武汉城中村改造研究 (1)
城中村综合改造规划思路研究——以武汉市为例
防 等各种 安 全 隐患。⑧ 由于外 来人 口数量 增 多且 文 化素
ｐ ｏ ｅ ｌ ａ ｄｅ ｔｅ ｖ ｒｏ ｓｕ ｂ ｎ ａ ｄ ｒ ｒ ｌｄ ｖ ｌ ｐ ｎ ｒ ｐ ｒｙ ｈ ｎ ｌ ｈ ａ ｉｕ ｒ ａ ｎ ｕ ａ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔ
ｉ ｔｒ ｔ，ａ ｄ ｕｉ ｅ ｃ ｒ ｎａｅ ｖ ｌ ｐｍ ｅ ｆｕ ｂａ ｎｄ ｎｅ ｅｓｓ ｎ ｇ ｄｅｔ ｏｏ ｄｉ ｔ ｄ ｄｅ ｅ ｏ ｈ ｎｔｏ ｒ ｎ ａ
Ｃｏ ｐ ｅ ｅ ｉ ｅ ｏ ｍ ｆｔ ｅｐｌｎ ｎｇｉ ｅ ｓ ｍ ｅ ｏ ， ｕ ｍ ａ ｙ ｍ ｒ ｈ ｎｓｖｅｒ ｆ ｒ ｏ ａ ｎｉ ｄ ａ ， ｔ ｄｓ ｓ ｍ ｈ ｈ ｒ
瘤 ” 、 “ 缝 地 ” 、 “ 市 里 的 村 庄 ” 。 其 主 要 特 征 夹 都
为：①缺乏整体规划，违法用地和违法建设现象严重，
村 民采用 “ 自给 自足 ”的 建设 方式 自建住 房 ，用地 布局
混乱 ，环境卫生条件差 ，严重影Ⅱ城市景观。②市政配 向
套 设施 建设 匮 乏 ，公 共服 务 设施 建设 薄弱 ，过 量 的居 住 人 口导 致基 础 配套设 施 不足 ，居住 环境 质 量差 ，存 在消
作者 简介
１２ 武汉市城 中村 的基本情 况 ． 武汉市 作 为华 中地 区 中心城市 ，是 国家 实施 中部 崛 起 的重要 战略 支点 ，随着人 口、经 济 、城 市 规模 等持 续 快速 增 长 和 产 业结 构 的调 整 ，城 市 化 水 平 已 由２ ０ 年 ０１
张剑 龙 ，武 汉市土 地利 用和城 市 空间规 划研 究 中心正 高职 高级
Ｃｉ Ａ ｃ ｎＣｔ Ｃ ｓ Ａ ｃ ＣｔＰ ０ｅ ｔｏ ｈ ａ ｎｉ ｔ ｉ ｝ ａ—ｏ ． ． ｔ ｉ ｒ ｔｃｉ： ｎ ｅ ｙ Ｉ ｆ ｎｉ ｅ ． ｅ ｙ ｓ ｎ
武汉市城中村改造调查报告
武汉市城中村改造调查报告武汉市城中村改造调查报告
⒈前言
⑴研究背景
⑵研究目的
⑶研究方法
⒉城中村基本情况调查
⑴城中村地理位置分布
⑵城中村规模和人口数量统计
⑶城中村建筑结构和用途调查
⑷城中村居民民生状况调查
⒊城中村改造政策分析
⑴国家城中村改造政策概述
⑵武汉市城中村改造政策解读
⒋城中村改造可行性研究
⑴社会经济发展背景分析
⑵城中村改造项目可行性分析
⑶改造方案可行性评估
⒌城中村改造方案设计与实施
⑴城中村改造规划设计
⑵建筑结构改造方案设计
⑶公共设施改善方案设计
⑷居民安置方案设计
⑸实施计划和时间节点
⒍城中村改造成效评估
⑴城中村改造前后对比数据分析
⑵居民满意度调查结果分析
⒎结论与建议
⑴改造成效总结
⑵问题与改进建议
附件：
附件1：城中村改造前后照片对比
附件2：改造方案设计图纸
附件3：居民满意度调查问卷
法律名词及注释：
⒈城中村：指位于城市中心或者城市边缘，基础设施落后，居民生活环境较差的地区。
⒉城中村改造政策：针对城中村进行改造的一系列政策，旨在提升城中村居民的居住环境和生活品质。
⒊可行性分析：对城中村改造方案进行经济、社会、环境等方面的可行性评估，以确定改造方案的可行性和有效性。
⒋改造方案设计：根据城中村改造政策和可行性分析的结果，对建筑、设施、住户安置等方面进行具体的设计方案制定。
⒌成效评估：对城中村改造完成后的成效进行评估，主要包括居住环境改善、居民满意度提升等方面的评估。
武汉市城中村改造调查报告
武汉市城中村改造调查报告武汉市城中村改造调查报告一、调查目的和背景1.1 调查目的本次调查的主要目的是了解武汉市城中村的现状，为城中村改造提供数据支持，以促进城市更新和社会发展。
1.2 调查背景随着城市化进程的加速，武汉市城中村成为亟需改造的区域。
城中村存在的问题包括老旧住房、缺乏基础设施建设和环境污染等，亟需改善。
