住宅产品线
855.76 5.28 188.92 50.72 270.87 266.10 43 2% 43.2% 26.8% 17%
1,141.17 148.57 373.22 76.04 476.76 477.9 31 6% 31.6% 20.4% 20%
盈 利 能 力
产品线研发意义
中海地产的成长发展轨迹 精耕细作 逐级递进的五代精品住宅 中海地产的成长发展轨迹：精耕细作、逐级递进的五代精品住宅
深圳中海阳光棕榈园
第五代产品：奢于外、适于内的领先性产品形态
为了应对过度资源消耗与人口增长、土地集约利用的矛盾的挑战，全球化与中国传统居住文化的冲突的挑战，居住的物质空 间追求与精神诉求的矛盾的挑战，以全新的视野研发并全面推广第五代产品。第五代产品不仅可丰富其产品内涵，建设低耗、 环保、健康适用的人居环境，还将引领中国地产走可持续发展之路。
先进的人才培训体系让员工持续增值
中海拥有“员工锤炼计划”、“经理研习营”、“领导力发展计划”、“中海管理学院”等不同级别的培训平台；拥有完备 的讲师队伍，内部聘有学院级和三星级以上讲师70余位；鼓励员工参与继续教育，并给予经费支持。
13
产品线研发意义
中海地产的成长发展轨迹 战略先行 中海地产的成长发展轨迹：战略先行
1,000.94 104.37 76.5 53.2 613.7 355.3 42 0% 42.0% 15.0% 16.6%
单位：亿元
2008年 中海 万科
1,192.36 341.52 63.6 46.4 557.0 409.9 39 0% 39.0% 11.3% 12.7% 9
2009年 中海 万科
1989 1 1990 1 1991 1 1992 1 1993 1 1994 1 1995 1 1996 1 1997 1 … …
2000-2012年房地产上市公司业绩比较
单位：百亿元 1600
1400 龙湖 1200 恒大 万科 绿地 1000 保利 中海 800 绿城 华润 富力 600 金地 招商 400 世茂 远洋 200
1,376.09 92.53 86.9 64.3 668 488.8 29 4% 29.4% 13.2% 14.3%
中海
2009年 行业标杆 均值
498.77 188.63 114.53 17.67 —— 188.60 39 4% 39.4% 15.4% 11%
645.21 47.18 166.33 42.17 216.00 223.00 46 5% 46.5% 25.4% 21%
第 代产 第二代产品：引入环境设计概念 引 环境设计概
从单纯的楼宇开发变成了带有环境设计的居住区，率先引入环境设计概念，注重户外空间营造，增加了户外活动空间，开始 引入园林设计，增添了生活趣味。在中国内地推出深圳中海华庭、中海怡翠山庄、广州中海锦苑、北京中海雅园等代表项目， 引领国内地产风向。
深圳中海华庭
深圳香蜜湖一号
10
产品线研发意义
中海地产的成长发展轨迹 创新驱动 中海地产的成长发展轨迹：创新驱动
中国第一个进行商品房开发的房地产企业； 中国第一个引入银行按揭概念的房地产企业； 中国第一个引入样板房营销概念的房地产企业； 中国第一个引入花园洋房产品的房地产企业； 中国第一个开始应用工程样板房展示的房地产企业； 中国第一个成立物业管理公司的房地产企业； 中国第一个采用产品说明书的房地产企业； 中国第一个设立自己产品研发标准的房地产企业； 中国第一个开始进入拍卖拿地的房地产企业； 中国物业管理第一品牌；
从1992年开始形成 城郊住宅CITY(城市花园)系列
创新阶段
成长阶段
起步阶段
集中力量于面向新兴白领阶层的住宅产品：万科以一种白领文化为中国城市白领阶层做产品。
6
产品线研发意义
万科的发展模式 复制 + 品牌 + 高资金效率 + 增值服务
万科广场
万科红
万科汇智中心
从1992年开始形成 城郊住宅CITY(城市花园)系列
5
产品线研发意义
万科的发展模式
在万科的产品线中，万科将核心价值、土地属性、客户选择、客户细分作为系列 的外在规范，并最终落实至产品类型、户型和产品的核心价值中。
2003年开始形成高档TOP (自然人文)系列
90年代末形成 城市住宅GOLDEN(金色)系列 1999年开始形成 郊区住宅TOWN(四季)系列
1999年开始形成 郊区住宅TOWN(四季)系列
90年代末形成 城市住宅GOLDEN(金色)系列
2003年开始形成高档TOP (自然人文)系列
未来10年，万科面临两个转型：一是由传统营销模式向以现代科技创新为手段的服务模式转变；二是从简单的住宅供应商向市场服务商转变。
7
