抵押权与租赁权的冲突与风险规避
先抵押后租赁的法律规定(3篇)
第1篇在我国的法律体系中，抵押权和租赁权是两种重要的物权形式。
抵押权是指债务人或者第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
租赁权是指承租人支付租金，对他人所有的不动产或者动产享有占有、使用的权利。
当抵押权和租赁权在同一物上并存时，如何处理两者的关系，就成为了一个重要的法律问题。
本文将重点分析先抵押后租赁的法律规定。
一、先抵押后租赁的基本概念1. 定义先抵押后租赁，是指抵押权设立后，抵押财产被抵押人出租给他人使用的情况。
在这种情形下，抵押权人、抵押人和承租人之间的权利义务关系如何确定，是法律需要明确的问题。
2. 特征（1）抵押权设立在先：在先抵押后租赁的情况下，抵押权设立在租赁关系成立之前。
（2）抵押财产被出租：抵押人将抵押财产出租给他人使用，但并未转移抵押财产的所有权。
（3）租赁权设立在后：租赁权是在抵押权设立之后产生的。
二、先抵押后租赁的法律关系1. 抵押权人的权利（1）抵押权优先受偿权：在抵押财产被出租的情况下，抵押权人的债权优先于租赁权人的债权受偿。
（2）抵押财产的占有权：抵押权人有权占有抵押财产，但在租赁期限内，抵押财产的使用权归承租人享有。
（3）抵押财产的处分权：抵押权人有权处分抵押财产，但需遵守相关法律法规的规定。
2. 抵押人的义务（1）保证抵押权实现：抵押人应当保证抵押权人在租赁期限内实现抵押权。
（2）不得损害抵押权：抵押人不得损害抵押权人的利益，包括不得擅自处分抵押财产。
（3）租赁合同备案：抵押人应当将租赁合同向抵押权人备案。
3. 承租人的权利（1）占有使用权：承租人在租赁期限内有权占有、使用抵押财产。
（2）优先购买权：在抵押权实现时，承租人享有优先购买抵押财产的权利。
（3）租赁合同解除权：在抵押权实现时，承租人有权解除租赁合同。
4. 法律责任（1）抵押权人违反义务：抵押权人违反上述义务的，应当承担相应的法律责任。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
租住抵押房风险不小：租赁权不能对抗抵押权
租住抵押房风险不小：租赁权不能对抗抵押权【事由】租赁抵押房做新房倪志在外打工多年，小有积蓄，想开一家商店又苦于自己的资金不足，只好找到好友刘辉文借款。
2003年5月，双方签订借款合同。
合同中规定，倪志向刘辉文借款30万元，借款期限为3年，利息按照银行同期利率计算，同时，倪志以其所拥有的一套一室【事由】租赁抵押房做新房倪某在外打工多年，小有积蓄，想开一家商店又苦于自己的资金不足，只好找到好友刘某文借款。
2003年5月，双方签订借款合同。
合同中规定，倪某向刘某文借款30万元，借款期限为3年，利息按照银行同期利率计算，同时，倪某以其所拥有的一套一室一厅房屋作为抵押。
2003年11月，倪某将设有抵押的房屋出租给因结婚而急需住房的陈某，期限为一年，并签订了租赁合同。
陈某知道所租的这套房屋已设有抵押，但认为变卖的可能性不大，还是租了下来。
2004年4月，倪某的商店由于经营不当严重亏损。
刘某文在确知倪某无力偿还借款的情况下，向倪某提出变卖房屋以偿还借款，倪某没有异议，但对此，陈某认为房屋的租期未到，不能变卖。
陈某和刘某文各执一词，最终刘某文起诉至法院，要求法院协助其实现抵押权。
【说法】抵押权可通过法律实现岳成律师事务所广州分所袁某律师分析，这是一起牵涉到抵押权与租赁权关系的纠纷，首先我们需要了解的是刘某文与倪某之间的抵押关系是否经过房地产管理部门的登记。
根据《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
”第四十二规定“办理抵押物登记的部门以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;”第四十三条规定“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
”该房须经登记后刘某文才得以行使其抵押权利;如果未经过抵押登记，则不能对抗陈某。
假设该房地产抵押经过登记，即在法律关系上倪某将该房屋作为保证自己履行还款义务的担保，刘某文对于该房屋享有抵押权。
先抵押后出租的法律后果(3篇)
第1篇一、引言在房地产市场中，抵押和出租是两种常见的房地产交易方式。
然而，在实践中，有些房地产权利人可能会先抵押后再出租其房地产。
这种交易方式在法律上存在一定的风险和后果。
本文将从法律角度分析先抵押后出租的法律后果，以期为相关当事人提供参考。
二、先抵押后出租的定义及法律关系1. 定义先抵押后出租，是指房地产权利人在设定抵押权之后，将抵押物出租给他人使用，抵押权人、抵押人和承租人之间形成的一种法律关系。
2. 法律关系（1）抵押权人：抵押权人是指依法对抵押物享有抵押权的自然人、法人或其他组织。
（2）抵押人：抵押人是指将房地产设定抵押权的一方当事人。
（3）承租人：承租人是指与抵押人签订租赁合同，使用抵押物的另一方当事人。
