基准地价系数修正法模板
商业用地基准地价区位因素修正体系
0.050
0.022
0.011
0
-0.006
-0.012
银行网点状况
0.035
0.016
0.008
0
-0.004
-0.008
距市场状况
0.069
0.031
0.015
0
-0.008
-0.016
电讯营业厅
0.020
0.009
0.004
0
-0.002
-0.005
排水状况
0.054
0.024
0.012
绿地覆盖度
0.023
0.012
0.006
0
-0.0045
-0.0075
规划条件
0.075
土地利用限制
0.035
0.017
0.009
0
-0.006
-0.012
周围土地规划用途
0.040
0.020
0.010
0
-0.0075
-0.0135
∑
1
——
1
0.500
0.250
0
-0.171
-0.342
表1-6三级商业用地基准地价区位因素修正系数条件指标说明表
-0.021
交通条件
0.162
临道路状况
0.054
0.027
0.013
0
-0.009
-0.018
临公交站点状况
0.054
0.027
0.013
0
-0.009
-0.018
距火车站
0.023
0.012
0.006
0
-0.0014
基准地价系数修正法
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
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四、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理
（四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、基准地价内涵界定 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
别重视。
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(二)基准地价更新的原则
3、动态分析原则 基准地价具有动态性，或者说具有历史继
承性。 这就要求我们在更新时，要通过对过去的
地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。
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(二)基准地价更新的原则
4、比较性原则 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进
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基准地价内涵界定
评估基准日 土地开发程度 土地使用权年期 土地利用程度（容积率）
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评估样点地价的步骤
1.样点地价计算 2.样点地价的修正
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1.样点地价的计算
土地使用权出让或转让资料 土地使用权出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料 商品房销售资料 征地、拆迁费用资料 联建房资料
ห้องสมุดไป่ตู้
农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地
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（3）基准地价是一种平均价格
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
7.2.2 基准地价系数修正法
7.2.2.1 利用级别或区域基准地价评估
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（2）程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
7.2.2.2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：
Ｖ＝u×dv×Ｋ1×Ｋ2×…×Ｋi…×Ｋn （59）
式中：V：待估宗地地价
u：路线价
dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n)。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法范例一、引言基准地价系数是城市土地交易中的重要指标，它可以反映土地的价值水平，是土地市场调控的重要工具。
但是，由于城市土地市场的不断变化，原有的基准地价系数模型可能存在偏差，需要进行修正。
本文将介绍一种基准地价系数修正法的范例，以期为城市土地交易提供参考。
二、基准地价系数的概念和计算方法1. 基准地价系数的概念基准地价系数是指在土地市场的一定条件下，预定地价和事实成交价之间的比例关系。
通常情况下，基准地价系数是由城市规划部门、市场监管部门、统计局等共同制定的，并不是一个固定不变的数值，而是会根据市场变化进行调整。
2. 基准地价系数的计算方法基准地价系数的计算方法通常采用综合比较法或回归分析法。
其中，综合比较法是指通过对市场上类似地块的成交价以及土地的基本属性进行综合比较，来确定基准地价系数的合理性。
而回归分析法则是通过对多项变量进行统计分析，来确定基准地价系数。
三、基准地价系数修正法的原理基准地价系数的修正法其实是在原有的基准地价系数模型的基础上，通过添加新的变量或者调整原有变量的权重，来提高模型的准确性，从而减小预定地价和成交价之间的偏差。
四、基准地价系数的修正实例下面我们将通过实例来介绍一种基准地价系数修正的方法。
1. 数据收集我们首先需要收集大量的土地交易数据，包括成交价、土地位置、土地用途、土地规划等信息。
2. 变量探索接下来，我们将对收集到的变量进行探索，分析哪些变量对基准地价系数的影响最大。
在本例中，我们发现土地用途对基准地价系数的影响比较显著。
3. 模型调整在本例中，我们将添加土地用途这一变量，并给予其一定的权重。
同时，我们还需要对原有的变量进行调整，以提高模型的准确性。
具体来说，我们将调整原有变量的权重，并对变量的分组方式进行优化，使分组更加合理。
4. 模型评估最后，我们需要对修正后的模型进行评估，看看其预测精度是否有提高。
我们可以通过对修正前后的预测值进行比对，并对其误差进行分析。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。
基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。
基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。
因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。
范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。
范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。
在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。
这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。
在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。
2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。
在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。
城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。
为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。
3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。
