商业地产招商运营工作培训
商业地产项目招商运营方案
商业地产项目招商运营方案第一章：项目概述 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目定位 (3)1.3 项目目标 (3)第二章：市场分析 (4)2.1 市场环境分析 (4)2.1.1 宏观环境分析 (4)2.1.2 行业环境分析 (4)2.1.3 地域环境分析 (4)2.2 竞争对手分析 (4)2.2.1 竞争对手概况 (4)2.2.2 竞争对手优劣势分析 (4)2.2.3 竞争对手市场占有率分析 (4)2.3 市场需求分析 (5)2.3.1 消费者需求分析 (5)2.3.2 市场容量分析 (5)2.3.3 市场潜力分析 (5)第三章：招商策略 (5)3.1 招商定位 (5)3.1.1 项目定位 (5)3.1.2 招商目标 (5)3.1.3 招商定位原则 (5)3.2 招商渠道 (5)3.2.1 传统渠道 (6)3.2.2 网络渠道 (6)3.2.3 产业链渠道 (6)3.3 招商优惠政策 (6)3.3.1 租金优惠政策 (6)3.3.2 装修优惠政策 (6)3.3.3 营销优惠政策 (6)3.3.4 人才引进政策 (6)第四章：运营模式 (7)4.1 运营目标 (7)4.2 运营策略 (7)4.3 运营管理 (7)第五章：营销推广 (7)5.1 营销策划 (7)5.2 推广渠道 (8)5.3 品牌建设 (8)第六章：物业管理 (9)6.1 物业服务内容 (9)6.1.2 服务内容 (9)6.2 物业收费标准 (9)6.2.1 收费原则 (9)6.2.2 收费标准 (9)6.3 物业管理团队 (10)6.3.1 团队架构 (10)6.3.2 人员配置 (10)6.3.3 培训与发展 (10)6.3.4 服务承诺 (10)第七章：财务预算 (10)7.1 成本预算 (10)7.1.1 项目概述 (10)7.1.2 土地成本 (10)7.1.3 建筑成本 (10)7.1.4 装修成本 (11)7.1.5 设备采购成本 (11)7.1.6 人力资源成本 (11)7.1.7 营销推广费用 (11)7.1.8 日常运营成本 (11)7.2 收益预测 (11)7.2.1 项目概述 (11)7.2.2 租金收入 (11)7.2.3 销售回款 (11)7.2.4 其他业务收入 (11)7.3 资金筹措 (11)7.3.1 项目概述 (11)7.3.2 资金来源 (12)7.3.3 资金筹措方案 (12)7.3.4 资金使用计划 (12)第八章：项目进度 (12)8.1 项目建设进度 (12)8.1.1 项目启动阶段 (12)8.1.2 项目施工阶段 (12)8.1.3 项目验收阶段 (12)8.2 项目招商进度 (12)8.2.1 招商策划阶段 (12)8.2.2 招商实施阶段 (13)8.2.3 招商收尾阶段 (13)8.3 项目运营进度 (13)8.3.1 运营筹备阶段 (13)8.3.2 运营启动阶段 (13)8.3.3 运营成熟阶段 (13)第九章：风险控制 (13)9.1.1 市场竞争风险 (13)9.1.2 市场需求风险 (13)9.2 运营风险 (14)9.2.1 运营管理风险 (14)9.2.2 财务风险 (14)9.3 政策风险 (14)9.3.1 政策变动风险 (14)9.3.2 政策限制风险 (14)第十章：后期评估与调整 (14)10.1 评估指标 (15)10.2 评估方法 (15)10.3 调整策略 (15)第一章：项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商业地产项目招商运营成为推动地区经济发展、提升城市商业氛围的重要手段。
商业地产招商运营手册
商业地产招商运营手册第1章商业地产概述 (4)1.1 商业地产市场分析 (4)1.1.1 市场规模及增长速度 (4)1.1.2 市场竞争格局 (4)1.1.3 政策环境 (4)1.2 商业地产项目分类 (4)1.2.1 购物中心 (4)1.2.2 商业街 (4)1.2.3 写字楼 (4)1.2.4 酒店式公寓 (5)1.2.5 工业园区 (5)1.3 商业地产发展现状与趋势 (5)1.3.1 发展现状 (5)1.3.2 发展趋势 (5)第2章招商策略制定 (5)2.1 招商目标与定位 (5)2.1.1 招商目标 (5)2.1.2 定位 (6)2.2 招商策略规划 (6)2.2.1 招商策略 (6)2.2.2 招商渠道 (6)2.2.3 招商宣传 (6)2.3 