朱燕玲、刘名元等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

朱燕玲、刘名元等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.05.31【案件字号】(2021)粤01民终2471号【审理程序】二审【审理法官】刘卉赵云川戴俊英【审理法官】刘卉赵云川戴俊英【文书类型】判决书【当事人】朱燕玲;刘名元;方文英【当事人】朱燕玲刘名元方文英【当事人-个人】朱燕玲刘名元方文英【代理律师/律所】王世明广东信达律师事务所;麦丽妍广东广岭律师事务所【代理律师/律所】王世明广东信达律师事务所麦丽妍广东广岭律师事务所【代理律师】王世明麦丽妍【代理律所】广东信达律师事务所广东广岭律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】朱燕玲【被告】刘名元;方文英【本院观点】虽然朱燕玲在起诉时将永超公司列为第三人，并在上诉时将永超公司列为被上诉人，但鉴于本院已查明永超公司在一审法院判决后、二审庭询前已经注销，故该公司已丧失诉讼主体资格，本案不再将永超公司列为本案被上诉人。

从现有证据，结合此前两份生效判决认定的事实及处理结果来看，涉案房屋买卖合同并无继续履行的障碍，刘名元、方文英亦不存在导致该合同不能继续履行的根本违约行为，在此情况下，朱燕玲要求解除合同的理由并不充分，一审对此的论述及认定均清晰有据，处理结果亦无不当，应予维持，本院不再赘述。

【权责关键词】无效社会公共利益催告撤销代理实际履行违约金支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则第三人新证据关联性合法性质证财产保全诉讼请求另行起诉不予受理反诉开庭审理维持原判发回重审申请再审强制执行冻结【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审另查明如下事实：一、朱燕玲向一审法院提起本案诉讼时，将广州市永超房地产中介有限公司(以下简称永超公司)列为第三人，该公司经一审法院合法传唤未到庭参与诉讼。

朱燕玲上诉时，将永超公司列为被上诉人。

二审庭询前，本院登陆国家企业信用信息公示系统查询，结果显示：永超公司目前登记状态为“注销企业”，核准日期为2020年12月9日，法定代表人为曾永超，股东为曾永超、黄雯倩。

朱燕玲与刘名元、方文英对此均表示无异议，并向本院明确表示无需追加永超公司的股东参与本案诉讼。

朱燕玲还表示申请撤回其对永超公司的起诉和上诉，刘名元、方文英对此表示同意。

二、朱燕玲为证明刘名元、方文英同意解除合同，向本院提交了刘名元、方文英在一审中提交的反诉状复印件，其中载明刘名元、方文英以其多次给朱燕玲履约机会，但朱燕玲再三拒绝并要求解约，主观恶意明显为由，反诉请求判令朱燕玲向刘名元、方文英支付违约金681000元等。

经本院组织质证，刘名元、方文英表示确认该证据的真实性、合法性，但不确认关联性，一审法院并未受理其反诉，且刘名元、方文英亦未就此另行起诉，该反诉状不应被认定为解约通知；当时提交反诉状是因为其不确定法院是否会判令解除合同，故其考虑到如果法院判令解约，其需要主张损失或违约赔偿。

三、关于朱燕玲要求解约的主要原因。

经本院询问，朱燕玲表示主要原因有三，一是刘名元、方文英在收到朱燕玲的首期款后拖延履行，未办理赎契及交楼手续，导致此前有效的同贷书过期，合同无法继续履行；二是涉案合同违反2017年的有关限贷的政府调控政策；三是刘名元、方文英具有谋取高额违约金的主观恶意，并无继续履约的意思表示和实际行动。

对此，刘名元、方文英表示其在(2019)粤0118民初5208号案判决后，因朱燕玲此前的银行同贷书已过期失效，故其发函要求朱燕玲重新办理按揭贷款手续，并配合朱燕玲前往银行第三次办理按揭贷款手续，朱燕玲在被银行人员告知首付比例不符合贷款审批条件的情况下，不同意继续办理按揭贷款手续。

朱燕玲确认刘名元、方文英曾配合其前往银行办理第三次按揭贷款手续，当时其想申请七成贷款，银行认为不能贷这么多，没有收申请贷款材料；刘名元、方文英当时坚持要求朱燕玲自行解决付款问题，而朱燕玲不同意少贷款，由此导致交易双方陷入僵局的原因不可归责于双方。

四、关于涉案交易能否继续履行，是否存在履约障碍的问题。

经本院询问，朱燕玲明确表示其不愿意继续履行，并表示其当初是为了小孩读书学位而购买涉案房屋，由于时间拖延已无法实现购房目的，故其不需要购买涉案房屋了；刘名元、方文英只有涉案房屋一套房产，根本不会卖房，这肯定是一个障碍；除此之外，朱燕玲没有提出继续交易存在其他障碍。