本次调查将全面了解城中村的现状，为改造方案的制定提供参考依据。
二、调查范围和方法2.1 调查范围本次调查以武汉市内的城中村为研究对象，主要包括区、区和区等。
2.2 调查方法本次调查采用问卷调查和实地考察相结合的方法。
问卷调查主要针对居民进行，包括居民对现状的认知、对改造的期望和意见等方面。
实地考察主要对城中村的基础设施、环境状况、居民生活水平等进行观察和记录。
三、调查结果分析3.1 城中村基础设施调查结果根据实地考察和调查结果，城中村的基础设施状况如下：（详细基础设施情况，包括道路、供水、供电、照明、垃圾处理等方面）3.2 城中村居民情况调查结果根据居民问卷调查结果，城中村居民的情况如下：（详细居民情况，包括人口结构、居住条件、收入水平等方面）3.3 城中村环境状况调查结果根据实地考察和调查结果，城中村的环境状况如下：（详细环境状况，包括空气质量、噪音污染、水质状况等方面）四、城中村改造方案根据调查结果，制定了以下城中村改造方案：（详细改造方案，包括基础设施改善、居民住房改造、环境治理等方面）五、结论与建议5.1 结论通过本次调查结果分析，得出以下结论：（根据调查结果结论）5.2 建议基于以上结论，提出以下建议：（根据调查结果建议）六、附件本文档涉及的附件包括：1、调查问卷：包括调查问题和统计结果。
2、实地考察记录：包括对城中村基础设施、居民情况和环境状况的观察和记录。
七、法律名词及注释1、法律名词1：注释说明1：2、法律名词2：注释说明2：（根据具体文档内容相关法律名词及注释）。
武汉市城中村改造启示
武汉市城中村改造启示引言城中村是我国城市化进程中普遍存在的一种低品质、低效益的城镇化形态。
这些城中村通常由老旧、简陋的住宅楼和杂乱无章的临时建筑组成，存在高密度住房、缺乏配套设施、环境污染等问题。
为了改善城市环境质量和提升居民生活品质，各地纷纷开始对城中村进行改造。
本文将以武汉市城中村改造为例，探讨城中村改造的启示和经验，并提出相应的建议。
1. 强化城中村改造的顶层设计城中村改造是一个综合性、复杂性的系统工程，需要统筹谋划、统一指挥、整体推进。
武汉市城中村改造的成功经验表明，强化城中村改造的顶层设计至关重要。
顶层设计应包括以下内容：•制定城中村改造总体规划，明确改造目标和路径。
•设立专门的城中村改造领导小组，负责协调各方合作、解决问题和推动改造进程。
•统筹整合各类资源，包括资金、土地、人力等，确保改造顺利进行。
•完善改造政策和法规体系，为改造提供法律保障和政策支持。
2. 充分发挥市场机制的作用在城中村改造过程中，市场机制的作用不可忽视。
武汉市城中村改造充分发挥市场机制的作用，取得了显著成效。
市场机制应发挥以下作用：•引入社会资本，提供改造资金和技术支持。
•推动住宅供应和商业配套设施建设，满足居民多样化的需求。
•建立健全的物业管理体系，提升城中村的综合管理水平。
•引入市场竞争机制，提高改造质量和效益。
3. 保障居民合法权益城中村改造过程中，居民的合法权益应得到充分保障。
武汉市城中村改造注重保障居民的合法权益，采取了一系列措施。
保障居民合法权益的措施包括：•开展居民参与式规划，听取居民意见和建议。
•提供公开、透明的信息，确保居民了解改造过程和政策。
•提供合理的补偿和安置方案，确保居民的基本生活不受影响。
•加强社会保障和公共服务，提升居民的生活品质和幸福感。
4. 推动城中村改造与城市发展的协调城中村改造不仅是改善居民居住条件的问题，也是城市可持续发展的一个重要方面。
武汉市城中村改造注重推动城中村改造与城市发展的协调。
武汉市关山地区“城中村”改造问题调查报告
４规 划 先 行 ． 定 相 应 的 控 ． 制
制 性 指 标 ． 止 “ 房 子 ” 象 的 防 种 现
经 济 矛 盾 ．如 村 里 资 产 的 处 理 方 发 生 。
