合作建房涉及的土地增值税问题分析
一种合作建房的营业税土地增值税思考思考
一种合作建房方式下营业税土地增值税的思考合作建房有几种方式，其中有的是假合作，是实质上买地建房的变形。
现讨论其中一种形式的合作建房：一方出地，另一方出资金，合作建房后先分配自用，后销售的形式。
前期：A 提供土地使用权，购进价800万元40% 合计B 提供资金，银行存款1200万元60% 2000万元建造中：不考虑资金后续投入，假设1200万元够用，且无期间费用发生。
增值500万元。
竣工后：房屋价值2500万元，市场价，没有货币交割，也暂不考虑组成计税价格。
分房自用：A 分得40% 1000 价值构成：地320+建造资金480+利润200B分得60% 1500 价值构成：地480+建造资金720+利润300A和B等价交换的实质，在于A用成本价480万元的土地换回B480万元的资金投入，相应的增值按投资比例4:6分成。
没有签订合同的话，暂不考虑印花税。
营业税处理：A以地换房，差额缴纳转让无形资产营业税（1000-800）×5%=10万元B以房换地，销售不动产营业税1000×5%=50万元假如使用一段时间后均销售：A销售1000万元缴纳营业税1000×5%=50万元B 销售1500×5%=75万元暂不考虑建筑营业税，自建建成后直接销售的话，AB应当缴纳800和1200万元成本对应组成计税价格缴纳建筑营业税，目前假设建造后由建筑方已经缴纳过，不重复缴纳。
从上述看，B公司重复缴纳了销售不动产营业税，B公司也应当按照差额缴纳营业税：（1500-1000）×5%=25万元，分房时缴纳了50万元，出售时又交了25万元，合计75万元。
但对于B公司来说，建成后分房自用，不应当缴纳不动产营业税，到自己分得部分出售时再全额缴纳，更合理，否则税负会加重。
同样道理：A公司也面临重复征税问题，建议分房自用时不缴纳营业税，最终销售时按照对外售价全额缴纳。
如果分房时缴纳的话，对第三者出售时应当差额交税。
合作建房的涉税风险与纳税筹划
合作建房的涉税风险与纳税筹划合作建房的涉税风险合作建房的纳税筹划合作建房的涉税风险—定义差异1、营业税—国税函发[1995]156号：合作建房，是指由一方（甲方）提供土地使用权，另一方（乙方）提供资金，合作建房。
2、企业所得税—国税发[2009]31号第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。
3、土地增值税—财税字[1995]048号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。
4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合作建房的涉税风险[例] A公司，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有30%的股份，约定共担风险、共享利润。
该土地购买原价为1000万元，评估价为4000万元，股东确认价为4000万元，B房地产公司以4000万元做为土地成本入帐。
2009年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。
B房地产公司认为土地的扣除成本应为4000万元，税务机关认定的土地成本为1000万元。
请问税务机关的认定有何依据？合作建房的涉税风险一、出地方（投资方）1、营业税2、土地增值税3、房产税4、企业所得税5、契税6、印花税（同前述“产权转移书据”略）二、出资方（被投资方）1、契税2、土地增值税清算时土地成本、企业所得税计税基础的确定3、印花税（同前述“产权转移书据”略）合作建房的涉税风险—投资方一、营业税财税[2002]191号：1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对投权转让不征收营来税。
二、土地增值税1、财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
合作建房如何计算缴纳土地增值税
合作建房如何计算缴纳土地增值税我公司是房地产开发企业，与其他单位联合开发房地产项目，我公司出土地，联合开发方出资金，开发产品三七分成。
我公司的土地增值税清算是针对我公司分取产品销售收入以及土地成本单独进行清算呢，还是与联合开发方一起计算整个项目的收入与全部开发成本进行土地增值税清算，确定应纳税金，然后在税金总额内由我公司与联合开发方分摊税金？答：“合作建房”是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一，利用该种方式开发的房地产项目清算中需要准确把握政策的核心内容。
特别是联合开发的协议约定以及项目立项的办理方式，针对贵公司所描述的情况，我们认为：一、若联合开发方只取得房屋自用，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。
因此，对你们双方开发若是自用是暂免征收土地增值税。
若是对外销售，就要按规定计算缴纳土地增值税。
二、根据贵公司的情况：假设贵公司出地，建成后按比例分享三成，以贵公司为开发主体并且建成后进行销售处理，在纳税处理上就应当以贵单位为主体，按整个项目为单位进行土地增值税预征和清算。
贵单位所分配给联合开发方的开发产品应按照公允价值计算缴纳土地增值税，公允价值可按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税[2006]187号）文件第三条第（一）款的要求确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，对联合开发方来说相当于用资金换取你单位建好的房产，贵单位相当于提前收取了联合开发房的预售款。
贵单位应开具销售不动产发票给联合开发方。
三、如果贵公司不是开发主体，项目以联合开发方名义主体进行开发，则贵单位应按照“转让土地使用权”进行土地增值税清算。
合作建房土地增值税清算攻略
