2009年第一轮复习会计第7章-投资性房地产
cpa会计第7章课后练习
第7章课后练习一、单项选择题1.题目位置：2009年“梦想成真”系列辅导书《应试指南·会计》（新考生版）>> 第114页>> 第1题下列项目中，属于投资性房地产的是()。
A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租入的建筑物C.房地产开发企业持有的准备出售的房屋D.已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的2.题目位置：2009年“梦想成真”系列辅导书《应试指南·会计》（新考生版）>> 第114页>> 第3题下列有关投资性房地产计量模式的说法中正确的是()。
A.企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量B.企业对所有投资性房地产进行后续计量时，不得同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式C.企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且满足采用公允价值模式条件的，可将成本模式变更公允价值模式，并作为会计政策变更处理D.企业对投资性房地产采用公允价值模式的也可转为成本模式，并作为会计政策变更处理3.题目位置：2009年“梦想成真”系列辅导书《应试指南·会计》（新考生版）>> 第114页>> 第4题下列有关投资性房地产的会计处理中正确的是()。
A.对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，应按期计提折旧或进行摊销，借记“管理费用”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(累计摊销)”B.企业对投资性房地产不论采用成本模式还是公允价值模式进行计量，资产负债表日均应对投资性房地产进行减值测试，发生减值的，应借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目C.企业对投资性房地产取得的租金收入，应借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，在外购投资性房地产时，应按其公允价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目4.题目位置：2009年“梦想成真”系列辅导书《应试指南·会计》（新考生版）>> 第114页>> 第8题甲房地产开发股份公司(以下简称甲公司)，于2008年1月1日将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为1 000万元，已计提存货跌价准备100万元，该项房产在转换日的公允价值1 250万元，下列有关该项投资性房地产的会计处理的说法中正确的是()。
注会投资性房地产讲义
在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出
租给丙企业。 3 月 15 日 , 与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12 月 10 日，厂房改
扩建工程完工， 共发生支出 150 万元 , 即日按照租赁合同出租给丙企业。 假设甲企业采用成本计量模
不得转回 。
二、公允模式 企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，
调整其账面价值 。
【例题 - 公允】甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20× 8 年 10 月 1 日，甲公司与乙公司签
订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，
租赁期为 10 年。 该写字楼的造价为 9 000 万元。 20× 8 年 12 月 31 日， 该写字楼的公允价值为 9 200
区
面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，
即使未 是
别
签订租赁协议 ，也应视为投资性房地产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、确认时点 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权
租赁期开始日
将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的 日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 筑物
式。
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1） 20× 8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）
14 000 000
投资性房地产累计折旧
6 000 000
贷：投资性房地产——厂房
20 000 000
（2） 20× 8 年 3 月 15 日～ 12 月 10 日：
投资性房地产--注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2
注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2投资性房地产一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
二、公允价值计量模式1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式计量的条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
注意（新增）：以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
2.会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
会计处理如下：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或作相反分录。
三、计量模式的变更●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
但在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
CPA考试 会计 第七章--投资性房地产---笔记
第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①. 已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①. 经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按2. 自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。
由“在建工程”或“开发成本”转入。
（非正*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。
2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。
在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。
但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。
第七章投资性房地产
第七章投资性房地产1．A股份有限公司(以下简称A公司)为一家上市公司，A公司20×5年至20×7年与投资性房地产有关的业务资料如下：（1）20×5年3月，A公司购入一幢写字楼，价款为7500000元，款项以银行存款转账支付。
不考虑其他相关税费。
（2）A公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为50万元，采用年限平均法按年计提折旧。
