北京、上海典型地铁上盖商业项目表
车辆基地上盖综合开发利用研究——以绍兴1号线鉴湖停车场上盖综合开发工程实践为例
车辆基地上盖综合开发利用研究——以绍兴1号线鉴湖停车场上盖综合开发工程实践为例一、研究背景在集约紧凑型城市发展的需求下，国内各大城市都在探索“轨道+物业”以公共交通为导向的综合开发模式（TOD），可以使轨道交通建设和相关土地资源得到优化配置，以实现“一地多用途、高效紧凑布局、多式交通联运高效衔接、环境优美、尺度宜人、高品质社区生活圈”为基本目标的开发模式。
车辆基地和停车场是城市轨道交通必备的重要设施；而车辆基地和停车场内运用库占地面积大、检修库内柱网整齐具备上盖综合开发的先天条件。
而车辆基地上盖综合开发是一种复合利用土地资源、合理加密城市空间的建设方式。
多项政策导向明确了车辆基地上盖综合开发规划研究的必要性，开展规划设计研究，能有效总结车辆基地上盖综合开发的规划设计关键技术，为其他城市提供借鉴经验。
国家层面出台如《城市轨道沿线地区规划设计导则》（建规函【2015】276号）、《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（国办发【2018】52号）“等文件。
本文基于绍兴轨道交通1号线监湖停车场上盖开发的实践，首先介绍了综合开发的背景和意义，然后研究了国内一线城市轨道交通车辆基地综合开发的项目经验，从总体规划、功能布局、交通设计和规划引导等多个角度介绍了鉴湖停车场综合开发设计策略，最后总结了车辆基地综合开发的未来发展趋势。
二、国内车辆基地上盖综合开发经验分析目前香港、深圳、北京、上海、深圳、成都、厦门、杭州等城市已陆续建成了一批与物业开发相结合的地铁车辆段，并取得了良好的经济效益和社会反响。
1、香港——日出康城项目日出康城是香港首个公园城市小区，是利用地铁车辆段上盖综合开发项目；其将车辆段上盖及周边改造为全绿化公园城市的小区，小区内所有物业均坐落于园林环境内；康城也是“轨道+社区”可持续健康生活方式的典范。
日出康城也是香港最大的社区，其占地面积33.6公顷，住宅面积超过160万平米，容纳住宅商业学校政府部门社区公共服务设施等多种功能；历时20余年，1997~2019年，总分13期开发，日出康城其商场——The LOHAS 康城总面积4.8万平米，充分利用地铁车辆段上盖和地铁站出口，串联起各住宅楼栋和娱乐设施，形成社区共享空间和通道。
上海市城市轨道交通上盖建筑设计标准
上海市城市轨道交通上盖建筑设计标准一、引言城市轨道交通在解决城市交通拥堵问题，改善城市居民出行质量方面发挥着重要作用。
为了更好地发挥城市轨道交通的功能，上海市制定了城市轨道交通上盖建筑设计标准，旨在规范上海市地铁站和轨道交通线路沿线的上盖建筑设计。
本文将对这一标准进行全面、详细、完整且深入地探讨。
二、城市轨道交通上盖建筑的设计要求城市轨道交通上盖建筑的设计要求主要包括建筑高度、建筑面积、楼层数、外立面处理、空间布局等方面。
2.1 建筑高度根据上海市的城市规划要求，城市轨道交通上盖建筑的高度不得超过附近主干道规划的建筑高度限制。
同时，为了保证城市轨道交通上盖建筑与周边环境的和谐统一，建筑高度应与周围建筑相协调。
2.2 建筑面积城市轨道交通上盖建筑的面积应根据地铁站的客流量、周边环境条件等因素进行合理设计。
设计时应充分考虑行人流量、楼层分布、公共设施的设置等因素，以提供便利的出行环境。
2.3 楼层数城市轨道交通上盖建筑的楼层数应根据地铁站的规模和功能需求进行设计。
一般情况下，地铁站上盖建筑的楼层数不宜超过地表3层。
在特殊情况下，建筑设计方可适当增加楼层数，但需获得相关部门的批准。
