佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法

佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法第一章总则第一条制定依据为贯彻落实《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》、《国土资源部全面深化改革领导小组关于进一步统筹协调推进改革试点任务的函》（国土资函〔2016〕542号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）等文件精神，进一步推动佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作，创新土地管理制度，提高土地节约集约利用水平，支持实体经济持续健康发展，促进生态环境优化提升，制定本实施办法。

第二条基本原则实施城市更新，应按照“政府引导、市场运作，规划统筹、公共优先，明晰产权、保障权益，尊重历史、公开公平”的基本原则，采用多种方式，合理协调原土地及地上建（构）筑物权属— 1 —人、市场改造主体和政府的利益关系，推动南海区逐步实现产业结构升级、空间布局优化、公共配套完善、生态环境改善、城市形态提升的城乡建设新局面。

第三条适用范围本实施办法所指城市更新，是指符合省、市有关城市更新（“三旧”改造）政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施办法规定进行拆除重建、综合整治、功能改变、局部加建、局部拆建、生态修复、历史文化保护等改造行为。

（一）城市基础设施和公共设施亟需完善；（二）生态环境恶劣、环境污染严重或存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；（四）城市升级、产业提升、村级工业园改造提升等其他经区级或以上人民政府认定属城市更新的情形。

第四条城市更新分类城市更新按其改造前用途、改造后用途以及改造模式，作如下分类：（一）根据改造前的土地及地上建（构）筑物用途不同，城市更新主要分为旧城镇改造、旧厂房改造、旧村居改造三类。

1.旧城镇改造是指城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、以及零星夹杂的旧厂房改造。

— 2 —2.旧厂房改造是指镇（街道）、村（居）和工业园区内的旧厂房的改造（包括村级工业园改造提升）。

3.旧村居改造是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”、“古村落”等区域内进行的改造，具体指上述区域范围内的宅基地、产业用地、设施用地（含农村生产、生活服务设施和道路、巷道、市政、环卫等公共事业设施用地）及其他用地的统筹整理和连片改造, 同一更新单元中宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积不应低于改造用地面积的50%。

（二）根据改造后的土地用途不同，城市更新项目分为工业提升改造项目、商服提升改造项目、城镇住宅改造项目（含城镇住宅兼容商服用地类项目）和其他类型改造项目。

（三）根据项目改造模式不同，城市更新项目分为拆除重建类和微更新两大类。

其中微更新包括综合整治、局部改造提升、建筑修缮、完善配套、生态修复、历史文化保护等类型。

第五条管理机构及职能（一）成立区城市更新领导小组，负责领导城市更新工作，对城市更新涉及的重大事项进行决策。

（二）成立区级城市更新机构，负责研究和拟定区城市更新相关政策，组织编制城市更新专项规划，审查城市更新单元计划、单元规划、实施方案，指导协调城市更新项目的实施和监管落实等。

（三）各镇政府（街道办）参照建立相关领导协调工作机制，— 3 —并成立专职的城市更新机构，负责组织城市更新项目的实施、监管等。

第六条全流程管理要求南海区城市更新管理以标图建库图斑为基础，以城市更新单元为基本单位，实行“城市更新单元计划、城市更新单元规划、项目实施、项目监管”四个阶段的全流程管理。

全流程管理主要适用于以拆除重建为主的城市更新。

第二章标图建库第七条入库标准南海区城市更新各项政策只适用于纳入标图建库的地块。

拟申报入库图斑应满足省关于上盖物的政策规定，符合土地利用总体规划，第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查属于建设用地等条件，申报和审核按省、市城市更新（“三旧”改造）政策执行。

第八条动态管理要求南海区城市更新（“三旧”改造）标图建库实施动态管理。

各镇（街道）应严格按照省“三旧”改造政策和标图建库管理的文件要求，统筹和规范城市更新标图建库动态调整的初审工作，上报给区级城市更新机构，区级城市更新机构审查通过后上报审批。

对各类低效建设用地，特别是改造条件成熟、改造需求迫切、对南海区经济社会发展具有较大推动作用、对保障服务民生具有— 4 —重大意义的项目，应优先办理标图建库申报工作。

第三章城市更新单元计划第九条城市更新单元城市更新单元是城市更新单元计划的基本单位。

城市更新单元是指城乡建成区中符合纳入城市更新范围条件，在尊重产权边界，保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积（其中拆除重建的规模应不小于15亩）、相对成片的城市更新区域。

一个城市更新单元可以包含一个或多个城市更新项目。

城市更新单元的划定应综合考虑城乡规划、土地权属、利益统筹、连片改造等的要求。

城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米。

城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

不满足以上条件，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施、村级工业园改造提升等原因，确需划定城市更新单元的，须进行专题说明。