招商团队建设与管理 (6)2.3.1 招商团队建设 (6)2.3.2 招商管理 (7)第3章市场调研与定位 (7)3.1 市场调研方法与步骤 (7)3.1.1 市场调研方法 (7)3.1.2 市场调研步骤 (7)3.2 竞争对手分析 (8)3.2.1 确定竞争对手 (8)3.2.2 分析竞争对手的优势与劣势 (8)3.2.3 竞争对手策略分析 (8)3.3 项目定位与业态规划 (8)3.3.1 项目定位 (8)3.3.2 业态规划 (8)第4章招商政策与优惠政策 (8)4.1 招商政策制定 (8)4.1.1 招商定位 (8)4.1.2 招商原则 (9)4.1.3 招商条件 (9)4.2 优惠政策设计 (9)4.2.1 租金优惠政策 (9)4.2.2 装修补贴政策 (9)4.2.3 税收优惠政策 (9)4.2.4 品牌推广支持 (9)4.3 招商合同签订与管理 (9)4.3.1 合同签订 (9)4.3.2 合同管理 (9)4.3.3 合同变更与解除 (10)4.3.4 合同纠纷处理 (10)第5章招商推广与宣传 (10)5.1 招商推广策略 (10)5.1.1 确定招商目标 (10)5.1.2 分析市场需求 (10)5.1.3 制定招商政策 (10)5.1.4 创新推广方式 (10)5.2 媒体渠道选择与合作 (10)5.2.1 线上媒体渠道 (10)5.2.2 线下媒体渠道 (10)5.2.3 媒体合作 (11)5.3 活动策划与执行 (11)5.3.1 活动主题策划 (11)5.3.2 活动组织与执行 (11)5.3.3 活动宣传与推广 (11)第6章招商谈判与签约 (11)6.1 招商谈判技巧 (11)6.1.1 谈判前的准备工作 (11)6.1.2 谈判策略与技巧 (11)6.1.3 谈判中的常见问题及应对措施 (12)6.2 资源整合与协同 (12)6.2.1 外部资源整合 (12)6.2.2 内部资源整合 (12)6.2.3 协同合作 (12)6.3 签约流程与风险管理 (12)6.3.1 签约流程 (12)6.3.2 风险管理 (13)第7章商户管理与培训 (13)7.1 商户引进与评估 (13)7.1.1 选择合适的商户 (13)7.1.2 招商洽谈与签约 (13)7.1.3 商户评估与调整 (13)7.2 商户关系维护 (13)7.2.1 建立良好的沟通机制 (13)7.2.3 建立商户激励机制 (14)7.3 商户培训与支持 (14)7.3.1 制定培训计划 (14)7.3.2 培训实施与跟踪 (14)7.3.3 提供多元化支持 (14)第8章运营管理与服务 (14)8.1 运营管理体系构建 (14)8.1.1 管理体系概述 (14)8.1.2 组织架构设计 (14)8.1.3 管理制度制定 (14)8.1.4 流程设计优化 (15)8.2 顾客服务与满意度提升 (15)8.2.1 顾客服务理念 (15)8.2.2 顾客服务内容 (15)8.2.3 满意度调查与改进 (15)8.2.4 顾客服务培训 (15)8.3 安全生产与物业管理 (15)8.3.1 安全生产管理 (15)8.3.2 物业管理规范 (15)8.3.3 应急预案与演练 (15)8.3.4 安全巡查与整改 (15)第9章财务分析与风险控制 (16)9.1 财务分析与预算管理 (16)9.1.1 财务分析 (16)9.1.2 预算管理 (16)9.2 成本控制与优化 (16)9.2.1 成本控制 (16)9.2.2 成本优化 (17)9.3 风险识别与应对 (17)9.3.1 风险识别 (17)9.3.2 风险应对 (17)第10章持续优化与升级 (17)10.1 项目评估与调整 (17)10.1.1 定期评估机制 (17)10.1.2 评估指标体系 (18)10.1.3 评估结果应用 (18)10.2 创新与升级策略 (18)10.2.1 创新策略 (18)10.2.2 升级策略 (18)10.3 持续发展路径规划 (18)10.3.1 市场趋势分析 (18)10.3.2 中长期发展目标 (18)10.3.3 发展路径规划 (18)第1章商业地产概述1.1 商业地产市场分析商业地产市场作为房地产领域的重要组成部分，其发展态势与国家宏观经济、城市化进程、居民消费水平及市场需求等因素密切相关。
商业地产招商培训课程
目前开发商存在问题分析
未准确进行业态和功能定位
商业策划的主要内容 便直接委托设计部门 进行设计，建造后则 很容易出现了这样的 现象：有意来的零售 商或其他服务商发现 其设施不合要求，而 设施符合要求的都无 意来。