2.4 外立面处理城市轨道交通上盖建筑的外立面处理应考虑与周围环境的协调性。
在建筑外立面材料和颜色的选择上，应与周边建筑风格相匹配。
同时，外立面的设计应充分考虑对地铁站和轨道交通线路的视觉效果提升，增强城市形象。
2.5 空间布局城市轨道交通上盖建筑的空间布局应合理布局地铁站的出入口、换乘通道、商业设施等功能区域。
同时，要注意保证行人的行走流线顺畅，避免交通冲突和人流拥堵。
三、城市轨道交通上盖建筑设计标准的应用案例为更好地说明上海市城市轨道交通上盖建筑设计标准的应用，以下列举一个实际案例：3.1 案例背景某地铁站位于上海某主干道沿线，因周边交通繁忙和商业活动频繁，故该地铁站上盖建筑设计非常重要。
3.2 案例设计要求该地铁站的上盖建筑需要满足以下要求： 1. 建筑高度不得超过30米，以与主干道规划建筑高度相符。
六个案例带你初识中国城市轨道交通TOD项目
六个中国城市轨道交通TOD项目初探一、北京公园悦府1、项目概况项目所在的平西府车辆段隶属地铁8号线，位于昌平区，回龙观文化居住区北侧。
项目总用地面积约30万平方米，总建筑面积约60万平方米，融合了住宅、商业、交通枢纽等多元化复合型物业而被打造成一体化城市综合体，使其成为区域内的宜居示范样板。
图1：北京平西府车辆段上盖物业项目效果图2013年1月18日，北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体一举拿下玉渊潭乡地块和昌平东小口地块，分别是地铁6号线慈寿寺车辆段和8号线平西府车辆段用地。
平西府车辆段项目处于地铁8号线、13号线、昌平线三轨交汇的位置，多轨道路网纵横，交通便利。
2、物业构成项目作为集合“公交枢纽+公租房+住宅+商业+公寓+公园+教育”多种物业形态的综合体，由于是轨道车辆段上盖，因此项目在地势上具有0米，9.5米，和16.5米三个标高，分别为落地区、咽喉区和上盖区。
项目住宅涵盖上盖区域9栋11层及22层住宅楼，西贴区域5栋8层住宅楼（去除3层底商），落地区域7栋14-27层住宅楼及29层公租房住宅楼；项目配备6万平方米办公和商业配套，包括2万平方米集中商业、千米特色商业街、多元化商业及写字楼，项目商业涵盖西贴区域3层底商，上盖区域局部4层综合体，P+R楼，3层的，落地沿街商业及内街商业；9.5米的咽喉区将形成一个5万平方米的社区私属中央公园，配备有篮球场和儿童游乐区域，满足了不同年龄层业主的休闲娱乐需要。
此外，项目自身配备专属幼儿园及学校，教育体系较为完善。
图33：北京平西府车辆段物业分布项目住宅产品名为公园悦府，主力户型为80-90m²2居、100-125m²3居。
一期于2014年5月开盘。
目前，项目一期和二期已全部售罄，三期于2018年2月25日开盘，均价58500元/m²，推售楼栋为27层产品，两梯四户，主力推售产品为：约87m²2居，112-135m²3居。
近铁城市广场
公交：线路四通八达，有101、101B、216、765、846、94、67、551、158、 750、807、827、858路
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区域交通情况-项目与地铁链接情况
上海首创真正的地铁上盖购物中心，与东西走向的核心轨道交通线——13号线真北路站全部四个出入口无缝对接 ，聚集最旺人气。客群同时可通过B2层地铁通道直接进入南北区商业。
停车场进商场路线：
第一步：通过真北路/金沙江路停车库入口进入B3层停车 第二步：搭乘垂直电梯至B2层下沉广场（13号线地铁出站层） 第三步：可通过地铁通道去向南北任意区
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项目客群