产品线研发意义
中海地产的成长发展轨迹
第三代产品 在户内融入户外概念 第三代产品：在户内融入户外概念
注重概念策划与户型创新，率先在户内融入户外概念，并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景，增添了物 质空间的文化含义。中海结合内地实际市场进行改革创新，以“概念策划”为核心主导开发，张扬项目特殊优势与主观主题， 体现不同的居住文化需求，产品更加本地化。推进了深圳中海阳光榈园、成都中海名城、上海中海馨园等代表项目。
成立 建筑 研究 中心
集团 统一 采购
形成 标准 化体 系
住宅 产业 化和 定制 化产 品研 究
4
产品线研发意义
万科的成长发展轨迹
技术演变路径 研究设计技术 前瞻性技术研究 标准化体系 集团管控
研究设计技术
94年成立，万创，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力 96年，与外国规划设计机构全面合作，引入设计概念、采用欧式建筑设计、着 重景观环境设计 重景观环境设计。 98年，成立建筑研究中心，专责研究与建筑、住宅、生活密切相关的前瞻性课
05年成立了创新研究部、产品品类部两个新部门，四条主线（产品线、运营 线、管理线、监控线）基本形成。 产品线负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程；
100
0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
第一代产品：丰富住宅的使用功能
主要借鉴香港经验，如中海采用的井字型平面，直接推动了国内高层住宅户型的发展。在高容积率、高密度以及高层条件下 扩大共享空间，使城市住宅摆脱了封闭单一的平面形式，丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引进“标准装修”、 “示范单元”、“物业管理”等概念，推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表项目。
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
3
产品线研发意义
万科的成长发展轨迹
600
500
400 单位：亿元 300
万科 建筑 研究 中心 大楼 落成 标准 化体 系出 台
200
与外 国规 划设 计机 构全 面合 作
提出 标准 化\ 专业 化
100
成立创新研究部、产品 成立创新研究部 产品 品类部两个新部门
0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
设立 万创 建筑 设计 顾问 有限 公司
单位：百亿元 1600
1400
1200
万科
1000
800
600
中海
400
200
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
8
产品线研发意义
中海地产的成长发展轨迹： 中海地产的成长发展轨迹
指标 大类 2007年 财务指标 万科 总资产 净现金流 总 额 指 标 结算收入 净利润 销售面积 销售金额 毛利润 净利润 净资产 收益率
创业的人才吸纳机制培育行业精英
在中海的人才吸纳机制中 “海之子”和“海纳”已成为公司的响亮品牌 两者的创新与体系化经营 为中海培育和储备了 在中海的人才吸纳机制中，“海之子”和“海纳”已成为公司的响亮品牌，两者的创新与体系化经营，为中海培育和储备了 大量的行业精英，以适应全国范围内快速发展的人才需要。
600
题，开始集中于消费者的细节需求寄住宅产品本身。 年，万科建筑研究中心大楼落成，以市场需求为导向，深刻了解客户的需 02年，万科建筑研究中心大楼落成，以市场需求为导向，深刻了解客户的需 求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，研究建筑、新 材料、新技术的应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位。
12
中海房地产项目开发成本控制总体思路
产品线研发意义
中海地产的成长发展轨迹 人才保障 中海地产的成长发展轨迹：人才保障
地产业的“黄埔军校”
用企业文化熏陶和培养年轻人
“一拖三”战略提供专业人才储备
