成都超高层物业研究
成都超高层物业研究
一、概况
1、超高层物业界定
对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。
2、超高层物业特点
优点
?我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；
?高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志；
?超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；
?超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。
缺点
?增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；
?超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-30%，客户对价格较为敏感的情况下，超高层住宅的销售价格可能与普通高层相差不大，可
能导致成本增加而销售价格不能相应上涨的情况；
?超高层建筑梁柱较多，而且较大，室内空间可能存在不好使用、浪费的情况；由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，所以通透性较差；
?电梯的安全系数是值得关心的一个方面，同时可燃材料的增加使得安全
成为超高层物业最大的一个问题；
?虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高；
?开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。
3、超高层建筑设计规范
对于超高层物业，在设计上有特殊的规定，主要如下：
建筑高度超过100m的超高层民用建筑，应设置避难层(间)。
35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。
35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。
建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。
电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。
高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。
建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于
5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜
用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。
建筑高度超过1OOm的高层建筑，除游泳池、溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。
4、超高层建安成本
相对于普通高层，超高层成本将会有较大幅度的增加，大体情况如下：
120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽
略；120-160米的超高层增加的结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加。
消防设备成本增加约为总体的3%左右。
二、国内外超高层物业发展状况
战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲。因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。
1、世界十大超高层排名
已建成非住宅
名称所在地高度层数建成时间台北101大楼
“最高建筑物”(508米)、“最高使用楼
89层2003年
中华台北
层”(438米)和“最高屋顶高度”(448米)
上海环球金融中心中国上海492米101层2007年
国家石油公司双塔大楼吉隆坡451.9米88层1997年西尔斯大厦芝加哥442米108层1973年
上海金茂大厦上海420.5米88层1998年
香港国际金融中心大厦香港420米88层1998年中信广场大厦深圳391米80层1997年信兴广场地王大厦深圳384米68层1996年帝国大厦纽约381米102层1981年中环广场大厦香港374米78层1993年
统计时间截至2008年已建成住宅
名称所在地高度层数建成时间Q1大厦(Q1Tower) 澳洲黄金海岸322.5米78层2005年
21世纪大楼阿联酋迪拜269米54层2003年
凯旋宫俄罗斯莫斯科264．1米57层2005年
大楼广场三期G座韩国首尔263．7米72层2003年
川普世界大厦美国纽约262．4米72层2001年
擎天半岛中国香港256米75层2003年
木洞海波利昂中心一期A座韩国首尔256米69层2003年
君临天下中国香港255米75层2003年
晓卢中国香港252．4米72层2003年
切尔西大厦阿联酋迪拜250米49层2005年
统计时间截至2005年2、国内超高层物业发展现状
国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业众多，已成为城市现代化的标志，成为城市建筑当中的主流。国外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。
超高层物业的发展与经济、社会发展水平有极大的关系，下面我们将通过城市定位、GDP总量、城市化率和人口密度等方面分析这些因素对超高层物业发展的影响。
城市发展定位
城市2020城市总体发展定位
深圳创新型综合经济特区、华南地区重要的中心城市、与香港共同发展的国际性城市
广州东南亚地区的政治、经济、文化交往中心
上海国际金融中心、国际航运中心
北京全国的政治中心、文化中心,是世界着名古都和现代国际城市，建设世界城市
成都中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市
重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，重庆
国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽
杭州长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、文化中心
南京长三角承东启西的中心城市（为2010-2030年规划目标）
武汉全国城市圈第二层次的前列，是中西部重要的先进制造业中心和现代服务业中心，
在中部崛起中起着主角地位的最具实力最具活力的城市圈之一
中国东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城；国际港口城市、滨海旅游度假青岛
城市
经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文福州
化名城
北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势和发展优势，国际性大都市是他们的发展目标，从而带动了现代化、国际化标志的超高层物业的发展。而其他城市都为区域中心，同时也因为经济、社会发展相对滞后，因而超高层物业的发展落后于一线发展城市。
经济发展水平越高，超高层物业越多
北京、上海、深圳和广州的GDP总量较高，都在7000亿以上的水平，超高层物业，特别是超高层住宅大量地出现，消费者的接受度也大幅提高。
而成都、重庆、杭州和南京等二线城市GDP总量基本都在4000亿元左右的水平，超高层物业不多，特别是超高层住宅供应量不大，或仅仅是刚刚出现的市场。
城市化水平越高，超高层市场越成熟
北京、上海、深圳和广州城市化率基本都在80%以上，超高层大量出现，市场发展较为成熟。当城市化率达到60%左右的时候，超高层住宅即开始出现，成都、杭州、青岛、福州等城市具有这一典型特征。
人口密度越高，超高层市场起步越早，发展越成熟
北京、上海、深圳和广州人多地少的矛盾十分突出，至2008年末这四大城市的人口密度都在1000人/平方米公里；其中深圳最高，达到了4490人/平方公里。为了解决这一矛盾，以及建设国际性大都市的需要，超高层物业发展早，目前已大量出现。
其他城市这一矛盾相对缓和一些，超高层物业发展相对滞后。
