房地产市场价格弹性 与政策有效性分析
中国房地产宏观经济分析
中国房地产宏观经济分析近年来，中国的房地产市场一直是各界热议的话题。
房地产是中国经济的重要组成部分，对中国的经济稳定和发展起到重要作用。
本文将从宏观经济角度出发，对中国房地产市场进行深入分析。
一、中国房地产市场的现状中国的房地产市场已经经历了多轮调控，除了限制购房人数和限制购房资格之外，政府还采取了控制流动性、收紧贷款等措施。
从整体来看，中国房地产市场已经进入了调整期。
在部分城市，房价已开始下降，同时，房地产市场流动性也较紧缩。
这些变化对于中国的宏观经济发展具有重要影响。
二、中国房地产市场对宏观经济的影响房地产市场是中国宏观经济的重要组成部分，对中国经济的发展起到了举足轻重的作用。
在以下方面，中国房地产市场对宏观经济具有重要影响：1、GDP增长房地产占据了中国GDP的相当大比例，因此房地产市场的状况对GDP增长起到重要作用。
通过对比国内居民收入和房价之间的关系，我们可以发现，当房价上涨造成居民经济负担过重时，居民学习和创业的积极性会下降，长期来看，也会对GDP产生不利影响。
2、债务风险房地产市场的冷却对于银行来说，意义重大。
在多年的放贷过程中，银行获得的大量抵押贷款可能相当于现在的市场价值，但如果市场价格暴跌，其获得的抵押物就面临严峻的价值存疑。
一旦银行的贷款出现风险，将对中国的金融风险造成巨大压力。
3、就业和消费房地产的波动不仅会影响制造业、基建和金融业，还会对就业和消费产生重要影响。
房地产行业受价格影响流动性紧缩，将削弱消费和固定资产投资，同时也会对房地产相关岗位产生影响，因此，庞大的房地产行业对于就业和消费的拉动起到了重要作用。
三、未来的变化随着政策逐渐发挥作用，中国房地产市场的未来态势已经开始出现。
房地产行业增长缓慢，已经逐步取代了过去的高速增长时期。
采取降杠杆的策略也促使房地产行业逐渐健康发展。
在未来，预计房地产价格将处于稳定状态，并逐渐回归到基本面价值。
同时，政府也将继续加强对房地产市场的监管，并实现对中小房企的帮扶和扶持政策，以保证房地产业的健康发展。
调控房地产市场的政策效果分析与建议
调控房地产市场的政策效果分析与建议【引言】随着城市化的进程和人口的快速增长，房地产市场逐渐成为国民经济的重要组成部分。
然而，房地产市场的繁荣也带来了一系列问题，如房价过高、投机性购房、房地产泡沫等。
为了稳定房地产市场，许多国家采取了各种调控政策。
本文将对目前调控房地产市场的政策效果进行分析，并提出相关建议。
【主体】1. 调控政策的出台背景及目的近年来，我国房地产市场发展迅猛，房价上涨速度过快，房地产泡沫风险不断积累，这使得调控政策成为政府的重要任务。
调控政策的主要目的是保持房地产市场的稳定，防止不良后果对经济的负面影响。
政府通过限购、限贷、调整土地使用政策等多种手段，试图抑制投机行为，平抑房价。
2. 主要调控政策的效果分析2.1 限购政策限购政策是限制个人购买房产数量或条件的一种调控手段。
通过设置限购政策，可以遏制投机行为和炒房行为，防止房价过快上涨。
然而，限购政策也带来了一些副作用。
一方面，一些购房需求被抑制，对一些真正的购房需求产生了不利影响。
另一方面，出现了一些规避限购政策的行为，如通过买卖房产的方式变相规避限购政策。
2.2 限贷政策限贷政策是通过调整信贷政策，增加购房的负担，使得购房者难以获得低利率贷款，从而抑制购房需求。
限贷政策的引入，对于控制投机行为、降低购房需求起到了一定的作用。
然而，限贷政策也会导致金融风险的增加，对整个经济产生一定的负面影响。