对此，刘名元、方文英要求继续履行本案交易，并明确表示其愿意卖房，继续交易不存在其他障碍。

五、关于交房时间问题。

朱燕玲表示涉案合同约定的交楼时间明确为2018年12月30日，未附带任何先后顺序，但确认如果涉案合同顺利履行，其应该是在合同约定的交楼日期前付清了购房款。

刘名元、方文英亦确认如果涉案合同顺利履行，应在合同约定的交楼日前收齐朱燕玲的全部购房款；合同约定的交楼日是交易双方协商一致确定的，当时约定该日期是其考虑到其卖房后还需另行购房，而入住新房需要一定的时间，该交楼日期距离合同签订时间长达五个月，在合同正常履行的情况下，其在该交楼日期已经收齐朱燕玲的购房款。

此外，经本院主持调解，朱燕玲开始表示其不同意支付违约金，后向本院提交书面意见表示愿意向刘名元、方文英支付一定金额的违约金，但刘名元、方文英不同意朱燕玲提出的违约金金额，且坚持要求继续履行合同，故双方当事人最终未能达成协商一致意见。

【本院认为】本院认为：虽然朱燕玲在起诉时将永超公司列为第三人，并在上诉时将永超公司列为被上诉人，但鉴于本院已查明永超公司在一审法院判决后、二审庭询前已经注销，故该公司已丧失诉讼主体资格，本案不再将永超公司列为本案被上诉人。

至于是否需追加永超公司注销时的股东参与本案诉讼问题，由于经本院询问，朱燕玲与刘名元、方文英均明确表示无需追加永超公司的股东参与本案诉讼，且审查朱燕玲的上诉请求，亦未要求永超公司承担具体责任，故本案无需追加永超公司的股东参与本案诉讼。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：朱燕玲要求解除涉案房屋买卖合同并要求刘名元、方文英退还75万元款项的理由能否成立。

对此，本院认为：从现有证据，结合此前两份生效判决认定的事实及处理结果来看，涉案房屋买卖合同并无继续履行的障碍，刘名元、方文英亦不存在导致该合同不能继续履行的根本违约行为，在此情况下，朱燕玲要求解除合同的理由并不充分，一审对此的论述及认定均清晰有据，处理结果亦无不当，应予维持，本院不再赘述。

朱燕玲虽在二审中提交了刘名元、方文英在一审中提交的反诉状，但该材料显然不属于二审新证据，且一审法院并未受理刘名元、方文英的反诉，而刘名元、方文英亦在一、二审中明确表示其愿意继续履行合同，不同意解除合同，故该反诉状并不足以证明朱燕玲的上诉主张，亦不能推翻一审处理，本院不予采纳。

至于朱燕玲上诉主张的无法贷到合同约定的七成贷款的问题。

由于付款是买方朱燕玲的主要合同义务，而涉案合同亦明确约定“银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金过户当天支付予卖方”，故朱燕玲以实际贷款达不到合同约定金额为由拒绝履行，既不符合合同约定，也不足以导致合同不能继续履行，本院不予采纳。

虽然涉案合同约定的交楼时间为2018年12月30日，而刘名元、方文英至今未交楼予朱燕玲使用，但一方面，按照二手房屋买卖交易惯例及等价有偿原则，一般情况下，卖方交房时间应在收齐购房款时或之后，另一方面，经本院询问，朱燕玲与刘名元、方文英均确认在双方正常履约的情况下，在涉案合同约定的交楼日期前，朱燕玲应该已经付清了购房款，由此可见，关于交楼日期的约定，交易双方在签约时的真实意思表示亦是符合上述二手房屋买卖交易惯例及等价有偿原则的。

在朱燕玲至今仍未付清购房款的情况下，刘名元、方文英明确表示愿意继续履行及配合朱燕玲继续办理贷款手续，并同意在朱燕玲付清购房款后即交付房屋，合理合法，亦未违背双方签约时的真实意思表示。

朱燕玲以刘名元、方文英至今未交楼为由主张刘名元、方文英违约，理据不足，本院不予采信。

综上所述，朱燕玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24960元，由上诉人朱燕玲负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 14:28:19【一审法院查明】一审法院经审理查明：2018年7月6日，朱燕玲(买方)与刘名元、方文英(卖方)签订《房屋买卖合同》，约定：一、卖方为刘名元，买方为朱燕玲。

二、买卖的房屋地址位于广州市增城区XX街XX北XX号XX幢XX房(以下简称涉案房屋)，建筑面积分别为98.96平方米、套内面积83.53平方米，物业成交价为227万元，交付房屋日期为2018年12月30日前。

三、卖方不能按合同约定将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交的30%违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。

卖方逾期交付物业或者未能按照履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的0.1%向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。

四、买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业时，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金。

买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款全额的1%向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的0.1%向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。

五、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。

六、赎证均由第三方去办理，卖方应当配合第三方办理。

七、买方于2018年7月6日当天支付10万元定金。

首期楼价款(含定金)共计75万元，同贷书出后3个工作日前付清。

余款152万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金过户当天支付予卖方。

卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件、合同等。

2018年7月6日，方文英出具《定金收据》证明收到朱燕玲支付的购房定金10万元。

2018年9月25日，广发银行(广州分行)出具《关于朱燕玲1360000.00元人民币二手住房按揭贷款的批复》。