商业地产开发融资的概念与特点解析
浅析商业地产融资模式
浅析商业地产融资模式商业地产融资模式是商业运营过程中必不可少的一环，涉及到各种融资手段和方式。
商业地产的特点是投资高、风险大、周期长，设置一个稳定的商业地产融资模式对于商业地产项目的发展至关重要。
本文将从商业地产、融资、融资方式以及融资模式等方面深入探讨商业地产融资模式的实践案例以及融资模式选择的基本原则。
商业地产商业地产是指用于商业、零售、餐饮、办公、酒店等经营场所的地产资产。
在整个地产市场中，商业地产项目占比相对较小，但却具有投资领域中丰厚的收益和资产价值。
商业地产的投资周期一般在5-20年，随着国家政策和经济发展形势的变化，商业地产投资的风险也相对较大。
在商业地产融资过程中，开发商一般通过银行贷款、私募股权融资、发行债券等手段来获得资金。
融资融资是指企业、个人、政府等主体以各种方式获取资金的过程。
融资的方式多种多样，包括债务融资、股权融资、基金融资、租赁融资等等。
商业地产融资又是融资方式的其中一种。
融资的主要目的是为了满足企业的资本需求，保障企业发展，同时也能进行一系列现金管理和资产管理。
融资方式融资方式是指企业、个人在融资过程中采用的方式或途径。
根据支付方式及责任，融资方式可分为：内部融资、外部融资，融资方式还可以分为债务融资和股权融资。
债务融资债务融资是指企业通过向银行、信托、保险、基金等金融机构或个人发行债券、贷款等借入资金，承诺按约定利率、期限向借方支付利息和偿还本金。
债务融资具有利用杠杆的特点，能够减少企业自有资金，获取最大限度的融资支持。
同时，债务融资还可以帮助企业提高财务成本的杠杆效应，减少税费支出，实现成本优化。
股权融资股权融资是指企业通过向外部投资者发行股份，获得外部资金的同时，也分担了外部投资者在企业中的权益，具有较高的风险和收益。
股权融资主要分为上市融资和非上市融资。
上市融资是指企业通过股票发行上市来获得资金，而非上市融资则是指企业的股权融资没有通过股票上市交易所实现。
商业地产销售融资方案
商业地产销售融资方案随着经济的发展，商业地产已经成为了一个可持续发展的行业。
然而，商业地产开发所需的资金量是非常庞大的，这是许多开发商所关心的问题。
本文将介绍商业地产销售融资方案。
1. 什么是商业地产销售融资？商业地产销售融资是指从房地产销售中融资的一种方式。
这种融资方式通常是商业地产开发商向投资者出售商业地产项目的未来收益权，以获取资金来进行项目的开发和建设。
2. 商业地产销售融资的优势商业地产销售融资可以提供许多优势。
其中最明显的优势是，它可以为开发商提供大量流动资金，使其能够进行大型商业地产项目的开发和建设。
此外，商业地产销售融资还可以确保没有债务负担，因为开发商不需要支付贷款利息或资本还款。
这意味着开发商的现金流可以更加灵活，使其能够更好地应对市场波动。
3. 商业地产销售融资的类型在商业地产销售融资中，有两种常见的类型：债务型融资和股权型融资。
3.1 债务型融资债务型融资一般指银行和其他金融机构提供的贷款。
这种融资方式需要开发商承担贷款利息和资本还款的负担。
如果开发商不能及时偿还债务，则会面临严重的财务风险。
不过，债务型融资的一个好处是，利率通常比股权型融资低，这意味着开发商可以以更低的成本来进行项目的开发。
3.2 股权型融资股权型融资指开发商向投资者出售商业地产项目的未来收益权。
开发商会将商业地产项目的所有或部分权益转让给投资者，以获取资金来进行项目的开发和建设。
由于股权型融资没有借款负担，因此开发商可以拥有更大的灵活性，以应对市场波动和项目管理上的变化。
此外，股权型融资还可以帮助开发商避免过多的风险，因为投资者会共担风险。
4. 商业地产销售融资的适用范围商业地产销售融资可适用于各种规模的商业地产项目，例如购物中心、商业建筑和酒店等。
对于大型项目而言，一般需要数百万至数十亿的融资金额，因此商业地产销售融资是一个特别有用的融资方式。
5. 商业地产销售融资的挑战商业地产销售融资虽然具有许多优点，但也面临着许多挑战。
商业地产项目融资模式及完善策略分析
