保利达地产高悦项目整体定位与物业发展建议
某房产信息集团项目整体定位及物业发展建议书
资 源 ： 二 线 海 景 ， 邻 菠 萝 山 ；
地 块 资 源 ： 坡 地 ， 高 差 6 0 余 米 ， 内 有 少 量山泉溪流；
大梅沙海滨公园
•休闲、旅游、度假区
占 地 面 积 ： 3 4 万 平 米 建 筑 面 积 ： 2 7 万 平 米 容 积 率 ： 0. 8
•盐坝高速
8 0米
北
目 前 销 售 价 格 ： 4 500 0 元 / 平 米
某房产信息集团项目整 体定位及物业发展建议
书
2021年7月19日星期一
1 •PART 对开发目标的理解
1 •PART 对开发目标的理解 我们对本项目的开发目标的解读：品牌塑造＞利润追求。
本项目面临着对品 牌塑造、利润速度 ，持续影响的要求 ，都将决定本项目 的最终目标。
品牌塑造：本项目将是天润集团在平谷第一个房地产开发项目，本项目承担
高品质 创新产品体系
体验式营销
整体规划 园林景观 建筑风格创新 户型创新及运用 注重产品细节 路牌导示 现场导示及包装 卖场氛围 样板房实景展示
•整PAR体T 4规项划目核充心问分题挖推导掘 地 块 价值 分 布， 做 到资 源 价值 最 大 化
规 划 中 充 分分析价值 分布对营销定价极为重 要
着树立企业良好形象、形成市场口碑和品牌影响力、提升品牌
美誉度的作用。
利润速度：本项目对利润要求有较为合理、客观的预期。销售速度在满足资
金回笼的前提下，通过对“量价”控制，实现适当利润。
持续影响：通过对本项目的成功开发，将本项目打造成为平谷市场上的精品大 盘项目，进而树立天润在平谷市场的品牌形象，获得政府信任，为后续取地打好 基础。
•银湖山 城市别墅 CEO官邸
房地产项目整体定位与物业发展建议
9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
置业项目整体定位及物业发展建议(ppt 39页)
城
市
商场、超市
综 合
体
酒店、 写字楼
中小规模
面向旅游、 办公等公私 群体
13
本项目地块战略定位指向
研判方向2
若项目定位进 入中端住宅的 区间，将在规 模、资源、价 格上与对手展 开竞争，对本 项目不利。
竞争对手建筑、产品等 覆盖了市场的各个层级， 但定位均偏向中档，单 一指向使得客源竞争越 加激烈。
19
定位下的产品建议
20
产品类型建议
城市综合体部分
集居住、商务功能与购物、休闲、娱乐为一体的综 合性社区，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的 保障。
21
比对项目借鉴
成都仁和春天广场：建筑外观与建筑内部空间都精 雕细琢，从面子到里子，在区域内均呈现出综合性 的上层姿态。
仁和春天广场以独特内涵，完善居住、办公需求功能，在主题业态规划中，点缀高档百货、高 端商务、餐饮娱乐、休闲等多种特色业态，让商业更具个性化，最终以其特色化的经营内容和 综合性的商业链集聚人气。
御景豪庭 兰卡威
都江堰高铁站 10
周边竞争项目审视
11
竞争项目带来的定位思考
1、竞争环境激烈，周边密集存在大中型体量，建筑形态丰富的楼盘
周边已开发项目较密集，且体量规模均超过本项目地块。建筑业态从多层、高 层到联排别墅；风格从ARTDECO、欧式、海派。考虑自身条件，本项目欲从 这些方面进行超越较为不易。
2、周边项目在资源的占有上更具优势，且有其他条件支持
滨江丽景、青城半岛、兰卡威河景优势明显，御景豪庭在自身配套上拥有 五星级酒店，大型社区商业支持。本项目在这些条件上不能进行直接竞争。
3、周边项目户型配置覆盖率广， 70—240㎡区间涵盖了客户需求
世联_保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议_132PPT
目标
均价4500元/平米
内涵 1、低密度住宅产品 2、具有独特的优势资源 3、区域生活配套成熟 4、社区内规划、环境良好 5、良好教育配套设施 6、社区配套满足高品质生活需求
周边生活氛围淡薄
启动位置
地块北面中部 容积率1.5左右
启动配套
国际风情商业街 学校、幼儿园 会所
“以小博大”
体验经济的萌芽状态
“以本伤人”
结论4： 本项目适合的模式为：
反营销的做法，属于产品经济范畴
“以小博大”的启动模式，我们的展示为： 外围+示范路+会所+景观轴
参照大盘启动的一般规律，结合本项目规 划，启动区规模约10万平米
项目一期面积表
按照项目总规划，一 期住宅占地263500m2， 容积率1.50；二期住宅 占地243500m2，容积 率1.38，；三期住宅占 地204900m2，容积率 1.75。
