21世纪不动产 特许经营案例分析
21世纪不动产
战略布点
公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华 公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华 华南、华东三个初期重点发展区域 三个初期重点发展区域， 北、华南、华东三个初期重点发展区域，并同步制 订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战 订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战 略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。 略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。公司 年在北京设立自营区域； 于2000年在北京设立自营区域；2001年成功授权 年在北京设立自营区域 年成功授权 广州区域，与广东珠江投资形成合作； 珠江投资形成合作 广州区域，与广东珠江投资形成合作；2002年与上 年与上 海新亚股份（ 锦江国际集团）合资成立上海区域， 海新亚股份（今锦江国际集团）合资成立上海区域， 公司控股51%。至此，公司战略布点计划完成，进 公司控股 。至此，公司战略布点计划完成， 入进一步巩固发展阶段。 入进一步巩固发展阶段。
NRT直营体系 直营体系
2011年3月6日，是21世纪不动产西安区域NRT直营体系正 式成立一周年的日子，截至目前，21世纪不动产已在西安拥 有18家直营门店，他们分布在：高科新花园、夏日景色、中 华世纪城、旭景名园、蔚蓝花城、白桦林居、海荣雅庭、东 方星座、沁水新城、水岸东方、融侨馨苑、金泰假日花城、 世家星城、榕青无界、华城国际、曲江华府、曲池坊、曲江 中海熙岸。目前NRT直营体系拥有200多名优秀的经纪人为 消费者提供专业的房产经济服务。 21世纪中国不动产还将持续开 拓北京,上海和深圳的NRT直 营体 系,实现直营门店500家以上;持续 做大传统按揭服务,有 步骤地开拓个 人金融服务.
经营模式
成为全球规模最大的二手房经纪公司
特许经营模式遵循着“吸收顾客 保留顾客——继续成长” 继续成长” 特许经营模式遵循着“吸收顾客——保留顾客 保留顾客 继续成长 一种获得并保留顾客的商业战略， 的循环模式 一种获得并保留顾客的商业战略，在消费者心 目中建立可认知的品牌形象的市场营销系统； 目中建立可认知的品牌形象的市场营销系统；满足顾客的产 品与服务的分销渠道 拥有遍布全球64个国家和地区的 个国家和地区的8500余家特许加盟店，优 余家特许加盟店， 拥有遍布全球 个国家和地区的 余家特许加盟店 良的人才结构， 名专业经纪人， 良的人才结构，148000名专业经纪人，公司平均年龄 岁， 名专业经纪人 公司平均年龄24岁 大专及以上学历者约占80%。 大专及以上学历者约占 。 作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络，形成一 作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络， 种团体力量，从而获得更大的市场份额。 种团体力量，从而获得更大的市场份额。除了为加盟商提供 全球领先的房地产品牌， 提供包括了完善的管理系统、 全球领先的房地产品牌，还提供包括了完善的管理系统、经 营管理软件和多达一百门的专业培训， 软件和多达一百门的专业培训 营管理软件和多达一百门的专业培训，销售信息管理系统 （SIS）更为加盟商的经营插上了高科技的翅膀。 ）更为加盟商的经营插上级授权模式 全球品牌， 全球品牌，社区专家 每个人都是品牌 21世纪不动产与中国特许经营行业共同成长 世纪不动产与中国特许经营行业共同成长 参与特许行业自律和发展
21世界中国不动产
