无锡市洛社新城概念规划
无锡市洛社新城地块项目营销策划
无锡市洛社新城地块项目一、地块分析一、地块区位情形一、地块位置：地块位于江苏省无锡市惠山区洛社镇东南面计划中的洛社新城内的C6号地块，西面紧临6车道的雅西大道，南面靠近新的312国道（即城市快速路），地块现状为荒地，周边多为农人住宅及工业厂房。
地块性质：居住用地。
地块面积：总用地面积万平方米（约205亩），容积率,地上总建筑面积可达万平方米。
地块价钱：约75万/亩，楼板价约700元/平方米,总地价约15375万元。
地块现状：二、地块配套情形区域交通：地块做在洛社新城位于无锡市区西北面，惠山新城区的西南面，洛社镇的东南面。
从地理区位上看，能够说洛社新城是被无锡市区、惠山新城及洛社镇所包围着。
从目前到各地域的距离来看，洛社新城到洛社镇最近，约3千米，5分钟左右车程；到无锡市区1 0千米，5分钟左右车程；到惠山新城10千米，由于要绕道而走需3 0分钟左右车程。
从洛社新城大的交通条件来看是比较理想的，312国道、锡宜高速公路、户宁铁路、锡澄铁路等交通大动脉都在此区域通过与交汇，使之到无锡乃至长江三角洲各个城市都比较便利。
区域配套：学校：医院：洛社新城内由于尚未启动建设，目前生活配套大体没有，除六车道的雅西大道（听说要扩建为八车道）及一些大体道路外。
其余如公交线路、学校、菜场、超市、公园、银行、邮局、医院等大体生活配套均没有，更谈不上拥有商业、商务、娱乐等配套了。
3、地块情形总结从以上对项目地块的调查了解，咱们以为本地块区域处于被无锡市区、惠山新城及洛社镇所包围着的一个较为为难的位置。
分析缘故有：城市整体进展：无锡市区主力向城市南面进展，做为城市北面的洛社新城将不是城市进展的重点区域。
惠山新城是刚开发二、3年的新城区，自身配套与进展成熟就不够、不完善。
洛社镇尽管人口较多、经济实力较为壮大，生活配套很成熟，但其仍很难辐射到与其相隔3千米左右的洛社新城。
地块区域进展：本地块所在洛社新城是计划中的城市新区，但目前新区开发尚未启动，还处在道路等基础配套完善时期，据估量，区域成熟尚需要5—10年的时刻。
农村“双置换”的适用条件分析
享受教育、 医疗、 保险等福利待遇的。因此， 开展 “双 置换” 工作也符合了这部分农民的意愿。 !,! 存在的问题 置换不等价， 农民利益得 # $ 产权置换不充分， 不到保证， 引起农民反对， 甚至对抗和冲突。在置换 过程中， 核心就是农民土地以及土地上的附属物如 何计价， 如何置换， 也就是农民的权益如何体现和保 护。有些地区没有资金， 仅仅是简单地将农民 “赶进 楼房” ， 甚至给予比较低的社会保障水平， 忽略了农 民原有财产的保护和后继生活的保证， 就会引起农 民反对， 出现社会问题。 %$ 乡村和乡村文化的消失。任何文化都没有 先进和落后之分， 城市文化不可能取代乡村文化， 因 为乡村相对城市来说有着其特殊的文化表现， 包括 民居、 民俗、 饮食和服饰等等， 无不散发着浓郁的乡 村气息。 “双置换” 使得农村人口向城镇流动， 新型 的社区取代了原有的农村， 在推动农村城镇化的同 时， 给传统的乡村文化也带来冲击， 乡村和乡村文化 面临着逐渐消亡的危险。 & $ 社区生活的不适应。一些常年还在农村生 活的农民离开生活多年的村庄， 搬进了新型的社区， 周围环境和生活方式都发生了变化， 原有的社会网络 遭到不同程度的破坏， 这样必然会导致部分人在一定 程度上的不适应。例如山东某县级市， 撤销了辖区内 全部的行政村， 合并成了数个集中的农村社区， 由原 来的平房变成了现在的楼房， 部分人感到不适应。 由于农民拥有一定 ’$ 生活成本增加。搬迁前， 的土地资源， 日常所需的粮食、 蔬菜和饮用水等生活 必需品基本都能自给自足。而搬迁后， 农民身份变 成了城镇居民， 与老百姓息息相关的生活必需品大 部分需要自己去市场购买， 无形之中增加了他们的 生活成本。 “双置换” 之前， 由于农 ( $ 经济来源不稳定。在 民拥有土地的使用权， 可以通过生产各种农产品获得 收益， 经济来源比较稳定。而 “双置换” 之后， 家庭承 包地换成了城镇社会保障， 农民失去了土地之后， 如 果没有找到工作或者在城镇创业， 仅仅依靠城镇的社 会保障， 是很难维持生计可持续性的。进入非农生活 环境， 稳定的收入来源是家庭和社区稳定的基础， 可 老百姓的水平参差不齐， 不同城市的就业容纳力和农 民就业能力均不同， 就会出现部分人进城后失地、 失 业的现象， 收入得不到保障， 甚至陷入生活困境。 农村 “双置换” 一方面在一定程度上能够推进农 村城镇化， 促进城乡统筹发展， 实现农村土地规模化 经营， 提高土地利用率， 缓解城市用地的需求压力，
