债权物权化

（三）侵害优先购买权的法律救济
1、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通 则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出 卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条 件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承 租人可以宣告该房屋买卖无效。”，但上述规定已废止。 2、最高人民法院在2009年7月30日正式公布了《关于审理 城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》，该解释第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理 期限内通知出租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情 形，承租人请求承租人承担赔偿责任的，人民法院应予支 持。但请求确认承租人与第三人签订的房屋买卖合同无效 的，人民法院不予支持。故应按照上述解释来进行法律救 济。
（二）各国及地区立法二
3、《日本民法典》第605条规 定:“不动产租赁已将其登记时，对 于以后就其不动产取得物权的人， 亦发生效力”。即依日本民法，租 赁经登记后，有对抗力。 4、我国台湾地区的民法典对此也 做出了规定，该法典第425条规 定:“出租人于租赁物交付后，纵将 其所有权让与第三人，其租赁契约， 对于受让人，仍继续存在。”
三、预告登记
（一）定义及法律规定； （二）预告登记的性质； （三）预告登记的效力。
（一）预告登记的定义及法律规定
1、定义：预告登记指当事人签订买卖房屋或者其 他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按 照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房 预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登 记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进 行抵押。
3、《城市房屋租赁管理办法》第十一 条规定，“租赁期限内，房屋出租人转 让房屋所有权的，房屋受让人应当继续 履行原租赁合同。” 4、《民通意见》一百一十九条规定： 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或 者继承发生房屋产权转移的，原合同对 租赁人和新房主继续有效。
二、优先购买权
（一）定义及情形； （二）构成要件； （三） 侵害优先购买权的法律 救济。
债权物权化之探讨
债权物权化的定义
一、债权物权化的权威定义来源于王泽 鉴老先生《债法原理》中的论述即：债 权物权化是指法律规定债权具有对抗一 般人之效力， 二、债权物权化之通俗阐述：债权基于 债之相对性，原则上仅能对特定人主张。 但是有某部分的债权，亦具有对抗一般 不特定人的效力，此即为“债权物权 化”。
（三）第三人侵害债权责任承担
1、第三人单独承担责任：第三人独自 承担其侵害行为对债权人的债权造成的 损害而引发的侵权责任； 2、第三人和债务人共同承担连带责任： 第三人和债务人共同承担连带责任是因 为他们的共同侵权行为对债权人之债权 造成损害而引发的侵权责任； 3、第三人和债务人分别承担责任。
（四）第三人侵害债权免责事由
知识产权法上的优先购买权
1、委托合同完成的发明，专利申请权 归研发人，研发人若转让专利申请权， 委托人有优先购买权。 2、职务技术成果的使用权、转让权归 单位，单位转让职务技术成果时，完成 人有优先购买权。 3、合作技术开发合同完成的发明，专 利申请权归合作人共有的，一方转让时， 他方有优先购买权。
2、法律规定：《物权法》第20条规定：“当事人 签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障 将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告 登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登 记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
案件中涉及的问题
一、本案是否构成买卖不破租赁的情形？丙超市是否可以 行使优先购买权？ 二、本案中关于债权物权化的情形，甲公司的行为是否构 成第三人侵害债权？业主乙预告登记的效力？
谢谢大家！
（二）预告登记的性质一
三种观点： 1、预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质， 在现行法上为其定性实有困难，难以定性； 2、预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者 可以说是一种准物权； 3、预告登记的性质是使被登记的请求权具有确保将来 只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登 记的权利人处分其权利。
2、构成要件： （1)租赁合同合法有效； （2)出租人将租赁物交付给承租人使用且承租 人继续占有租赁物，即承租人以明示的方式占有； （3）出租人将租赁物的所有权让与第三人； （4）所有权让与发生在租赁关系存续期间。
（二）各国及地区立法一
1、《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时， 买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房 屋或土地承租人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此 限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公 证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖 不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。 2、《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交 付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租 人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即 规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。