多数成功超高层住宅拥有稀缺资源
通过对新加坡、香港、深圳、上海等城市20余个超高层住宅拥有的资源来看，拥有江景、海景或城市公园等独特资源成为支撑项目的一个比较关键的因素。如深圳万科金域蓝湾、珠海万科金域蓝湾、新加坡吉宝湾、香港贝沙湾等拥有无敌海景，重庆海客瀛洲、上海世茂滨江花园、南京万科金域蓝湾和成都万科金域蓝湾拥有江景资源，深圳万科俊园、深圳擎天华庭等拥有城市公园资源。
项目名称层数景观资源
香港贝沙湾52层香港港岛、一线海景
香港凯旋门231米/65层维多利亚海景、港岛
深圳万科俊园160米/49层北靠大头岭森林公园和深圳水库公园、东望深圳
仙湖植物园
深圳擎天华庭168米/48层莲花山公园
青岛东海路9号198米/50层北靠湛山、南邻浮山湾、海景一览无遗，宁波凌江名庭172.9米/52层江景
重庆海客瀛洲195米/49层长江300米水岸线江景、南山山景
深圳万科金域蓝湾158米/49层一线海景、靠近红树林及深圳湾、南北主视野无
阻挡、3层以上可看海
珠海万科金域蓝湾150米/47层一线海景、南向可眺望珠海渔女及市景、东向可
直视香洲渔港、东南向可观赏野狸岛
上海世茂滨江花园49-55层一线江景
南京世茂外滩新城53层一线江景、秦淮河口福州世茂滨江花园49-55层江景
芜湖世茂滨江花园33-53层坐拥2公里浩瀚长江岸线新加坡吉宝湾/ 一线海景
海口蓝城广场/ 海口西海岸海景
超高层住宅高标准配套
项目名称小区配套
香港贝沙湾豪华会所、恒温泳池、水疗按摩室、演奏室、艺术阅览馆、美术艺廊、海景花园雅座、临海休息公园、主题会所、园林、网球场、篮球场、户外活动场地
香港凯旋门摩天主客会所、空中泳池、健身室等
深圳万科俊园豪华会所、泳池、健身房、桑拿房、桌球室、乒乓球室、多功能娱乐室、影音室、平台花园等、11层室内高尔夫推杆练习场、27层空中花园、45层观景台
深圳擎天华庭商场、水主题空中花园、亲子会所、星空观光层、平台花园、流水幕墙、涌泉、异域雕塑、特色缸、喷泉口、多功能空中泳池、鹅卵石脚部按摩小径、健身设施、休息室、儿童游乐区、观景台、桑拿房、健身房
青岛东海路9号玻璃帆的包围中有一中庭，设置了住客观景台、酒廊、空中花园等设施杭州盛元慧谷恒温泳池、大型公建配套中心、主题景观庭院、中央水景花园
杭州东方润园豪华会所、游泳池、网球场
宁波凌江名庭商场、会所、游泳池、健身房、棋牌室、游戏机房、阅览室、咖啡厅、露天花园、停机坪
重庆海客瀛洲超市、屋顶景观休闲会所、城市俱乐部、茶楼、中西餐厅、桑拿按摩室、水疗室、美容美发中心、健身中心、桌球室、乒乓球室、室内恒温游泳池、架空花园层室外游泳池、希尔顿洗衣店、晨跑道、高尔夫推杆练习场、药房、牛奶定送点、公共音乐背景
深圳万科金域蓝湾SPA房、室内泳池以及多功能球场、壁球室、健身房、咖啡厅等多种设施上海世茂滨江花园四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐,总面积达1万平方米
南京世茂滨江新城南京首个超大型专业主题会所，全面提供各种健身、娱乐、休闲及餐饮配套设施，其中包括影院、网吧、酒吧、阅览室、舞蹈房、健身房、桌球室、儿童乐园、多功能厅等。独设豪华私人游艇码头。
杭州世茂滨江花园两大主题会所
芜湖世茂滨江花园商业配套、星级会所
深圳东海港丽豪园会所、空中花园、动感泳池、水吧、绿化园林
由于超高层住宅多定位为中高档次定位，因而除了拥有较为完善的社区配套外，提升项目档次和业主生活品质的小区配套也十分完备。
超高层项目案例（以住宅为主）
?上海世茂滨江花园
●总平与基础信息
开发商世茂集团
项目规模占地：330亩建筑面积：80万㎡
容积率：2.9总户数：3000户
绿化率：70%层数：49-55层
设计特色占总面积70％以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式
绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林
匹克运动花园成为其独有的风格售价4-5万元/平方米
面积一房86平米、二房125-128平米、158-161平米、三房208-212平米、四房281-286、315-318 建设时间在建
项目资源一线江景
●户型布局●典型户型
●抗性处理
?深圳万科金域蓝湾
●基础信息
开发商万科地产
项目规模占地面积：60亩
建筑面积：29万平方米
容积率：6.17
绿化率：40%
总户数：1709户
高度：158米
层数：49层
设计特色弧形大曲线布局、出挑深远大阳台、泰式风情的香瑅雅境售价17000元/平方米(2006年)
面积110-170平方米
建设时间建成
特有资源丰富宽阔的迎海视野，100％单位全拥海景。
●典型户型
●抗性处理
?香港凯旋门
开发商新鸿基
项目规模4栋住宅大楼组成
总户数：1054户
高度：231米
层数：65层
设计特色5层以上为住宅部分(B1、B2为停车场；
G、1、2层为过境巴士总站；
3层为平台花园；每座均有一层专为隔
火层)，其中59－61层为空中会所，62
卖点
会所设施：位于59-62F 的摩天会所，建筑及装修耗资3亿元。会所内设特色天池，天池长达25米，楼高约7.7米，亦是九龙站最大规模的室内泳池，正对香港湾仔会展的维港至鲤鱼门海景，让住客可
一边畅泳，一边欣赏维港景致；
设5个复式单位“天际**屋”，引入空中泳池。 营销亮点
销售前后通过网络、报纸、电视广告等方式对项目进行反复炒作，如香港文汇报的“香港豪宅
凯旋门最低入场费500万”，香港商报的“无视加息凯旋门累售800伙”等报道，不停进行宣传炒作； 发展商耗资2亿元在中环写字楼搭建可供参观的样板间；
顶层复式进行拍卖，树立价格标杆； 精选78个单位以先到先得形式发售给星级会员，赠送管理费或给予额外折扣。
3、日本超高层住宅介绍
? PARKHOUSEPRESIATOWER
所在地：日本千叶占地面积：7442.83ｍ2
总户数：315户层数：地上38层 结构：钢筋混凝土结构（免震结构） 预计入住时间：2009年10月
? 札幌citytower
层即着名的空中花园。
层高
每层层高从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.8－4.0米
售价
每平方米高达38万港币、单位售价超过2亿港币
面积
面积从505平方英尺到5500平方英尺、1－7房不等
建设时间 2005年
免震构造概念图 免震装置
基准层架构概念
所在地：日本札幌市中央区占地面积：2990.07m2总户数：162户层数：地上41层，地下1层
结构：钢筋混凝土结构
入住时间：2007年9月
?Thetoyosutower
所在地：日本东京江东区总户数：825户层数：地上43层，地下1层
结构：钢筋混凝土结构（部分钢骨钢筋混凝土结构）
入住时间：2009年3月
三、成都超高层物业发展分析
1、发展进程
受航空限高，以及政府在向空间发展的引导性不强等因素的影响，作为西部的中心城市，成都已建成的超高层建筑可以说是寥寥无几，与一线的北京、上海、深圳和广州等沿海发达城市差距甚大，同时与二线的杭州、武汉、重庆等也有不小的差距。
在建成的超高层建筑中，多数为办公、酒店等商务性用途，如：中环广场、川信大厦、银座大厦、香格里拉大酒店和民兴金融大厦等非住宅物业；住宅类极为稀有，如时代凯悦等。
随着中心城市建设用地不断减少，同时未来的成都可能成为一个拥有3000万人的巨型城市，因而如何节约每一寸土地，解决地少人多的问题，是政府相关部门需要解决的一个大问题。2006年1月，成都市规划局提出，鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设，鼓励城市向“高、密、活”方向发展。根据成都市航空限制情况，市中心、南延线和城东成为成都具备开发超高层物业的条件。
在政策的推动下，在建和规划中的超高层物业呈井喷态势，未来住在云端不在是一个梦想。
2、现阶段发展状况分析
随着成都市高密政策在推进，以及不少有建设超高层建筑开发商的不断涌入，成都超高层项目呈大幅增加的态势。
据初步统计，成都市目前正在修建和规划的超高层项目约40余个，未来几年超高层物业的供应量将超过600万平方米，相当于08年主城区商品房供应量的36%；自高密政策出台后，成都超高层住宅不断涌现，据统计，在售超高层约6个，而规划中的项目达到了15个，超高层住宅呈现井喷态势。超高层住宅物业的供应量将超过200万平方米。同时随着购房者超高层物业接受度的提高，超高层物业比例将进一步提高。
外来开发商是超高层物业开发的主角
在开发超高层项目的开发商中，香港、新加坡、深圳、北京等国内外开发商占据主导地位，约22个项目，占开发项目数量的55%；本土开发商（含省内二线城市来蓉开发商）约14个，约占到35%；同时有4个项目为本地开发商与外来开发商共同合作开发的项目。