在区域扩张进程中，新公司起步最重要的是人力资源的配置。中海实行的是“一拖三”策略。中海许多项目的负责工程的人 员是从母公司调任的，而针对项目上的工程质量控制人员，中海都会派往香港培训、学习一年以上。人才互动交流机制使企 业能充分 及时分享来自海外市场的国际化经验 从而保障了中海地产产品卓越的建筑质量 同时 香港学成归来的人员还 业能充分、及时分享来自海外市场的国际化经验，从而保障了中海地产产品卓越的建筑质量。同时，香港学成归来的人员还 会将学到的知识和经验传授给新人，让新人能更快的得到成长和提升。
……
11
产品线研发意义
保利地产产品线介绍
旅游地产产品线特色
多元化产品组合
旅游地产产品线提供多样化的产品类型，满足不同消费者 的需求，包括独栋别墅、联排别墅、酒店式公寓等。
高品质配套设施
旅游地产项目提供完善的配套设施，包括私人泳池、健身 房、SPA中心、高尔夫球场等，提升消费者的居住体验。
创新能力
保利地产不断探索和创新， 推出具有市场竞争力的新 产品和商业模式，保持领 先地位。
03
住宅产品线
住宅产品线介绍
保利地产的住宅产品线涵盖了多 种类型的住宅物业，包括高层住 宅、别墅、洋房等，以满足不同
客户群体的需求。
住宅产品线的设计理念注重舒适、 实用与品质，力求打造高品质的
居住环境。
保利地产的住宅产品线布局广泛， 覆盖了全国各大城市，致力于为
云南某山地度假村项目
该项目位于云南山区，环境幽静，空气清新。项目包括独栋别墅、联排别墅和 酒店，为消费者提供亲近自然的休闲生活方式。
06
未来展望
产品线发展规划
多元化产品线
保利地产将继续拓展多元化的产 品线，满足不同客户群体的需求， 包括住宅、商业、办公楼等。
绿色建筑与可持续
发展
加强绿色建筑和可持续发展理念， 推动环保、节能技术在产品线中 的应用，提高产品的环保性能和 可持续性。
保利地产产品线介绍
目录
• 公司简介 • 产品线概述 • 住宅产品线 • 商业产品线 • 旅游地产产品线 • 未来展望
01
公司简介
公司背景
国有企业
01
保利地产是中国保利集团旗下的国有企业，拥有强大的资金实
中海地产建造标准-中高端产品线
30厚挤塑板外保温 1. 水溶性高弹涂料或面砖 2. 聚合物砂浆 3. 耐碱玻纤网格布（底层为两层） 4. 聚合物砂浆 5. 界面剂一道刷在挤塑板粘贴面上 6. 挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层 7. 界面剂一道刷在挤塑板粘贴面上 8. 3 厚专业粘接剂 9. 20 厚1:3 水泥砂浆找平层 10. 基层墙体（混凝土墙做界面剂处 理）
中海地产--中高端住宅产品线建造标准
分部分项工程 业态 标准级别 层高\层数 单元间有无高差 户内平层\错层\复式 基础形式 基础 及主 结构形式 体结 屋面形式（平屋面\斜屋面） 构 外墙填充墙材料 内墙填充墙材料
平层 桩基（墙下条基） 剪力墙 平屋面 水泥空心砖 同剪力墙厚水泥空心砖 （分户墙、楼 梯间四周墙及剪力墙填充墙），120厚 承重多孔砖（卫生间、厨房隔墙，管道 井隔墙），240厚非承重实心粘土砖 （地下室填充墙）
乳胶漆，踢脚同楼地 面，踢脚100高
1. 刷（喷）乳白色乳胶漆 2. 8 厚 1:2 水泥砂浆抹面，压实抹 光 3. 12 厚 1:3 水泥砂浆打底 4. 刷界面处理剂一道 1、刷乳胶漆，封底漆一道，面涂二道 2、2道普通腻子找平 3、5厚1:0.3:2.5水泥石灰膏砂浆抹面 压实抹光 4、5厚1:0.3:3水泥石灰膏砂浆打底扫 毛 5、刷素水泥浆一道 6、现浇钢筋混凝土板
地板辐射采暖水泥砂浆楼 地面
无 钢方通 涂料饰面
单元主入口装饰做法
地面做法
铺地砖楼地面
铺石材楼地面
铺地砖楼地面
大堂精装
墙面做法
粘贴墙砖墙面
粘贴石质板材墙面
粘贴面砖墙面
天棚作法
石膏板吊顶
石膏板吊顶
石膏板吊顶
土建 精装 饰部 分
楼地面做 法
保利地产产品线内容介绍
保利地产产品线内容介绍一、概述保利地产是中国知名的大型房地产开发商之一，致力于在各个细分市场中提供高品质的住宅、商业和工业地产。
其产品线覆盖了多种不同类型的物业，包括公寓、别墅、商业中心和工业园区等。
本文将详细介绍保利地产的产品线，帮助读者了解其多样化的产品类型和服务。
二、公寓产品线1、精致公寓：针对年轻白领和家庭，提供简约而实用的户型，注重细节和品质。
1、精致公寓：针对年轻白领和家庭，提供简约而实用的户型，注重细节和品质。
保利地产的精致公寓产品线专注于为年轻白领和家庭提供高品质的居住体验。
其设计理念注重实用性与舒适度的完美结合，致力于满足客户对于生活品质的追求。
这类公寓户型设计简洁大方，布局合理，充分利用空间，同时注重细节处理，如采光、通风、隔音等，以满足客户对于居住环境的苛求。
