城市综合体的设计管理方法
城市综合体建设方案
城市综合体建设方案城市综合体作为城市发展的新兴模式，在促进经济发展、促进城市更新和提高城市品质方面发挥着重要作用。
本文将从城市综合体的定义、建设需求、规划原则和实施步骤等方面，探讨城市综合体的建设方案。
一、城市综合体的定义城市综合体是指在城市中心区域内，通过融合多个功能和业态的开发项目，形成集住宅、商业、办公、文化、休闲等多种业态为一体的综合性建筑群。
它不仅可以提供全方位的服务和便利，还能够满足居民对多样化生活方式的需求。
二、城市综合体建设的需求1. 资源整合：城市综合体能够充分整合城市内的各类资源，优化资源配置，提高资源利用效率。
2. 人口聚集：随着城市化进程的加快，大量人口涌入城市，导致城市人口密度增加，城市综合体建设能够有效吸引人流，分流人口压力。
3. 经济增长：城市综合体作为一个经济体，可以增加就业机会，推动商业繁荣，促进经济发展。
三、城市综合体建设的规划原则1. 结合城市特色：根据城市的地理位置、文化特色和发展需求，确定城市综合体建设的定位和主题，使其与城市相融合。
2. 多功能结构：合理设置住宅、商业、办公、文化等功能，满足不同人群的需求，提供全方位的服务。
3. 绿色生态：注重生态环境保护，打造绿色生态建筑，提高城市综合体的可持续发展能力。
4. 交通便利：优化交通布局，建设便捷的交通网络，提供高效的交通服务，方便居民和商务人士的出行。
5. 社区共享：注重社区建设，提供公共空间和社区设施，促进居民之间的交流和互动。
四、城市综合体建设的实施步骤1. 研究阶段：通过市场调研、需求分析和可行性研究，确定城市综合体的规划定位和发展方向。
2. 规划阶段：制定城市综合体的详细规划方案，包括土地利用规划、建筑设计、商业布局等，确保规划的科学性和可行性。
3. 设计阶段：进行建筑设计、景观设计等，确保城市综合体的建筑风格和环境质量。
4. 开发阶段：组织开发商进行施工和开发，确保按照规划要求和设计标准进行建设。
城市综合体建筑设计项目管理难点及对策
城市综合体建筑设计项目管理难点及对策孙健身份证号码： 22088119861002****摘要：在城市综合体建筑设计中，建筑设计项目管理是建筑设计工作顺利进行的重要环节，它对城市综合体建筑项目实施起着决定性的作用。
本人有幸作为设计项目管理人员之一参与了中信大厦建筑设计项目管理工作，对建筑设计项目管理、大型城市综合体建筑设计项目管理难点进行了研究，分析问题起因及内外在影响因数，提出了解决的对策及建议，以期对城市综合体建筑设计项目管理有所帮助。
关键词：城市综合体；建筑设计；管理难点引言城市综合体建筑设计管理是保证质量的重要环节，良好的管理能够有序推进建筑设计工作，加强对设计各部分细节的管控，保证设计符合工程建设要求，提升设计方案的可借鉴意义。
在建筑工程设计管理中，通常存在建筑设计管理意识不强、界面设计不合理、设计质量管控不严格等问题。
为了更好地解决这些问题，工作人员应明确建筑设计要求与规定，加强对设计人员、设计行为的管理，有效提升建筑设计质量。
1城市综合体建筑设计项目管理的内容建筑设计项目管理是建筑设计院企业管理的核心基础，是建筑设计企业一切管理的出发点。
建筑设计项目管理的定义。
建筑设计项目管理是以建筑设计项目为对象的系统管理的方法，它通过设计项目经理、设计师、工程师、概算人员等设计资源的统筹调配，对建筑设计项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现建筑设计项目全过程的整合，以及建筑设计所需资源合理配置和建筑设计项目目标的综合协调与优化。
建筑设计项目管理的目标是：安全可靠、适用、经济，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。
2城市综合体建筑设计项目管理的难点城市综合体建筑设计项目管理的难点城市综合体建筑设计特点决定了城市综合体的建筑设计项目管理不同于其他建筑设计项目管理，其管理的方法、深度、广度和复杂程度都远远难于其他建筑设计项目管理，让设计项目管理遇到了许多的难点和困难。
2.1项目组织及资源调配的难点在建筑设计企业的项目管理过程中，由于设计院内部项目管理机制与行政管理机制混淆，经常存在项目管理各个层级与设计院内部行政管理各层级之间责、权、利划分不明确的现象。