辐射范围
项目所在区域为近住宅区及长风商务区，日常多家庭生活消费。
项目地处中环商圈，近长风商务 区。同时辐射周边1公里左右的居 住人口及部分商务人士。；另有 13号沿线相关站。
暴雪电竞场
购物中心与电子竞技演播馆的混搭，将开创上海独一无二的商业业态。而与其同处一层的还有星巴克、黄太吉、麦当劳、咖啡陪你、Mangosix、家有好面、 千秋膳房等一众休闲餐饮。
电子竞技比赛不再局限于嘈杂无章的网吧和偏僻孤立的体育场馆。电竞爱好者们可以在逛街的同时，自由地去现场支持他们的电子竞技偶像，也可以在欣赏完 一轮精彩电竞对决后，约上三五志同道合的朋友在商场内大快朵颐一番。 23
业种及品牌分布-特色主力店
紫御婚礼会馆是集礼服、婚礼仪式、婚宴、婚礼策划、摄影摄像、海外蜜月等服务于一体的一站式婚礼服务资源供 应者，坐落于近铁城市广场南座5-8楼，规模达10000㎡，拥有6个宴会厅，2个仪式礼堂，可同时接待1500人， 未来将成为上海乃至全国都绝无仅有的婚礼文化中心。
浅议轨交上盖物业综合开发建筑设计——以上海地铁七号线后滩站上盖环通商业广场综合开发项目为例
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浅议轨交上盖物业综合开发建筑设计 以上 海地 铁七 号线 后 滩 站 上盖环 通 商业 广场 综 合开 发 项 目为例
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三 、 建筑设计——轨 交与上盖物业一体化 空间设计 １ ．地 铁 站 体 位 置 与 总 平 面 布 局 的 关 系
一
般 的地 铁 站 点 与 周 边 的 开 发 地 块 关 系 可 分 为
路 中式 、路 侧 式 两 大 类 。
路 中式地 铁站的本体位于城市道路下方 ，在人 行道 设置 地 铁 出 入 口或 将 出 入 口连 接 至 路 旁 的公 共
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浅议轨交上盖物业综合开发建筑设计--以上海地铁七号线后滩站上盖环通商业广场综合开发项目为例
浅议轨交上盖物业综合开发建筑设计--以上海地铁七号线后滩站上盖环通商业广场综合开发项目为例
陈黎明
【期刊名称】《城市建筑》
【年(卷),期】2013(000)006
【摘要】轨交站点上盖综合开发是近些年来越来越受到关注的设计和开发模式。
本文以上海地铁七号线后滩站上盖环通商业广场项目的设计为例，从总体设计理念到建筑特征作了详细的论述，探索了上盖综合开发建筑设计的特点和要素。
【总页数】2页(P42-43)
【作者】陈黎明
【作者单位】晋思上海建筑咨询有限公司，上海200002
【正文语种】中文
【相关文献】
1.上海轨交4号线修复断点实现“环通” [J], ;
2.回馈社区型地铁上盖联动开发模式研究——以上海轨交14号线昌邑路站为例[J], 樊鸿伟
3.TOD模式下城市综合体设计的分析
——以黄埔区某有轨电车停车场上盖综合开发项目为例 [J], 曾蕴姿
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上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议上海作为中国经济、文化中心，轨道交通发展迅速，成为了城市居民出行的重要方式。
上海也在城市规划中大力推进轨道交通上盖综合开发，以解决城市发展中的土地资源匮乏和交通拥堵问题。