合作建房土地增值税清算攻略一、合作建房土地增值税清算概述合作建房土地增值税清算在房地产领域具有至关重要的意义，其复杂性源于合作方式的多样性以及相关法规的具体规定。
一方面，准确的清算能够确保国家税收的合理征收，另一方面也关系到合作双方的经济利益。
（一）合作建房常见模式合作建房主要有两种方式。
一是以物易物模式，具体分为两种形式。
其一，土地使用权和房屋所有权相互交换，在此过程中，出地方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋所有权，按“转让无形资产”纳税；出资方以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权，按“销售不动产”纳税。
其二，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，出地方按“服务业-租赁业”纳税，出资方按“销售不动产”纳税。
二是成立合营企业合作建房，又分为三种情况。
房屋建成后，若双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对出地方提供的土地使用权视为投资入股，不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，双方分得的利润不征营业税。
若出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润，对出地方按“转让无形资产”征税，合营企业按全部房屋销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
若双方按一定比例分配房屋，对出方向合营企业转让的土地按“转让无形资产”征税，合营企业的房屋在分配后各自销售，则再按“销售不动产”征税。
（二）土地增值税清算关键规定根据相关法规，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
这一规定明确了合作建房在不同阶段的土地增值税征收情况。
然而，在实际操作中，由于合作建房形式多样，涉及的主体众多，土地增值税清算存在诸多不确定性。
例如，在分房过程中，虽然暂免征收土地增值税，但对于分房后再转让的环节，应缴纳“以物易物”环节和转让环节增值税还是仅缴纳转让环节增值税尚不明确。
此外，在清算时，仅出地一方没有开发成本，仅出资一方没有土地成本或者部分仅有补缴的土地成本，双方清算应当按照整个项目开发成本分摊还是各自按照自己实际发生成本清算也存在争议。
合作建房涉税问题分析
合作方式建房涉税问题探讨一、相关法律及解释房地产管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
强调及时开发，不能浪费。
第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
强调房随地走，及权属的变更登记。
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；六）未依法登记领取权属证书的；强调有权处置第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
合作建房税务处理流程
合作建房税务处理流程咱就来唠唠合作建房的税务处理流程这事儿。
一、合作建房的概念。
合作建房呢，简单说就是双方或者多方合作来盖房子。
这其中可能一方出地，另一方出钱，或者还有其他各种各样的合作方式。
就像小伙伴们一起搭积木，只不过这个积木是真正的房子，而且还涉及到税务这个有点复杂的事儿。
二、土地增值税方面。
1. 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的情况。
这种情况下呢，暂免征收土地增值税。
为啥呢？这就像是大家一起做了个项目，自己用自己那份成果，没拿去卖钱盈利，所以税务上就比较宽松啦。
2. 要是建成后转让的，那就得交税了。
这时候计算土地增值税可就有不少门道了。
要先确定扣除项目金额，比如土地成本、开发成本、开发费用等等。
就好比你做生意算成本一样，这些都是在计算增值额的时候要扣除的部分。
增值额算出来了，再根据对应的税率来计算土地增值税。
三、契税方面。
1. 土地使用权交换、房屋交换。
如果交换价格相等，免征契税。
这就像是以物换物，价值一样的话，就不用再额外交契税啦。
感觉就像小伙伴们公平交换玩具一样，税务也很公平呢。
2. 要是交换价格不相等，那就由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
这就好比你得到了更值钱的东西，那就得交点契税表示一下啦。
四、营业税方面（现在营改增之后对应的增值税情况类似）1. 在合作建房过程中，如果是共同承担风险的情况，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税（现在增值税相关规定也类似这种思路）。
这就像是大家合伙做生意，风险共担，税务上就会有优惠政策。
2. 但是如果不承担风险，取得固定收益的话，那就得按照规定交税了。
比如说一方只管出钱，然后不管房子建得咋样，最后都拿固定的一笔钱，这种情况就不能享受那种优惠啦。
五、企业所得税方面。
1. 合作建房企业在分配开发产品时。
如果是按照应分配的开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
合作建房土地增值税清算时开发成本如何确认
《土地增值税暂行条例》及实施细则第六条规 定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权 所支付的金额；……取得土地使用权所支付的金额，
对于出地方，合作建房自用暂免征收土地增 值税，是指以地换房环节的土地增值税。由 于分房后销售不再符合免税条件，应补缴以
地换房环节的增值税同时申报缴纳销售房屋 的土地增值税，是两道土地增值税而非一道 土地增值税。
（2） 对于提供资金一方，在整个过程中只缴纳 一道土地增值税，就是分得房屋再销售时， 但对于再销售时如何缴纳土地增值税（对收 入的确认没有异议，只就成本有争议）：