商业地产项目融资模式及完善策略分析商业地产项目是指以经营和投资为目的的用于商业、文化、娱乐、办公等功能的不动产项目。
由于商业地产项目投资过程中需要考虑较多的因素，如资产价值、投资回报、利润分配等，因此商业地产项目的融资模式也十分复杂。
本文将分析商业地产项目的融资模式及完善策略。
1.自有资金融资模式自有资金融资模式是指商业地产项目开发企业使用自己的资金来进行项目投资和开发。
这种融资模式的优点是灵活、快捷，且不需要对外透露公司财务状况和商业计划等敏感信息。
缺点是投资规模和开发步伐可能受限于资金来源和限制，同时风险也会更高。
2.银行贷款融资模式银行贷款融资模式是指商业地产项目开发企业向银行申请贷款用于项目投资和开发。
这种融资模式的优点是融资成本相对较低，同时银行也能够进行专业的风险评估，并提供相关的风险管理与保障。
缺点是贷款额度会受到企业的信用评级和资产负债情况等因素的限制，且贷款期限和财务成本也可能对企业造成较大压力。
3.资本市场融资模式资本市场融资模式是指商业地产项目开发企业通过证券、基金等金融工具向市场筹集资金，用于项目投资和开发。
这种融资模式的优点是规模较大，融资成本相对较低，且企业在资本市场上的曝光度也会提高。
但是，这种融资模式一般需要企业满足资本市场的准入条件，且相关法规和规章制度较为严格，企业在进行相关业务时需要具备较高的风险管理能力与监管合规意识。
1.资金链管理资金链管理是指对商业地产项目融资的相关流程和风险进行有效管理，从而确保项目能够按时、按质完工。
在资金链管理方面，首先需要进行充分的风险评估，了解项目的资金需求和风险程度，并采用多种融资手段来分散风险。
其次需要进行资金流程控制和预算管理，防止出现资金错位和不满足流程的情况。
最后需要制定风险管理计划，以应对突发事件带来的资金风险。
2.项目风险管理项目风险管理是指对商业地产项目在投资、开发、运营等全周期进行风险管理，以降低项目的经营风险和信用风险。
商业地产投资的融资与资本运作
商业地产投资的融资与资本运作在当今商业环境中，商业地产投资已成为各界投资者关注的重要领域。
然而，商业地产投资所需的融资与资本运作是一个错综复杂的过程，需要投资者具备深入了解和熟悉相关知识。
本文将从商业地产投资的融资来源、融资方式以及资本运作等方面进行探讨。
一. 商业地产投资的融资来源商业地产投资的融资来源多种多样，主要包括自有资金、银行贷款、债券融资、股权融资以及其他金融工具的运用。
1. 自有资金：自有资金是商业地产投资最常见的融资来源，投资者可以通过个人储蓄、企业利润等方式进行融资。
自有资金具有较高的灵活性和快速决策的特点，但其规模和可用性受限。
2. 银行贷款：商业地产投资者可以通过向银行申请贷款来获取资金。
银行贷款通常涉及抵押担保和利率等多方面的考量。
投资者需要做好风险评估和还款计划，确保能够按时偿还贷款。
3. 债券融资：发行债券是一种常见的商业地产投资融资方式。
债券融资可以通过公开市场发行股票或私募债券来获取资本，不仅能够满足资金需求，还可以拓宽资金来源渠道。
商业地产投资者可以通过股权融资来获取资金。
股权融资包括私募股权融资和公开发行股票两种方式，投资者可以通过出售部分股权来筹集资金。
5. 其他金融工具：商业地产投资者还可以运用其他金融工具进行融资，例如金融衍生品、租赁等。
这些金融工具可以根据投资者的需求量身定制，以满足资金需求。
二. 商业地产投资的融资方式商业地产投资的融资方式多样，根据不同的资金需求和投资风险，投资者可以选择适合的融资方式，包括股权融资、债权融资和混合融资等。
1. 股权融资：股权融资是指通过出售公司股权或引入投资者，以获取资本支持的方式。
投资者可以通过发行新股或出售现有股权来筹集资金，提高公司的自有资本比例。
2. 债权融资：债权融资是指通过向债权人借款来满足资金需求的方式。
投资者可以通过发行债券或借款等形式，向债权人支付固定的利息，并在债券到期或贷款期限届满时偿还本金。
浅析商业地产融资模式