此外，限贷政策也会使得中小房地产企业融资困难，对房地产市场的稳定产生一定威胁。
2.3 调整土地使用政策土地使用政策对于房地产市场有着重要影响。
政府可以通过调整土地供应和土地使用限制等手段，来影响房地产市场的供应和价格。
通过限制土地供应，可以起到抑制供应增长、控制房价上涨的作用。
然而，调整土地使用政策也可能引发一些问题，如土地资源的浪费、房地产企业的不稳定等。
3. 政策建议3.1 完善调控政策的协同性当前的调控政策中，各项政策单独出台，缺乏统一协调。
市场价格弹性分析报告
市场价格弹性分析报告市场价格弹性是指市场上的商品或服务的需求量与价格之间的关系。
当价格发生变动时，消费者对商品或服务的需求会相应作出调整，这种调整程度就被称为价格弹性。
本报告将对市场价格弹性进行详细分析，以便为企业决策提供参考。
1. 弹性的概念和分类价格弹性根据需求量的相对变化程度可分为完全弹性、完全不弹性和部分弹性。
完全弹性表示需求量对价格变动的变化非常敏感，即小幅价格变动就会引起较大需求量的变化；完全不弹性表示需求量对价格变动基本不敏感，即不论价格如何变动，需求量变化很小；部分弹性则介于完全弹性和完全不弹性之间。
2. 弹性的影响因素市场价格弹性的大小受多个因素的影响，其中主要因素包括替代品可获得性、需求的紧迫程度、产品的重要性、消费者收入水平、时间因素等。
对于具有替代品可获得性高、需求紧迫程度低、不是消费者必需品、价格占比较高的商品或服务，价格弹性往往较大。
3. 弹性的测量方法为了准确评估市场价格弹性，常采用价格弹性系数进行测量。
价格弹性系数通过计算需求量变化百分比与价格变化百分比之间的比值得出。
如果价格弹性系数大于1，即弹性大于1，表明需求对价格变动敏感；如果价格弹性系数小于1，即弹性小于1，表明需求对价格变动不敏感。
4. 弹性对企业决策的影响了解市场价格弹性对企业制定价格策略和销售策略非常重要。
对于价格弹性较大的产品，企业可以通过适当的价格调整来刺激需求，提高销量；而对于价格弹性较小的产品，企业则需要更多考虑产品的附加价值、品牌形象等因素来提高竞争力。
5. 实例分析以手机市场为例，当手机价格下降时，需求量往往会大幅度增加，因为手机属于替代品可获得性高的产品，且价格占比较高，消费者对价格敏感。
而对于高档奢侈手机，价格弹性较小，因为其需求主要来自具备较高消费能力的消费者，他们对价格变化不敏感。
6. 市场价格弹性对政策制定的影响市场价格弹性也对政府政策制定有重要影响。
当某些商品或服务的需求量弹性较大时，政府可以通过调整税收或补贴政策来引导市场行为，以达到促进经济发展或社会公正的目的。
价格弹性与税收政策的关联性研究
价格弹性与税收政策的关联性研究市场经济中，价格弹性是衡量商品或服务需求对价格变化的敏感程度的重要指标。
税收政策则是国家利用税收手段来调节经济运行、实现社会公平和经济增长的重要工具。
本文将探讨价格弹性与税收政策之间的关联性，并分析税收政策对价格弹性的影响。
一、价格弹性的概念与分类价格弹性指的是需求或供给对价格变动的响应程度。
根据需求或供给的变动，价格弹性分为完全弹性、完全不弹性和部分弹性。
完全弹性表示需求或供给对价格变动非常敏感，即价格变动会导致需求或供给的数量变化。
完全不弹性则表示需求或供给对价格变动不敏感，即价格变动不会引起需求或供给的数量变化。
部分弹性表示需求或供给对价格变动有一定程度的敏感，但变动幅度较小。
二、税收政策对需求价格弹性的影响税收政策对需求价格弹性的影响主要通过两个方面：价格影响和收入影响。
首先是价格影响。
税收政策通常会对商品或服务的价格进行调整，引起对应需求的价格变动。