综合体项目精装修设计管控重点的研究
综合体项目精装修设计管控重点的研究随着城市发展和人们生活水平的提高，综合体项目在城市中的发展越来越快速，成为了城市更新和发展的重要组成部分。
综合体项目是指在一个建筑群或者一个场地内同时包含商业、办公、酒店、住宅等多种功能的综合性建筑项目，这些项目往往规模庞大、功能复杂，设计与施工过程非常复杂。
精装修设计是综合体项目中的一个重要环节，其设计管控的精准与否对整个项目的质量与形象起着至关重要的作用。
对综合体项目精装修设计管控的重点进行研究，对于提高项目质量和形象具有重要的意义。
一、设计理念和风格的统一在综合体项目的精装修设计中，首先要确保设计理念和风格的统一。
在综合体项目中，商业、办公、酒店、住宅等功能是相互交叉和融合的，而每种功能的空间特点和使用需求都各不相同。
在精装修设计中，要在满足各个功能需求的基础上，通过设计理念和风格的统一，确保整个项目的协调一致。
这既能提升项目的整体品质，也能体现项目的整体形象和特色。
二、色彩和材料的协调搭配色彩和材料是影响空间氛围和用户体验的重要因素。
在综合体项目的精装修设计中，要注重色彩和材料的协调搭配。
不同功能空间在色彩和材料的选择上应当一致，以确保整个项目的统一性和完整性。
根据不同功能的特点和需求，合理选用适宜的色彩和材料，使空间氛围更加舒适、温馨，提升用户的舒适度和满意度。
三、功能性和实用性的优先考虑四、品质与成本的平衡控制在综合体项目的精装修设计中，品质与成本的平衡控制是非常重要的。
一方面，要确保精装修设计的品质和品位，提升项目的整体形象和品牌价值。
要合理控制装修成本，避免过度豪华和浪费。
在设计过程中，要注重设计方案的价值工程，合理选材、合理造价，确保项目的经济效益和社会效益的统一。
五、环保与节能设计的引入环保与节能是当前社会发展的重要趋势，也是综合体项目精装修设计中必须重视的内容。
在精装修设计中，要引入环保与节能设计理念，合理选用环保材料和节能设施，提升项目的可持续性和节能性。
浅析大型城市综合体的项目建筑管理
２ ． １建设方的管理
２ 施工组 织 管理
中航紫金广场项 目施工工期 紧 ， 环境复杂 。工程 临时场 地狭小 ， 结构施工难度大 ， 立 体交叉作业及协调的工作量大 ， 技术 、 质量 、 安全 、 环保 、 绿色施工 的要求高 。 技术上主要需解
决底 板大体积混 凝土施 工 、 超 高层钢结 构精确安装 、 框 筒结
（ １ ） 重视建筑方案设计 。如何确保 高端城市 综合体 的品 质？ 对 于建筑方案设计而言 ， 主创建筑师 的选择尤为重要 。 而 且一个项 目工程建筑 的建筑师是否 为大 师级 ， 也是购买或 租 赁高端写字楼世界 ５ ０ ０强企业 的关 注焦点 。因此 ， 邀请建筑
大师和 国际一流设计公 司是本项 目的正确选择。邀请 建筑设
业顾 问公 司是非常重要。项 目公司管理部 门设置齐全 ， 同时
（ 沿 吕岭路 ） 为５ 层大型集中商业 ， 屋面建筑高度 ３ ２ ． １ ｍ； 用地
西南侧为 由 ２ ３层 的岛式建筑组成商业街（ 见图 １ ｏ
聘请景 观 、 商业设计 、 室 内设计 、 幕墙、 交通 、 机 电、 智能化 等 各专业顾问公司 ， 全 面参与工程的设计和施 工管理 。以“ 做精 品、 创标杆 ” 的理念 ， 团结合作 ， 精心设计 、 施工、 选材 ， 精益求 精， 最 求高品质精 品工程 。
图 １中航紫金广场项 目工程鸟瞰图
社区综合体建设运营方案
社区综合体建设运营方案一、项目背景和概述社区综合体是指将商业、居住、办公和公共设施等不同业态融合在一起，形成一个集居住、商业、文化娱乐等多功能的综合性社区。
随着城市化进程的加快，社区综合体的建设逐渐成为城市发展的一个重要方向。
本文将探讨社区综合体的建设和运营方案，以期能够为社区综合体项目的成功运营提供一些建议。
二、项目定位和规划1. 项目定位：本项目定位为高品质、高品味、高服务的综合性社区综合体。
通过提供多元化的商业、文化、居住和办公功能，为居民提供便利的生活方式，满足他们的各种需求。
2. 项目规划：项目总占地面积为X平方米，总建筑面积为Y万平方米。
将按照“一楼多用途，二楼居住，三楼办公，四楼文化娱乐”的设计理念进行规划。