浅析商业地产融资模式一、商业地产项目开发前期阶段融资模式商业地产项目的开发建设，具有在同体量的所有地产行业开发建设中建设期最长、时耗最久、投入最大、回收周期最长、管理最复杂的特点，商业地产项目从区域选址、项目设计、主体工程、配套建设、招商等方面均需要大量的资金支持。
前期阶段的融资成为项目成败的关键。
（一）传统项目融资开发贷等传统项目融资是所有房地产开发项目的主要资金来源，银行等机构的资金融通能力是项目开发建设的保障，由于近年来国家房地产政策调控，一步步降低了房地产开发建设的杠杆系数，要求开发商自有资金的投入占比至少达到30%，银监会针对房地产企业的信贷陷入停滞，在紧缩的房地产信贷政策下，房地产企业获得贷款的难度不断增加。
这就使得大多数房地产开发公司，特别是商业地产开发商陷入了自有资金不足，无法开展项目的尴尬处境。
（二）股权合作开发股权合作开发有效地解决了房地产开发项目前期自有资本金投入不足的问题，联合开发的模式也分散了风险系数，成为紧缩信贷政策下项目开发的一种方式。
主开发商在保证对项目公司绝对或相对控股的前提下引入其他投资方，并保证以项目公司为核心进行项目开发运作。
然而股权合作开发的模式导致股东之间、股东与项目公司之间存在着复杂的法律及权属关系，合作过程中应该明确各方的权利及义务。
（三）项目过桥贷款过桥贷款属于一种过渡性贷款，在项目前期，开发资金短缺、主观或客观无法进行股权合作、银行信贷政策限制等原因导致企业无法直接获取开发建设资金。
过桥贷款的引入可帮助企业顺利过渡，架起自有资金与开发贷款之间的桥梁。
但是过桥资金的成本较银行开发贷要高出许多，企业应根据自身情况谨慎选择。
二、项目建设阶段的融资模式在项目建设期间支出金额最大的就是工程款项，资金要与施工进度相匹配，要注意不可过度融资导致财务成本增加而影响到企业利润。
（一）施工单位垫资施工单位垫资，是指从施工方进场施工开始，发包方由于前期资金到位失效的问题先行利用施工单位的自有资金入场，待工程进度达到一定水平后再由发包方支付前期由施工单位垫付的工程款。
浅析商业地产融资模式
浅析商业地产融资模式【摘要】商业地产融资在房地产行业中扮演着至关重要的角色。
本文首先介绍了商业地产融资的重要性和定义，随后详细分析了商业地产融资的常见模式，包括直接融资和间接融资。
对商业地产融资的风险管理和风险控制策略进行了探讨。
在文章探讨了商业地产融资模式的发展趋势、影响因素和创新。
通过本文的分析，读者可以更好地理解商业地产融资的运作方式，同时也对未来发展趋势有所了解。
商业地产融资模式的创新将会对整个行业产生深远的影响，因此加强对其研究和探讨具有重要意义。
【关键词】商业地产融资、模式、直接融资、间接融资、风险管理、风险控制策略、发展趋势、影响因素、创新1. 引言1.1 商业地产融资的重要性商业地产融资是现代商业领域中至关重要的一环，它对于商业地产项目的顺利进行和成功运营起着至关重要的作用。
商业地产项目往往需要巨额的资金支持，这些资金用于购置土地、建设建筑和进行装修等各个环节。
而商业地产融资的重要性在于，它为商业地产项目提供了资金来源，帮助开发商和投资者实现项目的顺利运作并获取利润。
商业地产融资还能促进商业地产市场的健康发展，吸引更多资金和资源流入该领域，推动经济的增长。
商业地产融资还可以促进城市的发展，改善城市的商业环境，提升城市的形象和吸引力。
商业地产融资的重要性在于它为商业地产项目的发展提供了必要的资金支持，推动了商业地产市场的繁荣和城市的发展。
1.2 商业地产融资的定义商业地产融资是指通过各种方式获取资金以支持商业地产项目的建设、运营和发展。
在商业地产领域，融资是非常重要的一环，因为商业地产项目往往需要巨额的资金投入。
商业地产融资的定义可以包括传统的银行贷款、股权投资、债券融资等形式，也可以包括最新的互联网金融、众筹等创新模式。
商业地产融资的定义还可以从项目的角度来理解，即通过向投资者或金融机构募集资金，以支持商业地产项目的筹建与发展。
在商业地产融资过程中，投资者往往会通过投资资金获取一定的回报，这种回报可以是租金收入、资本增值、利息回报等形式。
房地产行业的商业地产投资