通常情况下，当税率上升时，商品或服务的价格也会上升。
因此，税收政策对需求的价格弹性产生影响。
若税率上升导致商品或服务价格上涨较大，则需求的价格弹性较大，需求量下降明显；若税率上升导致价格上涨较小，则需求的价格弹性较小，需求量下降程度较小。
其次是收入影响。
税收政策的改变可能会对消费者的收入产生影响，进而影响需求的价格弹性。
例如，减税政策可能提高消费者的可支配收入，促进消费需求的增加，进而提高需求的价格弹性；而加税政策可能降低消费者的可支配收入，导致消费需求减少，进而降低需求的价格弹性。
三、税收政策对供给价格弹性的影响税收政策对供给价格弹性的影响主要通过成本影响和资源配置影响两个方面。
首先是成本影响。
税收政策的改变可能会对生产企业的成本产生影响。
例如，增值税率上升会提高企业的生产成本，导致供给价格上涨，进而降低供给的价格弹性；而减税政策可能降低企业的生产成本，导致供给价格下降，进而提高供给的价格弹性。
其次是资源配置影响。
我国货币政策调控房价的有效性研究
我国货币政策调控房价的有效性研究摘要：本文运用了var模型进行实证分析，得出结论，货币政策调控工具中，货币供应量变化作用于房地产投资完成额的时间更快效果更明显，信贷规模调整的作用其次，而利率调控则存在明显的时滞效应，约为10个月左右。
关键词：货币政策房价 var从2000年开始，我国许多城市房地产价格连续快速上升，成为各方关注的焦点。
货币政策作为宏观经济政策的主体，核心内容是保持经济与金融体系的稳定。
在市场经济国家，当房屋价格由于市场失灵出现非理性上涨时，政策当局有必要施以必要的手段进行调控，这构成了货币政策和房价之间的内在逻辑。
一、我国货币政策调控房价的渠道我国运用货币政策调控房价，主要是通过货币供应量、差别化信贷政策、利率三类工具实现的。
（一）货币渠道一定时期内产出和货币流通速度不变的情况下，增加货币供给必然导致商品价格上涨。
从2001年到2012年第三季度末，我国央行的资产总量增长了约5.8倍，货币供给的增长最终传导至房屋价格上，二者保持了一致的走势。
（二）贷款渠道我国主要的房地产商业贷款包含房地产开发贷款和购房贷款，其中，开发贷款受到政策的影响立竿见影。
而购房贷款受到对房价预期等因素影响，对政策变量的弹性较弱。
（三）利率渠道2003年以来，我国频繁地运用利率对房价进行调控。
1996 年至2003 年我国连续 8 次降息，极大刺激了房地产业的发展。
针对房地产市场过热发展，2007年五次加息，从金融层面打压房地产。
二、我国货币政策调控房价有效性的实证分析（一）数据选取本文选取的变量指标为贷款基准利率（r），广义货币供应量m2（m），金融机构人民币信贷余额（l），房地产投资完成额（i），中房上海住宅指数（p），时间自2003年1月至2012年12月120个样本观测值。
对各变量季节调整后取自然对数，分别为lr，lm，ll，li，lp。
（二）单位根检验本文采用adf（augmented dickey fuller）方法对变量序列进行单位根检验。
房地产调控政策的利弊分析
我国目前房地产调控政策实施的利弊分析摘要近年来,我国房地产开发呈逐步上升趋势，与此同时出现了不少问题。
首先,房地产价格迅猛增长；其次，我国目前房地产市场总量也不平衡，绝大多数的房地产开发公司都投资于一线城市；另外,目前房地产市场运作存在某些不规范行为.针对这些问题，虽然国务院近年来出台了不少相应的调控政策，但是这些政策从中央发布到各个地区实施的过程中发生了不少变化,许多宏观调控政策治标不治本，缺乏具体的方法和措施.本文通过对我国房地产调控政策实施情况分析了其利弊,得出弊大于利的结论，并在此基础上提出了相关建议。