未准确进行业态和功能定位
统一主题形象和统一品牌形象
招商目标要能够 在功能和形式上 同业差异、异种 业态互补。简单 地说，同业差异 就是不同档次、 不同风格，不能 盲目招入档次完 全相同的店进入。
招商顺序原则
核心主力店先行， 辅助店随后的原则； 吸引人气较多业态 先行，零售购物项 目优先，辅助项目 配套的原则。
核心主力店招商布局原则
放水养鱼
租赁经营采用放 水养鱼的原则。
放水养鱼的原则 可以理解为“先 做人气，再做生 意，一起分享成 长空间"的原则。
放水养鱼
招商不是一个开业前 就完结的工作，实际 上购物中心的招商是 一个无限循环的工作， 开业前是大规模招商， 开业后根据销售情况 进行调整招商，这都 需要信息系统的分析 支持，更需要基于知 识的辅助决策。
商圈定位 整合消费
根据商圈情况，MALL 内部全部商品高、中、 低档的比例，各零售 业态营业面积的比例， 购 物、餐 饮、娱乐、 休闲各区域的比例必 须合理，才能发挥 MALL整合消费的功能。
客源重叠 分析规划
确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业 店)能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力 商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。
招商宣传、造势
商业地产项目招商宣 传的三个目标：
吸引大商家目光 吸引品牌供应商进场 为开业作好宣传，引
起消费者的关注
招商宣传、造势
在吸引大商家入驻宣传方面， 发展商宜采用多种宣传手段： 报纸、专业杂志、网络媒体， 大型商业地产项目不仅要注重 项目本身宣传，也要突出企业 品牌，例如可以请商业专家写 专著宣传，提升商业地产项目 档次，塑造良好品牌形象，为 后续开业经营奠定良好基础。
商业招商运营运营方案
商业招商运营运营方案一、方案背景随着中国经济的快速发展，城市化进程加快，商业地产项目也日益增多。
在激烈的市场竞争中，商业招商运营成为了商业地产项目成功的关键。
因此，制定一套科学合理的商业招商运营方案对于商业地产项目的成功至关重要。
二、市场分析1.中国商业地产市场的快速发展中国商业地产市场的快速发展，使得商业地产项目的竞争愈发激烈。
城市商圈、购物中心、写字楼等商业地产项目层出不穷，市场需求巨大，但竞争也越来越激烈。
2.商业招商运营的发展趋势传统的商业招商运营模式逐渐被淘汰，先进的数字化、智能化、品牌化、精细化的商业招商运营模式逐渐成为主流。
这些模式以满足消费者需求为核心，通过科技手段提升商业地产项目的竞争力，为商业地产项目招商提供更有力的支持。
三、商业招商运营方案1.商业招商定位针对不同的商业地产项目，要明确具体的商业招商定位。
在城市商圈项目中，可以侧重引进餐饮、休闲娱乐等消费场所；在购物中心项目中，可以侧重引进时尚品牌、美妆护肤等类别。
2.招商策略结合实际情况，制定个性化的招商策略。
可以通过主题活动、特色体验、线上平台等多种途径，吸引目标租户的关注。
同时，可以利用数据分析，对潜在租户进行深度挖掘，制定有针对性的招商方案。
3.商业招商渠道不同的商业地产项目有不同的招商渠道。
要根据项目特点，充分利用线上线下资源，拓展商业招商渠道。
可以通过行业展会、网络推广、线下洽谈等多种途径，扩大招商渠道，提高曝光度。
4.品牌合作发掘行业内的优质品牌，建立合作伙伴关系。
通过与知名品牌的合作，提升商业地产项目的品牌价值与知名度，吸引更多的目标租户。
5.智能化招商利用智能化技术，提升商业招商效率。
可以通过人工智能、大数据分析等技术手段，实现对租户的精准识别，降低招商成本，提升招商效果。
6.运营管理商业招商后，要加强对租户的运营管理。
通过租户服务、租户活动等方式，加强与租户的互动，增强租户对商业地产项目的忠诚度，提高商业地产项目的经营效益。
商业购物中心运营管理培训
指商业物业的持有者，在物业开发完毕后， 自建商业管理公司对购物广场进行管理。
其收入不是管理佣金，而是物业管理费以 及一定比例的多种经营收入。
一般适合于数量众多，布局分散的跨地区 的连锁管理。
3.2 商业管理的基本模式
3.2.2 委托模式
指开发公司或者物业持有者在商业物业建成 后，委托专门的商业管理公司和物业管理公 司，对其进行经营管理。
2.2 购物中心的分类
按服务商圈分类
邻里购物中心 社区购物中心 区域购物中心 超区域购物中心
2.2 购物中心的分类
按照商业业态组合特征分类