# 房地产行业的商业地产投资前言在当前经济不断发展的背景下，房地产行业作为一个重要的投资领域受到了广泛的关注。
其中，商业地产投资作为房地产投资的一部分，其价值与潜力不容小觑。
本文将从商业地产的定义、市场现状和投资机会等多个维度对这一领域进行深入探讨。
一、商业地产的定义商业地产主要是指用于商业活动或投资的房产，通常包括办公楼、购物中心、酒店、仓储物流等类型。
与住宅地产相比，商业地产的投资回报率往往更高，但相应的风险和管理难度也更大。
投资者需具备一定的市场分析能力和财务管理能力，以便做出理性的投资决策。
二、市场现状近年来，随着经济的发展和城市化进程的加快，商业地产市场也日渐繁荣。
然而，受到全球疫情影响，商业地产在某些时期内遭受了不小的冲击。
以下是当前商业地产市场的几大发展趋势：1.数字化转型随着科技的发展，商业地产逐渐向数字化、智能化转型。
投资者不仅需要关注物理空间的开发，还需重视线上运营和虚拟空间的构建。
2.灵活办公的兴起共享办公和灵活办公空间的兴起，改变了传统办公地产的模式。
越来越多的企业选择租用灵活办公空间，从而提高资源利用率。
3.绿色建筑的关注随着可持续发展理念的普及，绿色建筑的投资越来越受到重视。
许多企业在选址和购置商业地产时，优先考虑环境友好型项目。
三、投资机会对于投资者而言，商业地产仍存在许多机会。
以下是一些值得关注的投资领域：1.购物中心与零售地产尽管电子商务蓬勃发展，但线下购物依然具有其独特魅力。
高品质购物中心、特色零售店的投资仍值得关注。
2.物流及工业地产随着电商的快速发展，物流地产需求不断上升。
投资者可以关注仓储中心、配送中心等物流相关的商业地产项目。
3.多功能综合体近年来，多功能社区生活体逐渐兴起，集购物、娱乐、办公为一体的综合体项目受到市场热捧。
此类项目的投资风险相对较低，市场前景广阔。
4.养老地产随着人口老龄化的加剧，养老地产市场正在迅速扩张。
此类地产投资可以有效抵御经济波动的风险。
商业地产项目融资与管理策略探讨
商业地产项目融资与管理策略探讨商业地产项目是指以商业为核心功能的地产开发项目，主要包括购物中心、商业综合体、写字楼等。
这类项目通常具有投资规模大、风险较高等特点，因此在融资和管理方面需要制定合适的策略。
一、融资策略探讨1. 多元化融资渠道商业地产项目的融资渠道主要有银行贷款、债券发行、股权融资等。
项目方可以通过多元化的方式，同时利用不同的融资渠道，以降低融资成本，提高项目的融资能力。
2. 资本运作模式商业地产项目可以通过引入房地产基金、房地产信托等投资工具，进行资本运作。
这种模式可以提高项目的融资效率，将项目的风险和收益进行分散，同时还可以吸引更多的投资者参与。
3. 合理设置项目回报机制商业地产项目通常具有长期运营和持有的特点，因此在融资过程中，需要合理设置项目的回报机制，例如租金收益、资本增值等。
这样可以让投资者更加信任项目，并愿意为项目提供融资支持。
二、管理策略探讨1. 引入专业管理公司商业地产项目的管理工作包括租赁管理、物业管理、运营管理等多个方面，需要具备专业的知识和经验。
项目方可以考虑引入专业的管理公司来承担相关工作，以提高项目的管理水平和效果。
2. 制定科学的运营计划商业地产项目需要制定科学的运营计划，包括租赁计划、市场推广计划、维护保养计划等。
这些计划需要与项目的整体定位和市场需求相匹配，以确保项目的运营能够取得良好的效果。
3. 健全风险管理体系商业地产项目面临多种风险，包括市场风险、政策风险、资金风险等。
为了应对这些风险，项目方需要建立健全的风险管理体系，包括风险评估、控制措施、应急预案等，以最大限度地减少风险对项目的影响。
4. 加强与客户的互动和关系维护商业地产项目的成功运营离不开客户的支持和参与。
项目方需要加强与客户的互动和关系维护，通过市场调研、客户反馈等方式，了解客户的需求和意见，以及时调整运营策略，提高客户满意度。
商业地产项目在融资和管理方面需要制定合适的策略。
融资方面，可以通过多元化融资渠道、资本运作模式等方式，提高项目的融资能力和效率；管理方面，可以引入专业管理公司、制定科学的运营计划、健全风险管理体系等方式，提高项目的管理水平和效果。