主题词房地产,调控政策，存在的问题,实施的利弊，相关建议1引言房地产和建筑业增长对我国经济增长的贡献率超过了10％，占GDP的比重达到10%,房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
在未来很长的一段时间内，它依旧会是我国的支柱产业,关系着我国的国计民生。
房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题，住房在一定程度上具有公共产品的特殊属性。
房地产开发企业在追求利润的同时,绝不能漠视老百姓的需求和期望，必须切实履行企业应该承担的社会责任。
近年来，商品房销售价快速增长的状况引起了我国政府及社会各界的关注.因此，制定相关的政策来促进房地产业的合理稳定发展是我国目前的重要任务.同时，对这一系列的房地产调控政策加以审视以及利弊分析也是尤为重要的。
2我国房地产业历史回顾房地产业对我国的经济增长起了十分重要的作用。
自1978年住房制度改革以来，我国正式确定了房地产市场的全面市场化。
众所周知，住房已经从简单的人类生活必需品逐渐转变为投资品的一种。
随着房地产业投资者的逐步增加，我国的房价也是呈急速上升趋势。
现如今，房价已经严重影响和改变了人们的生活状态。
我国政府为了抑制房价非理性上涨，近年来出台了许多相应的调控政策.3目前我国房地产市场现状[1-3]亚洲金融危机之后，房价出现过一段低迷期。
但是，随着经济的逐渐复苏，许多人对于房地产业重新燃起了投资热,渐渐地,房价在人们的盲目投资下呈不断上升趋势。
房地产市场的需求弹性和供给弹性
房地产市场的需求弹性和供给弹性作者：王俊来源：《中国房地产》2011年第10期观察房地产市场的供需与价格变动，可以看到：当房价上升或下降一定的幅度，市场需求量会作出明显反应，而市场供给量的变动则相对温和。
市场供、需对价格变动的敏感程度及差异，可以通过弹性理论来进行分析。
弹性理论来源于西方经济学，表示当两个经济变量间存在函数关系时，作为自变量的经济变量，其变化必然引起作为因变量的经济变量的变化。
经济学的弹性分为需求弹性和供给弹性，需求弹性又分为需求的价格弹性、需求的收入弹性与需求的交叉弹性等；供给弹性又分为供给的价格弹性、供给的交叉弹性等。
本文探讨的房地产市场需求弹性和供给弹性主要是指房地产需求的价格弹性和房地产供给的价格弹性，也就是价格变动对房地产市场需求、供给的影响。
一、需求弹性和供给弹性商品的价格是由需求和供给共同决定的，而具体到某一个商品，需求和供给分别受价格的影响程度是有区别的。
不同性质的商品其需求量、供应量对于价格的敏感程度不同，即使是同一商品，在不同的价格下需求量、供应量对于价格的敏感程度也不一样。
为了精确地分析价格与需求量、价格与供给量之间的关系，有必要通过经济学中的弹性理论，来探讨商品的需求弹性和供给弹性，比较需求量或供给量对于价格变动的反应敏感度。
1需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，也就是需求量变动对价格变动的反应程度。
根据需求弹性系数大小，分为完全弹性、完全无弹性、单一弹性、富有弹性、缺乏弹性等五类。
影响需求弹性的因素包括商品的可替代性、商品用途的广泛性、需求程度及所占预算的比例、耐用程度、时间长短等。
2供给弹性是指价格变动所引起的供给量变动的程度，即供给量变动对价格变动的反应程度。
根据供给弹性系数大小，分为完全弹性、完全无弹性、单一弹性、富有弹性、缺乏弹性等五类。