大量的外来开发商开发超高层物业，可以快速提高成都超高层物业的开发水平，超高层市场更为成熟。
锦江区超高层项目一枝独秀
图示，锦江区区域内的超高层物业分布最多，达到了64%，共26个项目；青羊区和成华区分别位居二、三位，各有5个和4个项目。华阳片区，三个区域各有三个项目；高新区和温江区各有一个项目。
锦江区超高层项目呈一枝独秀的局面，远超过其他各区，这与锦江区大部分版图位于城市中心和城东航空限高较为宽松的区域有极大的关系。同时由于锦江区正在建设金融一条街，大力鼓励修建超高层建筑，以提升
东大街城市形象有较大的关系。
东大街金融街分布超高层物业最多
目前几大区域的分布来看，东大金融街一线、市中心（传统的CBD区域）和天府新城（南延线）是主要分布区域，特别是东大街金融街和市中心超高层物业分布较为集中，各有15个和11个项目，分别占到总量的37%和28%。这对于提升城市形象，整个区域的发展具有极大的促进作用。
内环内和城东超高层物业分布较多
区域内环内内一环一二环二三环三环外郊县合计
东 2 6 7 2 16
南 1 1
西0
北0
中18 13
华阳 3 3
温江 1 1
合计18 2 6 7 3 4 34 市中心的超高层项目为各环域最多，达到了18个，主要分布天府广场、盐市口、东大街起步区等核心商圈，人气极旺，以及商业、商务环境俱佳。
城东的一二环和二三环分布的超高层项目均为7个，是较多的区域之一，且主要分布在东大金融街一线，这利于加快金融街的建设，提升区域形象。
50亩以下的中小项目超过六成
近年来，市中心的旧城改造，腾出不了的黄金宝地，但这些地块规模都不大，大多数都为50亩以下的中小地块。市中心土地十分稀有，地价
较高，同时政府的高密政策促使这些项目定位为超高层。100亩以上项目也接近三成比例，但这些项目中的超高层物业仅占少量比例。
黄金地段业态丰富
超高层物业的用途方面，有住宅、酒店、办公、商业等两种或两种以上用途的项目有21个，比例超过了一半，如九龙仓国际金融中心、城市理想、新鸿基环球贸易广场、华置广场等；纯住宅超高层项目有17个，比例超过了4成，如天玺、外滩、正成凌俊、佳兆业华阳二江寺项目等。
市中心和东大金融街一线的超高层项目中，除天玺、上锦美地、朗御和都汇华庭主要以住宅为主外，其他都定位为城市综合体，商务、办公、酒店等经营性物业的比重较高。
拥有传统CBD概念的项目超过三成
位于传统CBD区域的项目占总量的约1/3，共13个项目拥有CBD概念；拥有东大金融街区域概念的约15个项目，拥有河景的项目约有14个。如天府时代广场、喜年广场外滩等同时有金融街和河景优势；天玺同时有金融街、河景和市政公园的资源。
3、成都超高层住宅发展状况
自2006年成都市“高、密”政策出台后，成都超高层住宅不断涌现，据统计，在售超高层约6个，而规划中的项目达到了15个，超高层住宅呈现井喷态势。超高层住宅物业的供应量将超过200万平方米。同时随着购房者超高层物业接受度的提高，超高层物业比例将进一步提高。
超高层住宅分布
东大金融街一线
天府新城
华阳板块
东大金融街一线和天府新城华阳板块（城市新区）是目前超高层住宅分布较多的两个区域。
供应与销售
?各面积段供销情况
数据来源：成都市房管局网站（按套数统计）60-90平方米间住宅供应与销售量最多，分别为总量的50.3%和60.3%。各面积段来看，60-90平方米和120-144平方米的销售率都超过了9成，90-120平方米之间住宅的销售也接近9成。144平方米以上大户型销售情况不理想。
?客户对高楼层存在一定的抗性
数据来源：成都市房管局网站（按套数统计）楼层越高，客户抗性越大。从各盘销售走势来看，33层以下单位较33层以上单位进度快。
在售超高层住宅项目
项目名称开发商规模层数
销售均价
（元/㎡）
主力户型
（㎡）
产品定位
世纪峰景龙湖地产占地：89亩
建筑面积：59万㎡
44 未定276-382 高端定位
金域蓝湾万科地产占地：70亩
建筑面积：26.3万㎡（超高层部分）34/35 8500
套二：81-90
套三：107-151
高端定位
凯丽香江蓝光地产占地：约50亩
建筑面积：约26.2万㎡
42 5100 套二：71-89 中高档定位
上锦美地蜀信实业占地：9.3亩
建筑面积：5.6万㎡
41 6800
套二：70-94
套三：105-124
中高档定位
城市理想锦江统建办占地：9.7亩
建筑面积：8.6万㎡
37 12000
套一和标间：
34-60
高端定位
外滩信德实业占地：25亩
建筑面积：14.5万㎡
41 6800
套二：81-94
套三：126-141
中高档定位
典型案例
?万科金域蓝湾
项目规模占地：70亩总建筑面积：30万平方米总户数：约2200户层数：34/35层
绿化率30%
容积率 5.0
户型配比60㎡以下：2.4%60㎡-90㎡：66.8% 90㎡-120㎡：18.5%120㎡-144㎡：
144㎡-180㎡：12.3%180㎡以上：
平面布置半围合式+十字型建筑布局
销售进度89.6%%(截至09年5月21日的备案）
装修状况清水房
价格8800元/平方米
管 2.68元/㎡
客源分析大城东的高端收入人群，二级城市的高收入群
体
综合评价优势：万科品牌
临沙河，拥有河景资源
周边大牌开发商多，区域价值大幅提升
蓝湾系的品质是万科系列中最高
产品有较多的赠送空间
不足：大量的赠送面积拉低了销售单价
?外滩
项目规模占地：25亩建筑面积：14.5万平方米
总户数：1182户层数：41层
绿化率30%
容积率8.0
户型配比60㎡以下：60㎡-90㎡：49.7%
90㎡-120㎡：26.5%120㎡-144㎡：22.9%
144㎡-180㎡：0.8%180㎡以上：
平面布置弧形布局销售进度已售完（销售现场了解）
装修状况清水房
价格6800元/平方米
物管 1.7元/㎡
客源分析以成都本地购房者为主，二级城市及省外客户占到约20-30%的比例
综合评价优势：周边人文自然环境优势；周边高尚居住氛围基本形成；交通便捷、配套成熟；有河景资源
不足：规模较小，不利于打造高品质的小区环境
容积率较高
?上锦美地
项目规模占地：9.3亩建筑面积：约5.6万平方米总户数：539户层数：41层
绿化率26.6%
容积率7.6
户型配比 60㎡以下：10.6%60㎡-90㎡：51.4%
90㎡-120㎡：29.7%120㎡-144㎡：8.3%
144㎡-180㎡：180㎡以上：
平面布置一栋建筑
销售进度 60.5%%(截至09年5月21日的备案）
装修状况清水房价格均价6800元/平方米
物管 1.5元/㎡
客源分析成都本地客户为主，二级城市客户占到一定比例
综合评价优势：市中心、内环内；交通便捷、配套完全不足：规模小，无法打造高品质的园林
存在异型户型
临主干道空气、粉尘污染大
容积率较高
?凯丽香江
项目规模占地：约50亩总建筑面积：25.9万平方米总户数：2800户层数：42层
绿化率34%
容积率7.85
户型配比60㎡以下：60㎡-90㎡：79.2%
90㎡-120㎡：13.9%120㎡-144㎡：6.9%
144㎡-180㎡：180㎡以上：
平面布置围合式布局销售进度59.3%(截至09年5月21日的备案）
装修状况清水房
价格5300元/平方米
物管 2.1元/㎡
客源分析城东南方向客源为主，单位团购
综合评价优势：具有较大的品牌影响力；临锦江拥有稀缺的河景资源；拥有较大面积的赠送空间
不足：周边城市环境较大；交通、配套方面需
要不断完善；容积率较高
?城市理想
项目规模占地：9.7亩总建筑面积：8.6万㎡总户数：1178户层数：37层
绿化率16%
容积率10.0
户型配比60㎡以下：100%
平面布置两栋塔楼建筑
销售进度19.7%(截至09年5月21日的备案）装修状况精装修
价格均价12000元/平方米
物管 1.8元/㎡
客源分析主要为成都本地的投资类客户
综合评价
优势：城市核心CBD区域商业、商务环
境成熟
不足：规模小，绿化园林规模不大
容积率高
底部四层为商铺B塔楼为28层和23层，物业为精装SOHO 空间+商铺。
绿化
带
4到5层为
架空层，配
有游泳池，
花园等设
施
A塔楼为37层和30层，物业为精装住宅+商铺。
潜在超高层住宅项目
项目名称项目规模-亩总建筑面积-㎡物业类型总高度-米层数预计推出时间天玺15 150000 住宅188 63 2010年朗御11.3 77805 住宅173 54 2009年下半年
天紫界13.84 148690、地上101313、住宅
49804、非住宅51509、商业
3926、酒店27225、配套308
高端商业、酒店式