三、先抵押后出租的法律后果1. 抵押权人权益受损（1）抵押物价值降低：在抵押期间，抵押物可能因使用、维护等原因导致价值降低，抵押权人可能无法按照抵押合同约定实现抵押债权。
（2）抵押权实现困难：抵押物出租后，抵押权人可能面临以下问题：①抵押权行使受到限制：承租人可能对抵押物进行使用、收益等行为，使抵押权人行使抵押权受到限制。
②抵押物处置困难：抵押权人可能难以找到合适的买家，导致抵押物处置困难。
2. 抵押人权益受损（1）抵押物价值降低：抵押物出租后，可能因使用、维护等原因导致价值降低，影响抵押人权益。
（2）租金收益受损：抵押人将抵押物出租，但租金收益可能不足以弥补抵押物价值降低所带来的损失。
3. 承租人权益受损（1）租赁关系不稳定：抵押权人可能随时行使抵押权，导致承租人租赁关系不稳定。
（2）租金损失：抵押权人行使抵押权时，可能要求承租人搬离抵押物，导致承租人遭受租金损失。
四、防范措施1. 抵押权人（1）在设定抵押权时，应充分了解抵押物的使用情况，评估抵押物价值。
（2）在抵押合同中明确约定抵押物出租的条件和限制。
（3）在抵押物出租期间，密切关注抵押物的使用、维护等情况，确保抵押物价值。
2. 抵押人（1）在出租抵押物时，应与承租人签订明确的租赁合同，明确租赁期限、租金等事项。
“借新还旧”贷款抵押权与租赁权冲突实务分析
“借新还旧”贷款抵押权与租赁权冲突实务分析一、案情简介2012年12月25日，甲公司因资金紧张，以购原材料为由向A农商行申请贷款7000万元，以公司所有的一栋大楼作抵押，于12月30日到房管部门办理了抵押登记手续。
2013年8月，甲公司将该栋大楼整体出租给第三方乙公司经营。
2013年12月，甲公司与A农商行再次签订7000万元的抵押借款合同，贷款用途为“借新还旧”，双方于2013年12月28日办理了抵押权注销登记并在该房产上重新办理了抵押权登记。
2015年2月，因甲公司逾期未还款，A农商行诉诸法院请求实现抵押权，并于2015年6月委托法院进行拍卖。
丙公司在强制拍卖中竞得该处房产，随后通知乙公司搬出。
乙公司拒绝，并称其租赁在先，银行抵押在后，租赁合同应继续履行。
协商未果后，丙公司将乙公司诉至法院。
二、案情进展一审法院经审理认为，A农商行与甲公司2013年12月的贷款与2012年的贷款具有牵连性，且抵押物相同，抵押时间亦未中断，抵押权的效力应连续计算。
A农商行的抵押权自2012年12月设立，先于乙公司的租赁行为。
乙公司请求继续履行租赁合同无法律依据，对其主张不予采纳。
故判决：乙公司于本判决生效后30天内搬出。
乙公司对此不服，提起上诉。
二审法院经审理认为，A农商行于2012年12月向甲公司发放贷款7000万元并作了抵押权登记，该笔债权所附的抵押权自2012年12月设立。
2013年12月，A农商行与甲公司重新签订借款合同，以“借新还旧”的方式归还了上一笔贷款，应认为原债权及其所附抵押权消灭，自2013年12月28日重新登记时起成立新的抵押权。
该抵押权晚于乙公司的租赁行为，根据物权法第一百九十条的规定，乙公司上诉有理。
故判决撤销原判，驳回丙公司的诉讼请求。
三、案件焦点本案的争议焦点是乙公司与甲公司签订的租赁合同是否应继续履行的问题，涉及到“买卖不破租赁”原则的理解与适用。
根据物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
论述抵押权,居住权,租赁权存在冲突的情形和处理规则。
论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。
抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。
当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。
以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。
1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。
处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。
也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。
2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。
处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。
因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。
但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。
3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。
处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。
抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。
如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。
而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。
以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。
在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。
同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。
抵押权和租赁权冲突的法律规定
抵押权和租赁权冲突一、法条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。
但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。
如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。
二、风险防范措施1、贷款前，信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。
2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。
一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。
二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。
3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。
抵押权遇上租赁权 谁优先
抵押权遇上租赁权谁优先抵押权和租赁权都是现代社会的重要法律概念，涉及到财产权利的保护和利益分配等关键问题。
抵押权是指债务人将其拥有的财产作为抵押品，向债权人取得借款或担保债务的一种合法方式，而租赁权则是指出租人把其拥有的房产或财产借给他人使用，合法收取租金的一种法律权利。
在某些情况下，抵押权和租赁权可能会发生重叠，谁优先的问题就变得尤为重要。
本文将从各个方面探讨这个问题。
一、抵押权和租赁权的含义和特点抵押权是在借款和担保借款过程中产生的，债务人将其所有权财产或拥有权转让给债权人，作为债务的保障。
抵押品可以是房屋、土地、汽车等固定和流动资产。
债务人仍然拥有抵押品，但是债权人有权在债务人不按时还款时，以抵押品来清偿债务。
抵押权的产生需要通过合法手续，如房屋抵押需要签署合同及办理房屋抵押登记等程序，抵押权是银行等金融机构放贷时常采用的一种担保手段。
租赁权是出租人向承租人提供租赁物的使用权，承租人支付租金的一种法律关系。
租赁权的产生依赖于出租人的所有权，出租人与承租人需要签署租赁协议，确认租赁关系的产生并约定双方的权利和义务。
租赁一般包括房屋租赁、机械设备租赁、经营场所租赁等各种类型，租赁物在租期内享有的权利和义务受到法律保护。
二、抵押权与租赁权的优先级抵押权和租赁权若发生重叠时，需要确定先后顺序。
在国家法律法规中，对不同情况下的优先顺序有所规定。
比如，在房屋抵押和租赁发生冲突时，我们可以依据《物权法》的规定，有以下几种情况：1、先订立的权利先得到保护。
如果抵押和租赁都是在同一物业上，但是先注册的先得到保护。
例如，如果一个房屋在先被抵押，后被出租，则银行可以优先获得抵押权，并在出租人以后追索租金。
2、债务人委托出租人处置抵押物。
这种委托可能使出租人优先受益。
如果债务人委托出租人将物业出租，并同意由出租人代表其还款，则出租人可以优先获得租金，并扣除后向银行还款。
3、债务人与出租人之间约定优先权。
在出租和抵押之间，没有明确的先后顺序要求时，债务人和出租人可以在合同中自行协商，并将其记录在相关合同条款中，从而确定优先权。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
抵押权与租赁权的冲突与风险规避【2008-10-09】--------------------------------------------------------------------------------张建捷律师一、引言现在在借贷的情况下，债权人几乎都会选择抵押权作为保障债权的手段,这无可厚非,但是很多债权人在签定抵押合同、设定抵押登记后，就认为自己的债权是万无一失，无须担心的了。
这种观点其实是不科学的。
抵押权在设定和实现的过程中都存在很多的风险，足以使抵押权相形见绌。
如用于抵押的物品是不能用作抵押或限制流通的财产、重复抵押、抵押的财产产权不清、抵押物的灭失，还有法定优先权都可能会导致抵押权的不能实现。
但在现实操作中，最典型的问题还在于抵押权和租赁权并存的情况下如何保护抵押权人利益的问题。
在当今社会，随着经济的迅速发展，人民的物质生活水平空前提高，物质财产成为稀缺资源，在同一财产存在数人不同的权利成为必然，而共存权利的冲突也就在所难免。