影响供给弹性的因素主要有生产成本或技术、供应能力、生产周期、时间因素等。
二、房地产市场的供需弹性房地产作为一种特殊商品，其供给、需求和价格之间的关系有其特性，需求和供给对价格变动的反应敏感程度不一样。
住房市场调控政策的经济学分析
住房市场调控政策的经济学分析随着城市化进程的加快，住房市场成为了各个国家和地区关注的焦点。
住房问题对于人们的生活和经济都有着重要的影响。
在住房市场的竞争催生下，政府不可避免地需要制定调控政策。
本文将从经济学的角度出发，探讨住房市场调控政策的经济学分析。
第一部分：住房市场的供需关系住房市场是典型的供求市场，房屋供应和需求的平衡关系是决定房价的重要因素。
在市场上，房屋的供需关系是随时变化的。
一方面，当人们愿意为了更好的生活环境和居住条件，支出更多的资金购买房屋时，房屋需求量就会增加。
另一方面，当土地、建材、劳动力等成本上涨，房屋供应的成本也在上涨。
房价的变化是供求关系变化的结果。
当房价上涨超过一定程度时，可能会引发房产泡沫，从而威胁金融稳定和经济健康发展。
因此政府需时刻关注房屋市场中的供需关系，制定相应的宏观调控政策。
第二部分：住房市场的调控政策宏观调控政策有以下几个方面：1. 金融政策金融政策是调节市场的重要手段之一。
央行可以通过调整利率、贷款利率等方式，影响房屋市场的金融环境。
当央行提高房屋贷款的利率，房屋购买者的贷款成本上升，房屋购买成本相对高，房屋的需求减少，房价就有可能降低。
而当央行降低利率，房屋贷款成本相对降低，对房屋的购买力也就增加，房价上涨的压力会更大。
2. 土地政策靠近城市的土地资源有限，土地的供求关系会直接影响到房价。
因此，土地政策成为了住房市场的重要调节工具之一。
政府可以通过土地出让方式、土地使用权期限、土地增值税等方式来增加土地供给、调节房价。
另外，政府可对抑制炒房的土地政策进行收紧，出台一些增加供给的新政策，以满足市场需求。
3. 财政政策财政政策包括：房屋税、城市基础设施等建设投资、购房补贴、提高购房交易税等。
政府采取财政政策可以影响房价，因为政府可以通过财政政策来影响各个方面的市场环境。
第三部分：住房市场调控政策的评估调控政策对于市场的影响不仅仅是租房者和购房者，还影响到雇主和建筑商等其他人群。
中国房产销售市场中的价格弹性分析
中国房产销售市场中的价格弹性分析中国房产市场一直以来备受关注，其价格波动和销售状况对经济发展起到重要影响。
本文将从价格弹性的角度出发，对中国房产销售市场进行分析。
价格弹性是指价格变动对需求量或供应量的敏感程度。
在房产销售市场中，价格弹性的研究具有重要意义。
首先，中国房产市场规模巨大，对经济增长起到了重要推动作用。
其次，价格弹性的了解能够为政府制定相关政策提供参考。
最后，价格弹性的研究有助于房地产开发商确定定价策略，提高销售业绩。
中国房产销售市场的价格弹性受多种因素影响。
首先，房地产市场供求关系是决定价格弹性的重要因素之一。
当住房需求超过供应时，买房者对价格变动的敏感程度较低，即价格弹性较小。
相反，当供应过剩时，需求者对价格的敏感程度较高，价格弹性较大。
因此，供求关系的平衡与否对价格弹性具有重要影响。
其次，市场竞争状况也是影响价格弹性的因素之一。
当房产市场竞争激烈时，开发商为吸引买家，往往会降低价格或提供其他优惠政策，这使得价格弹性增大。
而当市场垄断程度高时，开发商可以根据市场情况定价，价格弹性较小。
此外，宏观经济因素也会影响房产销售市场的价格弹性。
例如，经济增长和就业情况会对购房者的支付能力产生巨大影响。