合作建房土地增值税清算问题 问：在合作建房中，其中一种合作方式是一方出 地，一方出资，建成后按比例分房。 依据《财政部、 财政部、国家税务总局关于土地 增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48 号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建 房，建成后按比例分房自用的，暂兔征收土地增值 税；建成后转让的，应征收土地增值税。 但是，对分到房屋后土地增值税如何征收的问题 （1） 对于提供土地的一方
问：我公司是房地产开发企业，2007 年与本地粮食 局签订合同，约定粮食局出地，我公司出资，合作建 房，建成后按比例分配；2008 年房屋建成，面积为 20000 平方米，我公司分得 16000 平方米，粮食局 4000 平方米，并办理了房产证。此项目建筑总成本 为 8000 万元，建筑支出均为我公司支出，建筑发票 及相关费用发票抬头均为我公司名称。2008 年底土 地增值税汇算清缴，请问我公司房地产开发成本应该 是 8000 万元，还是按分房比例为 6400 万元 （8000÷20000×16000）？我公司本次汇算的可售面 积和总面积分别是多少？粮食局土地契税及取得土地 的相关费用是否可以进入我公司土地增值税的汇算？
合作建房涉税问题政策分析
合作建房涉税政策分析合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单，认定是否属于合作建房，必须依据相关法律法规的规定。
所以,首先,应根据相关法律及税收法规规定，判断你司上述业务是否属于合作建房行为。
如果属合作建房行为,由于其形式多样,涉税政策业务较为复杂,每种形式涉税政策也就不尽相同,需据具体情况作具体分析。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕2号）对以国有土地使用权投资合作建房问题作出规定，并对名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，规定了可按合同实际性质处理。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）对此也作出了更为明确的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
税收上对此也有相应的规定(详见国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）)。
1营业税及附加《关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>的通知》（国税函发[1995]156号）文件就甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业这种形式的合作建房问题，视具体情况明确了如何界定征税的规定。
合作建房涉税分析
合作建房涉税分析2012年全国两会于3月3日至3月14日在北京举行，期间民生问题再次成为代表热议和民众关心的重点议题，其中房价合理性以及政策调控等事项备受各方关注。
针对房价调控事项，某人大代表建议尽快修改《城镇住宅合作社管理暂行办法》，建立合作建房基金，通过合作建房的途径解决房价过高问题，同时该代表指出通过合作建房可以降低开发成本，促使房价便宜40%。
针对该代表乐观估计我们暂且不做评论，仅针对合作建房的涉税问题进行分一、何为合作建房随着房地产市场调控政策的不断紧缩，越来越多的房地产开发企业陷入了资金困境，为更好地生存、扩大经营规模，吸引建设资金，合作建房顺势成为新经济形势下的一种经营策略。
法律意义上的合作建房是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等的一方或多方在共担风险、共享收益的条件下合作开发房地产项目。
针对法律层面的合作建房本文暂不涉及，税收层面对合作建房的界定则要求土地使用权拥有人应具有相应的房地产资质。
因此，对于一方提供土地使用权的具体规定，国家税务总局于2004年批复广东省地方税务局《关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2004]241号）规定，一方提供土地使用权，包括一方提供有关土地使用权益的行为，如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》，以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。
该文件从土地使用权拥有者应提供的有关证明文件表明土地使用权所有权和相应的开发资质应当同属于一家企业。
在日常经营过程中，常见的合作建房模式通常有两种情况，一是双方成立合营公司，另一种情况是双方不成立合营公司，双方进行项目合作。
二、双方成立合营企业合作建房的第一种形式是甲方以土地使用权出资，乙方以货币资金出资，双方成立合营企业，合作建房。
该模式下只有营业税方面与普通房地产开发企业有所不同，双方合并成立合营企业之后其土地增值税和企业所得税的涉税问题同普通房地产开发企业相同，在此不再赘述，仅针对该模式下的营业税问题进行分析。
合作建房所涉及的税务问题
合作建房所涉及的税务问题人们通常把合作建房地产等同视之,并交互以至代替使用。
但严格来说，合作建房是广义的联合开发房地产，包括以各类形式联合开发土地、建设房屋建筑等行为，且不限于商业性房地产开发。
而狭义的联合开发房地产主要是指商业性开发，即双方(或多方)当事人约定，由一方提供建设用地，另外一方提供资金、劳务和技术等，合作开发房地产项目，合作方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式，最为常见的是以房地产开发企业为主体的联合开发。
本文将以案例为线索(但不限于案例涉及的情形)，探讨包括联合开发在内的多种合作建房形式的税务处理问题。