21世纪不动产房地产中介品牌1971年07月28日21世纪不动产由美国房地产的传奇人物、杰出的房地产经纪人——亚瑟E.巴特利特（ArthurE.Bartlett）和马歇尔D.费舍尔（MarshallD.Fisher）在加利福尼亚州的奥兰治县（又译：橙县）创立，迄今已有43年的历史。
他们敏锐地觉察到特许经营的巨大威力，果断准确的采用特许经营的商业模式复制成功经验，创立了金色的21世纪不动产品牌（CENTURY21®）。
由于这两位当地市场上杰出的房地产经纪人敏锐地觉察到特许经营的巨大威力，果断地采用特许经营的方式复制自己的成功经验，创立了金色的21世纪品牌（CENTURY21®），从此创造了房地产中介行业的一个传奇。
1999年10月，21世纪不动产中国公司正式获取CENTURY21®品牌经营权，2000年3月在北京设立21世纪中国不动产总部正式开展运营。
到2000年底，发展了厦门、郑州、温州三个加盟区域，并在北京发展了第一批加盟店，标志着CENTURY21®品牌正式在中国市场上开展运营。
期间公司完成了源自美国总部的包括法律文件体系、培训教材体系、IT系统的全面汉化工作，并结合运营实际进行了初步本土化。
与此同时，公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华北、华南、华东三个初期重点发展区域，并同步制订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。
公司于2000年在北京设立自营区域；2001年成功授权广州区域，与广东珠江投资形成合作；2002年与上海新亚股份（今锦江国际集团）合资成立上海区域，公司控股51%。
至此，公司战略布点计划完成，进入进一步巩固发展阶段。
21世纪不动产进入中国，根据中国区域的特点创造性地提出区域和单店二级授权模式，这种将国外成熟特许经营模式与中国房地产市场实际情况相结合的本土化，在21世纪不动产全球历史上是首次，而对于21世纪不动产在中国的高速扩张更起到了关键作用。
21世纪不动产加盟店运营管理手册
21世纪不动产加盟店运营管理手册第一章介绍1.1 公司简介本手册是由21世纪不动产加盟店编写的运营管理手册，旨在帮助加盟店顺利运营，提升管理效率和业绩。
1.2 加盟店定位本加盟店的定位是提供专业的房地产服务，包括房屋买卖、租赁、评估和咨询等业务。
我们的目标是成为本地房地产市场的领导者，树立良好的行业声誉，为客户提供优质的服务。
第二章经营理念2.1 以客户为中心我们的经营理念是以客户为中心，不断满足客户的需求并提供超出期望的服务。
我们的客户是我们存在的理由，只有通过满足他们的需求，我们才能获得成功。
2.2 专业化我们将不断提升员工的专业能力和服务水平，成为房地产领域的专家。
我们会通过培训和学习不断更新知识和技能，以适应市场的变化并为客户提供最好的解决方案。
2.3 创新和改进我们鼓励员工提出创新和改进的建议，并为其提供支持和鼓励。
我们相信创新和改进是推动企业持续发展的核心，只有不断改进和创新，我们才能在市场竞争中立于不败之地。
2.4 团队合作团队合作是我们成功的关键。
我们鼓励员工之间的合作和相互支持，共同为客户提供最好的解决方案。
只有合作和团结，我们才能实现更大的目标。
第三章运营管理3.1 人员管理加盟店要建立和维护一个高效的团队，包括招聘、培训、绩效考核和激励等方面的工作。
我们要确保员工有足够的专业知识和技能，能够胜任工作，并通过激励机制激发员工的工作积极性。
3.2 销售与市场推广加盟店要制定销售计划和市场推广策略，确保能够吸引更多的客户并提升销售业绩。
我们要加强与客户的沟通和关系维护，提供优质的服务以提升客户的满意度和忠诚度。
3.3 运营流程加盟店要建立有效的运营流程，确保各项工作能够有条不紊地进行。
包括客户接待、房屋评估、信息录入、合同签订等环节，我们要制定明确的工作标准和流程，以提高工作效率和减少错误。
3.4 财务管理加盟店要建立健全的财务管理制度，包括财务报表、预算和成本控制等方面的工作。
服务管理学案例分析