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商业地产开发融资的概念与特点解析作者：曹国岭（caoguoling）商业地产的概念目前国内外关于商业地产的概念和统计的口径各不一致。
根据美国房地产协会(CCIM)的定义，商业地产包括四个分支：商铺、写字楼、库房和厂房，广义而言，其范围也包括其他经营性交易的经营场所，如银行、餐馆、宾馆等；而在我国的香港地区，房地产市场分为住宅、写字楼、商业楼宇、工业厂房四个分支市场，此处的商业楼宇泛指CCIM中的广义商铺，内地许多专家学者也大都使用这一标准。
除了商铺和商业楼宇的概念外，商业地产还有商业物业、商业营业用房等多种名称，其中中国房地产统计年鉴就把进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房。
综合以上概念，本文所论述的商业地产定义为商业经营活动的经营场所，其中的商业经营活动主要是指商业零售和其他实物交易或提供有偿服务的经营活动，也就是CCIM申广义上的商铺概念。
商业地产开发融资的概念商业地产开发融资是指开发商为了确保商业地产项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。
其实质是发挥商业地产的财产功能，为商业地产开发融通资金，以达到尽快开发、提高投资收益的目的；同时，将固定在土地上的资金重新流动起来，使其进入社会流通领域，以扩充社会资金来源。
2.3 商业地产开发融资的特点商业地产开发融资的特点是与其自身的特殊性紧密相关的，概括起来，主要有以下两点：投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，而商业地产对资金的要求尤为突出。
因为商业用地的土地使用权出让价格是最高的，商业地产的规划设计水准高，建筑结构复杂并广泛采用新材料和新工艺，内部装修及陈设豪华，都使得商业地产所需资金远高于住宅或厂房物业。
商业地产的经营一般还要经过2~3年的过渡期，才能有稳定的现金流，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。
所以，商业地产对开发商的资金储备能力和抗风险的能力有着很高的要求。
2.3.2 风险大、成本高商业地产具有高风险、高收益的特性。
其收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业的升值。
目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不稳定性增大。
同时，在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策变更都会对收益产生巨大的影响。
而且，商业地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整或亏损。
因此，商业地产经营的风险相当大。
因此，投资商、信托公司等资金提供方为保障资金的安全或分享开发的高收益，一般要求较高的投资回报，对开发商而言融资费用和利息成本都是很高的。
3 美国商业地产的资金循环模式及融资方式国外商业地产的发展尤其以美国市场为典范，虽然在2008年美国房地产市场出现泡沫，从而爆发了严重的次级债务危机，但其经过多年积累的商业地产创新融资方式还是值得借鉴的。
3.1 美国商业地产的资金循环模式美国的商业地产经历几十年的发展过程，无论是在经营模式、商业形态，还是资金平台上都已逐渐完善，尤其是在房地产证券化之后，房地产投资信托(REIT)日渐成熟，从而推动了美国商业地产取得前所未有的发展。
美国商业地产资金循环的主要形式如图1所示：由图1可以看出，REIT、产业基金等在美国的商业地产中发挥着重要的作用。
对于资本市场来说，投资判断并不是着眼于公司单个项目的投资，而是根据公司长期发展的投资。
也就是说，公司的成长性是资本市场的投资价值观，所以美国的商业地产企业按照资本市场的价值观塑造公司的发展模式，上市后依托资本市场的资金支持，持续扩张发展。
