居住区模式初探

关于街坊式居住区模式的探索随着我国城市化进程的快速发展，国际间交往的日益密切，城市文化不断向多元化的方向进展，使得人们的文化观念、价值取向与模式发生了根本性的改变。

城市化的发展应该使人们间的交往越来越密切；然而，现代化给予人的却又是相互隔膜甚深的社会，传统的交往价值在现代城市中往往被人们以公共性与私人性分离的理由加以否认和遗弃。

《文明的困惑》一书的作者费恩托亚为此而发现：“人类在享受城市文明提供的便利与舒适的同时，又不得不享受着它给人类带来的种种压力和重负。

生活在城市里，当什么事情都被分配成几百万份之后，你常常找不到属于你的那一份。

”这是一种都市社会的异化，人们为了交往的需要才发展了城市，都市原本是人们交往的密集型式，他应给市民提供广泛的交往机会。

然而，城市的扩大，人口的密集，交往的过度频繁，却有超越了普通人的心里的正常的接受能力。

使得一种 “隔膜式交往，交往式隔膜”在城市、社区、家庭、个人与个人间，随着交往的扩大与频率的提高成为人们间的无奈的选择形式 。

而作为都市人生活与休息场所的载体――居住区，其规划设计模式正在随着众多城市规划师，建筑师对上述社会问题的不断认识的基础上呈现出多元化发展的趋势，而街坊式居住区设计模式则是其中的一种。

街坊式居住区的模式，是在原有的我国居住区规划中强调把各项设施的功能划分、在布局上各成体系、难以做到功能复合交叉的基础上产生的，其设计目的是为了满足多种的规模结构和规划模式对应多元化的社会阶层和多样化的需求，从而使居住空间的塑造真正向关怀人的生活与心灵的社区、邻里及街坊模式回归。

具体方式及特点有以下几点：1、将居住区中的各项配套商业服务设施从居住区中分离出来，置于各居住组团所形成的步行街或符合人体尺度的人车混合的小路上。

深圳华侨城采用开放式的规划布局，外部没有围墙和栏杆，区内配套设施完备，内有许多咖啡厅和酒吧，开设有美国最大的超级市场——沃尔玛。

区内还设有单轨架空电车，可以从小区内车站直接到附近的游览区，同时配备大型文化活动中心。

深圳华侨城 2、 在道路上及周边形成交往、购物、休息、饮食、观赏、儿童游戏等多种活动，以改变原有居住区内部单纯的交通功能，使复合交通、生活设施、商业设施等多种功能得以体现。