在品质方面，保利地产严格把控建筑材料和装修材料的质量，从源头上保证产品线的品质。
此外，为了提供更为舒适、安全的居住环境，保利地产在设施配备上也力求完善，如绿化景观、儿童游乐设施、地下停车场等。
这种对品质的追求，使得保利地产的精致公寓产品线在市场上具有较高的竞争力，赢得了广泛的好评。
总的来说，保利地产的精致公寓产品线不仅满足了客户对于居住品质的追求，也体现了公司对于产品品质的严谨态度。
在未来，保利地产将继续致力于为市场提供更为优质、更具人性化的住宅产品，以满足不同客户对于高品质生活的追求。
2、豪华公寓：面向高端消费者，提供宽敞、舒适的户型，配备高端的装修和设施。
保利地产，作为中国房地产市场的一员，始终以创新和品质为核心，致力于为消费者提供多元化的住房选择。
其产品线涵盖了多种类型，以满足不同客户的需求。
其中，豪华公寓是保利地产的一大亮点产品，专门面向高端消费者。
豪华公寓作为保利地产的高端产品线，具有出色的居住体验和极高的性价比。
这些公寓的设计理念是将舒适与尊贵完美结合，让业主在享受宽敞舒适的生活空间的感受到无与伦比的尊贵体验。
房地产企业建立产品线的重要意义
房地产企业建立产品线的重要意义一、住宅产品线研发背景：当2004年顺驰叫板万科谁先迈过百亿大关时，百亿还是个天文数字，如今6年过去，中国超百亿的地产军团已接连涌出27家，这些销售额100亿以上企业体现出一些共性特点，都是采用全国发展战略，成熟的产品线，高效的企业管理，注重研发。
事实上，目前“第一梯队”的房地产企业都基本确立了自己完备的产品线，如万科的金色系列、城花系列、四季系列和高端系列；绿城集团在全国7个城市推广的“桂花系列”；龙湖拥有艳澜栅系列、花盛香醍系列等，它们利用产品模块极大提高项目开发速度和保证项目质量。
可见，成熟的产品线是企业快速发展的必经之路。
同时，国家屡屡出台的调控政策也敦促着房地产开发企业对以往过于依靠劳动力的低成本，过于依赖土地价格推高下的房价提升，过于依赖企业高负债的资本周转的方式进行改革。
现在的房地产新趋势就是，用产品线提升企业收益。
二、住宅产品线建立的意义房地产开发企业相继建立了在阶段内完成快速流通周转的开发模式，建立具有公司企业特色的产品线，并通过产品线的建立对企业在项目未来的开发中发挥六大优势：1、控制成本，对公司项目前期设计标准化，项目建筑材料的集中采购，成本将大幅降低；2、缩短工期，将有效缩短公司项目前期价值判断、市场研究及定位、项目建筑设计等环节的时间，提高项目开发速度和效率；3、提升品牌，通过产品与其他产品的差异化形成核心竞争力，建立企业文化与产品诉求的纽带，巩固企业良好印象；4、保证品质，成熟产品线可保证公司打造的产品品质，提升公司产品竞争力、产品创新能力5、扩张布局，推行标准化作业模式，减低了公司快速扩张带来的项目快速增加和人员短缺之间的矛盾；6、降低风险，将帮助公司快速准确的判别土地价值，可以降低对风险判断的要求，降低拿地风险。
三、产品线建立的步骤首先根据土地属性确定潜在客户，进而确定产品要素。
产品线战略的实施是一个长期，逐步完善的过程，需要开发各个环节部门共同配合实现，其中有五个关键词：1、可复制开发的；2、适应市场需求的；3、适应自身能力的；4、标准化的；5、模块化的。
绿城产品系列
欧式别墅
指标 条件
类别
地上建筑面积
大型别墅 ≥800㎡
欧式别墅 中型别墅
组院别墅
400～800㎡ 200～400㎡
总建筑面积 1200～3000㎡ 550～1200㎡ 300～550㎡
适应庭院面积
6～9亩
适宜地域 南方、北方皆宜
适宜地段 城市副中心经济指标
容积率：0.8～1.2； 建筑密度：≤35%； 绿地率：≥30%； 建筑高度：9～17m； 建筑层数：3～5层。
绿城·杭州翡翠城法式多层效果图
法 式 多 层 公 寓系列 ：法式多层公寓系列产品是在平层官邸的基础上，演变发展 而成的 。是绿 城多层 物业的 高端形 式。采 用普通 面宽进 深、舒 适型户 型平面 设计， 局部增 高至五 层，外 立面沿 用法式 官邸的 建筑形 式。容 积率可 达到1.0以上。 代 表 楼 盘 ： 翡翠城西南区块、舟山长峙岛、慈溪玫瑰园、桐庐桂花城等 。
法式合院 效果图 合 院 ： 建筑形式上，法式合院由东、西、南、北四面建筑 围合形 成内院 式格局 ，传承 了中国 传统含 蓄、私 密的居 住模式 ，赋予 居住者 强烈的 归属感 。 在风格上，法式合院借鉴法国古典主 义建筑 的造型 ，结合 传统中 式庭院 格局， 加以融 合创新 。室内 空间与 庭院空 间互相 呼应， 内庭院 空间形 成室内 空间的 延续。 代 表 楼 盘 ： 苏州玫瑰园、苏州御园、无锡蠡湖二号等
