主。 1.5.3在本项目的全过程中,乙方作为甲方本项目的投资（出资）合作方,承担按本框架合同约定的全部出资义务。同时在本项目范围及本合同约定的市政基础设施工程子项目中，以BT方式作为子项目的合作业主，向总业主进行BT形式的投资、建设、移交。

1纺织厂成本核算案例

1纺织厂成本核算案例李明军2013年9月从原来的企业辞职，应聘到一家纺织厂做成本会计员。财务部老成本会计张师傅向小张介绍了企业的基本情况。该纺织厂规模较大，共有三个纺纱车间，两个织布车间。另外，还有若干为纺纱织布车间服务的辅助生产车间。该厂第一纺纱车间纺的纱全部对外销售，第二纺纱车间纺的纱供第一织布车间使用，第三纺纱车间纺的纱供第二织布车间使用。纺纱和织布的工序包括清花、粗纺、并条、粗纱、细纱、捻线、织布等工序。各工序生产的半成品直接供下一工序使用，不经过半成品库。该厂现行的成本计算模式是，第一纺纱车间采用品种法计算成本；第二纺纱车间和第一织布车间采用品种法计算成本，第三纺纱车间和第二织布车间采用逐步结转分步法计算成本。为了加强企业的成本管理，厂财务部对各车间生产的半成品均要进行考核；另外，主管部门还要对半成品成本情况进行评比和检查。张师傅问李明军，我厂成本计算方法的选择是否合理?如果不合理应如何改进?同时，张师傅还向小李提供了本企业另外三个生产车间的生产成本资料，让小李熟悉企业的成本计算过程。有关资料如下：某产品经过三个生产步骤。第一步骤生产的半成品直接转入第二步骤；第二步骤生产的半成品，直接转入第三步骤，在第三步骤生产出产成品。各步骤产品成本明细账见表1至表3：表1 第一步产品成本计算单摘要产量直接材料直接人工制造费用成本合计在产品成本(定额成本) 600000 75000 69000 744000本月生产费用1500000 144000 1080001752000生产费用累计半成品成本 200 半成品单位成本在产品成本(定额成本) 402000 54 000 63 000 519000

土地开发成本构成

地开发成本构成、土地征用及拆迁费1、新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。场地平整勘察设计临时设施桩基工程土建安装管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本二、建筑及安装工程费二、1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括:

精选文库 ①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括: -工作人员工资-工资附加费-办公费-差旅费-检验试验费⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 -供热及换热站-供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）电梯2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建①中小学校、幼儿园②健身设施或用房医院派出所环境卫生用房物业管理用房（保安监控室）居委会商店停车场（洗车场）其他服务设施 3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用）①道路停车场地面硬化围墙

房地产开发项目建议书

房地产开发项目建议书目录第一章、项目概述第二章、项目名称和选址第三章、项目规划建设方案第四章、项目建设条件第五章、物料消耗与供应第六章、环境保护第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式第九章、投资估算第十章、项目经营策划第十一章、效益评价第十二章、结论

第一章项目概述一、项目背景二．项目历史条件 1、宗地简介宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式

三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。四、可行性研究报告编制 1、编制单位：由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据：第二章项目名称和选址一、项目名称：。二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。第三章项目规划建设方案一、项目建设内容： “该项目”建设内容为二、项目初步规划设计方案 1、规划建设用地面积：

房地产开发项目的成本测算方法

100 房地产开发项目的成本测算方法随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。一、土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是

按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。三、工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。四、开发间接费用此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：