同一财产上债权与物权并存，通过物权的优先力可以解决冲突、物权与物权并存在，通过权利成立的前后时间解决冲突，唯物权抵押权与“债权物权化”的租赁权共存时，涉及“买卖不破租赁”、承租人优先购买权等问题，使这一类冲突比较复杂，值得研究。
二、存在的冲突抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本身虽然已经毁损、灭失，而代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。
而租赁权，是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。
由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受??为相容之权，可以并存于一个物上。
但是,当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押物进行处分时,则可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的行使而影响承租人继续租用该物的权利的情形,从而出现了抵押权和租赁权的冲突问题。
具体有两种情形:（一）先设定抵押权再设定租赁权当抵押权届满而租赁还未到期的情况下，就会产生抵押权和租赁权的冲突。
我国《担保法》仅规定了租赁权发生在先，抵押权发生在后的情形，对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形未作明文规定。
现在的《物权法》对此作出了规定。
《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
因此以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则。
理由在于：1、在实现抵押权时，买受人可能因为标的物上负担租赁权而不愿意高价购买，致使其卖得的价款不足以清偿担保债权，则抵押权人应当有权要求解除租赁关系。
2、根据前手权利优先于后手权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成立的租赁权。
3、已登记的抵押财产设定租赁权时，因具有抵押权已经公示，承租人知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险。
所以在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。
但是以抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。
如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。
那么抵押权人何时可以要求确认租赁合同无效呢？是否只要抵押权人知道租赁权存在且租赁期限超过抵押权实现期限就可以主张？笔者认为也并非如此，除非确有证据证明出租人与承租人恶意串通损害抵押权人的利益外，应在抵押权实现时主张确认合同无效。
因为侵权行为的损害要求是现实的、确定的，在未至抵押权实现时尚不能确定租赁权是否必然有损抵押权；抵押人仍保有占有、使用抵押物的权利，出租只是把这些权利让渡于承租人，此种情形下的物品价值减少属于正常消耗，抵押权人负有容忍义务。
因此，如果一概确定租赁合同无效，无法有效的保护出租人、承租人的利益。
至于先买权的问题，以已抵押的物出租，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则，租赁权的不存在，自然无法产生优先购买权，也就不存在抵押权与优先购买权之间的冲突了。
（二）先设定租赁权再设定抵押权在这样的情况下具体可能有以下几种冲突的可能：1、租赁期长于抵押期，抵押权届满而租赁还未到期。
根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。
因此在这样的情况下即使抵押权行使期限已经达到，但是由于要保护在先的租赁权，那么抵押权就不能按时行使。
在因抵押权实行而将抵押物出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。
也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。
在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。
法律这样规定，有利于保护承租人的合法权益，同时又能达到稳定社会经济关系的目的。
但是租赁关系的存在可能使抵押房地产出卖时的卖价减少甚至无人应买，因此抵押权人如果在已出租的房地产上设定抵押，就很可能承受不利后果。
在这样的情况下抵押权人唯一的救济途径就是取代抵押人（出租人）收取租金，如果抵押人出于恶意所定的租金很少，那抵押权人的权利就很难得到保障。
即使抵押权可以按时行使，但是在抵押权实现时租赁的存在会减少抵押权的价值。