精装公寓、摩天行
政公馆
178 56 2009年下半年
铁狮门项目38 176000
写字楼、住宅、酒
店公寓、商业为122米，141
米和158米
41 待定
新鸿基环球
贸易广场259
商业130000、商务110000、
酒店40000、住宅210000
写字楼、酒店公寓、
商业、住宅
280 待定
都汇华庭27.1 199228 住宅+商业176 51 2010年河畔新世界1650 超高层部分不详住宅150 50 待定
新鸿基悦城240 超高层部分不详住宅140 46 待定目前超高层住宅的潜在供应量约8个，随着购房者对超高层物业接受度的加强，超高层住宅未来的供应量将会大幅增加，成为市场主要物业类型之一。
四、客户对超高层需求研究
1、客户对高层、超高层物业接受度不断提高
随着高层住宅成为市场的主流产品，客户对高层和超高层的接受度不断提高，由06年的10%，提升到08年的近40%；并有超过一成的客户对超高层住宅能够接受。
2、超高层住宅客户消费心理研究
客户特征
?具有现代化大都市生活的背景，希望通过超高层居住提升生活品质，身份象征；
?这部分群体经济实力比较强，往往拥有多套物业，购房超高层住宅主要用于改善居住或用于投资；
?超高层住宅的客户有广阔的视野，容易接受新鲜事物。
客户抗性研究
?国内部分购房者存在抗性
客户住在超高层建筑里，感觉人与自然直接隔离，日常外出活动有不便之感；超高层建筑在消防、避难等存在一定的难度，给客户带来一定的心理阴影；特别是成都这样一个有地震心理阴影的城市，客户对超高层物业或多或少存在抗性。因而对于开发商来说就需要引导客户需求，从产品细节上消除阴影，消除消极影响。
超高层客户
产品抗性产品引导
建筑高度恐惧
感
控制高度,使其与高层高度感差别不大
超高层建筑安
全性
严格依照建筑规范执行,提高安全系数
社区"微缩景观园林尺度扩大,实现景观最大化
户型通透性问
题
强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住
的优越感
后期物业管理物业管理前置
配套服务跟进
问题
结合区域规划，强调生活方式打造
?日本消除客户抗性的手法
日本是一个土地极为稀缺的国家，超高层住宅发展已十分成熟，因而在消除客户的心理障碍方面，积累了不少的经验。
主要要点：
● 注重通风、采光的设计，增加景观面
● 注重对公共空间的设计，增加邻里交流场所和绿化空间，减少死角 ● 制定令人放心的防灾、避难体制，增加心理上的安全感 ● 针对儿童：设计室内的游玩场地
● 针对老人：增加有自然环境的空间和阳台，并在小区内设置医疗、
福利设施
四、专题小结
客户抗性
消除抗性举措
1、安全上的不安感。
2、心理上的不安感。
3、没有与地面的接触感。
抗性探究
普通成人生活形态探究：
?超高层隔离人与自然的直接接触； ?给避难和消防活动带来了更多的困难； ?住宅低部发生旋风问题带来的不适感；
?对地震、强风所引起的°摆动±抱有不安感。
?超高层居住的自豪感和心理优势；
?通风、采光、景观更加优越；
?可以营造出配备有高级设备、设施的居住环境； ?制定令人放心的防灾、避难体制。
普通成人生活领域扩展探究：
?缺乏近邻接触和交流的场所；
?相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化； ?电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高； ?对孩子的监视性、防范性减弱；
?对于住宅周边的领域意识较低，提高了对楼梯
间等空间的不安感。 ?对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分的研究：
如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每几层设置一处空中回廊等等；
?通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性，
从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。
儿童生活形态特性探究：
?阻碍儿童室外的游玩活动；
?家长担心儿童被关在电梯内或发生危险事故。
?让拥有孩子的家庭在低层居住设计
?减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角 ?住宅周围和住宅内的游玩场地设计。
老年人生活形态特性探究：
?生活领域容易缩小，对外部产生疏远感； ?对自然的需求增加，而接触地面的机会降低； ?灾害时避难要求增大；
?对医疗、福利设施和文教设施依存度较高。
?确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台； ?制定令人放心的防灾、避难体制；
?周边考虑医疗、福利设施和文教等设施。
?沿海一线城市利用优势的地理环境和经济发达的优势，同时城市定位瞄准国际化大都市，超高层物业发展较为成熟，成为现代化大都市的一大标志。
?当某个城市GDP达到3000亿元左右时，超高层住宅开始出现；当在7000亿左右时超高层住宅将大量出现。同时当城市化率在60%左右时，超高层住宅开始出现；达到80%时左右时，超高层住宅大量出现。?沿海一线城市人口密度较高，决定了城市必须向空中发展，超高层发展时间较早，目前已大量出现，购房者对超高层接受度也较高；
而对于众多二三线城市来说，人口密度相对较低，相关的向高密发展的政策也出台较慢，超高层物业于近两年才开始出现，市场还不成熟，购房者的接受度还有待引导。
?成都超高层住宅处于起步阶段，购房者对这类物业已经有了一定的接受度；
?目前在售的超高层住宅约有6个，但未来两至三年内即将上市的超高层住宅将会增加18个以上，超高层住宅呈现井喷态势，市场竞争加剧；
?目前成都在售或在建的超高层住宅主要分布在东大街一线和南延线，拥有较好的人文、自然资源；
?超高层住宅的主要户型为60-90平方米的套一或套二，供应和销售分别约占总量的50%和60%；其次是90-120平方米的套三户型；客户对33层以上的单位存在一定的抗性，销售进度较33层以下的慢；?价格上，虽然超高层较普通高层成本高，但售价与普通高层相差无
物业管理外包服务方案
六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案 一、项目背景 六盘水分行机关于2011年3月29日搬迁入六盘水凉都宫新办公楼办公之，为了保证机关办公人员及凉都宫支行人员安全，保证办公物品和客户的人身安全，保证水、电、停车场的正常运行，保持办公区域、营业场所卫生的整洁、美观，拟聘请实力较强的专业物业公司对办公大楼进行管理。预计各项费用每年合计约为55万元。 通过物业管理外包服务，我们认为物业管理工作委托由具有专业资质的物业管理公司进行服务，能够确保大楼物业管理的各项工作达到既定目标，又能体现一种“高标准、高效率、高品质”的企业文化，所以，我们认为六盘水分行办公楼物业管理继续采取外包服务方式是必要可行的。 二、服务方案内容 六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案包含以下7项内容。 (一)、公共秩序维护 1、公共秩序维护目标（拟要求投入4人） 公共秩序维护服务是保障业主单位正常工作秩序而进行的一系列活动。为切实做好本管理区域的公共秩序维护服务工作，实行24小时公共秩序维护服务，维护区域内公共秩序，对消防、车辆、道路交通、人员进出等进行管理及紧急事件处理等工作，以满足本单位面向社会公众服务的特性要求。 2、公共秩序维护内容
公共秩序维护：主要是保障本大楼公共秩序维持、公共活动的正常开展。公共秩序管理内容包括：日常公共秩序维护、安全监控，大楼内保，广场外保，巡视检查，地下车库安保等 消防安全管理：主要是防火及防止各种自然灾害。 交通安全管理：主要维护本大楼的交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。 保密安全管理：主要是保守本大楼各项工作机密，防止各种资料、文件和信息的泄密。 安全监控管理：主要通过监控系统及时发现各种隐患，并通知岗位人员及时跟进，避免各种安全事件的发生。 信访管理：主要是控制信访人员，杜绝其进入大楼，并做好现场秩序维护工作。 （二）、日常保洁（拟要求投入5人） 1、保洁措施及操作程序分区域实施清洁作业 ●室外绿化、道路、广场、停车场等清洁管理。 按照“六不六净”、“三优三化”实施管理 “六不六净”：不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜类垃圾；路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净。 “三优三化”：净化、美化、绿化；优美的环境、优良的秩序、优质的服务。 ●办公区域清洁管理 为清洁管理重点区域，以确保领导干部及工作人员的工作，创造一个干净舒适、整洁优美、安静雅致的工作环境。