在商业区域，将引入多个知名品牌商户，满足居民的购物需求；在居住区域，将建设高品质的住宅小区，提供舒适的居住环境；在办公区域，将提供高档写字楼和共享办公空间，满足企业的办公需求；在文化娱乐区域，将建设电影院、KTV、健身房等娱乐设施，为居民提供丰富多彩的文化娱乐活动。
三、项目运营策略1. 综合性业态组合：通过引入多元化的商业、文化、居住和办公业态，增加项目的吸引力和竞争力。
在商业区域，重点引入国际知名品牌，提供高品质的购物体验；在居住区域，重点打造高品质的住宅小区，提供优质的居住环境；在办公区域，重点引入大型企业、金融机构和创新型企业，提供高档写字楼和共享办公空间；在文化娱乐区域，重点引入电影院、KTV、健身房等娱乐设施，提供多样化的文化娱乐活动。
2. 共享经济模式：通过引入共享经济的理念，提高资源利用效率，降低成本。
在商业区域，引入共享零售模式，通过线上线下的渠道整合，实现资源共享和优化配置；在办公区域，引入共享办公模式，提供弹性工位和共享会议室，满足企业的灵活办公需求；在居住区域，引入共享停车位和共享配送服务，为居民提供便捷的停车和生活配送服务。
3. 社区服务和多样化配套：为居民提供全方位、个性化的服务和配套设施，增加居民的黏性和满意度。
城市综合体建筑设计项目管理难点及对策
城市综合体建筑设计项目管理难点及对策摘要：在城市现代化建设发展中，必须高度重视城市综合体建筑建设，既满足商业活动需求，又提升城市形象。
在建设城市综合体建筑时，须优化建筑设计，为后续施工建设奠定基础，同时展示综合体建筑的优越性与合理性。
在综合体建筑设计中，必须合理分析建筑内部、外部功能的关联性，优化完善建筑功能。
注重综合体建筑设计优化，可以确保建筑设计与建造的合理性，促进城市现代化发展。
关键词：城市综合体；建筑设计；项目管理；难点及对策引言城市综合体建筑是以建筑群为基础的，具备功能聚合、土地集约特征的城市经济聚集体。
一般来说综合体建筑具有五大核心功能，分别是零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅和综合娱乐。
在进行综合体建筑规划设计的过程中，需要将其中三项及以上的功能进行有机搭配，并且各个部分之间要建立一种相互依存、相互带动的关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体项目。
1城市综合体建筑设计项目管理的难点1.1项目组织及资源调配的难点在建筑设计企业的项目管理过程中，由于设计院内部项目管理机制与行政管理机制混淆，经常存在项目管理各个层级与设计院内部行政管理各层级之间责、权、利划分不明确的现象。
项目经理的工作缺少有效授权，项目经理对人员、物资、资金等资源的调配受限。
同时项目参与单位太多，项目经理如果得不到业主的全权授权，在项目建设过程中的责、权、利不明确，无法有效组织项目管理。
1.2专项合作设计单位多给项目管理带来的难点城市综合体建筑项目涉及专项技术领域多，跨行业综合设计多，参与项目单位多，业主请的顾问方多，如酒店管理公司、结构顾问、机电顾问、幕墙顾问、智能化专项设计团队、绿色建筑咨询等，相互交叉作业频繁，配合工作非常多，给项目管理带来很多的困难。
系统多、单位多，你中有我、我中有你，工作界面混淆；参与方各自均有自己的管理体系和计划，很难完全纳入项目总体计划，总体计划控制难。
合作各方之间的沟通方式各不相同，沟通渠道繁杂、沟通时间成本高，导致效率极其低下。
城市综合体规划与商业运营模式
城市综合体规划与商业运营模式随着城市化进程的加速，城市综合体成为了现代城市发展的重要组成部分。
城市综合体是指将商业、住宅、文化、娱乐等多种功能融合在一起的综合性建筑群体。
它不仅为城市增添了新的面貌，也为人们提供了更加便利的生活方式。
然而，城市综合体的规划和商业运营模式是决定其成功与否的关键因素。
城市综合体的规划是指在建设之前对其进行合理布局和设计，以实现最佳的空间利用和功能组合。
规划的第一步是确定城市综合体的定位和目标。
不同的城市综合体有不同的定位，有的注重商业，有的注重居住，有的注重文化。
在确定定位之后，需要进行市场调研，了解目标消费群体的需求和喜好，以便在规划过程中做出相应的决策。
同时，还需要考虑城市综合体与周边环境的融合，以及交通、绿化等基础设施的规划。