第四章服务设施选址案例1 21世纪不动产深圳家家顺加盟店的选址1．为什么21世纪不动产深圳家家顺加盟店的良好发展前景应是可以预期的？答：从优越的地理位置，商业氛围，交通设施，品牌优势等方面分析可以看出21世纪不动产深圳家家顺加盟店有着良好的发展前景。
家家顺加盟店位于有着得天独厚的地段优势，完善的中心区,地铁,口岸,公园以及政府大社区配套，充满“人性化”理念的规划设计，“零缺陷户型”的产品创新，再加上发展上优良的口碑的东方雅苑底层。
它位于福田中心区益田路与福民路交汇处毗邻福田区委，坐拥CLD 中央生活区，紧临占地面积30万平方米的皇岗公园，周边的天虹商场,人人乐购物广场,招商银行，皇岗中学,爱家超市,食街,肉菜市场等生活配套一应俱全，城市中轴线大规模高尚居住社区已经形成。
而且毗邻福民地铁站，距皇岗地铁总站仅咫尺之遥，前往皇岗口岸仅需3分钟，至罗湖口岸仅需8分钟，地铁优势，口岸优势，使得由此穿梭深港两地，方便快捷无比，另外还有30多条大,中巴线路经过于此,可迅速抵达各区。
而且以目前的发展来看，福田区正日渐成为发展的重点，而福田区新区委则是其中的一大热点。
无论是开发面积，还是计划总投资，都占有相当比重。
进一步从目标商圈常驻客户规模,候选店面人流车流时段以及商圈内流动人群和竞争对手的考察可以充分证明加盟店有着良好发展前景。
2．你认为房地产加盟点选址时最重要的考量因素是什么？该案例中深圳家家顺加盟店是否考虑到了这一点？答：房地产是商业性服务企业，他的选址决策应以经济效益为依据，应综合考虑利润,竞争和品牌形象等方面的影响。
该案例中深圳家家顺加盟店没有考虑到经济效益方面的因素。
3．如果东方雅苑的底层商铺已经集中了几家房地产中介，家家顺加盟店是否应该继续住进该地商？为什么？答：应该继续驻进该底商，就跟超市不扎堆，商场扎堆的理念一样，房地产中介因属于商业性服务，因此在避免或有效防御激烈竞争条件下继续驻进该底商是有利于发展的。
21世纪不动产加盟模式调查报告
21世纪不动产加盟模式21世纪不动产于1971年诞生于美国，目前是全球最大的房地产综合服务集团，在美国本土占有25%的市场份额。
21世纪不动产体系是全世界知名度相当高的房地产机构。
在全球的房地产机构当中21世纪不动产是被消费者选为全球拥有销售网涵盖地区够广，及很受欢迎的房地产体系。
骄人业绩的背后，是21世纪不动产特许经营体系与中国国情的有效对接。
他们创立的两级授权模式、加盟店店主委员会就是其中的亮点。
21世纪不动产和麦当劳、宝马、Adidas、可口可乐等一样采取的是特许经营的模式特许经营是指特许经营权拥有者以合同约定的形式，允许被特许经营者有偿使用其名称、商标、专有技术、产品及运作管理经验等从事经营活动的商业经营模式。
特许经营一词译自英文franchising，目前国内对franchising这个词的翻译和理解大致有两种：一种译为特许经营。
把特许经营组织与连锁店、自由连锁、合作社等并列，属于所有权不同的商店的范畴。
这种译法与西方市场营销学的界定是一样的，是一种常用的翻译方法。
另一种译为特许连锁。
认为特许连锁是连锁店的一种组织形式，与公司连锁、自由连锁并列为连锁的三种类型。
在我国，商务部2004年第25号颁布的《商业特许经营管理办法》第二条定义为：商业特许经营是指通过签订合同，特许人将有权授予他人使用的商标、商号、经营模式等经营资源，授予被特许人使用，被特许人按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人支付经营费。
特许经营是21世纪主流的商业经营模式，作为一种经营方法，他可以向任何行业领域扩张。
根据中国商务部定义，特许经营是指通过签订合同，特许人将有权授予他人使用的商标、商号、经营模式等经营资源，授予被特许人使用；被特许人按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人支付特许经营费。
21世纪不动产加盟条件全球领先的21世纪不动产体系，需要有实力的区域分部，有意作为21世纪不动产的区域合作伙伴，应具备以下的基本条件：一、有良好的商誉21世纪不动产体系在过去29年，因为选择世界上有很好商誉公司作为区域合作伙伴，才拥有全球领先的位置。