综合购物中心 服装、餐饮、娱乐、生活配套等
主题购物中心 只有一个或两个经营主题的购物中心
焦点购物中心 以某一大型商店为主导，再辅助组合部
分小型零售店
2.3 购物中心的定位
武汉万达广场
南宁万达广场
沈阳太原街万达广场
哈尔滨中央大街万达广场
大连万达广场
天津万达广场
1.5 万达商业地产的发展
1.5.3 第三代城市综合体
1.5.3 第三代综合体
HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以后 开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包 括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。 代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁波万 达广场、成都万达广场等。
（例）步行街的业态规划
2.4.3.1 商业业态分类及面积占比
步行街的商业业态可以分为服装服饰、餐饮、 生活配套服务等三类。
三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占比 40%--60%；服装服饰面积占比20%—30%； 生活配套服务面积占比20%--25%
2.4.3.2 步行街业态规划的基本原则
2024年招商运营主管岗位的工作职责范文（三篇）
2024年招商运营主管岗位的工作职责范文职责：1、依据公司年度整体管理目标，考虑物业具体状况，负责制定招商工作计划及详细管理目标。
2、持续收集、整合本项目招商信息和资料，进行归纳并定期汇报。
3、负责招商执行工作，涵盖信息推广、谈判、总结与反馈等环节。
4、识别并确认目标客户，推进与意向客户的洽谈，完成合同或意向书的签订。
5、筹备续约及调整的相关准备工作。
6、保持客户关系，确保后期运营工作的顺利进行。
任职资格：1、拥有市场营销或经济管理等专业的大专以上学位。
2、具备____年以上的商业招商部门工作经验。
3、要求具备全面的商业地产招商部门管理经验，对各类服务和招商流程有深入了解。
4、具有出色的社交能力和外部协调能力，能独立进行业务谈判。
5、善于寻找和联系客户及商业资源。
6、能撰写市场研究、预测和分析报告。
7、具有创新精神，能有效应对工作压力。
8、具备高度的职业道德和敬业精神。
2024年招商运营主管岗位的工作职责范文（二）职责：1、依据公司年度整体管理目标，考虑物业具体状况，负责制定招商工作计划及详细管理目标。
2、持续收集、整合本项目招商信息和资料，进行归纳并定期汇报。
3、负责招商执行工作，涵盖信息推广、谈判、总结与反馈等环节。
4、识别并确认目标客户，推进与意向客户的洽谈，完成合同或意向书的签订。
5、筹备续约及调整的相关准备工作。
6、保持客户关系，确保后期运营工作的顺利进行。
任职资格：1、拥有市场营销或经济管理等专业的大专以上学位。
2、具备____年以上的商业招商部门工作经验。
3、要求具备全面的商业地产招商部门管理经验，对各类服务和招商流程有深入了解。
4、具有出色的社交能力和外部协调能力，能独立进行业务谈判。
5、善于寻找和联系客户及商业资源。
6、能撰写市场研究、预测和分析报告。
7、具有创新精神，能有效应对工作压力。
8、具备高度的职业道德和敬业精神。
2024年招商运营主管岗位的工作职责范文（三）职责:1、根据公司年度整体的管理战略，考虑物业的具体情况，负责制定招商工作计划及详细管理目标。
商铺招商工作年度总结(3篇)
第1篇一、前言转眼间，一年一度的商铺招商工作已经接近尾声。
在过去的一年里，我们紧紧围绕公司战略目标，充分发挥团队协作精神，积极拓展市场，努力提高商铺招商质量。
现将一年来的招商工作总结如下：一、工作回顾1. 制定招商策略为确保招商工作的顺利进行，我们首先制定了详细的招商策略，包括目标客户定位、招商政策制定、招商渠道拓展等。
通过分析市场行情和客户需求，确定了以品牌连锁店、特色餐饮、休闲娱乐等为主力的招商方向。
2. 拓展招商渠道为了提高招商效率，我们积极拓展招商渠道，包括线上推广、线下活动、行业展会、合作机构等。
通过多种渠道的宣传和推广，吸引了众多优质客户关注我们的商铺。
3. 加强客户沟通在招商过程中，我们注重与客户的沟通交流，了解客户需求，解答客户疑问，为客户提供专业的招商服务。
通过良好的沟通，赢得了客户的信任，提高了签约成功率。