规划的最终目标是创造一个宜居、宜商、宜游的城市综合体。
在规划完成后，商业运营模式的选择变得至关重要。
商业运营模式是指城市综合体商业活动的组织和管理方式。
传统的商业运营模式主要是以单一业态为主，比如购物中心、写字楼等。
然而，随着消费者需求的多样化和竞争的加剧，单一业态的商业模式已经不能满足人们的需求。
因此，城市综合体的商业运营模式也在不断创新和演变。
一种常见的商业运营模式是“商业+文化”。
通过将商业和文化结合起来，可以吸引更多的消费者。
例如，在城市综合体中设置艺术展览、音乐会等文化活动，吸引人们前来参观和购物。
同时，还可以与当地的艺术机构、文化团体等合作，共同打造一个具有文化氛围的城市综合体。
另一种商业运营模式是“商业+体验”。
随着人们生活水平的提高，他们对于购物的需求也发生了变化。
他们不再满足于简单的购物，而是更加注重购物的体验。
因此，城市综合体可以通过提供更多的娱乐设施和服务来满足人们的需求，比如游乐场、电影院、美食街等。
这样一来，人们不仅可以购物，还可以享受到更多的娱乐和休闲活动。
除了以上两种商业运营模式，还有一种新兴的商业模式是“商业+社区”。
浅谈商业综合体项目设计管理方法
浅谈商业综合体项目设计管理方法摘要：随着社会物质文化文明的发展，老百姓对生活的品质要求越来越高，无论是再物质上还是在文化娱乐上社会都在向前发展。
从而商业广场便成为了老百姓线下物质与精神生活的载体。
商业广场项目的开发往往有别于一般住宅项目，其面对的专业更多，且设备设施的配置更为复杂。
作为商业地产一名设计管理人员，今天便浅谈一下商业综合体项目的设计管理工作。
关键词：商业综合体；设计管理；计划管理；指标管理一、概念介绍商业广场往往都依托于城市商业综合体内，商业综合体是将商业、办公、公寓、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间的两项以上功能进行组合，形成一个多功能高效统一体，而布局形式常见为商业盒子+一栋主塔楼或者商业盒子+若干塔楼形成商业建筑群。
商业综合体一般具有以下特性：（1）高可达性。
一般商业综合体的规划都位于城市重要商圈以内或者城市门户区域，周边交通路网发达，高铁长途客运站往往与之结合。
（2）高识别度。
核心区或者CBD内的商业综合体往往有很高的识别度，或因为其独特的设计造型，或因为其建筑体量、建筑高度，又或因为自身广场的IP亮点总能吸引众多打卡群，从而增加独有的辨识度。
（3）高密度性。
城市用地趋于紧张，商业广场的高密度可提升土地使用率，同时人口密度也相对较大，提高生活效率。
（4）功能复合性。
城市综合体项目往往集生活、办公、娱乐于一体，满足老百姓日常生活的各种需求。
二、计划管理设计计划的编制应分阶段编制并进行有效管控。
投资模型阶段：设计计划以完成概念方案以及概念指标为主要目的，帮助投资开发部门进行投模测算，从而向上级领导提供决策依据。
此过程正常设计需要1.5-2月时间，可完成效果文本的编制。
准备摘地阶段：经投资测算，领导决策可确定为必摘地项目后，便可提前启动正式方案设计。
此阶段设计计划必然前置于摘地时间，可对商业综合体内各业态平面，动线规划，指标研磨，功能设计展开详细论证，确定立面设计的细节，规划地下停车库等细节工作。
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城市综合体的设计管理方法――以商业管理公司牵头的设计总包
为例
杨宝民张泰
摘要
在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统综合体设计管理的缺陷基础上，作者代表新摩尔商业管理公司提出了独创的综合体设计管理方法，通过多个设计总包实践，在总体设计费用固定的前提下，节约了一半左右的常规设计时间，让设计单位有充足时间考虑方案的创新与经济优化，不仅直接帮助综合体发展商降低了开发成本，而且通过节能设计降低了商业建筑的运营成本。
实践
一、传统的综合体设计管理存在的问题
第一盲目相信海外设计公司，在没有完成好产品定位和商业规划的时候就委托国外设计公司进行方案设计，国内设计院配合施工图设计，双方界限不清晰，国外与国内设计单位之间不断扯皮。