21世纪中国不动产
21世纪中国不动产21世纪不动产体系是两个美国房地产传奇人物——经纪商巴特莱尔和费舍尔于1971年在美国加州创立的，迄今已有35年的历史。
由于这两位当地市场上杰出的房地产经纪人敏锐地觉察到特许经营的巨大威力，果断地采用特许经营的方式复制自己的成功经验，创立了金色的21世纪品牌（CENTURY 21®）,从此创造了房地产中介行业的一个传奇。
21世纪不动产全球最大的房地产综合服务提供商之一，通过特许经营方式，拥有遍布全球43个国家和地区的7200家特许加盟店，130000名专业经纪人在全球各地为您服务。
21世纪不动产母公Cendant Corporation为世界500强企业之一,美国纽约股票交易所上市(NYSE),股票代码:CD,目前市值230亿美元,是世界上首席的服务业销售公司.在《福布斯》排名140位。
21世纪中国不动产是以房地产事业为主，包括住房金融、保险及其他相关衍生业务的综合服务提供商。
为了向中国大陆的消费者提供国际水平的不动产服务，协同政府和业界促进行业规范发展，以及实现从业人员的自我价值，21世纪不动产集合了一支国际水平的专家队伍，凭借21世纪不动产在全球及其他国家的先进管理经验，致力于发展中国大陆房地产特许加盟事业。
21世纪中国不动产北京温州深圳杭州成都苏州济南石家庄厦门上海大连青岛福州南京昆明沈阳郑州广州宁波天津武汉长沙西安等建立自己的区域分布。
未来在中国的发展目标：建立60个区域分部、吸收4000家加盟店、培养30000名经纪人。
业务范围21世纪不动产品牌经营权的授权有2个层次：1、中国总部授权给区域加盟商。
区域分部作为21世纪中国不动产的区域加盟者，将在21世纪不动产的经营宗旨的指导下，考察并接纳合格的房地产中介公司加入体系，为区域内加盟体系所有成员开展业务提供强有力的支持，在当地建立起高效的可赢利的市场营销网络，占领当地更大市场份额。
2、区域分部授权给其地理区域内的中介机构作为加盟店，加盟店经营具体中介业务。
21世纪中国不动产
21世纪中国不动产1．综述21世纪不动产（CENTURY 21®）于1971年在美国创立，是美国Realogy公司旗下最大的不动产服务体系。
21世纪不动产2000年进入中国，经过十余年发展，已成长为国内领先的房地产综合服务提供商，业务涵盖从前端到末端完整的房地产服务链条，包括二手房买卖与租赁，商业地产、新楼盘的策划、销售、租赁及咨询，房地产金融，房地产互联网，房地产基金，以及房地产品牌的特许加盟。
我们专注于快速增长但较为分散的二级房地产市场，并为其提供我们的专业服务。
21世纪中国不动产（IFM投资有限公司）（纽约证交所股票交易代码：CTC）于2010年1月登陆美国纽约证券交易所，标志着21世纪中国不动产作为一家公众公司，已经越来越得到投资者的关注和认可。
截止2011年6月30日，21世纪中国不动产已经在全国31个主要城市设立1,470余家门店，拥有17,600余名经纪人及740多万条房源量，构成了强大的销售网络。
其中仅京沪深一线城市的直营门店网络就已经超过500家。
覆盖全国的庞大的销售网络现已成为21世纪中国不动产平台各项业务开展的坚实基础。
作为21世纪不动产在中国的唯一特许授权商，我们很好地利用了公司在全球房地产业的影响力和广泛的行业联系及经验。
同时，我们也积极地利用中国公司的全国网络，设计先进、标准的信息系统及培训项目，并保证房源数据库的不断更新。
这一强强联合加上我们独特的商业模式使得21世纪中国不动产得以迅速扩展业务网络及服务范围，并屡获殊荣。
21世纪不动产进入中国以来，始终积极配合相关政府部门对行业发展的规范和引导，秉承40年国际专业品质，引入先进行业操作模板，为引导和维护房地产市场的规范发展发挥出应有的作用。
21世纪中国不动产和国内房地产开发商展开广泛而富有深度的战略合作，作为房地产全链条的综合服务提供商，与房地产开发企业相互促进，共同成长。
21世纪中国不动产在金融服务领域亦与国内多家银行和金融机构建立起长期的战略合作关系。
21世纪不动产上海锐丰