吉安城区基准地价更新成果宗地地价其他因素修正系数
吉安市城区基准地价更新成果宗地地价其他因素修正系数一、商业用地宗地地价其他因素修正1.估价期日修正待评估宗地的期日价格指数T时间修正基准地价的评估期日价格指数2.容积率修正基准地价是代表设定容积率（铺面容积率为 1.4 ）水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。
商业用地容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。
商业用地容积率修正系数表容积率≤0.40 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 修正系数0.6375 0.6826 0.7582 0.8387 0.9213 1.0000 1.1035 1.2112 容积率 2.0 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 修正系数 1.2987 1.4031 1.5098 1.6125 1.7037 1.7677 1.8146 1.8628 容积率 3.6 3.8 4.0 4.2 ≥4.4修正系数 1.9133 1.9526 1.9892 2.0042 2.2019注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。
容积率修正公式：P=P i0×K s式中， P：待估宗地地价， P i0：某级别基准地价， K s容积率修正系数。
3.使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格，商业用地法定最高出让年期为 40 年。
使用年期修正系数计算公式为：Y=1 ( 1 ) n / 1 ( 1 ) m1 R 1 R式中： R—土地还原利率m—土地使用权法定最高出让年限n—剩余出让年期Y—使用年期修正系数年期修正系数表年期 1 2 3 4 5 6 7 8 修正系数0.0664 0.1287 0.1872 0.2422 0.2938 0.3422 0.3877 0.4304 年期9 10 11 12 13 14 15 16 修正系数0.4705 0.5082 0.5436 0.5768 0.6079 0.6372 0.6647 0.6905 年期17 18 19 20 21 22 23 24 修正系数0.7148 0.7375 0.7589 0.7789 0.7978 0.8155 0.8321 0.8477 年期25 26 27 28 29 30 31 32 修正系数0.8623 0.8761 0.8890 0.9011 0.9125 0.9232 0.9332 0.9426 年期3334353637383940修正系数0.9515 0.9598 0.9676 0.9749 0.9818 0.9882 0.9943 1.0000 注：除表中列出的年期修正系数外，其他年期修正通过表中相临年期对应修正系数线性内插法计算得出。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为 0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
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（一）基准地价系数修正法
1、基准地价系数修正法的基本原理和公式
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：
地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正
2、郑州市基准地价成果
《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：
（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；
（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；
（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；
（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、
公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；
（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；
（7）郑州市市区土地基准地价成果。
3、测算过程
（1）确定估价对象土地级别及基准地价
待估宗地位于天轩街东、绿城路南, 规划用途为二类居住用地(R2)。
根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅
1800元/平方米。
根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：
郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表
（2）综合修正系数的确定
根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。
最终确定待估价宗地综合修正系数如下表：
待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表（住宅）
（3）确定期日修正系数
本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。
郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。
经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。
根据地价动态监测成果，郑州市2012年12月31日的居住用地地价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为338。
则:
居住用地期日修正系数=338/253=
郑州市居住用地地价指数表
（4）确定土地使用年期修正系数
年期修正系数=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：r---土地还原率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。
安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即%。
风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为6%。
最终确定土地还原率为%+6%=%，详见特殊事项的说明）；
m---评估设定年期；
n---基准地价对应年期。
待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵一致，
故年期修正系数为1。
（5）容积率修正
本次评估容积率设定为，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为。
郑州市住宅用地容积率修正系数表
（6）确定估价设定开发程度修正
待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（通电、供水、排水、通讯、通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整”不一致，少了“通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地开发程度修正表，通暖的费用为30元/平方米，故开发程度修正为-30元/平方米。
郑州市市区开发程度修正表
（7）待估宗地土地价格确定
根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地价为：
宗地地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×其他修正系数±开发程度修正
宗地地价＝1800×（1+）××
＝（元/平方米）。