第二面对中外多家设计院的复杂管理，缺乏有效的管理方法与合理的设计流程管理，导致重复劳动以及无效劳动占据５０％左右，结局是设计成本较高，设计质量不高。
二、万达综合体设计管理特点
重庆万达广场开发设计部刘知迁总结到：在设计管理中，对总体规划应严格科学的管理，不论是经济技术指标，还是平面布置、竖向标高，都需要总体把控。
分期开发设计最重要的是把握整体规划，做好前后期的交接与配合，多开设计协调会，这样才能完整无误的完成项目的设计工作。
项目可以分期开发，但项目从设计的角度看是一个整体，只有将项目完整的理解，才能很好完成分期设计管理。
以重庆万达广场项目为例，使用了三家以上的设计院，需要经常召开项目设计协调会，协调地下室的高度问题，以及不同开发周期之间的衔接问题。
从开发规范上讲，万达已经形成了完整的设计管理方法和流程，这些都是宝贵的经验。
由于万达项目开发周期很短，因此，设计周期也必然很短，没有时间精雕细琢，难以出现类似日本一流综合体的精品。
三、新摩尔公司独创的综合体设计管理方法
１．以商业管理公司作为设计牵头单位，考虑最终使用客户的合理要求，通过协调配合，做到商业规划与规划设计匹配，不同周期的设计有效衔接，避免规划设计中的重大失误，降低发展商管理难度。
２．商业管理公司重点和总体规划公司配合做好总体布局规划，考虑整体的人流动线和货流动线，其次是商业管理公司联合商业建筑设计公司做好购物中心设计，酒
店公司配合做好酒店设计。
３．优化建筑结构设计,为综合体购物中心等提供良好的经营空间。
大型城市综合体的核心部分往往两个以上的塔楼,高层建筑和购物中心之间的结构应该尽可能
考虑结构的协调性,必要时候采用结构转换,同时塔楼的布局需要顺应购物中心平面
空间的流畅。
４．将运营成本的降低方法运用于设计中，推广节能设计
四、新摩尔公司提出的综合体设计流程与成本控制
１．综合体设计单位选择的合理步骤
步骤１确定好总包设计单位，由管理公司与开发商带领国内一流设计院做好概念性方案设计和商业规划，以功能设计为主，确定好商业平面的功能和主要业态布局，共同做好设计任务书。
一般２００－４００万元左右费用。
我们发现在没有充分准备的情况下委托国外公司做方案设计，基本上需要推倒重新来，而国外设计公司一般是按照工作量收费，因此，造成发展商的设计成本翻倍是经常的事情。
步骤２进行国际设计招标
鼓励国内外一流设计院招标，给予保底费用３０万元左右。
选择两家优秀方案设计单位，一家负责规划设计和写字楼以及公寓设计，另外一家负责酒店设计和商场设计，也可以酒店设计单独委托一家擅长设计酒店方案的单位。
结构设计和施工图委托当地甲级院设计，商业管理公司带领方案设计单位负责审核施工图。
２.综合体设计的科学流程
杨宝民先生提出的综合体流程图
五、长沙综合体实践案例
设计组织：深圳新摩尔公司负责总体方案设计日本ＵＣＯＭ负责概念设计和商业建筑方案设计深圳中汇建筑设计公司负责住宅区和写字楼方案设计
总体思想：设计长沙东城现代城市商业综合体打造顾客消费目的地
米的层高，保证区域内的互通互联。
总体布局：充分发挥项目北侧文化综合体广场的功能，与广场呼应设置购物中心和购物中心中心，将明城国际大酒店看作综合体的整体功能，将名店分布在南侧商业街区。
沿着长沙经开区漓湘路和板仓路交汇处布局高层写字楼和公寓，让购物中心拥有良好的内部经营空间。
利用地基的高差，将南面的一层与北面的二层步行街自然贯通起来，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。
利用天桥连廊与东北面的住宅联接起来，不仅为居民提高便利，同时也提高了二楼商业施设的回遊性。
我们注意北侧广场地下公共停车场的人流引导，在综合体建筑的东北面设计大型的地下广场，将北侧人流方遍地引导到购物中心的地下一层。
购物中心以玻璃材质为主的宽敞明亮的入口门厅，体现了室内外视线交流，将内外空间（地下广场）融为一体。
屋顶设计为庭园不但为周边居民提供景观欣赏，还能美化环境、净化空气、改善局部小气候，并且可以丰富城市的俯仰景观，补偿建筑物占用的绿化地面，提高绿化覆盖率。
西侧的住宅面设计为圆形的广场（公园），在为住户考虑拥有一个安静的环境的同时，亦考虑其便利性。
并且，在商业施设的圆型广场处配置餐饮、露地花园等，为人们提供优美的游憩环境。
湖南长海综合体项目总平面图
208亩地块综合体整体效果图。