4. 优化招商流程为提高招商效率，我们对招商流程进行了优化，简化了签约手续，缩短了客户签约周期。
同时，加强内部协作，确保项目顺利推进。
二、工作成果1. 招商数量：本年度共成功招商商铺XX家，其中品牌连锁店XX家，特色餐饮XX 家，休闲娱乐XX家。
2. 招商质量：通过严格筛选，引进了一批具有较高知名度和良好口碑的品牌连锁店，提升了商业广场的整体品质。
3. 招商效率：通过优化招商流程，缩短了客户签约周期，提高了招商效率。
4. 客户满意度：在招商过程中，我们注重客户体验，赢得了客户的广泛好评。
三、不足与反思1. 招商团队建设：虽然本年度招商工作取得了一定的成绩，但招商团队建设仍有待加强，需要进一步提升团队的专业能力和服务水平。
2. 招商渠道拓展：部分招商渠道的拓展效果不够理想，需要进一步挖掘潜在客户资源，拓宽招商渠道。
3. 招商政策优化：针对不同类型的客户，招商政策需要进一步优化，以吸引更多优质客户。
四、未来展望在新的一年里，我们将继续努力，充分发挥团队协作精神，不断提高招商质量，为公司创造更多价值。
招商运营专员的基本职责(5篇)
招商运营专员的基本职责职责：1、根据招商运营制度要求，开展招商运营现场日常工作，确保招商运营品质;2、完善招商运营部管理制度、工作流程和工作标准，并组织实施和监督检查;3、协助领导定期进行经营分析，达成年度招商、运营指标;4、定期进行市场调研，了解各品牌市场情况，同品牌商品情况;5、负责楼层席位招租、专项招商，调整方案的规划、执行;6、处理突发事件及客户投诉，收集和整理商户及顾客信息;7、对商户进行各项规章制度的培训及规范化的管理;8、完成领导安排的其他工作。
任职资格：1、大专及以上学历，专业不限;2、具有一定商业购物中心或商业地产招商运营工作经验者优先;____具有较强的文字功底及语言表达能力，熟练使用office等办公软件;4、具有良好的职业道德和敬业精神，较高的组织、协调及沟通能力。
招商运营专员的基本职责（2）包括：1. 寻找招商机会：负责市场调研和分析，寻找新的招商机会，挖掘潜在客户和市场需求。
2. 招商策划：制定招商策略和计划，包括目标客户定位、招商渠道选择以及推广方式等，确保招商目标的实现。
3. 招商推广：利用各种渠道和工具进行招商推广，包括线上推广、线下展示等，提高公司的知名度和招商效果。
4. 招商谈判：与潜在客户进行洽谈和谈判，推动合作协议的签订，达成招商合作的目标。
5. 合作维护：负责已有合作伙伴的管理与维护，建立长期合作关系，解决合作过程中的问题和纠纷。
6. 数据分析：对招商活动和推广效果进行数据分析，评估招商活动的效果和项目的价值，为决策提供依据。
7. 团队协作：与其他部门密切合作，共同推动招商目标的实现，协调内外部资源，确保招商工作的顺利进行。
8. 监控竞争对手：关注和分析竞争对手的市场动态和招商策略，及时调整自身的招商方向和策略。
9. 招商报告：根据招商工作的进展和结果，及时撰写招商报告和总结，向公司领导汇报招商情况。
总的来说，招商运营专员负责公司的招商活动，通过市场调研、策划、推广和谈判等工作，实现公司的招商目标，并与合作伙伴保持长期的合作关系。
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商业地产基本概念知识
前言
房地产是国民经济发展的一个基本要素，任 何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又 是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足 之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性 和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房 地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业 和支柱产业。
有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同
4.影响客户决断的因素
❖ 影响客户决断的因素
客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。
4.影响客户决断的因素
影响客户决断的因素
内在因素
外在因素
客户自身实力、知识、年 龄、偏好、……
8.商业地产的四元素
商业地产的四元素
开
投
商
消
发
资
户
费
商
客
者