当经济繁荣时，购房者对价格变动的敏感程度可能下降，价格弹性较小。
而当经济衰退时，购房者对价格的敏感程度增加，价格弹性较大。
另外，政府政策也对价格弹性产生一定影响。
中国政府多年来采取了一系列调控措施来遏制房价上涨，例如限购、限价等。
这些政策对房价形成了一定的抑制作用，增大了价格弹性。
换句话说，价格弹性研究的关键是了解需求和供应之间的平衡关系、市场竞争状况、宏观经济因素和政府政策等因素对价格弹性的影响。
总而言之，价格弹性是中国房产销售市场中一项重要的研究课题。
其了解能够为政府、房地产开发商和购房者提供决策参考。
价格弹性的研究要考虑多个因素，包括供求关系、市场竞争状况、宏观经济因素和政府政策等。
只有了解这些因素对价格弹性的影响，才能更好地把握房产销售市场的价格变动趋势，提高市场效益。
房地产市场楼市政策调控效果评估
房地产市场楼市政策调控效果评估房地产市场是一个国家经济的重要组成部分，而楼市政策调控作为对房地产市场的干预手段，对于保障市场稳定和可持续发展具有重要意义。
本文将从供需平衡、房价调控、投资效益、社会稳定等方面展开评估，探讨楼市政策调控的效果。
第一部分：供需平衡近年来，随着城市化进程加速，我国房地产市场呈现供需矛盾日益突出的趋势。
然而，通过楼市政策调控，一系列措施逐渐推动了房地产市场供需的平衡。
通过限购、限售、限制企业购房等措施，有效遏制了投机性需求，缓解了市场压力。
第二部分：房价调控楼市政策调控的一个重要目标是稳定房价。
通过限制供应、提高土地出让价格、增加购房税费等手段，楼市政策调控有效抑制了过快上涨的房价。
一方面，这使得人们买房的成本得到了一定的控制，增加了普通居民购房的机会。
另一方面，也有助于打击炒房行为，保障市场公平和稳定。
第三部分：投资效益楼市政策调控对投资效益产生了一定的影响。
通过限制购房人群、提高购房门槛等措施，楼市投资热度得到了一定程度的降低。
这一方面减少了居民对房地产市场的投机行为，节约了社会资源；另一方面，也鼓励了投资者将资金流向实体经济，推动了经济结构优化升级。
第四部分：社会稳定楼市政策调控对于社会稳定的维护也起到了积极的作用。
通过控制房价上涨速度，避免了因房价波动而引发的社会不稳定因素。
同时，通过限购、限售等措施，确保了市场公平，减少了社会不满情绪的积聚。
总结：综上所述，楼市政策调控在供需平衡、房价调控、投资效益、社会稳定等方面发挥了积极的作用。
一方面通过限制投机行为，缓解了市场压力，维护了市场稳定；另一方面通过稳定房价，提高了普通居民购房的机会；同时通过引导资金流向实体经济，促进了经济结构的优化升级。
然而，楼市政策调控也需要因地制宜、灵活调整，确保政策的有效性和可持续性。
将来，在政策制定和执行方面，需要更加综合考虑市场和社会的需求，以实现房地产市场的持续发展。
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房地产市场价格弹性与政策有效性分析
【摘要】从2005年起在国家宏观调控政策不断出台的情形下，房价上涨的势头依然不减。
无奈之下”国六条”紧急出台，具体效果如何，我们将拭目以待。
鉴于此种情况，本文结合对政策有效性的探讨，在对山东省房价走势的实证分析基础上，提出了几点相关的对策和建议。
【关键词】房地产价格弹性政策有效性
一、房地产价格调控难的原因分析
1、中央政策的价值取向。
政府出于稳定宏观经济的目的，出台政策防范经济过热，限制房地产投资，实现房
地产价格的软着陆。
政府每一个调控文件的第一句话，都是“房地产是国民经济的支柱产业”，政府正在小心翼翼的走一条钢丝绳，一边是房地产崩盘带来的银行坏账与金融风险，另一边是巨大的通货膨胀压力要求房地产投资的降温。