无锡洛社新城 2.0
洛社镇之定位，决定了其区域只能作为一个副居住中心概念，与洛城的发展具 有一定的依偎关系，但洛城的发展必须与之隔离开，形成区别。
在无锡的五大新城、十二城镇建设中，洛社新城必须突破众多同类型的新城的 形象重围，以明显区别于其他竞争对手的新城形态而崛起于无锡乃至中国，以大气 磅礴、新颖科学的城市形象展现洛城的独特魅力。因此我们必须想办法有效规避其 负面影响，在项目定位上与之形成不同层面的USP定位，力求超脱其上。
2、尊重社会与个人——建设充满人情味的生态社区
“新城市主义”充分体现了人性化的设计手法，表示了对社会和个人的充分 关心。所构筑的未来社区的理想模式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的 邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境和人造社区结合成一个可持续 的有机整体的、功能化和艺术化的走廊。同时，“新城市主义”认为邻里、 分区和走廊也是大都会地区的发展和再发展的基本元素，这三者的有机组合 共同形成了市民认可的、具有归属感和安全感的充满人情味的生态社区，并 且促使居民形成对保持社区活力、促进社区发展与进步所必需的责任感。
呈 现 Appear
洛社镇
洛城 新城
洛社新城位于无锡市区西北面，惠山新城区的西南面，洛社镇的东南面。从地理 区位上看，可以说洛社新城是被无锡市区、惠山新城及洛社镇所包围着。从目前到各 地区的距离来看，洛社新城到洛社镇最近，约3公里，5分钟左右车程；到无锡市区10 公里，5分钟左右车程；到惠山新城10公里，由于要绕道而走需30分钟左右车程。
4、节约资源——实现城市生态系统的可持续发展
“新城市主义”思想、设计原则中充分体现了对生态要素的关心 和对城市生态系统平衡的追求。在这里，无论是作为城市生态主 体的人，还是作为城市生态系统基础的自然、社会生态环境都得 到了应有的尊重，同时通过各种要素的有机联系，共同构建了一 个充满活力的城镇有机体。 虽然“新城市主义”只是强调了城市规划与设计的理论、 虽然“新城市主义”只是强调了城市规划与设计的理论、原则与 方法，没有明确提出未来城市发展的目标，但毫无疑问， 方法，没有明确提出未来城市发展的目标，但毫无疑问，它和当 今最富魅力的“生态城市”具有殊途同归的内在一致性。 今最富魅力的“生态城市”具有殊途同归的内在一致性。
洛城5号地块企划沟通案090916
划地为疆、定位清晰中的洛社新城 — 一个城市的明天
区域分析：
雨水、净水处理 中心建设工程
第三பைடு நூலகம்、第四区 建设工程
商业中心建设工程
城市运营、让生 活更美好
“三大公园”建设工 程
雅西小学、幼儿园改、 扩建工程
第一区建设工程
公交换乘中心建设工程
洛城大道、洛中路、 中兴路建设工程
政府“掌舵” 企业“划桨”下的洛社新城—— 一个城市生活的黄 金点
此案名在表达了项目特点及客群特性的同时，大气而不失生活雅致
备选案名
迦南水岸 阐释：迦南：流着“奶和蜜”的土地 ，此处代表生活的乐土，水 岸：表达本案客群高贵的格调生活，案名雅致韵致，且表达出了 高贵生活的乐土，传达出了项目的品质和格调。
盛世观澜： 阐释：洛社新城发展一日千里，此为盛世之体现，近水观澜，此 为生活之畅以舒达，此案名切合了项目区域现状，表达了生活状 态之高贵，且大气而富有生活联想。
项目分析：
18万平米复合型自然、人性化国际高档社区
完善的商业配套、人性话的社区服务、社区 型幼儿教育资源
一心、二轴、 两带、四组团的大手笔规划
不可复制的滨河水岸生活，高舒适度的公共空间
一个无法放弃高定位的复合型国际社区！
滨河·水岸 —— 建筑背后的价值发现
