武汉城中村改造研究 (1)
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2. 房地产开发是支撑城中村改造顺利完成的最关键一环，其原因是唯有房地产开发才能使改 造后的土地在短时间内得到价值最大化的利用，从而在经济上支撑城中村改造。
背景与政策/城中村定义
城中村改造：从武汉部分重点村改造后土地用途看，城中村改造注重的是所在村的 城市功能再造，房地产开发仅为其中一部分
片区
征收土地地点 市良种场
村、长丰村
谌家矶街先锋村
米粮村城中村改造用地 桥梁村城中村改造用地
滨湖村城中村改 先锋村城中村改造用地 鼓架村城中村改造用地 建强村城中村改造用地
东湖村还建工程
柴林头村城中村改造用地
武昌区沙湖路、体育南路道路
武汉至宜昌铁路建设项目
先锋村改造地块
后湖街塔子湖村、后湖街跃 进村
塔子湖村城中村改造
后湖街黑泥湖村
人均农用地大于0.1、 小于或者等于0.5亩
以项目开发的方式改造，土地划分为四种类型：一是保留住宅用地及 建设新区的建设用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用
地，四是储备用地
人均用地大于0.5亩
以统征储备的方式实施改造，逐步被征用，达到A、B类村标准后，综 合改造建设执行A、B类村改造政策
背景与政策/城中村定义
政府的强力推动在城中村改造过程中至关重要
• 2009年2月，武汉市人民政府办公厅下发 《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见wenku.baidu.com中明确 提出了目标任务：“按照市委、市人民政府关于2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造 任务的总体要求。目前已基本完成。
• 2013年9月，武汉市委市人民政府下发《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，要求8-10年 内基本完成三环线内及相邻重点区域的“三旧”改造工作。
城中村改造总述
背景与政策/城中村定义
城中村基本概念
什么是城中村。城中村是中国快速城市化进程中特有的现象，是在城市化加速的过程中，建成区扩张 使得原处于城乡结合部的村落被建成区包围而形成。一般实行农村管理体制，管理上不予城市接轨，区内 居住环境、治安环境以及生活配套条件差，且影响城市形象阻碍城市发展。
改造推动因素
城中村改造的客观需要
• 土地资源稀少。经过二十多年的发展，和其他许多大城市一样，武汉也面临着土地瓶颈，因城市 发展、辖区不断扩大而形成的诸多城中村成为城市“耀眼的瑕疵”、脏乱差是其代名词，这些面 积不可小觑的城中村严重影响着大城市的形象。
• 房价的快速上涨又成为加快城中村改造的一个强大推手，这使得城中村村民、政府以及开发商有 更多的动力去进行城中村改造，以上种种因素形成了武汉城中村改造的客观需要。
标
依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地
按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区
按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
《中共武汉市委 武汉市人民政府关于积极推进“ 城中村”综合改造工作的意见》（武发〔2004〕13 号）
1. 就城中村改造本身而言，主体都是村（集体经济组织），房企的参与只是其中一个环节或 者一个合作方；
黑泥湖村城中村改造
后湖街十大家村
十大家村城中村改造
居住用地、绿化用地、道路用地
居住、绿地、公共设施、道路、 外事用地、水域
商业、道路
居住用地
道路、绿化
道路、绿化
工业用地
居住、市政用地、绿化用地、道 路用地
居住、公共设施用地 绿化用地 绿化用地 绿化用地
市政设施用地、绿化用地 居住、绿化用地
居住、绿化用地
江堤乡红卫村
用地项目名称
HY-SX-K4统征地块；HY-SX-I统 征地块；HY-SX-H
土地用途 居住用地、道路用地、绿化用地
HY-SX-B统征地块
居住用地,公共设施用地、绿地
汉阳区
东湖风景区 武昌区 硚口区 江岸区
永丰乡汉城村
HY-SX-F统征地块；HY-SX-H
江堤乡丰收村、江堤乡渔业 村、永丰乡汉城村
土地统征-HY-SX-LYZL
江堤乡太山寺村
武汉新区BL-K地块
永丰乡铁桥村 永丰乡五里墩村
永丰乡汉江村 永丰街四台村
铁桥村储备用地 汉桥村城中村改造 汉江村城中村改造
四台村储备地块
米粮村城中村改造用地
桥梁村 九峰乡滨湖村 和平乡先锋村 九峰乡鼓架村 九峰乡建强村