（3）A公司将取得的该项写字楼自当月起用于对外经营租赁，A公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。
（4）A公司该项房地产的20×5年的租金收入为650000元，款项已支付。
假定不考虑其他相关税费。
（5）20×7年12月，A公司将原用于出租的写字楼收回，作为企业管理用固定资产处理。
要求：（1）编制A公司20×5年3月取得该项写字楼的会计分录。
（2）计算20×5年度A公司对该项投资性房地产计提的折旧额，并编制相应的会计分录。
（3）编制A公司20×5年取得该项写字楼租金收入的会计分录。
（4）计算A公司该项房地产20×6年末的账面价值。
（5）编制A公司20×7年收回该项写字楼的会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示。
）2．甲股份公司（以下简称甲公司）于2007年12月25日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为5年，每年底收取租金150万元，出租当日，该建筑物的成本为3000万元，已计提折旧500万元，尚可使用年限为30年，公允价值为3000万元，2008年12月31日，该建筑物的公允价值为3200万元，2009年12月31日，该建筑物的公允价值为3100万元， 2010年1月10日将该建筑物对外出售，收到2950万元存入银行。
要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。
3．20×7年6月20日甲公司购买一块土地使用权，购买价款为1800万元，支付相关手续费30万元，款项全部以银行存款支付。
《会计》教材Word版第7章投资性房地产
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征房地产是土地和房屋及其权属的总称。
在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。
因此，房地产中的土地是指土地使用权。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为个别企业的主营业务。
就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）的规定，房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产主要有以下特征：（一）投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
根据税法的规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
第七章固定资产及投资性房地产
二、固定资产的分类
图7-1按综合分类
注意：按租赁准则规 定，融资租入的生产 设备作为“使用权资 产”核算不再作为固 定资产。
二、固定资产的计量
固定资产应当按照历史成本进行初始计量。这里的成本指历史成本， 亦称原始价值。考虑到固定资产价值较大，其价值会随着服务能力的下 降而逐渐减少，还需要揭示固定资产的折余价值。因此，固定资产的计 价主要有以下两种方法，原始价值和净值。
（二）购入需要安装的固定资产
例：甲公司向乙公司一次购进了三台不同型号且具有不同生产能力的设 备A、B、C，共支付款项10 000万元，增值税税额 1 700万元，包装 费75万元，全部以银行存款转账支付；假定设备A、B、C均满足固定 资产的定义及确认条件，公允价值分别为4500万元、3850万元、165 0万元；不考虑其他相关税费，甲公司为增值税一般纳税人，甲公司应 编制如下会计分录：
实际支付 10 000万元
1.A设备入账价值？ 2.B设备入账价值？ 3.C设备入账价值？
（二）购入需要安装的固定资产
（1）确定应计入固定资产成本的金额，包括购买价款、包装费，即： 10 000+75=10 075（万元）
（2）确定设备A、B、C的价值比例为： A设备=4500/(4500+3850+ 1650)*100%=45% B设备=3850/(4500+3850+ 1650)*100%=38.5% C设备=1650/(4500+3850+ 1650)*100%=16.5%
一、固定资产概念及确认 二、固定资产的分类 三、固定资产的计量
一、固定资产概念及确认
（一）固定资产的概念 1. 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
投资性房地产PPT课件
（2） 投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照 该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
22
◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货 的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建） （账面净值） 投资性房地产累计折旧 （累计折旧） 贷：投资性房地产——厂房 （账面原值）
② 资本化的支出： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事 会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状 态上的改变，如自用改为出租
17
1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本 资本公积—其他资本公积 公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
31
课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1） 初始计量 （2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
①是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
②企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
③对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
④已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时闲置但继续用于出租的，仍作为投资新房子产。
3．资本化后续支出的会计处理不通过“在建工程”科目核算，通过投资性房地产(在建)科目核算；
4．处置投资性房地产时，将公允价值变动损益和资本公积—其他资本公积调整其他业务成本
投资性房地产范围
投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
一、属于投资性房地产的项目：
7．母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产
8．关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房产确认为投资性房地产，但在编制合并报表时，应作为企业集团的自用房地产
1．企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权
2．以经营租赁方式租入再转租的土地使用权
3．按照国家有关规定认定的闲置土地
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
①借：银行存款
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动
③借：公允价值变动损益（公允价值变动形成的变动损益）
贷：其他业务成本
④借：资本公积—其他资本公积（转换形成的资本公积）
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧摊销
投资性房地产减值准备
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品
借：投资性房地产—成本
累计折旧
固定资产减值准备
公允价值变动损益(公允小于账面价值)
贷：固定资产
资本公积—其他资本公积(公允价值大于账面价值)