四、第三人侵害债权
（一）定义及起源； （二）第三人侵害债权构成要件； （三）第三人侵害债权责任承担； （四）第三人侵害债权免责事由。
（一）定义及起源
1、定义：第三人侵害债权一般是指合同外的第三 人明知合同债权的存在，仍然故意以损害他人债权 为目的，实施某种侵权行为，致使债权人的债权部 分或全部不能实现并致债权人损害的行为。
（一）定义及常见情形
1、定义：优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规 定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的 在同等条件优先于第三人购买的权利。 2、情形： （1）公司法上：经股东同意转让的出资，在同等条件下， 其他股东对该出资有优先购买权。 （2）债法上：出租人出售房屋的，应该提前15日通知承 租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。 （3）物权法上：共有人处分自己享有的份额的，其他共 有人享有优先购买权。
关于期限行使的法律规定及司法实践
现行有效：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第3项规定， 出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买 的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院 不予支持。由此可见，出租人履行通知义务的，承租人在 接到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购 买权。同时，结合司法实践，如果出租人未履行告知义务， 自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消 灭。
债权物权化的几种情形 一、买卖不破租赁； 二、优先购买权； 三、预告登记； 四、第三人侵害债权。
一、买卖不破租赁
（一）定义及构成要件； (二） 各国立法； （三）我国法律依据。
（一）买卖不破租赁定义及构成要件
1、定义：买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间， 即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不 产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所 有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还 租赁物。
（三）我国现行的法律依据一
1、《合同法》第二百二十九条规定： “租赁物在租赁期间发生所有权变动的， 不影响租赁合同的效力”。 2、《物权法》第一百九十条规定:“订 立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁 关系不受影响。抵押权设立后抵押财产 出租的，该租赁关系不得对抗已经登记 的抵押权。”
（三）我国现行的法律依据二
（三）特殊情况下：主从给付义务；可分物及不 可分物。
（二）行使优先购买权的构成要件二
行使期限： 优先购买权的行使可能会导致出卖人与第三人之间的 买卖关系归于无效，若对其行使期限不加以限制，则会使 出卖人与第三人之间的买卖关系长期处于不稳定状态，不 利于经济秩序的稳定和交易安全的维护，故应对其行使期 限予以限制。
1、正当竞争：第三人侵害债权往往跟 商业竞争有关，但如果其行为属于正当 竞争，就不构成侵害债权； 2、忠告：如医生劝阻其在矿场工作的 患病工人停止工作并不构成侵害债权； 3、职责所在：如果第三人为履行一定 职责而劝阻债务人履行债务，则实施该 行为就没有过错，如律师的法律意见。
案例分析：
案情：某房地产开发公司甲将尚在建设中的八间 商铺卖给了业主乙并办理预告登记，业主乙又与某 连锁超市丙于2008年就该 八间商铺达成《商铺租 赁合同》，在该合同中，乙丙双方约定：丙方租用 该房屋的租期为十年，自该商铺实际交付使用之日 起起算；合同自签字盖章之日起生效。该合同生效 后，因案涉商铺因配套设施不齐未通过竣工验收手 续而未交付业主乙，也自然未交付丙超市使用，乙 也因未收到租金难以按期归还商铺按揭而最终使上 述八间商铺被法院委托拍卖公司拍卖，最终由丁公 司购得上述商铺，并办理了相关手续。随后，连锁 超市丙将丁公司诉至法院，要求丁公司继续履行乙 丙双方签订的《商铺租赁合同》。
（二）第三人侵害债权构成要件
1、主体要件：第三人侵害债权行为的主体要件指 的是侵害行为人必须是债的关系以外的其他人；
2、主观要件：第三人有违背善良风俗加害于他人 的故意。所谓故意，指行为人必须知道或者应当知 道合法有效的债权债务关系的存在并且意欲损害债 权人的利益； 3、侵权行为的成立须以发生现实损害为要件。侵 权行为损害赔偿请求权，以受有实际损害为成立要 件，若绝无损害亦无赔偿之可言； 4、因果关系：侵权行为与现实损害有直接因果关 系。
（二件：在买卖合同中，价格条款是其核 心条款，集中反映了合同当事人利益。只有在价格 条件相同前提下，才能保障在优先购买权行使的同 时，维护出卖人的利益，实现法律公平的精神。 （二）付款期限、付款方式：因为付款期限、付款 方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风 险。在行使优先购买权时，先买权人不得超过第三 人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同， 但出卖人同意的除外。
2、起源：该制度最早源于英国的一个判例。1853 年英国在其著名的Lumley.v.Gye一案中确立了干涉 合同关系的侵权行为。在该判例中，原告决定雇用 著名的女演员Johanna Wagner在一部歌剧里担任主 角，双方签订了合同，被告明知他们已经达成了协 议，但却“恶意地”引诱Johanna Wagner拒绝演出， 并随被告参加其他演出。原告起诉被告侵权。法院 判决原告胜诉。