案例：A公司为一家投资公司，其市场开发部门看好B公司一块目前利用率较低的土地，经过初步市场调研认为其进行房地产开发的潜力极大，同时了解到B公司是一家经营困难的小型国有企业，因而企业和主管部门都愿意在条件较为优惠的前提下，拿出一部分规划用途为综合用地的土地进行房地产开发。
A公司市场部人员经过多方调研，在进行了可行性论证后提出如下方案：方案一，A、B公司合作建造普通住宅，设计方案确定后，由A公司出资金，B公司出土地，共同建设完成后按一定方式分配房地产，各自处置，方案二，A、B公司联合C房地产公司共同开发高档商住小区项目，设计方案确定后，由A公司出若干资金，B公司出若干亩土地，C公司报建并组织实施建设项目，不足资金由C公司筹集，建成的商住楼由三家企业按一定方式分配，经调查，方案所涉及行政审批事项均得到妥善解决，合作可顺利进行。
说明：合作建设房地产可能涉及多个税种，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等。
通常只要前三个税种的征免情况和税基明确后，契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等的计算就比较简单、明晰，故本文主要就前三个税种加以分析。
一、营业税目前合作建房所涉及的营业税问题相对比较明晰，其具体规定主要见于国家税务总局发布的《营业税问题解答(之一)》(国税[1995]156号)。
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合作建房，是开发企业拿地的重要途径之一。
由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件尚不够细化，在清算实务中对于合作建房的仍存在一定问题和争议。
案例解读
甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙开发公司签订合作建房协议，共同开发A房地产项目，甲公司负责投入资金及全部活动，乙公司将其所有的土地使用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产，甲公司分得其余房产。
后经协商，乙公司将分得房产的住宅部分以2000元/平方米出售给甲公司，共分得价款1200万元，其余4000平方米商铺自用，并开具转让土地使用权的发票给甲公司。
情况一
一、若乙公司只取得房屋自用，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。
因此，对乙公司暂免征收土地增值税，以后该公司将分得的房产转让应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入，再对
转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。
其公允价值可按国税发〔2006〕187号文件第三条第（一）款的要求确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
对甲公司来说，相当于用其建好的房产换取土地使用权，其应将分给乙公司房产的公允价值计入开发成本，并将该部分公允价值计入销售收入。
情况二
二、若乙公司将土地使用权作价投入甲公司，换取甲公司一定股份再由甲公司开发该项目，根据财税[2006]21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。
所以，应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入，按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。
对甲公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本在清算土地增值税时予以
扣除。
情况三
三、若乙公司获取的是部分货币资金和部分房产，如例中所述，乙公司得到1200万元现金及4000平方米商铺，根据财税字[1995]48号文件的规定，其分得的商铺暂免征收土地增值税，但其分得的现金应征收土地增值税。
在现行规定下，乙公司应进行如下处理：
（一）对于乙公司取得的现金部分，应按照配比原则，与取得土地使用权的成本配比计算土地增值税。
如乙公司获取的房产公允价值为2000万元，而该地块土地使用权成本为1600万元，在不考虑其他税费的情况下，则允许扣除的土地使用权成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（万元），增值额＝1200－600＝600（万元），应纳土地增值税额＝600×40%－600×5%＝210（万元）。
（二）对于分得的房产部分，处理方式为分房自用，暂不征收土地增值税，待其对外销售后再分别按转让土地使用权和销售旧房缴纳土地增值税。
对于甲公司，应将分给乙公司的现金加上房产的公允价值作为取得土地使用权的成本计入扣除项目，同时将房产的公允价值作为销售收入计算应缴纳土地增值税。
对于合作建房行为，应界定为非货币资产交换还是投资行为是进行土地增值税清算处理的前提。
若为非货币资产交换，则出地方按转让土地使用权给出资方处理；若为投资行为，则应将出资方支付的股权价值和货币资金之和在该
项目的开发成本中扣除。
出资方支付给出地方的现金视为投资对价差异，为土地使用权的公允价值大于双方确定的股权价值的差额。
界定基础应看合作建房的协议，若出地方承担项目开发的风险并享有开发利润，应视为投资行为；若只是获得固定面积的房产，不承担风险收益的，则应界定为非货币资产交换。
从上述分析可以看出，对于合作建房进行商品房开发项目来说，土地增值税清算涉及出地、出资双方，计算过程复杂，容易产生税企争议，对出地方清算的后续管理存在困难，如出地方再转让分得房产时，很容易忽视对其转让土地使用权的清算，造成国家税款流失。
同时，很多房地产开发企业利用关联方合作建房来逃避或延迟土地增值税
纳税义务，给该税种的征管带来困难。