商业业态分析大全
万达广场业态分析
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。
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案例
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
新天翔商业广场项目拟建两 幢16-18层高楼，四层商业裙 房连接两楼。 预计总投资逾 8亿元。
案例
苏州新天翔商业广场——定位思路
观点
写字楼项目在定位过程中的思考关键点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能 2. 各种业态类型之间的相互影响 3. 写字楼业态的类型确定 4. 写字楼最佳组合配比确定
观点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
➢写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。
➢酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次
目整体档次
酒店
▪ 提升整体档次
的有力手段
▪ 标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
办公
பைடு நூலகம்
▪ 实现较高的销
售价格
▪ 保持业态形象
▪ 写字楼为商业、酒
店带来潜在客户
▪ 写字楼可提高商业
整体档次
▪ 写字楼与酒店可共
享大堂
案例
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。
苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
项目界定
区位属性 项目属性
写字楼
新华国际写字楼周边情况：
办公
写字楼少，且档次低
商业
商业气氛淡薄
十五大类消费型商业业态分类分析实
根据商品特点而定
以销售某一品牌系列商 品为主，销售量少、质 优、高毛利
各个商业业态特征
各个商业业态特征一、有店铺业态1、食杂店：食杂店是指以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。
2、便利店：是指以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
3、折扣店：是指店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。
4、超市：是指开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。
5、大型超市：又叫综合超市、大卖场，简称GMS，是采取自选销售方式，以销售大众化试用品为主，并将超市和折扣店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。
6、仓储会员店：在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，实行库存和销售合一、批量销售、价格很低、提供有限服务为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。
7、百货店：是指经营包括服装、鞋帽、家电、日用品等众多种类商品的大型零售商店。
8、专业店：是经营某一大类商品为主，并且具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。
9、专卖店：是专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
10、家具建材商店：家居中心，又叫建材超市、建材商店，是以与改善、建设家庭居住环境有关的壮士、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选等自助服务方式销售的零售业态。
11、购物中心：有人叫购物中心，也有人成为摩尔商城，它是一个集购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲等多种功能于一体的综合性商业场所，是指企业有计划地开发、管理、运营的各类零售业态、服务设施的集合体，是一种新型商业组织群体，或称商业集群组织，广义上属于新型的集散经济组织。
12、工厂直销中心：厂家直销中心是指由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营企业品牌商品，并且多个品牌集中在一处销售的零售业态。
二、无店铺业态1、邮购：是指通过邮局发行广告宣传品，引起或激起消费者的购买热情梦实现商品的销售活动。
商业体业态汇总范文
商业体业态汇总范文商业体是指一个建筑或一栋楼房内集中了多个商业业态的场所。
随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，商业体也得到了迅猛的发展。
商业体的业态非常多样化，下面将对常见的商业体业态进行汇总介绍。
1.购物中心：购物中心是商业体中最常见的业态之一，也是人们购物和休闲的主要场所之一、购物中心通常规模较大，内部设有多个品牌商店和商场，包括服装、餐饮、家居、百货等品类。
购物中心还常常设有电影院、娱乐设施和健身中心等，以满足消费者的多样化需求。
2.商业广场：商业广场是以商业办公为主导的商业体，通常是一栋建筑或一个楼群，内部设有多个办公楼和商业配套。
商业广场可以提供办公空间、商务服务、餐饮娱乐等多种服务，为商务人士提供便捷的工作和生活环境。
3.社区商业体：社区商业体是建立在住宅区附近的商业体，以满足周边居民的日常购物、生活和娱乐需求。
社区商业体通常小型化，以超市、便利店、药店、小吃摊等为主要业态，方便周边居民购买生活用品和解决日常需求。
4.主题商业体：主题商业体是以一种特定的主题为基础建立的商业体，如儿童主题商业体、文化艺术主题商业体等。
主题商业体通过独特的装修设计、业态选择和活动策划，吸引特定消费群体，为他们提供独特的购物体验。
5.电商产业园：电商产业园是近年来兴起的一种商业体，旨在提供给电子商务企业一个集中发展和合作的平台。
电商产业园提供办公空间、仓储物流、技术支持等服务，促进电商行业的创新和发展。
6.主题公园：主题公园是以特定的主题为背景建立的综合性娱乐场所。
主题公园融合了游乐设施、演艺表演、餐饮娱乐等多个业态，通过独特的主题故事和装修设计，为游客提供沉浸式体验。
7.文化创意园区：文化创意园区是以文化创意产业为核心的商业体。
文化创意园区通过提供艺术展示、文化交流、创意设计等服务，促进文化创意产业的发展和创新。
8.夜市：夜市是中国特有的商业体，通常在夜间开设。
夜市集中了各种小吃摊、手工艺品、服饰鞋帽等摊位，吸引众多市民在夜晚光顾。
万达商业广场业态分析
各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金商业地段。
在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。
万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。
作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。
1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差;3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。
从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
商业业态标准化分类及统计(模型)
商业业种 汇总35回顾
30 25 20 15 10
5 0
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融资项目商业计划书
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分类依据：《零售业态分类》国家标准GB/T18106-2004
5
批发和零售业态
无实体店零售业态共分五种
电视购物 邮购
网上商店
•(Television Shopping) 以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并 取得定单的业态。
•(Mail Order) 以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通 过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态。
• (Convenience Store)以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用 品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。
•(Discount Store) 是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种 小型超市业态。拥有不到 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。
购物中心
•(Shopping Center/Shopping Mall)是多种零售店铺、服务设施集中在由企业 有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合 性服务的商业集合体。
厂家直销中心
•(Factory Outlets Center)由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经 营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。
•(Specialty Store) 以专门经营某一大类商品为主的零售业态。如办公用品专 业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。
专卖店
•(Exclusive Shop) 以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态。
家居建材店