轨道交通上盖综合开发在实际推行中也存在一些问题，本文将从城市规划、交通运营、土地利用等方面对上海轨道交通上盖综合开发中的问题进行分析，并提出一些建议。
一、城市规划1.空间规划不合理：在一些轨道交通上盖综合开发项目中，由于规划不合理，建筑密度过大，导致周边居民的生活环境受到影响，同时也影响了项目的可持续发展。
有必要在城市规划中合理控制建筑密度、保护周边环境。
2.功能布局不合理：在轨道交通上盖综合开发项目中，有些地铁站上盖的商业设施过多，导致了交通换乘和出行便利性的下降，这也是一个需要解决的问题。
建议：1.在城市规划中，应当合理规划轨道交通上盖综合开发项目的建筑密度，保障周边居民的生活环境，同时也要考虑商业与交通的协调布局，提高出行便利性。
二、交通运营1.出行体验不佳：在一些轨道交通上盖综合开发项目中，由于软硬件设施的问题，出行体验不佳，乘客出行便利性受到影响。
特别是在地铁换乘的地方，由于交通枢纽的设计不合理，导致了乘客出行的不便。
建议：1.完善轨道交通上盖综合开发项目的软硬件设施，提高乘客出行的舒适性和便利性。
应当加强对交通枢纽的规划和设计，提高乘客的出行体验。
2.加强运营管理，在轨道交通上盖综合开发项目中建立统一的管理体系，加强对交通设施和商业设施的管理，保障乘客的出行需求。
三、土地利用1.土地资源浪费：在一些轨道交通上盖综合开发项目中，由于规划和设计不合理，导致了土地资源的浪费，增加了城市土地资源的紧张程度。
2.土地使用效率低：在轨道交通上盖综合开发项目中，由于土地使用效率低，导致了项目的经济效益不佳，无法实现可持续发展。
2.加强土地管理，严格控制土地的开发和利用，规范土地使用行为，保障土地资源的可持续利用。
地铁上盖商业,如何解决过路却不消费的难题？
地铁上盖商业项目应关注品牌和 商品的差异化，打造特色店铺和
独家品牌，以吸引更多顾客。
地铁上盖商业项目应注重顾客服 务和体验，提供多种便利设施和 优质的服务，提高顾客满意度和
忠诚度。
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表参道之丘的商业项目介绍
表参道之丘是位于日本东京表 参道地铁站上盖的一个大型商 业综合体，集购物、餐饮、娱 乐等功能于一体。
该项目占地面积较大，拥有多 个楼层，涵盖了各种品牌和类 型的商铺，吸引了大量人流。
表参道之丘还配备了充足的停 车设施，方便顾客前来消费。
表参道之丘的设计理念与特点
表参道之丘注重营造舒适的购物 环境，通过人性化的空间布局和 建筑设计，使得顾客在购物过程
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建立合作机制
地铁与物业方应建立良好的合作 机制，共同制定商业项目的发展 策略。
资源共享
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长期规划
地铁与物业方应共享各自的优势 资源，如地铁的人流优势和物业 的场地优势，实现互利共赢。
制定长期发展规划，确保地铁上 盖商业的可持续发展，实现地铁 与物业的长期利益统一。
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案例分析：表参道之丘的启示
中感受到愉悦和便利。
该项目注重品牌和商品的差异化 ，引入了大量独家品牌和特色店
铺，以满足不同顾客的需求。
表参道之丘还注重顾客服务，提 供多种便利设施，如休息区、儿 童游乐区等，以及优质的导购服
务和售后服务。
表参道之丘对国内地铁上盖商业项目的启示
地铁上盖商业项目应注重人流引 导和聚拢，通过合理的空间布局 和建筑设计，吸引顾客进店消费
理清供需的消费需求 和习惯，以便提供有针对 性的商品和服务。