２华 中科 技 大学西 门与鲁 磨路 式 、 ． 集体 经济组 织 改制 方 式 、 城 中 “
等 ： 产 生 了 一 系列 社 会 矛 盾 ， 并 如
典型 的高校 周边 的“ 中村 ” 位 于 城 ．
居 华 中科 技 大 学 西 门 与 中 国地 质 大 保 医 疗 养 老 问 题 、 民 户 籍 问 题 用地 ． 已经纳 入城 市政 府拆 迁 改造
学之 间 ． 为今 后高校 发 展 的重 点备 等 。针对 上述 种种 问题 ， 多专 家 、 制转 变为协 调 和服务 政府 是市 场 很 学 者 都 已经 提 出 了许 多 相 应 的解 经 济 的守望 者 ． 社会 发 展 中 的主 在 在 而 计 划之 中 由于地处 规模 巨大的高 决 方 法 ， 这 就 不再 详 述 。 政 府 要职 责 不是 发 号施 令 ．而是疏 导 、 校 之 间 ． 生 众 多 ， 外 租 房 和 校 与 村 民间 的相 互 不 信 任 这 种 社 会 协调 、 督 、 务 ， 学 校 监 服 是利 用 政府 的权
后 出售 给开 发商 大多 数村 民文 化素 质 较低 ． 有 一 没 通 过对 关 山村 的调 查发 现 。 该 技 之 长 ． 以再找 到 合适 的职 业来 难
其 利 于城 市 协 调 发 展 ． 给 村 房 主全 部是 原住 居 民 ． 中以本 养 家 糊 口 更 严 重 的是 房屋 拆 迁 又 地 农 民为主 由于关 山村 正 处于拆 后 ． 发 商 不 愿 意 拆 迁 还 建 ． 点 开 那 活带来 许多不 便 次 调 查 的 目的是 通 过 了解 迁 过程 中 ． 方对 拆 迁补 偿 意 见不 双 少 得 可 怜 的补 偿 费 根本 无 法 买 到
武汉市江汉区城中村改造规划研究
通过以上分 析可 以反 映各 地块用地 条件 ， 作为下一步规划 改
江汉 区位于武 汉三镇汉 口一 方 ， 是武汉市最 繁华的商业 区域
造 的参考依据 。各地块用地条 件主要分为 以下 四类 ： 类用地 ： 可以保 留。现状建 筑质量 良好 ， 政设施 齐全 ， 市 所
江汉 区“ 中村 ” 城 改造的总体思 路是“ 改制先行 ， 改造 跟进 ， 科
有序推进” 。 各村基本 没有 农业 用 地 ， 住 用地 、 居 工业 用 地 、 业 用地 相互 交 学规划 ， 商
２ １ 开发模 式分析 ．
１ 自主开发 。有条件 的街 、 可以 自筹 资金 ， ） 村 自主开 发改 造。 行量化 ， 在 Ａ Ｃ Ｓ中分别建 立数 据层 ， 并 Ｒ ＧＩ 然后 将各 数据层 叠加 优点 ： 、 自主改造 ， 、 街 村 街 村集体利 益与村 民个人利益兼 顾 ， 改造 进行综合分析 与计 算 ， 将得 出的各 个 指 标及 综 合 评价 指 标制 的积极性高 ， 于改造工作 的顺 利进行 ； 、 自主独立 承担开发 并 利 街 村
城 用地 调整 规 划 “ 中村 ” 城 用地分散 ， 五个村一共 有 ５ ９片 自然 村湾 ， 大部 分村 ２ 江汉 区“ 中村 ”
湾都 处于插花状 态 ， 为城 市所包 围 ， 大部分地块 用地规模较小 。 且 织， 宅基地 、 集体用地管 理与建设混乱 。
选取与“ 中村” 城 改造 紧密相关 的六个 因子 ， 然后对各指 标进
一
之一 ， 具有 区位适 中、 交通便捷 、 贸发 达 、 商 人流物 流信息集 中、 土 处区位 不重要 ， 发条 件不 成熟 。二 类用 地 ： 开 改造 条件 不佳 。现 地级差 效应 显著 的区域 特征 ， 现辖 航侧 、 子湖 、 家墩 、 家墩 状建筑质量较好 ， 鲩 贺 唐 市政 设施条件一般 ， 地规模集 中 ， 用 所处 区位不
武汉市“城中村”的形成过程及改造对策分析
武汉市“城中村”的形成过程及改造对策分析[摘要]城中村形成的根本原因在于相互割裂的城乡二元经济社会结构，而城市化进程则是其产生的直接原因。