路和园区道路、园区道路和
建筑之间的高差设计；
法式 9、注重周界设计，如道路 高层 与园区的关系，围墙的设计
系列
新古典主义
古典手法营造外立面
华润地产八大系列
住宅项目1) 万象高端产品线位于城市核心商务区，是华润万象城都市综合体的有机组成，为城市高端人群打造的高档高层住宅产品，与城市时代脉搏同步跃动。
代表项目：深圳幸福里2) 城市高端产品线位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
代表项目：上海外滩九里3) 郊区高端产品线位于城市郊区，拥有独特景观或人文资源，为高端置业的家庭，打造与之相匹配的、地标性、稀缺性高端中低密度产品。
代表项目：宁波卡纳湖谷4) 城市品质产品线位于城市市区，以上佳的景观营造和社区品质，为关注城市配套、追求品质的家庭，提供便捷舒适的城市生活空间。
代表项目：上海滩花园、沈阳凯旋门5) 城郊品质产品线以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间。
代表项目：北京橡树湾、上海橡树湾6) 城市改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市市区范围提供的住宅产品，为住户营造便捷、精炼的生活空间。
代表项目：合肥幸福里7) 郊区改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市郊区范围提供的具有上佳景观环境、舒适居住空间的综合居住社区。
代表项目：无锡太湖国际社区、长沙凤凰城8) 旅游度假产品线拥有稀缺的旅游度假资源，为追求度假享受的客户所提供的多样化休闲度假住宅组合产品。
代表项目：石梅湾九里数字截至2012年中，公司总资产2,亿港元，净资产亿港元。
截至2012年底，公司土地储备逾3,万平方米，在营投资物业万平方米，进入中国内地43个城市，开发中的项目共80个。
实力位列香港恒生指数成份股；2011度中国房地产开发企业城市覆盖十强、经营绩效十强、稳健经营十强、综合发展十强；大连海中国获“2011年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；杭州悦府获“2011年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；北京橡树湾C1区获“2012年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；成都二十四城一期获“2012年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；中国商业地产品牌价值TOP10、商业地产项目品牌价值TOP10华润置地，品质给城市更多改变(华润中心官网)华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹之一。
万科产品线研究(精品干货)
小太阳
0-11岁小孩+业主
望子成龙 健康养老
后小太阳 孩子三代 中年之家 老人一代 老人二代 老人三代
孩子年龄、是否父母（老人）同住 12-17岁小孩+业主
万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端
客户划分
万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值
价值维度 家庭周期维度
细分指标
详细描述
社会新锐
青年之家 青年持家
业主年龄、是否父母（老人）同住
年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
营建标准
项目获取、投资及风控 目标与开发计划基准
项目启动 规划设计
成本控制、招采与工程建设 项目营销与招商 物业运营与服务
项目后评估与标准完善
标准完善
产品线标准 产品标准 开发运营标准
住宅产品线——产品线标准化
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需 求！
特征2：客户对住房需求有若干层次——住房需求层次模型
特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、 房屋价值观
[标杆房企]房地产产品线介绍67页
香槟系
4、建筑形体与外立面