9000
9000
首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期 社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。
大盘启动模型
四季花城 每期开发均值：7.57万m2 每期套数均价值：641套 启动规模：7.64万m2 启动配置：300米花城商业街
启动模式 “以小博大”
片区
典型楼盘 选择楼盘特征
价格
主力户型
社区配套
高新西区 西区 南区
其他区域
学林雅园等
类别墅产品 性价比高
金沙园、蜀风 花园城、博瑞 花园、锦城花 园等
成熟区域 区域内的文脉 社区环境好
保利名城、翡 翠城、清华坊 等
成熟区域 社区环境 教育配套 具备特殊景观资 源
世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT
19000 19000
90.00 40.00
19000
3470.12
171.0 76.0 247.0 6593.2
北区5#楼 定位探讨
附件：防噪措施研究——目前区域内住宅、公寓项 目多应用中空玻璃作为防噪措施，已成为区域购买 基本平台要求，故住宅方案在防噪方面没有额外增 加建筑成本
无论住宅、公寓产品，中空玻璃塑钢 窗已经成为市场平台要求，没有成本差异
的可能性很大
0
2000
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2
北区5#楼 经济效益评价——经济测算基础
定位探讨
项目 占地面积 （基座面积） 建筑面积
土地成本
方案一（公寓） 指标参照于最新版5号楼公寓方案
政府规划审批部门未对中轴线两侧物业 类型的强制性规定；住宅物业能满足规范要 求前提；
之于整体定位——规模较小，对整体 功能定位影响有限
政府规划审批部门未对中轴线两侧物业类型 的强制性规定；住宅物业能满足规范要求前 提；
探讨视角
市场角度——
住宅产品与公寓产品相比消化 速度与消化风险相对小，在市场 调整期内，这一结论将在1-2年内 延续
北区5#楼
市场角度——区域内可见住宅项目供应不多，但个 盘市场实现差异性大，荣城项目表现突出，09年
定位探讨 月均销售约6812平米
荣城与新地城20091月-4月销售面积情况 单位：平米
项目
1月 2月 3月
4月
平均
万科新地城 荣城
1086 -
4055 2154
3000-4000 6899
高端售场物业管理方案
高端售场物业管理方案一、概述随着经济的快速发展和城市的不断扩张，高端售场在城市中扮演着越来越重要的角色。
高端售场不仅仅是一个购物场所，更是一个综合性的商业综合体，集购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体，成为城市中人们日常生活不可或缺的一部分。
因此，高端售场的物业管理显得尤为重要，它不仅仅关系到售场的运营效率和盈利能力，更影响到售场的形象和声誉。
本文旨在探讨高端售场物业管理的关键要点和方案，希望能够为高端售场的物业管理工作提供一些有益的参考和建议。
二、高端售场物业管理的重要性1. 提升售场形象和服务质量高端售场是城市的窗口，是衡量城市商业发展水平和城市形象的重要标志。
良好的物业管理可以提升售场的形象和服务质量，增强售场的吸引力和竞争力，吸引更多的消费者来到售场消费和体验。
2. 保障售场的安全和秩序售场作为人流、货流和车流密集的场所，安全问题一直是一个非常重要的问题。
良好的物业管理可以有效保障售场的安全和秩序，提高售场的管理水平和服务质量，降低事故和纠纷的发生，创造一个安全、和谐的消费环境，增加消费者的购物信心和满意度。
3. 实现售场的可持续发展物业管理是售场的命脉，是售场可持续发展的基础。
通过科学规划和有效管理，可以提高售场的运营效率和盈利能力，降低经营成本，增加经营收入，从而实现售场的可持续发展。
三、高端售场物业管理的关键要点1. 人员管理人员是售场的重要资源，是售场管理的核心。
良好的人员管理可以提高售场的管理水平和服务质量，增强售场的吸引力和竞争力。
因此，售场应该建立一支专业化、高效化的管理团队，培养员工的服务意识和团队精神，为消费者提供优质的服务和体验。
2. 设备设施管理设备设施是售场的基础设施，是售场正常运营的保障。
良好的设备设施管理可以提高售场的管理水平和服务质量，提升售场的运营效率和服务水平。
因此，售场应该定期进行设备设施的检查和维护，及时处理设备设施的故障和问题，确保设备设施的正常运转和使用。