水 —— 灵动万物 在这里的人，是经营生活的大师 他们将生活缔造成畅意的优雅场 在这里，高贵只是一种附带
LA DEFENSE PARIS
拉德芳斯 ·巴黎 / 改变巴黎的聚焦式结构
巴黎西郊的拉德芳斯 给巴黎带来了浓烈的 现代气息，它是现代 巴黎的象征。 设计师把拉德芳斯广 场和新区的代表建 筑——大拱门建造在 象征着古老巴黎的凯 旋门、香榭丽舍大道 和协和广场的同一条 中轴线上 ，因前瞻规 划而形成了巴黎现代 象征
无锡中心城区控制性详细规划-无锡规划局
一、规划范围惠山经济开发区管辖范围二、规划对象本次规划对象为：（1）城市道路两侧建（构）筑物上的户外广告设施，其中主要包括包括屋顶户外广告设施、平行于墙面的户外广告设施两种。
本次规划提出设置要求并逐条道路具体布点。
（2）其他广告设施考虑其设置的灵活性，本次规划主要提出设置及管控要求，不做具体点位控制注：来源于《城镇户外广告和店招标牌设施设置技术规范》(江苏省DGJ32/J 146-2013）三、规划依据⏹《城镇户外广告和店招标牌设施设置技术规范》(江苏省DGJ32/J 146-2013）⏹《无锡市市区户外广告管理办法》（2006）⏹《无锡市区户外广告设施（阵地）设置规划》（2009）⏹《无锡市惠山新城控制性详细规划》⏹《无锡市高速公路沿线户外广告设置规划》（2012）⏹《无锡市区国省干道沿线户外广告设置规划》（2013）⏹其它与户外广告设置有关的法律、法规、规章和规范性文件四、规划目标本着“适量、规范、提升”的总体目标，结合创造和谐美观城市环境的要求，从公众利益和城市景观要求出发，综合权衡户外广告作为城市景观要素与广告产业媒体的双重属性，明确道路两侧户外广告的设置数量、位置、尺寸、形式等相关情况，使其数量合适、布局合理、设置规范，以逐步达到高档次、高质量、高品位的要求，为户外广告的设置管理提供具体的指导和依据。
五、规划原则1、广告设施布局设置规范化遵循城市规划，户外广告设置必须满足《无锡城市总体规划》与《无锡市区户外广告设施（阵地）设置规划》的要求，并与城市用地、功能布局相适应。
本次详细规划主要控制户外广告的数量、密度。
同时控制户外广告的位置、尺寸、形式，使其与周边环境风貌、尺度、形态等相协调。
2、广告题材创新化、内涵化鼓励广告内容题材创新化，更多的宣扬地区形象和文化内涵，强化地区形象符号和城市个性。
3、广告设施艺术化鼓励采用新类型的广告投放技术，比如3D投影、灯光秀等。
鼓励广告设施与城市景观设施结合设计，再宣扬广告价值的同时美化城市形象。
项目管理-世联联东集团无锡北塘产业园项目整体定位产品建议163 精品
总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方）
物流专业市场群
文化旅游带
北至江
海路
居住片区
睦邻中心 东至锡
盛世新城专 城路
业
西至凤
商业次中心
市
翔路
场
北创科技园
沿运河特色
华仁凤凰城
旅游带
欧风新天地 沪宁铁路
金太湖国际
居住及其配套 商业商务
凤宾路
南至运河
项目本体
—区位
项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定 的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向
民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比
单位：亿元
第三产业中商贸服务业的绝对领先地位
单位：亿元
外商投资企业 港、澳、台商投资企业
1200
2171
123
文化、体育和娱乐业
29
40
私营企业 股份有限公司 有限责任公司
联营企业 3
372
866
2824
教育
65
49
水利、环境和公共设施管理业 10 28
克服目前缺乏商务氛围 确立办公客群 相应产品打造
路径一的 可行性
1、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大 产业园区的直接竞争
惠山： ①风电产业园 ②生命科技产业园 ③数字信息产业园 ④软件外包园
北塘区： ①金山北工业园 ②凤翔软件园 ③北创科技创业园