3.2 美国商业地产的融资方式美国房地产在1990年的估算价值就约为5~6.1万亿美元，这些房地产大都以债务和权益融资。
其中商业地产占了很大一部分，商业地产的融资方式有企业内部融资和外部融资两大类，具体有以下几种：3.2.1 企业内部融资即开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，或通过扩大自有资金基础。
商业地产开发的内部融资包括“抵押、贴现股票和债券而获得现金”、“预收购房定金或购房款”和企业留存收益等。
3.2.2 企业外部融资主要渠道和融资工具以下13种：(1)上市融资：包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)发行债券：根据发行主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。
发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产企业带来大规模的长期资金。
(3)银行贷款：到1997年止，商业银行是美国商业地产债务资金的唯一来源。
他们持有50.2%的非住房商业地产的长期贷款，占房地产贷款总额的28%。
(4)其他融资机构的融资：是指从银行外的其他机构融资，包括保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务管理公司等。
养老基金和人寿保险公司是主要的机构，他们持有的很多抵押贷款担保债务(CMOs)是由商业房地产抵押贷款担保的债券。
(5)合作开发：包括合资开发，这种方式可以补充自用资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。
(6)前沿货币合约：这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式，它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。
与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。
由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，他也与开发商共享利益、共担风险。
(7)房地产辛迪加：这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，它由经理合伙人和有限合伙人组成，其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。
房地产辛迪加可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金。
(8)房地产投资信托(REIT)：房地产投资信托可以是信托也可以是一家公司，通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。
在美国存在权益REIT(投资并经营商业地产)、抵押贷款REIT(购买商业地产的抵押贷款)、混合REIT(同时投资抵押贷款和商地产)和有限寿命REIT(在有限而确定的时间段内购买和经营商业地产)四种类型的REIT。
REIT立法要求资产由独立的顾问来进行管理。
(9)商业抵押贷款支持证券：商业抵押贷款支持证券(CMBS)起源于20世纪80年代，是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。
(10)租赁融资：在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款，或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
(11)回租融资：即开发商先出售自己开发的物业，再将其租回经营。