东湖村
杨园街柴林头村
水果湖街姚家岭村 舵落口村、额头湾村、东风
城中村规模
138个行政村，占地86.6平方公里，约占规划面积的20% 437个，人口47.3人 特区内200个
71个行政村，23.9万人 147个，35.7万人，213.8平方公里
表2：武汉城中村分类
类别
个数
A类
32个
B类
16个
C类
99个
分类标准
人均农用地小于或等 于0.1亩
改造建造方式 由改制后的村经济实体自行改造
在我国广州、武汉、长沙、南京、西安、太原、石家庄、深圳和昆明等大中城市都面临城中村问题。
武汉将城中村定位为：在《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010）》确 定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产 生活且基本被城市包围的行政村。
在改造启动之前，武汉市共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武 昌、洪山等区，涉及总人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21382万平方米，相当于武汉 市2020年规划建成区面积的1/4，村民住宅用地总面积37.94平方公里，私人房产总面积4000万平方米。
背景与政策/城中村定义
城中村改造：城中村改造并非单纯的房地产开发，而是集体经济与社会组织的城市 化
促进集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业
改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口
改
依法撤销村民委员会组建社区居民委员会
造
目
将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系
道路广场用地
铁路用地
居住、中小学、绿地、规划道路
根据武汉《市规划局关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见》，武汉的城 中村按其人均农用地大小分为三类，并根据分类采取三钟改造方式。
背景与政策/城中村定义
武汉城中村基本情况
表1：主要城市城中村情况
城市
广州 西安 深圳 南京 武汉
改造开始时间
2001年 2002年 1997年 2005年 2005年
背景与政策/城中村定义
城中村改造：从武汉部分重点村改造后土地用途看，城中村改造注重的是所在村的 城市功能再造，房地产开发仅为其中一部分
片区
征收土地地点 市良种场
村、长丰村
谌家矶街先锋村
米粮村城中村改造用地 桥梁村城中村改造用地
滨湖村城中村改 先锋村城中村改造用地 鼓架村城中村改造用地 建强村城中村改造用地
东湖村还建工程
柴林头村城中村改造用地
武昌区沙湖路、体育南路道路
武汉至宜昌铁路建设项目
先锋村改造地块
后湖街塔子湖村、后湖街跃 进村
塔子湖村城中村改造
后湖街黑泥湖村
人均农用地大于0.1、 小于或者等于0.5亩
以项目开发的方式改造，土地划分为四种类型：一是保留住宅用地及 建设新区的建设用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用
地，四是储备用地
人均用地大于0.5亩
以统征储备的方式实施改造，逐步被征用，达到A、B类村标准后，综 合改造建设执行A、B类村改造政策
背景与政策/城中村定义
政府的强力推动在城中村改造过程中至关重要
• 2009年2月，武汉市人民政府办公厅下发 《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见wenku.baidu.com中明确 提出了目标任务：“按照市委、市人民政府关于2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造 任务的总体要求。目前已基本完成。
• 2013年9月，武汉市委市人民政府下发《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，要求8-10年 内基本完成三环线内及相邻重点区域的“三旧”改造工作。
城中村改造总述
背景与政策/城中村定义
城中村基本概念
什么是城中村。城中村是中国快速城市化进程中特有的现象，是在城市化加速的过程中，建成区扩张 使得原处于城乡结合部的村落被建成区包围而形成。一般实行农村管理体制，管理上不予城市接轨，区内 居住环境、治安环境以及生活配套条件差，且影响城市形象阻碍城市发展。
改造推动因素