高层住宅小区物业管理实施方案
侨城豪苑物业管理案 【侨城豪苑住宅小区，位于市南山区白洲沙河街17号。由祥祺房地产开发有限公司投资开发，祥祺世纪物业管理有限公司管理的高尚高层住宅小区。2栋18层、2栋26层，占地面积12542.7平米，建筑面积68000平米，共608户。】 随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。 一、侨苑住宅物业管理的特点和难点： 1、侨苑住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好，确保各部分正常运作，保证住宅和楼居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。 2、住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、法，对住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高。 二、侨苑住宅物业管理的原则： 1、早期介入原则： 早期介入的作用有两面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。 2、统一管理原则： 首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，
使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，本住宅小区应坚持统一的管理。 3、收费合理原则。 这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。 4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的便。 三、侨苑住宅物业管理的容： 1、小区房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。 2、小区住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。
2014年成都超高层项目
2014年4月成都200+和150+统计 本帖最后由srainove 于2014-4-17 02:45 编辑 截止2014年4月1日成都已建成的200+： 1、成都国际金融中心1号楼|248米|50层|建成 2、成都国际金融中心2号楼|248米|50层|建成 3、成都明宇金融广场|206.5米|47层|建成 4、成都华润大厦|200.8米|39层|建成 5、成都棕榈泉国际中心写字楼|200米|41层|建成 截止2014年4月1日成都已封顶的200+： 1、成都西部国际金融中心1号楼|240.85米|56层|封顶 2、成都阿玛尼艺术公寓A座(原天玺A座)|222米|65层|封顶 3、成都阿玛尼艺术公寓B座(原天玺B座)|222米|65层|封顶 4、成都东方希望天祥广场1号楼|219米|45层|封顶 5、成都东原国际四川航空广场|204米|45层|封顶 6、成都睿东中心|200米|47层|封顶 2014年即将封顶的200+： 1、成都泰然环球时代中心|242.9米|37层|在建 2、成都银泰中心华尔道夫酒店|220米|55层|在建 3、成都东方希望天祥广场2号楼|219米|45层|在建 4、成都花样年美年广场4号楼|218.9米|48层|在建 5、成都天府国际金融中心A座|218米|49层|在建 6、成都天府国际金融中心B座|218米|58层|在建 7、成都花样年美年广场3号楼|206.9米|44层|在建 8、成都两江国际A座|200米|43层|在建 其他在建的200+： 1、成都文华东方酒店|333米|78层|在建 2、成都环球贸易广场1号楼|280米|57层|在建 3、成都珠江新城国际A1座|226.5米|53层|在建 4、成都环球贸易广场3号楼|210米|44层|在建 5、成都领地环球金融中心A座|200米|46层|在建 6、成都领地环球金融中心B座|200米|46层|在建 基坑预备200+： 1、成都绿地中心蜀峰|468米|108层|预备 2、成都保利国际广场1号楼|329.4米|69层|预备 3、成都龙之梦新城A座|298米|67层|预备 4、成都龙之梦新城B座|298米|63层|预备 5、成都环球贸易广场2号楼|柏悦酒店|280米|57层|预备 6、成都范思哲国际公寓(原门里东方荟公寓)|247米|67层|预备 7、成都大魔方酒店|220米|预备 8、成都香港置地环球汇写字楼|220米|预备
物业管理服务方案提纲.doc
物业管理服务方案提纲1 学院物业管理服务方案提纲 一、学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性
的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。） 三、物业管理的基本思路和绩效目标。 （一）物业公司根据学校的学期来制定与季节相对应的工作
物业公司高层住宅物业管理方案
物业公司高层住宅物业管理方案(说明：本文为word格式，下载后可直接编辑)
随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。 一、高层住宅物业管理的特点和难点： 1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。 2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。 二、高层住宅物业管理的原则： 1、早期介入原则： 早期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。 2、统一管理原则： 首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。
3、收费合理原则。 这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。 4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。 三、高层住宅物业管理的内容： 1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。 2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设
成都超高层物业研究报告书(doc 21页)
成都超高层物业研究报告书(doc 21页)
成都超高层物业研究报告 一、概况 ·四川09高考手册·四川美女时尚秀火热征集 1、超高层物业界定
对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过1 00米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。 2、超高层物业特点 优点 我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题； 高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志； 超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势； 超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。 缺点 增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；
35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。 35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。 建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2~3层在楼板处用相当于楼板耐 火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过1 00m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。 高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。 建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。
