008-深圳市法定图则编制容积率确定技术指引(试行)

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第六章 特别规定
17. 【基本规定】除以上规定外，容积率确定还需充分考虑其它特殊控制要求，如土地综合承 载能力、景观生态要求等。 【城市设计重点地区】对城市设计重点地区，如城市门户、城市地标、文化商业中心、历 史文化保护等地区，可结合城市设计的要求确定容积率。 【条件制约地区】对建筑高度、密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造区、机场净空、 微波通道、危险品仓库等地区，应结合专业要求确定容积率。 【景观生态地区】在滨海、滨河、临山、城市公园等景观资源相邻地区，以及水源保护区、 红树林湿地等生态资源相邻地区，地块容积率应在环境评估等专题研究的基础上，给予适 当折减，以保证景观资源和生态资源的安全。 【配套制约地区】对公共服务设施、市政基础设施配置紧张，且确无法解决的地区，应适 当降低容积率，以满足地区基本配套要求。 【地形受限地区】因受地形、地貌等环境条件制约，应适当降低容积率，以满足国家相关 法规、规范的要求。 【设计规范要求】 容积率确定应考虑建筑间距， 满足国家和地方日照、 消防等规范的要求。
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第二章
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居住、商业用地
【计算公式】居住用地（R） 、商业用地（C）地块容积率确定方法如下： 居住用地（R） 、商业用地（C）地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基 础上，根据微观区位影响条件进行修正。计算公式如下： FAR 规划＝FAR 基准×（1+ A1）×（1+A2）…； 其中：FAR 基准为对应的密度分区地块基准容积率； A1、A2 等为微观区位影响条件修正系数，分别为地块规模系数、交通修正系数等。
（1） 地铁站点修正系数 1) 站点综合定位根据各地铁线路详细规划成果确定； 2) 以站点几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分别为 200 米和 500 米两个等级； 3) 对跨越不同规定半径的地块，应依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算 到整个地块； 4) 远期实施的地铁线路站点一般不考虑修正。 表 5：地铁站点修正系数表 区位情况 修正系数 距离站 点 （米） 综合枢纽站 200 500 +80% +60% 车站综合定位 交通接驳站 0 0 片区中心站 +60% +40% 一般站 +40% +20%
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* 不满 1 公顷的忽略不计，表 4 同。 （2）表 4：商业用地（C）地块规模修正系数表 用地规模公顷 修正系数 8. ≤0.3 -12% 0.3-0.5 -6% 0.5-0.7 -3% 0.7-1.5 0 ≥1.5， 每增加 1 公顷 -5%
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【交通修正系数】交通修正系数包括地铁站点修正系数和周边道路修正系数。当两个影响 条件同时存在时，应在两者之间选取较大值作为交通修正系数。
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附图 1 ：容积率指引密度分区示意图
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附图 2 ：深圳市工业园区空间分布示意 图
附：主要名词释义
密度分区——各类城市组成要素，包括物质、社会、人口、经济、市政公用设施、公 共配套设施等各层面的活动或者设施在城市空间上的分布强度。 开发强度——指城市物质层面的开发建设活动强度的度量衡，主要有容积率、建筑覆 盖率和建筑高度等三个主要衡量指标，个别地区还有开放空间率等控制指标。 容积率——指某地块上总建筑面积与用地面积的比值，是衡量开发强度的主要指标之 一。 基准容积率——指以《总规》总量控制为基础，基于密度分区空间控制要求，为各级 密度分区赋予的地块容积率计算的基准值。 修正系数——指具体地块在基准容积率的基础上，根据地块微观区位条件，基于规划 技术理性、政策导向等层面考虑，需给予提高或降低容积率所赋予的指标。 计算容积率——根据本《指引》规定，按地块所处区位的基准容积率和微观修正系数 所计算的容积率。
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K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占建筑总面积的比例。 14. 【物流用地】物流园区内商业功能要求较高，且建筑功能比例明确的地块，容积率可按混 合用地容积率公式计算，但不宜超过 4.5。