世联东陵项目工作建议书完整版
世联东陵项目工作建议书HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】保利达东陵保利项目工作建议书目录保利达地产（沈阳）有限公司：承蒙贵方信任，邀请我司参与贵方东陵项目工作的沟通，在此我方对贵方给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！我司将组建专门工作组，结合世联专业经验与资源，为贵司成功销售该项目提供充分、客观和准确的专业意见。
愿与贵司精诚合作，携手并进，共创辉煌！如有任何问题，请随时与我联系为盼！专此奉达，顺颂商祺！沈阳世联兴业房地产顾问有限公司杨宇沈阳世联兴业房地产顾问有限公司拓展经理ADD：沈阳市和平区和平北大街69号总统大厦C座16层一、世联简介世联中国简介1992年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立；1993年正式进入国内房地产咨询服务领域。
经过15年的发展，旗下拥有超过15家分支机构，员工总数近3000人。
服务覆盖全中国超过100座城市的600多家海内外机构，至2007年世联已参与国内700多个地产项目发展顾问，策划和销售代理物业项目达631个，实际销售金额超过1300亿元。
在“成为具有国际水准、中国最佳的房地产综合服务提供商”的企业愿景驱动下，2007年全年，世联地产各项业务均呈健康发展状态，保持理想增长。
2007年，世联地产营业额已达亿元，同比增长超过50%。
其中，代理项目97个，销售总面积超过300万平方米，销售金额超过400亿元；顾问项目共261个，累计服务城市超过100个。
远远超出预计2007年实现300亿销售额的战略目标。
事实证明，世联所坚持的稳健（稳定的服务质量）、创新和综合服务是取得成功的关键。
未来，世联仍然要坚持并做得更好，做客户可以信赖的伙伴，为客户提供更加有价值的服务，和客户一起成功。
数字世联（截至2007年）：参与国内地产项目发展顾问近 570 个策划和销售代理物业项目达570 多个实际销售金额近 900亿元累计评估总值 6707亿元累计土地和二手楼交易案例 100余万件累计一手房地产项目资料 14000多个地产专着 20 余本行业期刊 80 余本服务覆盖城市 90 多个专业资质——建设部核准的房地产一级评估机构——中国土地估价师协会注册许可机构：可在全国范围内从事土地评估业务——中国房地产估价师学会常务理事单位——中国土地估价师协会会员单位世联主要出版物——专业类：《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《深圳房地产产权手册》、《深圳楼宇买卖手册》、《土地经济问题》——资讯类：《楼市中国》、《地产评论》、《市场月报》——随笔类：《世联观察》、《前线故事》、《认识》、《在场》——丛书类：世联10年?城市地产系列丛书——《新都市主义?CONDO 与小户型》、《社区?大盘出路》、《CBD?写字楼与国际公寓》、《城界消失?旅游地产》；世联地产顾问丛书——《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发?城市运营的出路》、《新城模式》、《公共住房浪潮》世联的专业价值所在优势1：全国化一体化的公司运营模式为开发商提供充足的智力保障世联不仅服务遍及全国90多个城市，而且在全国16个核心城市设有分支机构，并实行“服务一体化”的管理。
商业业态规划建议
仓库，宿舍
1 2
3 4
？ 经营商铺
？
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商 业的看重，对城区的发展有长 远的卓绝视野。在一些楼盘边 上购买一些商铺作为餐饮，娱 乐的商铺作为出租经营，直接 吸引整个楼盘的人气。
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规 模的引资，可直接把人流 涌进整个小区周边，直接 带动整个楼盘的发展。可 是由于大规模的商业需要 占到大面积的土地，基本
3、现代百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经 营；
4、采用产权清晰、便于日后管理的步行业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合 进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；