城中村改造的客观需要
• 土地资源稀少。经过二十多年的发展，和其他许多大城市一样，武汉也面临着土地瓶颈，因城市 发展、辖区不断扩大而形成的诸多城中村成为城市“耀眼的瑕疵”、脏乱差是其代名词，这些面 积不可小觑的城中村严重影响着大城市的形象。
• 房价的快速上涨又成为加快城中村改造的一个强大推手，这使得城中村村民、政府以及开发商有 更多的动力去进行城中村改造，以上种种因素形成了武汉城中村改造的客观需要。
标
依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地
按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区
按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
《中共武汉市委 武汉市人民政府关于积极推进“ 城中村”综合改造工作的意见》（武发〔2004〕13 号）
1. 就城中村改造本身而言，主体都是村（集体经济组织），房企的参与只是其中一个环节或 者一个合作方；
黑泥湖村城中村改造
后湖街十大家村
十大家村城中村改造
居住用地、绿化用地、道路用地
居住、绿地、公共设施、道路、 外事用地、水域
商业、道路
居住用地
道路、绿化
道路、绿化
工业用地
居住、市政用地、绿化用地、道 路用地
居住、公共设施用地 绿化用地 绿化用地 绿化用地
市政设施用地、绿化用地 居住、绿化用地
居住、绿化用地
江堤乡红卫村
用地项目名称
HY-SX-K4统征地块；HY-SX-I统 征地块；HY-SX-H
土地用途 居住用地、道路用地、绿化用地
HY-SX-B统征地块
居住用地,公共设施用地、绿地
汉阳区
东湖风景区 武昌区 硚口区 江岸区
永丰乡汉城村
HY-SX-F统征地块；HY-SX-H
江堤乡丰收村、江堤乡渔业 村、永丰乡汉城村
土地统征-HY-SX-LYZL
江堤乡太山寺村
武汉新区BL-K地块
永丰乡铁桥村 永丰乡五里墩村
永丰乡汉江村 永丰街四台村
铁桥村储备用地 汉桥村城中村改造 汉江村城中村改造
四台村储备地块
米粮村城中村改造用地
桥梁村 九峰乡滨湖村 和平乡先锋村 九峰乡鼓架村 九峰乡建强村
东湖村
杨园街柴林头村
水果湖街姚家岭村 舵落口村、额头湾村、东风
城中村规模
138个行政村，占地86.6平方公里，约占规划面积的20% 437个，人口47.3人 特区内200个
71个行政村，23.9万人 147个，35.7万人，213.8平方公里
表2：武汉城中村分类
类别
个数
A类
32个
B类
16个
C类
99个
分类标准
人均农用地小于或等 于0.1亩
改造建造方式 由改制后的村经济实体自行改造
在我国广州、武汉、长沙、南京、西安、太原、石家庄、深圳和昆明等大中城市都面临城中村问题。
武汉将城中村定位为：在《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010）》确 定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产 生活且基本被城市包围的行政村。
在改造启动之前，武汉市共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武 昌、洪山等区，涉及总人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21382万平方米，相当于武汉 市2020年规划建成区面积的1/4，村民住宅用地总面积37.94平方公里，私人房产总面积4000万平方米。
背景与政策/城中村定义
城中村改造：城中村改造并非单纯的房地产开发，而是集体经济与社会组织的城市 化
促进集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业
改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口
改
依法撤销村民委员会组建社区居民委员会
造
目
将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系
道路广场用地
铁路用地
居住、中小学、绿地、规划道路
根据武汉《市规划局关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见》，武汉的城 中村按其人均农用地大小分为三类，并根据分类采取三钟改造方式。
背景与政策/城中村定义
武汉城中村基本情况
表1：主要城市城中村情况
城市
广州 西安 深圳 南京 武汉
改造开始时间
2001年 2002年 1997年 2005年 2005年