高层住宅小区物业管理方案
高层住宅物业管理方案 随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。 一、高层住宅物业管理的特点和难点： 1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。 2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。 二、高层住宅物业管理的原则： 1、早期介入原则： 早期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。 2、统一管理原则： 首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。
因此，高层住宅应坚持统一的管理。 3、收费合理原则。 这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。 4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。 三、高层住宅物业管理的内容： 1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。 2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。
物业管理服务优化方案
安居苑A区物业管理服务优化方案
二〇一六年七月十三日 一、行政管理优化项 1、明确权责，项目经理为项目第一负责人，项目经理应对项目事物有充分的管理权，人事权、奖罚权。并向公司负责，承担项目管理目标实现的责任。 2、实行逐级负责制、逐级监督制，员工向主管负责，主管向经理负责，经理向公司负责。上级对下级有直接任命权、岗位调配权、建议奖惩权，并进行逐级监督。下级员工对上级领导的管理有异议的，可逐级申诉，项目经理有关于异议处理的最终决定权。 3、优化人事制度，确定招聘、面试、录取、入职、调薪、升职、
离职的工作流程。确定招聘新人工作中各方业务关系，离职人员的离职程序。建立并完善人事档案，以备查证。 4、建立薪酬管理制度，实行薪酬确认制，明确各级员工的最高最低的薪酬构成、薪酬调整方法，激励公司员工的斗志，让各级人员明白公司的薪酬待遇提升空间。 5、建立考勤管理制度，明确考勤周期、考勤方法、工作延时加班的时间计算及调休方案。 6、建立工服管理制度，明确工服的发放、使用、折旧办法及季节变换时工服的统一更换时间。 7、设立奖惩制度，加入绩效工资，进行绩效考核，奖勤罚懒，提高员工的执行力、责任心，增强个人服务意识。 8、建立请、销假制度，设置逐级批假、销假权限，控制员工的出勤率，合理调配人力资源。 9、建立完善业主档案，业主相关的所有记录及资料要完整单独存放，并设立重点业主的管理名单。 10、建立工作记录制度，完善各方表格文件，前期重点设置客服前台工作日志、工程维修工作日志、优化秩序维护部的值班记录表格，及后续环境部的表格设立。实行事故的独立填报制度，所有工作事故均应有独立事故报告。每周检查批审工作日志，了解掌控工作进度及状态。 11、推行实施工作计划管理，设定计划内工作，每周五召开主管级以上周例会，汇总计划内工作完成情况，计划外完成工作总量。沟
高层住宅小区物业管理方案
侨城豪苑物业管理方案 【侨城豪苑住宅小区，位于深圳市南山区白石洲沙河街17号。由深圳祥祺房地产开发有限公司投资开发，深圳祥祺世纪物业管理有限公司管理的高尚高层住宅小区。2栋18层、2栋26层，占地面积12542.7平方米，建筑面积68000平方米，共608户。】随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。 一、侨苑住宅物业管理的特点和难点： 1、侨苑住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好，确保各部分正常运作，保证住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。 2、住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高。 二、侨苑住宅物业管理的原则： 1、早期介入原则： 早期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。 2、统一管理原则： 首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，
使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，本住宅小区应坚持统一的管理。 3、收费合理原则。 这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。 4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。 三、侨苑住宅物业管理的内容： 1、小区房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。 2、小区住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，
智能化物业管理综合信息平台
智能化物业管理综合信息平台-—万科物业ＥBA设备远程监控系统??一、引言 ?物业管理（Pｒｏperｔy Managｅｍｅnt)在20世纪８０年代从香港引入我国内地。经过三十多年得发展，市场日趋规范、成熟.据《201３-2017年国际物业管理行业发展经验分析报告》统计，目前我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米,主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP得２、5%以上.其中,为大家所熟知得著名得物业管理企业有：万科物业、长城物业、陆家嘴物业、华侨城物业、均豪物业等。 面对激烈得市场竞争环境,作为服务性行业，物业管理企业在规范管理、提高服务质量得同时，也必须考虑降低其运营成本。随着其基础技术网络通信及传感技术等日益发展成熟,物联网技术在物业管理领域也逐渐得到体现。? 二、物联网??互联网（Inteｒneｔ）技术发展至今，已经为人类得生活与工作带来了极大得便利，也在逐步改变着人类得生活模式. 将与人类关系密切得“物”融入互联网,从而通过网络系统实现人与物、物与物得交互，就是网络通信技术发展至今人们自然产生得愿望.因此，物联网（thｅInternet Of Thinｇs,或简写为ＩＯT）概念也就应运而生。
网络通信系统只就是信息交互得途径,而获取与“物”相关得信息就是物联网得另一个基础技术,即:感知层技术,其中包括传感技术等。如：烟雾传感器可以告诉人们可能发生得火灾，车载ＧＰS可以告诉人们该车辆目前所处得位置。 ?将传感器等采集到得数据经过网络系统传输至后台，再由后台软件系统进行分析处理，并根据分析处理结果将信息或控制通过网络系统发送至相应对象（人或物).由此,即实现了上述人与物、物与物得交互.??以上即物联网得三个技术层面：感知（数据采集）、网络（数据传输)、应用（数据处理). ?三、智能化物业管理综合信息平台? “智能化物业管理综合信息平台”旨在应用先进得物联网技术提高物业管理得服务质量、工作效率，同时降低物业管理企业运营得人力及能耗成本。??各种与物业管理密切相关得消防、安防、楼控等系统在楼宇自控系统中已得到广泛得应用。综合信息平台即将消防、安防、楼控系统以及其它系统（如：设备管理、能源管理、水电气表数据采集、人员管理等系统）集成一体，按物管业务需求将信息汇集到物管企业得以城市为单位得区域中心以及物管企业得集团中心进行后台处理,实现智能化得物业管理。? 图２、综合信息平台物联网三层结构??图3、综合信息平台网络结构? 消防、安防、楼控在一个物管项目（住宅小区或写字楼等)中通常就是分别独立得系统,综合信息平台将所有设备运行及管理信息汇集于中
物业管理服务方案提纲