第十条计划编制依据城市更新单元计划的编制以区城市更新专项规划及已批或已— 5 —完成区级审核并上报至市自然资源局的控制性详细规划为审定依据。

涉及到旧村居改造的，控规还必须对单元范围内各类用地性质构成、人口及建设容量、公共设施以及道路交通等方面有明确的规定，达到可以指导旧村居改造实施的程度，控规中表达为H14(农村居民点)的旧村居，如提出旧村居改造的，应按程序调整控规。

区级城市更新机构负责定期组织编制全区的城市更新专项规划，指导全区范围内城市更新单元的划定、城市更新单元计划的编制工作；区级自然资源管理机构负责推进全区范围内控规的编制、审核及上报工作。

第十一条计划的申报（一）申报主体1.权利主体单一的，可由权利主体自行申报,或委托单一市场改造主体申报。

2.有多个权利主体的，可由权利主体委托单一市场改造主体申报，也可由权利主体共同申报。

3.区、镇（街道）相关部门认为确需实施拆除重建，且通过政府主导方式实施城市更新的，可由区、镇（街道）相关部门申报。

（二）申报材料申报主体应提交申请书（含单元内的具体项目信息）、研究报告、更新意愿证明材料、土地及地上建筑物权属材料等，由镇— 6 —（街道）城市更新机构审核通过后，递交区级城市更新机构。

1.研究报告的编制城市更新单元计划研究报告由申报主体负责编制，是城市更新单元计划审批的主要文件，编制内容及相关指引详见附件1。

2.更新意愿的审查（1）申报城市更新单元计划的，更新意愿应满足以下要求：①城市更新单元拆除范围内地块权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；土地或地上建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

②城市更新单元内用地属村（居）集体经济组织的，须经村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意进行城市更新。

（2）通过政府主导的方式实施城市更新，且由区、镇（街道）相关部门进行申报的，计划申报可不提供更新意愿证明材料，但项目实施方案报批前必须征求相关权利人的改造意见。

3.土地及建筑物信息摸底调查城市更新单元计划报批前，申报主体负责组织对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行摸底调查。

经审查通过的摸底调查成果是城市更新单元计划审批的重要— 7 —依据。

第十二条计划的审批（一）计划的审议和批准城市更新单元计划由区级城市更新机构会同区级自然资源管理机构联合审议，审议通过后报区人民政府批准。

涉及控规局部调整的还应当报市自然资源局审查，审查通过后报区人民政府批准。

审批通过的，由区级城市更新机构在10个工作日内对城市更新单元计划进行公告。

经批准的城市更新单元计划，其单元范围内所包含的项目同时认定为城市更新项目。

通过联合审议的城市更新单元计划，涉及标图建库新增或调整的，区级城市更新机构可同步组织上报市城市更新局纳入标图建库或进行调整。

（二）计划的备案与延期区级城市更新机构负责将已批准的城市更新单元计划报市城市更新局备案。

经批准的城市更新单元计划，自公告之日起一年内申报主体未完成城市更新单元规划上报程序的，该城市更新单元计划连同单元内的项目认定自动失效。

确需延期的，由申报主体于经批准的城市更新单元计划失效前提出申请，经同意，可重新纳入单元批次计划并按程序报区政府审批、公告。

— 8 —第四章城市更新单元规划第十三条编制要求（一）编制依据城市更新单元规划的编制以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划、控制性详细规划、城市更新单元计划等为依据。

（二）编制主体城市更新单元计划经区政府批准后，计划申报主体应当委托具有相应城乡规划资质的机构，结合摸底调查成果，编制城市更新单元规划。

（三）主要内容南海区城市更新单元规划的编制应符合《南海区城市更新单元规划编制技术规定》，主要包括以下内容：1.更新项目的具体范围、更新目标、更新模式、开发时序和规划控制指标；2.基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及布局；3.基于交通承载力、基础设施及公共服务设施承载力、人居环境承载力、经济平衡等综合测算基础上的容积率论证方案；4.城市更新单元所在街坊范围内公益性设施整体统筹方案、建设容量总体平衡方案；5.城市设计指引；— 9 —6.涉及产业升级的，镇政府（街道办）应提前征求区产业主管部门意见。

第十四条规划报批（一）规划审查城市更新单元规划的申请由镇（街道）自然资源管理机构受理，初步审查通过的，报区级自然资源管理机构。

区级自然资源管理机构负责城市更新单元规划的审查和组织协调工作，会同区级城市更新机构进行联合审查，并征求区级环境保护管理机构、区住建、经贸、教育、交通、水利、文化等相关部门意见。

重点审查内容包括：更新单元范围与计划的一致性、城市更新目标与方式的合理性、现状建设和权属信息等的详实性、规划控制指标论证的科学性、公益性用地配比的合规性、空间布局的合理性等。