试图从城市化进程这一背景下来探讨武汉市城中村形成的过程，并针对武汉市目前“城中村”的现实状况和改造中存在的问题来有针对性地提出改造的建议和对策。
[关键词]城市化城中村改造一、引言改革开放以来，随着国民经济的持续快速发展和产业结构的调整，武汉市的人口、经济、规模等要素加速发展，从而导致该市城市化进程加快、城市化水平明显提高：2001年已达到59.2%，到2007年据规划将会达到68%。
但在这一过程中，武汉市和国内大多数城市一样采取了绕农民居住点而走的城市扩张道路：首先征用最易处理的农田、鱼塘和果园，从而使得越来越多原本在城市外围的村庄随着城市用地的不断扩展而被纳入到城市之中，但并未被消化吸收。
现在，随着城市各项事业进一步迅猛发展，在周围片区迅速崛起、呈现一片繁荣景象时，隐藏在背后的往往是令人头痛的环境脏乱差、黄赌毒现象大量存在的“城中村”，与几步之隔的城市景观形成鲜明对比，影响极差。
二、武汉市“城中村”形成的轨迹分析武汉市“城中村”产生的根源在于城乡二元相互割裂的管理体制，而城市化进程中城市建成区的迅猛发展和扩张直接促成了“城中村”的形成。
（一）近年来，武汉市城市化进程明显加快城市化是农村人口向城市集聚和乡村地区转变为城市地区的过程，以及人类产生、生活方式、思想观念由乡村型向城市型转化的过程。
一般来说，衡量城市化水平高低的标志大致有三个：（1）城市人口增加；（2）耕地不断减少，城市规模不断扩大；（3）户籍非农业人口占户籍总人口的比重上升，即城市非农业人口不断增加，农业人口比重不断下降。
其中第三个标志最为重要。
通过以上数据可知，武汉市的城市人口逐年增加，其中非农业人口比重不断上升，农业人口比重不断下降，其耕地也在逐年减少。
另外，武汉市的市域面积也由1950年3月的302.7平方公里扩展到现在的8494.41平方公里，这无疑地表明了武汉市城市化进程明显加快。
武汉旧城和城中村改造述评
武汉旧城和“城中村”改造述评在高速发展的城市化进程中，改造都市里的村庄——“城中村”已经成为政府、社会各界关注的一个重要话题与共识，同时又是一个需要根治的综合顽症。
“城中村”改造是一个操作起来比较复杂的系统工程，需要各级政府部门的鼎力支持以及城市建设企业的帮助。
同样，“城中村”改造也是敏感工程，“城中村”改造的重要部分就是土地，在房地产市场蓬勃发展的各大都市，“城中村”改造过程中的开发建设用地成为被关注的焦点。
一武汉市“城中村”综合改造工作的指导思想和主要内容（一）“城中村”综合改造工作的指导思想以实现城乡统筹、协调、可持续发展为目标，按照“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟进，统筹兼顾，属地管理”的原则，积极推进全市“城中村”综合改造工作。
（二）“城中村”综合改造工作的主要内容（1）促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业；（2）改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口；（3）依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会；（4）逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系；（5）依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地；（6）按城市规划建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区；（7）按照城市管理规范要求，提升城市整体功能。
二武汉市“城中村”综合改造相关政策（一）改制方面1.“城中村”集体经济组织改制（1）“城中村”综合改造集体经济组织改制过程中企业涉及的房屋和土地有关税费问题可参照《市人民政府办公厅关于进一步加快国有企业改革与发展政策的意见》（武政办〔2003〕66号）有关规定执行。