长沙民政学院物业管理服务方案提纲 一、长沙民政学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性 的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。）
智能物业管理智能化培训讲学
智能物业管理智能化
精品文档 智能化管理的"智能化"体现 在了解智能化物业管理与传统物业管理的区别之前，先了解智能建筑与传统建筑的区别。智能建筑与传统建筑最主要的区别，在于"智能化"。也就是说，它不仅具有传统建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。"智能化"可以理解为，具有某种"拟人智能"特性或功能。 建筑物的智能化意味着： （1）对环境和使用功能的变化具有感知能力； （2）具有传递、处理感知信号或信息的能力； （3）具有综合分析、判断的能力； （4）具有作出决定、并且发出指令信息提供动作响应的能力。 智能化物业管理与传统的物业管理在根本目的上没有区别，都是为业主、用户提供高效优质服务，创造物业最佳的综合效益。但由于管理对象层次不同，服务对象（业主）对物业的使用、要求等不同，二者在内容上必然会有所不同。 智能物业由于采用了高度的自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取物业的环境、人流、业务、财务及设备运行状况等信息，有更加高效便捷的服务手段，所以在管理上更要科学规范、优质高效。可以把智能化物业管理看成是在传统物业管理服务内容上的提升，这种提升也就是"智能化"的体现，主要表现在以下几个方面： 1．对各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理 传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而实行智能化管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况、调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，迅速启用备用设备线路或及时到位抢修，确保大厦设备的正常运行。同时还可根据自动记录下来的设备状况信息自动安排维护、检修周期、电脑显示等。这种集中远程自动监控管理，极大地提高了设备的管理维护效率，确保了物业的正常使用和良好环境。 2．保安、消防、停车管理高度自动化 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除
小区物业服务管理方案
裕马龙城小区物业服务管理方案 制作方：曲靖市万象物业管理有限公司 一、目的和职责 1．目的 为了搞好裕马龙城小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，我公司特制定本方案。 2．指导思想 一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把裕马龙城建成安全小区、环保小区、文明小区。 3．职责分配 （1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。 （2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。 （3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。 二、服务基本要求 1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。 2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。 3．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。 4．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩
戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5．公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。 6．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。 8．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到70%以上。 9．建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。 三、服务标准 1．房屋维修管理 （1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。 （2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的
成都超高建筑
成都超高建筑 成都超高建筑有哪些呢？依据相关资料显示：最新的高层建筑排位依次为成都华润大厦、成都喜年广场、成都仁恒置地广场、成都航天科技大厦、成都华敏翰尊等成都高层建筑，具体的内容如下： 成都华润大厦，超200米的甲级写字楼，11.7米恢弘入户大堂，先进科技配置，建成后将成为成都东面的标志性建筑，成为代表成都的又一张城市名片。 由花样年控股有限公司开发的成都喜年广场位于锦江区东大街，占地9,039平方米，总建筑面积约132,218平方米，汇聚了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商业中心四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，完工后将是成都市首个超高层国际顶级写字楼。西塔为星级酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-31层为精装修公寓。整栋写字楼配备有目前先进的5A智能化配套设施，13台知名品牌电梯，中央空调新风系统均采用国际品牌，同时使用节能环保设计理念，引领健康建筑 成都仁恒置地广场是新加坡仁恒置地集团参与中国西部大开发的重要投资项目之一。项目位于成都城市中轴线人民南路与新光华街交汇处，地处城市CBD核心区，位于城市中轴线人民南路旁，紧临成都地铁1号线和地铁站，高端写字楼、五星级酒店、国际商业品牌云集周边，荟萃成都的商业精华和人文景观，区位资源优势得天独厚。
航天科技大厦地处成都商业铁三角中心地段，有14家银行，便捷的交通组织和购物，休闲，餐饮娱乐云集。愈加成熟的”商贸繁华区”的优势吸引了越来越多的跨国商贸，金融企业的不断入驻。航天科技大厦，正是地处各商圈交汇之核心地带。 航天科技大厦采用low-e镀双银玻璃幕墙·四管制风机盘管系统。冷冻水与空调热水分别设置独立的供、回水管路及循环泵。标准层有约有50个风机盘管·Schindler S7000 系列高低区各6台，共12台。 成都华敏翰尊国际大厦的投资商是来自马来西亚极富经验的投资商—明鹏投资，其拥有世界范围内的房地产业务。开发商是项目遍及中国的台湾巨头房地产商—华敏置业。配备全球知名的物业管理公司——仲量联行的物业管理，尽享专业高贵的服务。华敏翰尊国际大厦位于春熙CBD中心，只租不售，俯视春熙路、伊藤洋华堂、摩尔百盛、王府井、太平洋、伊势丹、西武百货。环顾四周，乃是四川省市各级政府部门、主流新闻媒体、五十余家星级酒店、三十多家中外银行、七家国际著名百货，商业人流量日均百万。顶楼设有直升飞机停机坪,提供世界顶级、领先成都的空中交通平台。
高层住宅项目物业管理服务内容
高层住宅项目物业管理服务内容本节主要阐述XX院项目安全管理，环境卫生及绿化管理、设施设备的维修及维护三个方面的服务内容。 （一）XX院花园安全管理 保安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说"安全第一"，保安工作具有第一位的意义，只有物业的安全有了切实的保证，租户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。 1、治安管理 （1）治安工作的特点及主要任务 特点： A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。 B、物业保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。 C、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立"服务第一、用户至上"的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。