因此，政府的选择就只能是抑制投资、减少供给，而宏观调控带来的房价的居高不下就只能由消费者来买单了。
2、地方政府的利益驱动。
自11号令允许地方政府以土地储备的名义和土地招、拍、挂的预期收益作为抵押向银行大量举债以来，巨大的利益驱动充分调动了地方政府掀起新一轮土地投资和城市建设投资的高潮。
由于地方政府本身就是利益博弈中的一方，因此很难跳出过去宏观调控所出现的怪圈，这也成为了长期促进房地产业高速发展、房价高涨依旧的特殊推动力。
据七部委、八省市房地产检查报告称，新政出台后，除少数省市按时公布了具体的标准以外，其它大多数城市并没有积极响应七部委文件的精神，大部分省市还在观望、等待。
3、开发商的垄断优势。
国内的房地产市场的格局是强势房地产开发商、弱势民众。
房地产开发商不仅掌握了庞大的经济资源，而且结成一个十分强大的利益群体，并利用他们所掌握的经济资源来掠夺整个社会大多数人的利益，甚至在一定程度上利用舆论来维护自身不合理的暴利。
有的房地产开发商会用利益收买某些所谓的权威，做出所谓的权威报告来混淆视听，加剧信息的不对称。
因此，造成政策调控房价的难度加大。
4、银行的推波助澜。
近几年来，国内房地产市场之所以能够在短期内迅速发展，最主要的原因就是银行信贷资金的易获得性与利率过低。
个人消费信贷快速增长，导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作及房价的快速上涨。
尽管新政对银行信贷有所约束，但效果甚微。
5、消费者的急不可耐。
单纯从理论上讲，只要消费者都持币观望，房地产市场上供大于求，房价免不了会暴跌的。
但实际上在市场信息不完全的情形下，消费者很容易为各种声音所左右，按捺不住开始入市。
根据博弈论理论，在部分消费者先行一步的情形下、对方策略已定的情形下，剩余的消费者只能是迎头赶上。
二、房地产价格弹性系数分析
房地产与一般商品不同，不仅具有消费品属性，还具有投资品的属性。
作为投资品，其价格形成机制和一般的商品不同，不是取决于市场上的供求关系，而是取决于未来的受益预期，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少，所谓的预期价格就是消费者根据以往的价格走势及国家宏观调控政策取向来判断的。
概括来说，在投资品的市场中不存在均衡点，没有均衡价格,价格波动规律就是“追涨杀跌”。
据统计，房地产开发中，定金和预收款和商业银行贷款占资金来源的70％，而自筹资金仅占30％。
所以，在此情形下，房地产泡沫的形成主要是由供给者的投机供给引起的，房地产低买高卖的差价收益也主要由供给者攫取。
1999年至2002年，山东省房地产市场的需求价格弹性基本都小于供给价格弹性；而2003年至今，需求价格弹性都大于供给价格弹性，也就是说，目前的房价居高不下主要源于需求所致。
然而从2004年的统计的全省房价收入比来看，全省的房价收入比并不合理，占全省人口总数65％的中低收入人群房价收入比超过3－6倍。
也就是说，目前山东省房地产市场上虚假需求占很大比例，这里指的虚假需求不仅仅限于投机性需求，还包括消费者迫于房价将继续上涨的预期压力、以超过自己真实购买能力的跟风需求。
因此，房地产调控不能忽略消费者，要通过政策导向控制房地产的投机性，将房价调控到合理水平。
三、对政策干预房地产市场的几点思考