（2）“城中村”原有企业经济实体改制后，在办理工商、税务等注册或变更登记时，一律只收取工本费。
（3）“城中村”集体经济组织改制后的经济实体凡符合新办企业条件的，根据《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税字〔1994〕001号）精神，对从事商贸、高新、信息、咨询等行业的企业，可在一定期限内减征或者免征企业所得税；不符合新办企业条件的，原则上维持原纳税方式不变。
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标
依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地
按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区
按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
《中共武汉市委 武汉市人民政府关于积极推进“ 城中村”综合改造工作的意见》（武发〔2004〕13 号）
1. 就城中村改造本身而言，主体都是村（集体经济组织），房企的参与只是其中一个环节或 者一个合作方；
人均农用地大于0.1、 小于或者等于0.5亩
以项目开发的方式改造，土地划分为四种类型：一是保留住宅用地及 建设新区的建设用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用
地，四是储备用地
人均用地大于0.5亩
以统征储备的方式实施改造，逐步被征用，达到A、B类村标准后，综 合改造建设执行A、B类村改造政策
背景与政策/城中村定义
城中村改造总述
背景与政策/城中村定义
城中村基本概念
什么是城中村。城中村是中国快速城市化进程中特有的现象，是在城市化加速的过程中，建成区扩张 使得原处于城乡结合部的村落被建成区包围而形成。一般实行农村管理体制，管理上不予城市接轨，区内 居住环境、治安环境以及生活配套条件差，且影响城市形象阻碍城市发展。
城中村规模
138个行政村，占地86.6平方公里，约占规划面积的20% 437个，人口47.3人 特区内200个
71个行政村，23.9万人 147个，35.7万人，213.8平方公里
表2：武汉城中村分类
类别
个数
A类
32个
B类
16个
C类
99个
分类标准
人均农用地小于或等 于0.1亩
改造建造方式 由改制后的村经济实体自行改造
在改造启动之前，武汉市共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武 昌、洪山等区，涉及总人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21382万平方米，相当于武汉 市2020年规划建成区面积的1/4，村民住宅用地总面积37.94平方公里，私人房产总面积4000万平方米。
在我国广州、武汉、长沙、南京、西安、太原、石家庄、深圳和昆明等大中城市都面临城中村问题。
武汉将城中村定位为：在《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010）》确 定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产 生活且基本被城市包围的行政村。
政府的强力推动在城中村改造过程中至关重要
• 2009年2月，武汉市人民政府办公厅下发 《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》中明确 提出了目标任务：“按照市委、市人民政府关于2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造 任务的总体要求。目前已基本完成。