第五章 城市更新地区
15. 【基本规定】法定图则中城市更新单元内改造地块容积率，在满足公共服务设施和市政基 础设施等支撑条件的前提下，可在计算容积率的基础上，依据相关政策给予适当提高。 【政策奖励】在城市更新单元内，提供非仅服务于本单元的道路、公共服务设施和市政基 础设施的，可依据土地贡献率等给于相应的容积率奖励。
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【密度分区模型】全市用地共划分为六级密度分区（详见附图 1） 。I 级密度分区位于基本 生态控制线及其临近区域内，应严格控制，其容积率确定应专门研究。 【基准容积率】各级密度分区基准容积用地（R）基准容积率表 密度分区 基准容积率 I II 1.2 III 1.8 IV 2.2 V 2.6 VI 3.2
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在商业发达地段，建筑功能比例明确时，可通过混 合用地计算公式计算，但最高不超过 4.5
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【仓储用地】仓储用地（W）分为物流园区仓储用地、一般仓储用地和特种仓库用地三类。
（1） 【物流园区仓储用地】 物流园区仓储用地指总体规划所规定的 5 类 9 个物流园区内的用地， 其容积率不宜超过 4.0。 （2） 【一般仓储用地】一般仓储用地主要指前款以外、以储运为主、无特殊要求的仓储用地， 其容积率不宜超过 3.0。 （3） 【特种仓库用地】 特种仓库用地主要指前两款以外、 以储运为主并有特殊要求的仓储用地， 如特种仓库、危险品仓库、战略储备仓库、专业堆场等，其容积率上限应按有关法规、规 范和标准等确定。
第四章 混合用地
12. 【混合用地】混合用地是指以一种用途为主、兼有其它一种或多种用途的用地。混合方式 一般包括： （1）商业（含办公）与居住混合（通常称为“商住用地” ） ； （2） 商业与工业混合 （通常称为 “商贸地带” ） 或办公与工业混合 （通常称为 “研发用地” ） ； （3）商业与仓储混合（通常称为“物流用地” ） ； （4）其它。 13. 【计算公式】混合用地容积率按下式计算： FAR 混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…； 其中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能可确定的容积率；
（2） 表 2：商业用地（C）基准容积率表 密度分区 基准容积率 I II 1.8 III 2.4 IV 3.2 V 4.2 VI 5.4
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【地块规模修正系数】 地块规模修正系数分为居住用地和商业用地两类， 分别按下表确定： （1）表 3：居住用地（R）地块规模修正系数表 用地规模公顷 修正系数 ≤0.7 -6% 0.7-1 -3% 1-3 0 ≥3，每增加 1 公顷 -5%
（2） 周边道路修正系数 1) 根据地块与周边城市道路的关系，周边道路修正系数分为四类：一边、两边、三边及 周边邻城市道路的地块； 2) 周边城市道路指地块直接相邻的、双向行车道在 2 条以上的支路、次干道和主干道。 表 6：周边道路修正系数表 地块类别 修正系数 一边临路 0 两边临路 +10 % 三边临路 +20% 周边临路 +30%
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第三章 工业、仓储用地
9. 【基本规定】工业用地（M） 、仓储用地（W）的容积率下限分别按《深圳市工业项目建 设用地控制标准（试行） 》 、 《深圳市物流项目用地规划建设标准》确定；本指引仅对地块 容积率上限作出规定。 【工业用地】工业用地（M）容积率上限规定详见表 7，工业产业园空间分布详见附图 2。 表 7：工业用地容积率上限指标 地块所处区位 《总规》确定的 52 个工业产业园区用地 其它零星工业用地 高新技术产业园区 其它工业园区用地 一般地区 容积率 4.0 3.0 4.0
附件：深圳市法定图则编制容积率确定技术指引（试行）
第一章
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总则
【编制依据】为贯彻国家城市规划管理依法行政的要求，加强我市容积率管理，提高容积 率确定的科学性，依据国家、地方相关法律、法规和《深圳市城市总体规划（2007-2020） 》 送审稿（以下简称《总规》 ） ，借鉴国内外城市和地区的先进经验，结合我市目前容积率管 理需求，制定本指引。 【适用范围】本指引适用于法定图则地块容积率的确定。 【适用用地类型】本指引主要为法定图则编制中的居住用地（R） 、商业用地（C） 、工业 用地（M） 、仓储用地（W）及其混合用地的容积率确定提供依据。 政府社团用地（GIC） 、对外交通用地（T） 、市政公用设施用地（U） 、特殊用地（D） 等，容积率依照相关规划建设标准和规范确定。