这种方式在于开发商作为某项物业的所有人，既想保持该物业的所有权以获得该项物业的连续收益，又想出让该项物业获得资金以减少资金占用，而投资者也想获得可观的投资收益所采用。
(12)回买融资：即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。
对于开发商而言，其不仅能获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。
开发商在回买的过程中可以对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；对于融资机构而言，即可获得高于抵押贷款的利息收入，又可以所有权人的身份参与分享物业的经营收入。
(13)夹层融资：“夹层”的概念源自华尔街，指介于股权与优先债券之间的投资形式。
在房地产融资领域，常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权的股权的投资组合。
这种方式的优势在于，突破了抵\押贷款的界限，也为物业所有者的推出提供了便利。
从投资者的角度来看，既可获得债权性质的收益，又可获得股份性质的分红，还可以实现债转股，类似于优先股和可转债。
其缺点在于融资成本高，程序复杂，法律架构复杂。
4 国内商业地产融资现状及发展趋势4.1 国内商业地产的资金循环模式国内商业地产发展时间相对较短，资金循环的模式得到市场验证的并不多，融资方式主要以银行贷款为主。
4.2 国内商业地产的融资现状4.2.1 融资渠道单一、困难重重国内商业地产融资除一部分来源于自有资金外，70%~80%来自银行贷款，融资渠道单一。
而自2007年以来，为了抑制房地产投资过快增长和降低银行金融风险，国家出台了一系列宏观调控政策收紧银根，到2009年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，其他股份制银行已很少对商业地产项目的贷款发放。
这对于依赖银行融资的商业地产来说无疑是雪上加霜，融资困难已经成为制约国内商业地产发展的瓶颈。
4.2.2 融资方式多元化已初现端倪在各银行实施放贷紧缩的情况下，各开发商／投资商都在积极寻找新的融资渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信贷创新”、“典当”等纷纷登台亮相或者正在酝酿之中，商业地产融资多元化已初现端倪。
在这些多元化融资方式中，REIT以其收益稳定等诸多利好成为商业地产融资新宠，早在2005年年底，“广州越秀”率先在香港发行REIT，开创了国内优质物业打包到境外上市融资的先河。
此外，自2005年以来，海外基金频频出手，在人民币升值预期的背景下，尾随高盛、摩根士丹利等巨头而来的机构投资者不断增加。
4.3 国内商业地产融资趋势融资方式由间接融资向直接融资为主转变是国际融资市场发展的趋势，国内商业地产开发融资体系不仅会逐渐完善间接融资模式，而且会大力发展真接融资模式，从而使融资体系更趋合理化，这也是分散银行融资风险、拓宽商业地产融资渠道、解决商业地产资金紧缺问题的必由之路。
随着融资体系的逐渐完善，各种融资主体都会进入投资收益比较高的商业地产领域，随之出现的是融资渠道与方式将呈现多元化，除银行贷款外，上市融资、REIT、商业地产基金、商业地产资产证券等都将会成为开发商/投资商可用的主要融资方式。
5 我国商业地产开融资的几种主要方式分析商业地产开发离不开融资工具的帮助和各类金融机构的支持。
目前商业地产开发的融资方式主要有银行信贷、上市融资等；另外，商业地产开发可用的几种新的融资工具，如REIT、商业地产基金等，也一并进行探讨。
5.1 企业自有资金5.1.1 企业自有资金注入的方式(1)开发主体为新的项目公司时，资金注入方可以是上级公司(母公司或总公司)，也可以是其他的投资者，以增加注册资本金为主要方式；(2)开发主体为内部独立核算而对外无法人地位的项目组时，以资金的直接划拨为主要方式。
5.1.2 运用自有资金融资方式的重要性企业自有资金是商业地产开发最基本的融资方式，也是运用其他融资方式的前提。