（附图片）深圳信义假日广场开发商的原则是：以商业带动多层，以多层带动小高层。

最后建高层，配套先行，滚动前进。

合理挖掘沿街线的商业价值。

便利的商业配套不但使开发商和业主双赢，而且人气聚集，达到人情味和人性的回归。

3、在空间组织上则力图恢复传统街区的多元化和多层次化，同时在各种街区和道路中为社会各阶层提供其所需要的多种不同类型的生活和交往空间。

深圳“四季花城”是一个价格适当、设计很有特点的住宅小区。

若干个以花为主题的院落，由假日广场、假日大街、假日南街、假日北街、百花街、艳阳街等商业步行街分隔。

这些尺度怡人的街道为居民提供了生活和交往的场所。

所以虽然小区位于深圳边防之外，由于良好的规划设计，销售非常好。

很多人宁愿每日从城内通过边防站往返，也在这里置屋。

4、公共服务设施从原有的对外封闭的内向型转变为对外包容的外向型，扩大服务的对象和范围，对于提高品质，建立品牌，获得更好的商业与社会效益。

多个社会阶层可以共用某些服务设施如商店、酒吧、娱乐设施、绿化广场等，促使各社会阶层建立交往的机会，降低居住分异所造成的社会影响。

如杭州兰桂坊的会馆，改为对外营业的酒店，不但生意兴隆，更成为众口交赞的社交场所。

纵观以上街坊式居住区的形成特点，可以看出利用良好的城市周边外部条件形成一种尺度舒适，功能丰富的居住空间。

那么，是不是所有的小区都能这样设计呢？宁波钢铁厂地块适不适合采用街坊式开发模式呢？我们有必要在城市中的现状与未来发展的趋势中进行分析，寻找答案。

一、现状篇1、优越的区位条件――提供多元化城市生活的场所宁波钢铁厂地块位于宁波市江北区，宁波的母亲河――姚江畔。

宁波市对江北区的城区定位为“文化旅游”功能区，4公里长的“三江文化长廊”，其中3公里在江北，大项目包括核心滨水区、欧路风情一条街、宁波大剧院、外滩文化街区、群众艺术中心、宁波美术馆、游泳跳水馆、水上运动中心等城建项目纷纷开工。

根据市政府对江北“后来居上、最美最好”的要求，江北将成为居住、生态、娱乐、休闲相结合的繁华城区。

该地块紧邻规划建设中的三江文化长廊，西侧是正在建设中的宁波大剧院、南面是江北区政府、东面与规划中的日湖公园相比邻。

（分析图：区位、三江文化长廊、大剧院图片、日湖公园规划）纵观宁波楼盘用地分布图，我们可以清楚地看出：一、二类用地的形成是以市政府为中心成等距离辐射，同时也受三江风景带的影响。

由于江北区以前在城市中以工业用地为主，因而城市建设起步较晚，使得相对于市政府同样距离范围内用地等级相对于江东区、海曙区要低。

但随着三江文化长廊、日湖公园的开发，江北区的这一相对落后区域将得到完善。

从宁波市未来城市发展方向看，其发展中使得以三江片、镇海片、北仑片为核心的都市区作为亚太地区重要集装箱枢纽港，长江三角洲经济区海上门户和区域经济中心、物流中心、东南沿海重要工业基地，以浙东文化、港口文化、商贸文化为特征的文化、教育、科技中心、旅游基地。

而江北区必将在此发展过程中扮演着重要的角色，因此可推测出江北区的地价与房价将有巨大的发展潜力；而具有优越区位条件的宁波钢铁厂地块也必将成为宁波人首选的居住之地。

2、14.205公顷的土地开发量――机遇与风险并存随着宁波房地产市场开发的逐渐成熟，国外投资商的不断涌入，市场机制的日渐完善，将会导致房地产商之间的竞争日益加剧。

而浙江电力房产公司以其敏锐的眼光和过人的胆识，在江北区重要地段花费高昂的代价（平均180万元/亩）所获取的14.205公顷土地，对他们来说既是一种机遇也是一种挑战。

通过我们在宁波市三区（江东区、江北区、海曙区）的几次实地调研，基本印象是：一、二类地段内的居住区用地规模小，建筑布局多为组团式；（附图片，世纪广场，银杏四季）而大规模开发用地的居住区（以10公顷为依据），大多位于四、五类地段（附图片，天一家园，东海花园）。

同时通过对宁波市房地产建设开发委员会提供的数据分析：到2001年底，市三区房产在建的65个住宅项目中，总建筑面积超过10万平方米的只有7个项目，占总数的10.8%，而且这些项目全部位于三类用地范围之外。

（具体项目见表1）而对于2002年三区预计新开工地47个项目中（含钢铁厂地块），建筑面积超过10万平方米地项目有7个，占总数地14.9％，这些项目大都位于四、五类地段上。

（具体项目见表2）从表1、表2我们能推测出两种结论。

结论一：表明近几年在1～3类地段间开盘的楼盘中，无论是从用地规模还是建筑面积上讲，拥有14.205公顷的用地量、30多万平方米的建筑面积的浙江电力房产开发公司具有开发上的优势。

结论二：表明位于城市建设及住宅开发相对成熟的江东区和海曙区，在1～3类地段内开发的楼盘中，大部分用地量均小于5公顷。

然而，针对上述的两个结论，我们可大胆的预测出，随着江北区城市建设速度的加快，基础设施的进一步完善，土地使用量的不断减少，市场竞争机制的成熟等一系列因素的影响，江北区地价将不断上涨，地块规模将逐渐缩小。