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签约后注意要点
核对钱款交付是否清楚,收条是否出具. 定金收条及房款收条应由产权人出具,中介公司只可出暂时保 , 管之类的收据. 明确钱款交付的法律意义,钱款只能交付产权人或公证委托人. 核对各项资料是否收齐,如公司要求收回的相关收据,应提前 告知客户带来. 结清所有的交易费用,同时签订房屋交接书. 办理水,电,煤等的过户手续
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搜房网置业大讲堂（NO.9） ）
——二手房交易流程逐环解析
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目录： 目录： 房地产最新政策解析
加息影响 公积金额度上限调整影响
房地产交易流程逐环解析
二手房交易流程 重点环节解析
上海各区域行情及交易情况
加息！ 加息！
21世纪不动产上海锐丰 世纪不动产上海锐丰 世纪不动产 加息影响
通过调控货币信贷的投放，来稳定通货膨胀预期 7月份CPI达到5.6％，引发通货膨胀，加息有利 于缓解物价上涨的态势 通过加息控制经济增长速度，防止经济由过快转 向过热
21世纪不动产上海锐丰 世纪不动产上海锐丰 世纪不动产
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签约时注意要点
签约时应核对居间协议上填写的物业地址与产权证明记载是否一致,特别 要注意门牌数字是否一致;同时应核对正式买卖合同填写的物业地址及产 权编号与居间协议及产权证上记载是否一致.并且要辨别产证的真伪,不存 在产权争议及其他人主张权及派生权. 出售居间协议上应注意要求产权人填写联系地址,证件号码,以便日后送达 法律文件. 核对正式买卖合同中成交价格前后是否一致,包括补充条款中价格与正式 条款中价格是否一致. 核对正式买卖合同中产权人名称及数量是否填写清楚完整,不能少填,错填. 核对正式买卖合同中骑缝章是否盖完,不能漏盖. 合同签订日期是否填写正确.
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关键技能培养与巩固 • 到2004年底，公司形成了适应 中国国情的完整授权、支持、 管理及盈利能力
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试点开展衍生服务 • 2004年2月在上海正式成立按 揭服务中心MMC
引入战略投资者 • 2005年12月高盛集团 • 2007年10月美国艾威基金会 • 2008年Realogy集团
3. 经营特色及加盟条件
同：秉承美国做法——单店植根于社区
• 社区门店数量超过门店总数的50%， • 21世纪不动产的门店通过扎根社区，可以集中于“有效房源”，能 够为客户提供更周到、专业的服务，同时伴随社区共同成长； • 根植社区不仅有利于口碑的宣传，同时也可以培养实际意义上的忠 实消费者。
5. 行业前景与未来发展规划
3. 经营特色及加盟条件
品牌
全球品牌，社区专家 每个人都是品牌
系统
营业规范手册 行为准则 特许标志体系
占领市场 留住顾客 发展顾客
支持
全国广告基金 电子平台 培训体系
4. 与国外业务发展的比较 异：基于中国市场的两级授权模式——区域+单店
• 中国总部只授权给以城市为单位的区域分部，第二级授权即单店授 权的业务由区域分部来主动完成； • 首次本土化 降低信誉风险 便于高速扩张
1
公司业务
房地产全程顾问服务 市场研究、项目策划、经济测算、营销策划、企业战略顾问 新盘及尾盘代理 低成本、高效率地承接各种楼盘代理项目，擅长跨区域销售 资产管理 优良资产出租出售，不良资产收购或处置 企业选址服务 投资顾问服务
2
个人业务
买房、卖房，也包括房屋出租 贷款业务 与银行合作给符合条件的顾客提供贷款
3. 经营特色及加盟条件来自区域加盟条件 区域加盟条件