• 2013年9月，武汉市委市人民政府下发《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，要求8-10年 内基本完成三环线内及相邻重点区域的“三旧”改造工作。
黑泥湖村城中村改造
后湖街十大家村
十大家村城中村改造
居住用地、绿化用地、道路用地
居住、绿地、公共设施、道路、 外事用地、水域
商业、道路
居住用地
道路、绿化
道路、绿化
工业用地
居住、市政用地、绿化用地、道 路用地
居住、公共设施用地 绿化用地 绿化用地 绿化用地
市政设施用地、绿化用地 居住、绿化用地
居住、化用地
改造推动因素
城中村改造的客观需要
• 土地资源稀少。经过二十多年的发展，和其他许多大城市一样，武汉也面临着土地瓶颈，因城市 发展、辖区不断扩大而形成的诸多城中村成为城市“耀眼的瑕疵”、脏乱差是其代名词，这些面 积不可小觑的城中村严重影响着大城市的形象。
• 房价的快速上涨又成为加快城中村改造的一个强大推手，这使得城中村村民、政府以及开发商有 更多的动力去进行城中村改造，以上种种因素形成了武汉城中村改造的客观需要。
根据武汉《市规划局关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见》，武汉的城 中村按其人均农用地大小分为三类，并根据分类采取三钟改造方式。
背景与政策/城中村定义
武汉城中村基本情况
表1：主要城市城中村情况
城市
广州 西安 深圳 南京 武汉
改造开始时间
2001年 2002年 1997年 2005年 2005年
2. 房地产开发是支撑城中村改造顺利完成的最关键一环，其原因是唯有房地产开发才能使改 造后的土地在短时间内得到价值最大化的利用，从而在经济上支撑城中村改造。
背景与政策/城中村定义
城中村改造：从武汉部分重点村改造后土地用途看，城中村改造注重的是所在村的 城市功能再造，房地产开发仅为其中一部分
片区
征收土地地点 市良种场
土地统征-HY-SX-LYZL
江堤乡太山寺村
武汉新区BL-K地块
永丰乡铁桥村 永丰乡五里墩村
永丰乡汉江村 永丰街四台村
铁桥村储备用地 汉桥村城中村改造 汉江村城中村改造
四台村储备地块
米粮村城中村改造用地
桥梁村 九峰乡滨湖村 和平乡先锋村 九峰乡鼓架村 九峰乡建强村
东湖村
杨园街柴林头村
水果湖街姚家岭村 舵落口村、额头湾村、东风
道路广场用地
铁路用地
居住、中小学、绿地、规划道路
江堤乡红卫村
用地项目名称
HY-SX-K4统征地块；HY-SX-I统 征地块；HY-SX-H
土地用途 居住用地、道路用地、绿化用地
HY-SX-B统征地块
居住用地,公共设施用地、绿地
汉阳区
东湖风景区 武昌区 硚口区 江岸区
永丰乡汉城村
HY-SX-F统征地块；HY-SX-H
江堤乡丰收村、江堤乡渔业 村、永丰乡汉城村
背景与政策/城中村定义
城中村改造：城中村改造并非单纯的房地产开发，而是集体经济与社会组织的城市 化
促进集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业
改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口
改
依法撤销村民委员会组建社区居民委员会
造
目
将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系
村、长丰村
谌家矶街先锋村
米粮村城中村改造用地 桥梁村城中村改造用地
滨湖村城中村改 先锋村城中村改造用地 鼓架村城中村改造用地 建强村城中村改造用地
东湖村还建工程
柴林头村城中村改造用地
武昌区沙湖路、体育南路道路
武汉至宜昌铁路建设项目
先锋村改造地块
后湖街塔子湖村、后湖街跃 进村
塔子湖村城中村改造
后湖街黑泥湖村