因为租赁权是支配着物的使用价值的权利，出租人将其已出租房屋设定抵押，对抵押权而言，必然会形成一种负担，当抵押权实现时因租赁权的存在势必影响房屋的交换价值。
另外，如果抵押人订立的是一个比较长的租赁期，那么还要考虑抵押权时效的问题，很可能抵押权的时效会经过，那么抵押权人的合法权利就无从得到保障了。
以已出租物品抵押的情形，租赁权不受抵押权的影响，因此，在实现抵押权时，抵押权人又想通过抵押权取得抵押物时，抵押权就与优先购买权存在冲突。
《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
该条明确规定了承租人的优先购买权，该权利具有一定的专属性，只属于承租人拥有，且只在出租人转让其承租房屋这一法律事实出现时，承租人才拥有该权利。
那么抵押权是否有优先于优先购买权的效力？从表面看，抵押权是物权，而承租人的优先购买权是主要依附于债权的租赁权，因此，抵押权具有优先力，也就是说，抵押权人可以凭抵押权优先购买抵押物。
不可否认，优先购买权来源于租赁权，没有租赁权即没有优先购买权，但优先购买权有其独立的功能和保护目的，法律规定优先购买权并不在于保护承租人的租赁权，而是在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会，而这种机会对承租人而言就是一种法律明确保护的利益，任何侵害该利益的行为都构成侵权。
由此可见，尊重承租人的优先购买权是出租人必须履行的义务，如出租人变卖、作价、拍卖租赁物以实现抵押权时，其未在合理期限通知承租人，构成对优先购买权的侵害，承租人可以以出租人违反法律规定为由要求法院确认出卖租赁物的合同无效。
所以，抵押权人如想取得抵押物，也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得，优先购买权优先于抵押权人的抵押权。
当然，承租人行使优先购买权的前提条件在于，其只能与抵押权人同等的条件下才有优先的权利，如抵押权人出价高于承租人而承租人又不愿意以抵押权人的价格购买该物时，只能说明承租人放弃了优先购买权。
但是在这种情况下，也可能存在抵押人与出租人恶意串通抬高价格的情形，还是很可能会损害到抵押权人的利益。
三、风险规避方法正因为租赁权的存在确实对抵押权的实现存在着妨碍，二种权利存在冲突，那么应该如何解决冲突呢？（一）借款前查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。
如抵押前将抵押物进行租赁，且期限很长，将导致将来拍卖或者变卖抵押物时，如果承租人即不行使优先购买权，也不解除租赁合同，抵押权人只能眼睁睁的看承租人经营，直到租赁期限届满。
在出售时买受人也可能因抵押物上负担租赁权而不愿意高价购买，从而导致无法拍卖或变卖抵押物。
所以在办理抵押前，抵押权人必须严格审查抵押物的状况，并要求抵押人对抵押物的外部关系进行说明和保证，对抵押物在抵押登记前已经租赁或未租赁的情况进行承诺，有条件的情况下可以进行公证。
（二）在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待：一要严格审视租赁合同，重点看租赁合同的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，如果不存在书面抵押合同，那么根据合同法第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，那么就可以要求抵押人与承租人解除租赁合同。
如果有书面租赁合同而又不易解约，那么抵押权人也可以要求抵押人和租赁人达成能让他承受的租赁协议，新协议的租赁期限最长控制在借款期限以内，否则不予借款。
二要抵押人提供租赁合同或者复印件，并要求抵押人和承租人都在上面签字，确认属实。
但是，即使如此，还是有一个租赁人可能实现先买权的问题，所以最好的办法还是先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的物为抵押合同标的。
（三）如果抵押物在贷款前没有出租，在借款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，由抵押人自行处理。
因为在这种情况下，抵押权优于租赁权，不管抵押物租赁给谁、期限有多长，如果借款人到期不履行债务，抵押权人有权解除到期或者未到期的租赁关系，继而拍卖或者变卖抵押物，实现抵押权。
承租人由此造成的损失，抵押人已书面告知承租人财产抵押状况的，由承租人自己承担，未告知的由抵押人承担赔偿责任。
四、结语物权法的颁布首次对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形作出了明文规定，确定应该以租赁不破抵押为原则，为实践中处理类似争议提供了法律依据，是立法的进步。
然而，针对以上对抵押权与租赁权冲突的救济的种种不足的分析，还应尽快对抵押权和租赁权冲突下的法律关系进行进一步的法律规制，这不论是对保护抵押权人的权益，还是对促进经济社会的发展，都有着重要的意义。