优化商品组合
根据市场需求调整商品组 合，满足不同顾客的需求 。
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连接地铁站厅方 地下一楼地铁通道 式 连接地铁站厅楼 层商场业态业种 娱乐餐饮、时尚服饰、超市 组合 B1楼：星巴克、DQ、汉堡王、 连接地铁站厅楼 i.t、Furla、Anna Sui服饰、 层商场品牌组合 OLE超市、大食代、skin food （部分） 、可口可乐主题趣味店
B1楼：DKNY、Jimmy Choo、 Agnes b、丝芙兰、酷圣石、 赛百味、华润万家便利店、 屈臣氏
备注
2000年开业的东方广场连接着 金街王府井商业街和银街东单 商业街，历经最初四年艰难的 培养期，现已成为众多知名品 牌店的首选地点。东方新天地观光客较多，缤纷新天地装饰 风格热闹而明快，仿佛室内嘉 年华会，缤纷的色彩及具有节 日氛围的装饰使人心情开朗。
国贸商城为国贸中心组成部 分，90年开业是北京首家高 档购物中心。97年扩建改 造，2000年全新亮相更名为 国贸商场。2010年，国贸三 期开业，国贸商场总建筑面 积10万平方米，营业面积5万 平方米，租户近300家。位于 国贸下一站的新光天地则是 全国规模最大的地铁上盖百 货商场。
久百城市广场 静安寺（站） 地铁1、7号线 CBD核心商圈 大型 高端时尚 久光百货 B1楼商场直接连接2号线 美食城、精品超市、个人护 理
B1:久光名品超市、屈臣氏、 山崎面包、唐饼家、 Movenpick、哈根达斯、花店
静安寺是上海传统高端商 圈，由于地铁2号线施工，曾 一度失去人气，随着2号线竣 工以及周边大量甲级写字楼 的竣工而逐步恢复人气，久 百城市广场整体租赁给了相 关SOGO，目前已经是上海业 绩第三高的百货商场。商圈 客源以高档白领客为主。
人民广场一直是上海核心商 圈、90年代末由于城市空心 化曾一度衰退，随着二线到 三线换乘枢纽的确立，来福 士广场开业时一炮而红，勘 称枢纽交通典范。该商圈客 流来源广泛，涵盖办公白领 、大中学生、旅游客流等各 式客群。
中山公园是伴随着地铁换乘枢 纽而成长起来的区域商业中 心，龙之梦则是上海首个拥有 两个楼层连接不同地铁站厅的 购物中心。商圈客流以周边办 公人群及周边居民为主。
百老汇新世纪影院、OLE精品超 百丽宫影城、国贸溜冰场 NOVO百货、大食代美食广场 市、晨曦百货、大食代美食广 LeCool、OLE精品超市、晨曦 、舒适堡健身中心、和平影 场 百货 城 地下一楼地铁通道 时尚服饰、休闲餐饮 B1楼商场直接连通1号线 美食城（轻食、快餐）个人 护理、饰品、特色商品 B1楼：食之秘、莉莲蛋挞、 圣酷石、屈臣氏、the face shop、快乐柠檬、Hello Kitty、芝士工厂
北京、上海典型地铁上盖商业项目表
所处商圈 换乘枢纽 商圈类型 商业规模 整体定位 主力店 东方新天地 王府井（站） 地铁1、4号线 传统核心商圈 大型 高端时尚、商务 国贸商城 国贸（站） 地铁1、10号线 CBD核心商圈 大型 奢华时尚，商务 来福士广场 人民广场（站） 地铁1、2、8号线 核心传统商圈 中型 年轻、流行 龙之梦购物中心 中山公园（站） 地铁2、3、4号线 区域商业中心 特大型 生活、流行、家庭式购物中心 家乐福、特力屋、永乐电器、 龙之梦影城、一兆韦德健身中 心 B2直接连通2号线，地上二楼通 过天桥廊道连接3、4号线 美食城、超市大卖场、个人护 理用品、流行服饰 B2：美珍香、家乐福、数码下 一城、永乐家电、法藤、得一 大药房；2楼：Bread N Butter 、Izzue、i.t、XOXO、DHC