这一规律不仅能从众多国内外城市化进程高的城市中心区路网密集程度分析出（附图，纽约，上海城市路网分布图）；同时由前段时间美国EDAW景观设计公司为宁波市政府所作的日湖公园及周边区域的规划设计方案中，我们也可以得出我们上述所推测结论的正确性。

这一结论对于这将开发商来说，在开发模式上，是选择将14.205公顷的土地量作为一完整的地块，采用旧有的对外相对封闭的居住区模式进行设计；还是顺应时代的发展，选择将该地块主动打碎，采取多地块小规模的街坊式模式进行开发，将是一极大的挑战。

下面我们将结合该地块对街坊式开发模式的优点，不足及相应所采取的改进措施进行剖析，力图对开发商提供一种符合钢铁厂地块开发的合理模式。

二、模式探讨篇一）、街坊式开发模式的优势1、住宅区中的小区域开发规划和设计现代城市路网间距一般为400m左右，由此形成城市住宅区用地单元规模一般为十几公顷。

这种以交通干道划定范围是依据旧有的邻里单位模式的结果。

人类一直是以天赋的能力认知世界，自古以来直至功能主义占统治地位之前，人类构筑环境也一直以自身的尺度为标准的，为了使居住空间的组织结构更能体现人的主体性，使之成为人的生活的物化反映，依照社区理论将居住空间组织形式向邻里模式回归，依据人的尺度而不是汽车交通的需求、依据人控制环境的范围和认知能力作为限定居住空间规模的依据是必要的。

以人的尺度限定住宅区规模就必须了解人的认知能力。

根据生理学家的研究，人的视力能力在超过130m—140m就无法分辨其他人的轮廓、衣服、年龄、性别等，因此在传统街区中通常将130m—140m作为街与街之间的距离：F·吉伯德指出文雅的城市空间范围不应大于137m,亚历山大也指出人的认知邻里范围直径不超过274m(即面积在5ha左右)。

因此可以判定以人的尺度确立的理想的居住区规模应该小于5ha。

亚历山大从城市自然生长理论归纳出城市有机生长的几条准则，根据北美的经验，他将街区的上限限定为9290平方米，这一标准对英国还偏高，英国的城市规划和设计更多地转向了中小规模的开发。

同济大学周俭等学者通过对居住空间的研究提出我国居住小区规模应该是不超过150m的空间范围或4ha的用地规模,其结论与国外学者的研究成果相近。

因此从居住者对所居住环境的控制能力和认知能力看，我国通常的居住小区规模是明显偏大的。

由于同一个小区内居住人口过多．居民间从相遇、相识、相知，到建立交往圈，并重组社会邻里结构和社会关系网络的可能性随着异质性人群人数的增加而减少。

可见，在规划住宅区的时候，把大的地块划分为小区，其优点是显而易见的。

包括：1、在房地产价格上能够提供多元的选择，因为划分了小区，所以能够根据不同区域设计不同价格水平的住宅建筑，因而能够在同一个住宅小区内部拥有不同水平的小区。

在宁波钢铁厂地块用地面积14万平方米，建筑面积高达30万平方米。

销售对象自然是多样的，设计几个不同水平的小区，对开发商来说，能够更好的整个楼盘的“通好性”。

一个楼盘如果80%很好卖，但剩下20%清不了盘，对开发商而言，利润就全部压在这卖不出去的20%中。

小区的总体布局保证各户的“通好”，利益均分，每一户都有卖点，这样才能保证开发商顺利清盘，资金迅速回笼。

对住户来讲，收入水平的差异，导致承受能力有高低，我们提供多元的选择，让更多的人能够享有本地块美好江景和文化休闲氛围的机会。

2、给予建筑风格多元发展以弹性条件。

因为划分了小区块，因此不同的小区块在建筑上可以具有自己的个性特征，这样可以形成大统一下的多元风格。