5、大中型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成 “租售”矛盾；
2、请问你购买商铺的主要目的是什么；
出租（47%） 自行经营（53%）
3、在选择商铺时你会考虑哪些因素
在购买商铺的过程中，地段、价格以及楼盘的升值潜力都给楼盘商业将来的销售做为很 好的铺垫。本案所处的位置刚好利于本案今后的销售给予很大的帮助。 本卷调查结果如下图：
物业管理
5%
交通便利
9% 环境
升值潜
7%
力 楼盘知名度
25%
3%
投资发展规则
3% 地段
价格
20%
23%
发展商实力 5%
4、请问你购买商铺会选择什么样的价位
从以上图表可以看出，许多购买人群对儋州本市商铺价位选择将会是在 均价8500元-9500元/平米左右，从而基本看出购买人群对商铺价位的 了解。
25 20 15 10
优秀物业公司的定位与质量目标
物业公司的定位及目标一、定位：服务于投资人所开发的物业，提升客户满意，实现持平微利。
1、物业管理业务作为房产地产业务链条的一环，采取差异化竞争手段，不发展独立物业管理业务。
2、在投资人政策、经济的支持下，以高品质服务来提升客户满意，支撑投资人的主营业务，助力集团战略的实现，促进房产产品的额外附加值。
3、物业公司应有运营规划，在满足集团品质要求和顾客满意的前提下，应逐步实现持平微利，形成独立企业的健康、良性运营。
二、目标：1、品牌形象：1．1作为全国发展的物业服务企业，必须形成统一的CI系统。
1．2满足区域评优基础条件的项目最低应创建“省优”，有条件项目，通过省优评选的，应在三年内创建“国家示范”。
2、客户服务：2．1在同类收费标准的情况下，提供略高于行业标准的服务。
但此为内部服务的最低标准。
2．2根据项目的不同发展阶段，顾客满意度实现80%---95%，保持各地区（以市行政辖区为单位）前五水平。
3、企业实力：3．1物业公司的企业资质至少应满足二级资质企业标准，有条件的城市公司，应达到一级资质条件。
3．2作为中长期目标，各城市公司应着眼成为行业协会常务理事以上单位，取得行业地位和话语权。
4、内控管理：4．1机制与运营：4．1．1管理服务模式一致，标准统一，符合“房产”特质。
4．1．2项目入伙，即导入ISO9001质量管理体系，并根据公司与项目发展阶段实际情况和地区差异，结合《房产住宅物业服务标准》做适宜性修订，并向总部审核批准备案。
有条件的城市公司，应导入ISO14000和OHSAS18000体系进行管理。
4．1．3建立规划和计划，年度计划完成率达到95%。
4．2人力资源：14．2．1人力成本预算应符合劳动法的相关规定，避免劳动纠纷对“房产”品牌造成负面影响。
4．2．2建立符合企业高品质服务定位，具备内部公平和外部竞争的薪资福利体系和绩效机制，确保团队的动力和稳定。
4．2．3三至五年内逐步实现员工敬业度达到75%。
【商业地产】昆明市宝利达老海埂路项目市调定位及物业发展建议2007年-126PPT
200710/28出品
项目自身剖析—项目SWOT分析
机会 Opportunities
➢ 老海埂路和西坝路正在进行改造，为项目带来一定的升值空间。 ➢ 老路的改造也在一定程度上给区域的房地产带来利好。 ➢ 昆明整体房价的拉升，使得该区域的价格水涨船高。 ➢ 片区内基本已无可开发用地，竞争对手较少。
户型 一房一厅 二房一厅 三房两厅 二房二厅 三房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房两厅 二房一厅 三房一厅 两房一厅
面积 40—45 68—78 97 80 108 55 65—70 80—85 100—105 60—68 80—90 60—70
租金 500—520 630—700 1200 1000 1600 500—650 550—650 750—1000 1100 450—550 550—600 550—700
西山区官渡医院、昆明医学综合吉兴门诊、南华诊所、普济中西医院、 前卫卫生站等 • 银行：工商银行、农业银行、中国银行、农村信用社 • 药店：东竣药店、一心堂、惠佳大药房等 • 菜市场：官庄蔬菜批发市场、 • 批发市场：永丰家电五金批发城、纸张批发城、西南大型百货城、昆 明大型综合批发市场、金长丰综合批发市场、华丰大型食品批发市场、 丰盛市场、丰盛日用品批发市场、瑞丰商业一条街 • 公交线路：66路、112路、110路、127路、141路 • 其他配套：中国移动、讯捷电信、中国电信官庄营业厅、沃尔特商城
200710/28出品
价格 •3500—4500
渠道 •地铺销售
金顺苑相对劣势