D、软件与硬件同时抓。一个物业保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。 主要任务： A、门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。 B、安全巡检。定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。 C、停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。 D、治安协助。防止治安事件，对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。 E、消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。 F、与其他部门搞好配合工作。 2、相应的治安防范措施 （1）安保部的组织结构 XX院管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关，物业面积越大，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。保安部一般的岗位设置为： （2）合理安排治安岗 A、电梯服务：服务前台小姐、门童二班倒16小时值班（视实际需要，拟在主出入口设置）
小区物业管理服务方案
XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主
导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工
超高层酒店商业综合体施工组织设计
第一章工程概况简述 第一节工程概况 1、工程建设概况 本工程为攀峰·创世纪商业广场A区，位于成都市东北面，北临沙河，南侧为新鸿路，东侧为二环路。建设单位为成都泰合瑞峰实业有限公司。本工程由一栋39层“超高层主楼”及一个6层的“裙楼”组成。总建筑面积为126870.44m2。 2、建筑设计概况
本工程地下三层、四层主要用作车库，辅以设备用房如进风机房、排风机房、泵 房等。地下二层主要用作停车库（含非机动车）、商业酒店用房、卫生间、风井、空调机房等设备用房。地下一层为商业、少量的车库、风机房、报警房、空调机房、柴油发电机房、变电房等设备用房。 地上1-6层为高层裙房，主要用作商业用房、文化会馆、酒店辅助用房、电影院等；七层以上为高层塔楼，7层主要用作健身房、泳池，8-24层为酒店，26-39层为酒 店办公用房；10、25层为避难层。 主要建筑做法如下： 1）内墙装饰：地下室：消防水池和热泵水池均为水泥砂浆防水墙面；柴油发电机房为矿棉穿孔吸音板墙面；管道井、风井等内壁均为水泥砂浆墙面；其他房间为涂料内墙。楼梯间、电梯机房、设备机房等均为涂料墙面；厨卫间等均为水泥砂浆墙面；门厅、电梯厅、合用前室、前室、走道等公共部位等均为石材、墙砖内墙面； 2）顶棚装饰：地下室电梯厅、合用前室、公共走道、楼梯间等公共部位均采用涂料天棚；商业、车库、非机动车库、设备用房管道井等均为水泥砂浆天棚；消防水池和热泵水池天棚均采用有防水的水泥砂浆天棚；通风机房、水泵房、柴油发电机房采用矿棉穿孔吸音板天棚； 楼梯间、电梯机房等天棚均为涂料天棚；厨卫、管井、设备机房等为水泥砂浆天棚；其他天棚为腻子天棚。 3）楼地面：地下室楼地面：汽车库和非机动车库均为细石砼地面；生活泵房、报警阀间、消防泵房、水箱间、开水间、污水提升机间等均采用防水的水泥砂浆楼面；其他设备间均为水泥砂浆楼面；进线机房采用防静电架空活动楼面；
智能化物业管理概论 复习资料
智能化物业管理概论 第一章概论 1.什么是智能物业？ 智能物业又称智能化物业，也叫智能建筑，目前主要指的是智能大厦，也包括智能化住宅和小区。智能物业是建筑技术与现代控制技术、计算机技术、信息与通信技术相结合的产物，是多科学、多种高新技术的有机结合，也是现代物业发展的方向。 2.智能化物业管理的“智能化”主要体现在哪些方面？ 1).体现在智能物业管理的网络化，既通过网络来实现物业管理信息的传递和交互。2).物业管理信息系统的运用，信息系统能对物业管理了各种食物进行信息处理、维护和使用，反映物业管理企业运行状况，促进企业实现规划目标等地计算机应用系统。3).各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理。4).保安、消防、停车管理高度自动化。保安方面，用电子巡更系统记录保安巡视状况等；消防方面，有自动探测有无火灾苗头，自动报警等；停车管理方面，有智能化的停车收费系统帮助自动计时，收费放行等。5）.三表自动计量，各种收费一卡通。 3.简述智能建筑的4个基本要素及其含义。 1).结构。指的是建筑环境结构。它涵盖了建筑物的结构、装饰、建材等。 2).系统。指的是实现建筑功能所安装运行的光机电设备系统。3).服务。指的是为建筑物的使用者和管理者提供高效、优质的全方位服务，并降低建筑设别系统的运行维护费用。4).管理。指的是对人、财、物、信息及智能化系统的全面管理。 4.如何组织实施智能化物业管理？ 利用好体现智能化功能的5个部分。1).智能化建筑的系统集成中心。2).综合布线系统。3).建筑设备自动化系统。4).通信自动化系统。5).办公自动化系统。以完善业主的生活、工作环境和条件，充分发挥职能物业的价值。 5.简述物业智能化的发展趋势。 智能建筑的未来发展，从技术角度看，可以归纳为高性能化、高智能化及城市化组网三个方面。1).高性能化。包含了机械、电子、建筑及化工等行业的
物业管理服务方案精选文档
物业管理服务方案精选 文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
第一章本项目物业管理服务的整体设想 第一节本项目基本情况 物业名称：军事经济学院新建住房 物业类型：集体住房 物业坐落地址：武汉市硚口区古田二路 物业四至范围：东至路；西至路；南至路；北至路。本项目总占地面积㎡，总建筑面积为㎡，其中地下 ㎡，×公建及配套设施建筑面积 m2。共有建筑楼宇幢，其，配装电梯系统客运电梯数部，功率 KW。绿地面积㎡、绿化率为，建筑密度 %，居住户数户，入住人口约人左右，规划机动车停车位数量：辆。 经现场勘查，主体工程基本完工，院内道路、绿化、大门建设、部分外沿及其它配套设施还在待建，预计月份竣工，具备入住条件。 第二节本项目基本特点 一、建设规模宏大配套功能齐全，设计理念新颖，高品位的外部空间秩序和良好的绿化环境，为居住者创造了一个具有丰富生活内涵的空间形态，能够充分满足不同使用者的需求。 二、道路密集，交通顺畅，出行方便，高峰时段不会出现拥堵。 第三节本项目实施物业管理服务的难点与重点 一、工作难点 1、结合小区业主状况，物业服务企业必须提前做好宣传解释工作，这项工作一旦做到位，既可以为政府解忧；另一方面又可以减少由于业主对物业管理服务工作的误解造成的后续纠纷，舒缓今后物业管理服务的压力。
宣传内容包括：物业管理法律法规，业主入住管理规定、小区精神文明公约、房屋管理规定、道路车辆管理规定、装饰装修管理规定、安全防范管理规定、安全用水、用电、用气、用暖管理规定、消防安全管理规定、环境卫生管理规定、经营场所管理规定、招牌广告及公共场地管理规定、城市绿化管理规定等等。其宣传重点为：各公用设施入户的办理方法，尤其是天然气的通气注意事项及办理方法；各种涉及业主自身利益的管理规定；各种涉及物业服务企业正常开展工作的法律法规。 2、物业服务企业需要在村委会与开发建设单位的协助下，付出很大的人力与精力与业主积极沟通，争取尽快与业主实现和睦相处。 3、业主入住初期最多的问题是维修工作，施工单位如能做到维修及时，达到业主满意，业主与物业服务企业的矛盾可化解，反之会增加很多麻烦。为此，首要问题就是分清维修责任，物业服务企业负责的责任由物业服务企业负责，施工单位负责的责任由施工单位承担。对维修不负责任的施工单位可以扣留尾款转交物业服务企业，由物业服务企业及时完成业主的报修事项。 4、物业服务企业应当化被动为主动，按实际情况及时对本项目各类配套设施的施工予以调整，以免影响今后正常的使用。 二、工作重点 ◆业主入住之前的工作重点 1、对消防、供热和上水管道进行注水加压实验，对跑冒滴漏和不合格配件进行整改，杜绝此类隐患，防止业主入住后引发大矛盾。 2、对电梯启动运行一个月，主要查勘电梯运行的稳定性、安装质量的可靠性和主要部件是否符合国家规定的质量标准，为业主安全使用提供保障，避免发生人身伤害事件。