9.商业地产的发展特点及趋势
高品质商 业地产
国际资本 加紧抢滩
商业地产发展 趋势及特点
分割商铺 领风骚
第三方经营 管理发展趋
向显著
10.商业地产投资市场产品类别
按开发形式划分
购物中心 市场型商铺 社区型商铺 底商型商铺 写字楼商铺 交通设施商铺
5、CLD：中央居住区，指由若干个居住区组成的可以满足城市居民居住、教育、 购物、娱乐、休闲的大型集中型居住区，国际上普遍称为Central Living District（简称CLD）。CLD最重要的两个因素是空间和环境。如，北京的 亚运村、上海的徐家汇－虹桥沿线、深圳的香榭里社区。
6、COD：中央行政区，全称是CentraL OffiCiaL DistriCt ，其名称源于该区 内汇集了多家国家部委、 机关、办事机构
2、RBD是英文Recreational Business District的缩写，直译为“游 憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。 RBD的定义为：建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸 引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一 个特定零售商业区。
5.商业地产的流行概念
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社
会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小
区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如潜山路板块。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商
业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客 群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域， 简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布 区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳 总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范 围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
5.商业地产的特征 九大特征
■固定性 ■个别性 ■耐用性 ■稀缺性 ■多用性 ■外部性 ■先导性 ■长期性 ■政策性
6.商业地产发展的三个阶段
■第一阶段：萌芽阶段 时间：1980年-1992年 影响区域：东南沿海改革开放特区 介入方式：1、自已开发自己经营
2、公司成立策划部
■第二阶段：觉醒阶段 时间：1992年-2002年 影响区域：中心城市，如广州、北京、上海 介入方式：1、城市老商业区改造
3. 业 种
（1）业种定义 商业业种指的是商业经营、贩卖、代理商品（物品+服
务）种类，业种店是根据经营商品种类的不同来区分的。 （2）商业业种分类
购物类
批发、零售
生活服务类
家庭服务、洗染服务、保健服 务、美发美容、洗浴服务、婚 介服务、殡葬服务、彩扩服务、 社区服务
3. 业 种
餐饮服务类 文化类
销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理
● ● ●
目录
1
房地产概念
2
商业地产分类
3
商业地产的专业名词
4
投资概算与投资回报收益
三：商业地产的专业名词
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、 需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相 联系的概念。
目录
1
房地产概念
2
商业地产分类
3
商业地产的专业名词
4
投资概算与投资回报收益
四：投资概算与投资回报收益
（一）：投资概算
投资概算
土地成本
建安综合 成本
税金
银行利息 管理费用
四：投资概算与投资回报收益
（二）：收入概算
收入概算
销售收入
租赁收入
利润
成本 利润率
针对的主体
投资概算
是为KFS做的，让 他知道需要投多， 他能赚多少.