有良好的信誉 21世纪相信整个体系成功 取决于每个地区的业绩 有健全的资金管理体制 熟悉当地房地产市场 只有融入当地的市场，才能 在未来来占据市场统治地位 有意愿融入国际性业务 区域分部应该有能力、 有信心去拓展国际市场 有良好的社会关系
区域加盟流程
中国将形成庞大的中产阶级群 体
中产阶级的人口数量将从 现在的1.5亿上升到5亿左 右 中产阶级群体为寻求更好 居住空间而卖掉房子，将 使二手房市场大大增长
中国房地产市场将逐渐成熟 熟
国家进一步开放二级市场 城镇居民个人住房拥有率大 幅提升 市场环境已愈发走向规范
6.行业问题与发展建议
法律法规缺口 专业化水平较低 行业缺乏诚信 资金链存在极大漏洞
专业化 • 加强对 专业人 的培训 品牌化 • 未来的 房地产 市场是 品牌的 时代 规模化 • 在房地 产一级 二级市 场，形 成各种 业务组 合 信息化 • 以多媒 体、信 息系统 为平台， 提高自 身的技 术水平。 供需平衡 • 减少交 易过程 中的信 息不对 称和道 德风险
Q&A
2012-2-24
概括为： “一种获得并保留顾客的商业战略，在现 长”的循环模式 在和未来的消费者心目中建立真实可认知 特许经营作为一种“低成本、高效益”的商业经营模式在全球日 的品牌形象的市场营销系统；建立可以满 足顾客的产品与服务的分销渠道。” 渐
续成 盛行 在中国房地产中介行业引入特许经营体系并有如此强大的品牌支 持，
区域（加盟店）加盟程 序共分七个步骤： 初步联系-兼容性会谈咨询顾问-申请-项目建议 书-授权评定-签订合同 （授权）
3. 经营特色及加盟条件
单店加盟
具备下列条件的企业或公司可经21世纪不动产区域分部授权获得特 许经营使用权，使用年限为5年。 （一）工商执照经营范围应包括房地产咨询，并具有经房地局核准 的房地 产信息咨询、物业代理资质；注册资金50万元以上。 （二）有固定的经营场所，面积不小于50平方米。具备独立法人资 格的公司。有意愿从事房地产中介业务，并将房地产中介业务作为 自己的 一项事业来发展的有志之士。 （三）具备一定的资金实力，有完好的财务记录。 （四）加盟店具备从事房地产中介的专业人士，从业人员不低于7 人。 （五）加盟店具备电脑及辅助设备，和其他现代化办公的基本配置 。 注：此为北京区域分部的加盟条件，各区域分部对此的要求会略有 不同。
2. 经营成果及战略发展
市场份额：在 的区域 处于当地市场前三名
2007年，21 世纪不动产 全国交易额 2003年3月进 入中国 达到800亿
2009年9月， 21世纪不动产 已覆盖全国29 个区域，拥有 千家门店，逾 万名经济人
2. 经营成果及战略发展
1 2
初步本土化和战略布点 • 1990年10月正式获取品牌经营 权，2003年3月正式开展运营 • 文件、培训、IT全面汉化，3个 初期重点发展区，3个中心城市
创始人以及特许经营模式
1971年，在美国加州巴特莱尔（Art Bartlett）和费舍尔（Marsh Fisher）创立了金色的21世纪品牌（CENTURY 21®） 如今带有现代建筑标志的21世纪商标、金色徽章、金色西装，在 全 球刮起了一股金色旋风。 21世纪的特许经营模式遵循着“吸收顾客——保留顾客——继 在21世纪不动产的辞典里，特许经营被
特许经营管理案例分析——
Century21中国不动产
2012-2-24
1. 特许背景分析 2. 经营成果及战略发展 3. 经营特色及加盟条件 4. 与国外业务发展的比较 5. 行业前景与企业未来发展规划 6. 行业问题与发展建议
1.21century特许经营背景分析
历史简介以及大事记
1971年07/28 21世纪不动产公司在美国加州成立 1977 年10/11 21世纪不动产公司上市，首批发行股票77万股 1979年CENTURY21®系统创立全国加盟店交流大会 1987年英国成为新的加盟地区 1989年澳大利亚和新西兰成为新的加盟地区 1992年本年度全系统营业收入达到1000亿美元 1997 21世纪不动产系统进入台湾地区 1999年21世纪不动产系统进入中国大陆 2008年4月，21世纪中国不动产已经发展成为覆盖全国33个 区域、拥有千家门店的全国知名的房地产特许经营体系