4.1建筑风格取向与定义
本产品线的建筑风格为Art Deco。Art Deco是一 种重装饰的艺术风格。同时影响了建筑设计的风格， 它的名字来源于1925年在巴黎举行的世界博览会及 国际装饰艺术及现代工艺博览会。它被认为是折衷 的，被各式各样的资源而影响，主要特征是对简单 的几何纹样有规律的展开，形成较复杂但局韵律感 的整体上的视觉效果。建筑风格高耸、挺拔，兼具 独特的现代艺术的大气精神和古典艺术的典雅尊贵 感等特点。
层间或单元入口垃圾收集点
园区垃圾收集点
地上/地下车库垃圾收集点
地下车库垃圾收集点
香槟系
3.1.3 底商货流 底商货流应避免进入住宅小区内。如商铺进深较大而需要在朝小区内开疏散门时，宜设置单独的地
面通道连接，且通道与小区之间应采用围墙及绿化隔开，避免商户干扰小区住户生活。 3.1.4 小区出入口形式
产品线定位：舒适型属性，中高等档次；
香槟系
2.规划原则
2.1 区域资源 2.1.1 区位：城市区域或城市副中心。 2.1.2 资源：有良好的生活资源或自然资源，如配套设施完备或交通便利等。
2.2 小区规模 2.2.1 计算容积率建筑面积：一般在60万㎡以内，超过此规模的小区宜考虑产品类型的变化。 2.2.2 容积率：2.0~4.5
习；或现有住房不理想，想要改善住房条件。 1.2 产品要求
1.2.1 社会新锐型 希望小区有较好的健身场所，临近大型运动场所、娱乐休闲场所；要求较好的户型和喜欢的建筑
产品线技术在房地产开发中的应用
集 合 。根据 菲 利普 ． 科特 勒在 《 营销 管 理 》 中的定 义 ：产 品线是指 密切相 关 的一组产 品 ，因为这 些产 品 以类似 的方 式发挥作 用 ，售给 同类客 户群 ，通过 同一种类 的渠 道销售 出去 ，售价在 一定 的幅度 内波 动 。这个概念 延伸 至房地产 企业中有其特殊 性 。
首先 ，住 宅作 为一种 产 品，它 有土 地属 性 、客
事 实上 ， “ 第一 梯 队”企业 都基本 确立 了 自己的产 品线 ，如 万科 的金色 系列 、城花 系列 、四季 系列和 高 端 系列 ；绿 城集 团在全 国７ 城 市推 广 的 “ 个 桂花
系 列 ” ；金 地 集 团 最新 研 发 的天 境 系 列 、世 家 系 列 、名仕 系列 、褐 石系列 。可见 ，成 熟 的产 品线 是 企 业快速发展 的必经之路 。
战略。
通 过产 品线 的建 立对 企业在 项 目未来 的 开发 中
发挥 六大优 势 ：控制 成本 ，对企 业项 目前 期设计 标
产 品分析 ，分析 住宅产 品的客户 使用感 受 ，去划情 况 ，产 品的优劣 势等 。最后 ，选 择对应 产 品线 的高 参考项 目的调研 ，分析 与本 企业 在产 品逻辑 上是否 与 企业 文 化 相 符 ，可 行 性 多少 ，产 品 设 计 细节 收
关键 词 ： 房地产 开发 ； 宅产 品线 ； 品线技术 住 产
中图分类 号 ： Ｐ ７ Ｔ ２３
文献标识码 ： Ａ
文章编号 ： ０ ９ ２ ７ ２ １ １ １０ — ３ ４（ ０ ２） ８
当２ ０ 年顺 驰 叫板万 科谁先 迈过 百亿 大关 时， ０４ 百亿 还 是个 天文 数 字 ，如今 ６ 过去 ， 中 国超 百 亿 年 的地 产军 团 已接 连涌 出２ 家 ，这些 销售 额 １ ０ 以 ７ ０亿 上企业 体现 出一 些共性特 点，都是 采用全 国发展 战
？全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例
全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。
住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。
住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。
另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。
住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。
各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。
规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。
产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。