2004年诺贝尔经济学奖得主基德兰德和普雷斯科特主要贡献之一就是时间一致性问题，具体来说就是，公众在做出当期决策的时候，不仅要考察政府当期和之前曾作过的政策选择，而且还要考虑政府将来的真实趋势，同时还要参考自己的选择会对政府未来的决策产生怎样的影响，在这种情况下，由于静态分析方法并没有考虑到公众对政府政策的预期，因此显然不是最优的求解方法，其所得
到的均衡结果也只能算是一个次优均衡，因此也就产生了所谓的时间一致性问题。
如果人们对政府调控房地产市场能力存在置疑，并预期房价还会上涨，就不会停止购房行为，即使房价超过自己的购买能力。
政策的制订者面对的不是一成不变的大自然之间的简单博弈，而是与理性个体之间进行的动态博弈。
根据博弈论理论，动态博弈并不是时间一致性问题产生的根源。
相关研究表明：经济政策产生时间一致性问题的根源包括三个方面：一是参与人偏好随时间的不规则变化，即如果人们的偏好是时间的不规则函数，那么在某一时点做出的最优决策往往不能持续到以后，这时要解决时间一致性问题，人们就必须对未来做出前后一致的计划，或者事先做出一些承诺；二是政策制订者与经济个体之间的目标函数存在实质性差异，正是这种差异性导致了时间一致性问题的产生；三是经济个体之间因偏好不同而产生的外部性，由于众多经济个体的效用函数并不完全相同，而且都是追求自身效用的最大化，而政府则希望能够代表所有的经济个体福利的社会福利函数最大化，这样某个个体的最优选择会通过社会福利函数来影响政府的决策，从而对其它经济个体产生外部性，进而导致时间一致性问题。
四、增加政策调控成效的几点建议
1、加大政策执行力度。
宏观调控政策的效果不在于出台政策的数量，也不在于出台政策的细致程度，而是取决于政策执行的情况。
执行不力是本轮宏观长时间未达到预期目标的根本原因。
在新的房价调控政策出台之前，我们看到的更多的是中央和地方政府之间的博弈，政府和开发商之间的博弈以及政府不同部门之间的推诿和争议，这些博弈和不同意见造成了各级政府和金融机构在执行房价调控政策时互相掣肘，大大效弱了房价调控效果。
由此可见，加大执行力度是政策取得预期效果的前提条件。
2、加强政策制订的统一性。
引起房价上涨的原因是多方面的，对其进行宏观调控也应该是综合的，某个职能部门和单个政策都很难从根本上、全局上解决这一问题。
应该综合运用城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行综合治理。
要避免中央和地方出台的政策产生叠加效果和加速效果，中央和地方应该协调行动，不宜进行政策出台的竞争，攀比调控的决心，而要协调一致，使政策更能结合各自的特点。
3、保持政策的稳定性和连贯性。
调控房价的工作要针对变化了的具体市场情况，依据不同地区的不同特点，做出适当的政策调整，不能搞“一刀切”，同时还要保持政策的稳定性。
目前出台的各类政策，不能再加码或下“猛药”，更不能搞政策突变避免挫伤市场信心，引起房价大起大落，影响金融安全和社会稳定。
4、政策的制定应该体现前瞻性。
在当前房地产飞速发展的背景下，除了关
注市场本身的问题外，另一个必须真正予以重视的问题就是房地产产品质量问题。
整个经济发展的浮躁、房地产行业的暴利以及企业对快速扩张的需求，给房地产带来极大的隐患。
如果说房地产价格关系到当前国民经济的健康发展，那么房地产的品质质量就是关系到人类和城市未来可持续发展的大问题。
因此，在制定房地产政策时应该目标长远，政府必须在控制旧城改造的速度和房地产的建设速度上加大政策力量，变单纯追求开发建设快速度为追求开发建设适宜速度，从追求量的发展到追求质量和真正以人为本的发展。
【参考文献】
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