公允价值与原账面价值的差额，计入当期损益，借或贷“公允价值变动损益”科目。
采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产
采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产
（自用房地产）转换为投资性房地产
（存货）转换为投资性房地产
（自用房地产）转换为投资性房地产
（存货）转换为投资性房地产
借：投资性房地产
2、作为存货的房地产转换为投资性房地产（成本模式、公允模式）
转换日：通常为房地产租赁开始日，或企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。
补充资料
1．投资性房地产如转换前为固定资产的，其折旧计提按固定资产的折旧计提原则处理：当月增加、当月不提折旧；当月减少，当月照提折旧。
2．投资性房地产如转换前为无形资产的，其摊销的计提按无形资产的摊销计提原则处理：当月增加、当月摊销；当月减少，当月不再摊销。
不属于投资性房地产的项目
1．企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权
2．已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时闲置但继续用于出租的
3．企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物
4．空置建筑物，企业管理当局作出正式书面决议用于出租
5．相关辅助服务在整个协议中不重大的建筑物出租
6．建筑物整体出租的，建筑物和土地使用权均转为投资性房地产
2．持有并准备增值后转让的土地使用权--------------（闲置土地，不算。）
①按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产
闲置土地：土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批转用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。批准书颁发之日起满1年未动工的，或已开工但开工面积不足总面积1/3或已投资额不足总投资额25%的且未批准中止连续满1年的认定为闲置土地。
①计提折旧
②确认租金
③计提减值准备
①开发完成并出租
②上升
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
借：银行存款（或其他应收款）
贷：其他业务收入
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备（不得转回）
借：投资性房地产－成本
贷：开发成本
借：投资性房地产－公允价值变动
贷：公允价值变动损益
后续计量模式的变更（只能“成本”变“公允”）
部分出租、部分自用。出租部分单独确认,按公允价值比例，将成本合理分配。
达到预定使用状态前。资本化----建造成本；非正常性损失---计入当期损益,不计入成本。
借：投资性房地产－厂房
贷：在建工程
借：投资性房地产－已出租土地使用权
贷：无形资产－土地使用权
参见“房地产转换和处置”部分内容。
后续支出
成本计量模式
3．那么，投资性房地产如转为自用时，如果转为固定资产，则转换当月投资性房地产照提折旧，次月开始固定资产计提折旧。符合：当月增加、当月不提折旧；当月减少，当月照提折旧。
4．那么，投资性房地产如转为自用时，如果转为无形资产，则转换当月无形资产计提摊销，投资性房地产停止计提摊销，符合：当月增加、当月摊销；当月减少，当月不再摊销。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）
采用成本模式计量的投资性房地产的处置（出售）
采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置（出售）
①借：银行存款（实际收到的金额）
成本计量模式
公允价值模式
科目设置：投资性房地产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
科目设置：投资性房地产—成本
—公允价值变动
计提折旧或摊销；已提减值的，公允价值恢复，不得转回。
公允价值能持续取得，一旦选择了公允价值模式，就再也不能转。不提折旧，也不摊销，公允与原账面的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
4．房地产开发企业持有准备增值后出售的房屋
5．企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物
6．拟将用于出租的尚未开发完工的空置建筑物
7．自用房地产
8．作为存货的房地产
9．建筑物拟整体出租，但尚未找到合适承租人
10．出租与自用部分不能够单独计量和出售的
初始计量
与
后续支出
初始计量：买价相关税费和可直接归属的其他支出(多项按公允价值进行分摊)，自行建造中的非正常损失计当期损益
后续支出：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
初始计量
（一）外购的投资性房地产
（二）自行建造的投资性房地产
（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量
①不计提折旧或摊销取得的租金收入
②资产负债表日确定公允价值变动
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，考虑所得税影响后，调整期初留存收益（未分配利润）。
借：银行存款
贷：其他业务收入
主营业务收入（属主营业务的话）
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
借：投资性房地产－成本 （公允）
投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产（原账面）
利润分配－未分配利润
递延所得税负债（公允—账面）×25%
盈余公积（公允与原账面差额影响净利润）
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
投资性房地产的处置
空置建筑物：是指企业新购入，自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。（尚未开发完工的不属于空置建筑物，不属于投资性房地产）
③企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
二、不属于投资性房地产的项目：
1．自用房地产
2．作为存货的房地产：作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地；具有存货性质的房地产不属于投资性房地产，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。
三、图表归纳：
属于投资性房地产的项目
借：开发产品
贷：开发成本
【资本化的后续支出（再开发期间不计提折旧或摊销）】
①投资性房地产转入改扩建工程：
②改扩建，费用：
③改扩建，完工时：
借：投资性房地产——厂房（在建）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产——厂房
借：投资性房地产——厂房（在建）
贷：银行存款等
借：投资性房地产－厂房
贷：投资性房地产——厂房（在建）
借：投资性房地产—成本(公允)
存货跌价准备
公允价值变动损益(公允价值小于账面价值)
贷：开发产品
资本公积—其他资本公积(公允价值大于账面价值)
当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转让当期损益（转入其他业务成本）
转换日的确定：
投资性房地产与自用房地产之间的转换日确定
1、投资性房地产（成本模式、公允模式）转换为自用房地产
5．对于房地产开发企业，如果将其开发的产品在开发完成的同时开始出租，此时，用“开发成本”科目，即将开发成本直接转入“投资性房地产”科目；如果其开发的产品在开发完成了一段时间后再出租，此时，应通过“开发产品”科目核算，因为，在产品开发完成时，其已经将“开发成本”转入了“开发产品”科目。即在房地产开发完成前，通过“开发成本”核算，待开发完成后，计入“开发产品”科目。