滨湖区： ①国家工业设计园 ②太湖新城科教产业园 ③ 马山生物医药外包园
惠山 ②③ ①④
锡山
①②
③
① 北塘 ②
③ ①
滨湖
① ② 新区 ④
③⑤ ⑧
②
例谈新市镇城市设计
例谈新市镇城市设计洛社新市镇位于江苏省无锡市惠山区，拥有1600余年的历史，是苏南地区的商贸名镇与工业强镇。
近年来，洛社镇经济高速发展，城镇建设步伐加快，围绕老镇区形成了多个产业组团及居住组团，但由于长期以来建设重点不明确，造成城镇空间格局较为散乱、城镇面貌提升较为滞后、城镇核心品质缺失、空间特色不足等等问题。
为了进一步引导洛社镇核心功能区的发展，提高城镇建设水平，近年来对核心区进行了城市设计引导，并结合洛社镇发展态势进行了创新性研究。
一、规划设计构思（一）從区域层面出发对城镇发展提出总体策划1、定位提升，统筹区域发展、提升城镇能级响应《无锡市“十二五”城乡建设规划》提出的“锡西城镇组群”建设思路，强化洛社中心的辐射和引领作用，统筹玉祁-前洲、阳山等新市镇的发展。
针对洛社在区域内城镇职能的提升，在城镇建设思路及配套能级方面提出应对思路。
2、空间优化，优化组团结构、集聚核心片区对现行控规的落实情况进行实施评价，在此基础上以城乡统筹、集约高效的发展思路对整个镇区的空间布局加以优化，提出“一城三园、一核三组”总体格局。
近期重点发展老镇区和新镇区组成的核心功能区。
3、产业协同，产业协作提升、实现产居平衡对产业进行专题研究，核心功能区将全力协作周边产业园的产业发展，自身以现代服务业的集聚发展为根本任务，形成以生产性服务业及生活性服务业相结合的现代服务业集群，成为带动区域产业快速提升及转型的重要支撑，另外最大化的实现区域内部的产居平衡，促进交通减量，节能减排。
4、中心极化，极化城镇核心、加强轴线生长对城镇中心选址进行专题研究，从区域、交通、生态、用地布局及城市经营五个方面出发进行选址研究，在人民路与312国道节点形成镇区核心，增强其在区域发展中的核心职能，并加强人民路与老312国道--府前路轴线的生长，加强公共设施向核心与轴线集聚。
（二）以空间特色塑造为抓手对空间形态进行引导1、复合网络强调生态基质对城市扩张和土地开发利用不可触犯的刚性限制。
洛城号地块企划沟通案
2、易于联想、富有深远的意义：建筑是历史的记忆。一个好的 建筑和一段历史一样，会有永恒的生命和丰富的内涵，它呈 现给人们的除了一种时代的文化外，更多是创造者们丰富与 博大的思想和精神境界。
3、差异化传播，弥补市场空白：周边楼盘众多，在传播案名上 字数大体相对。应塑造差异化案名。
>>项目案名建议
洛城·城市天籁
本案目前未命名，位于洛城核心板块，总建筑面积约18万方，以高层、别墅为主体，高层西、北 向半围合垂直交叉，别墅居中，排布流畅灵动，另自建有内部会所和临界商铺以及外围有soho办 公及酒店式公寓，配套完善。
• 项目外围紧邻锡西商业中心shopingmall，综合性消费娱乐一体，品质生活保证。 • 附近拥有5星级酒店及5星级写字楼，另附近教育资源丰富，幼儿园至高中俱全。 • 项目地块为洛城居住片区里拥有最佳景观资源地块，是公认的高端品质规划社区。
洛城·云湖天都 湖之上，生活至上
>>项目形象展示
>>项目形象展示
跋：感谢大家与会聆听，敬请大家批评指正！本案就项目核心定位作出建议。定者，“不易” 为“定”，确定下来以后不变是为定，同时也是在说，定位的产生“不易来之”，需要大家集 体智慧相商，我司在此仅抛砖引玉，敬请大家不吝畅言，协商共议!
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水系梳理
绿化系统
步行系统
绿化景观及 开放空间分析
公共设施规划
控制总图
控制指标整体鸟瞰入口瞰水景贡院与商业中心鸟瞰
水景贡院与商业中心透视
基地整体透视
四、地块控制
谢谢观赏！
上海同济城市规划设计研究院 2005.7.19
无锡市洛社新城概念规划
一、现状区位分析
区位分析一
区位分析二
用地现状
现状实景
二、案例研究
三、概念规划
用地规划条件
用地规划条件
用地规划条件
用地规划条件
第一轮方案
第二轮方案
第三轮方案
土地使用规划
形态示意
总平面图
功能结构分析
道路交通规划
交通水系衔接