销售型 出租型 订单型
3、商业地产的客户
投资者最关心什么？
3、商业地产的客户
物业是否能增值! ! !
3、商业地产的客户
❖ 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值 呢？
❖ 或者说什么才能保证物业能增值呢？
3、商业地产的客户
背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否
三.社区商业
金色池塘社区商业/柏景湾社区商业/安居苑社区商业
四.商业街区
复合型街区: 南京路\王府井\春熙路\芜湖中山路\合肥淮河路 主题特色街区:中西街\哈街\苏州婚纱街\三里屯酒吧街
五.复合型商业地产 北京东方新天地\华南MALL… 明发商业广场\信地城市广场…
2、商业地产的三种类型
三种类型
❖ “商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业 地产之前，首先应对房地产业做初步了解。
〈1〉什么是房地产？
〈2〉什么是商业地产？
〈3〉目前国内的代表有哪些？
目录
1
房地产概念
2
商业地产分类
3
商业地产的专业名词
4
投资概算与投资回报收益
一：地产概念
1.房地产
房地产具体是指土地、建筑物 及其地上的附着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益
次级 核心商圈
辐射
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈” 称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主， 因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点， 基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们 从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街） 常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为 节点。
休闲娱乐类
正餐服务、快餐服务、休闲餐 饮、其他餐饮
电影院、歌剧舞剧院、话剧院、 戏院、马戏场、文史馆、图书 馆、博物馆、档案馆、文化遗 址、展览馆、纪念馆
室内游戏、主题乐园、休闲健 身、其他娱乐
4.业态店与业种店的区别
5.商业地产的流行概念
1、MALL:中文俗称摩尔，英文Shopping Mall 的简称，可译为超级休 闲购物中心，是20世纪50年代初兴起于美国，现在欧、美、日、 东南亚广为流传并开始风行世界的一种全新商业模式，其定义为： 以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务 设施形成的综合性商业聚合体。
10.商业地产投资市场产品类别
按投资价值划分
都市型 社区型 便利型 专业型
其他商铺
目录
1
房地产概念
2
商业地产分类
3
商业地产的专业名词
4
投资概算与投资回报收益
二：商业地产分类
一.购物中心 广州天河城/北京金源MALL/华南MALL
元一时代广场/国购广场/新都会环球购物广场 二.专业市场
安徽大市场/长江批发市场 站前街服装市场/建材/电子IT/农产品……
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一 般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必要性，如超高层 公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
2. 业 态
（1）业态定义 业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要
素组合而形成的不同经营形态。 （2）商业业态共有17种
食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员 店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、 厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、 电话购物。
2、新兴业态兴起，如大卖场、超市 3、委托专业管理公司经营 业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮） 2、大卖场、超市
6.商业地产发展的三个阶段
■第三阶段：冲浪阶段 时间：2002年-2012年 影响区域：1、全国大中城市，重点是直辖市和省会城市
2、区域中心城市，重点是交通枢纽城市和资 源城市
1）土地 2）建筑物及地上附着物 3）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押
权、土地使用权、典当权等。
2.土地使用年限
最高年限
居住用地：70年 工业用地：50年 科、教、文、卫用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或者其他用地 ：50年
3.基本名词
总建筑面积：
大多数的住宅类产品的购买 者在购买住宅类产品时，主
要是买来自住的
发展商只要将房子卖出去， 将社区的物业管理做好，就
基本算是大功告成
商业地产
商业地产项商业地产类产 品是作为一种稳定型、投资回报 率较高的一种投资工具，买来作