北京别墅市场回顾及天鹅湖项目客群分析
北京高端别墅市场需求调研报告
北京高端别墅市场需求调研报告1北京高端别墅市场需求调研分析报告最近,我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析,从市场供应,需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。
此次,我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享,希望能给各位一些启示。
1 需求调研说明1．1需求调研目的对市场需求进行深入研究的目的在于,经过对不同人群市场需求研究,来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征,最终为客群定位提供依据;经过对需求主体的房地产产品需求特征的研究,主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面,为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。
1．1．1解决方法本报告在需求研究方面,主要经过两个方面来完成,首先经过对现阶段市场在售的而且和北京别墅物业总体价格分布相同的,高档项目购房客群的描述,以解决市场需求主体及其购房取向的问题;并对需求问卷进行定量分析,解决购房人群特征、需求产品特征等问题。
其次,经过有购买本项目潜力的人群进行深访,了解她们对度假物业的看法和需求,对她们的消费行为特征作出描述和概括。
这样,即有定性的方向指引,又有定量的数据分析,从而对需求研究提供有力的支持。
1．1．2调研范围为了更深入的了解同项目类似的客群情况,我们在各区选取了9个高档物业,包括写字楼、别墅、公寓,而且其价格和北京总体别墅价格分布相似,这9个物业分别是:源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。
1．1．3样本确定为了准确反映调研人群的特征,对于普通访谈部分,我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。
对于深访人群,均是资产在600万以上的,对该项目有兴趣的人群。
1．1．4调研问卷数量本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份,其发放标准按照别墅物业的价格分布发放,收回问卷449份,其中有效问卷397份;深访部分我们选取了30位潜力客户。
北京别墅市场分析报告 精品
北京别墅市场分析报告总体结论：1.从2009年整体数据来看，别墅供应量萎缩，成交量放大，供求比达到1∶1.55，别墅存量得到消化。
2010年别墅市场新增供应量预计会进一步下降，特别是高端纯别墅社区及独栋别墅产品供应将更加稀缺，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。
如果明后年别墅销售进度不出现太大变化，两年内北京别墅存量将会被完全消化。
2. 虽然2010年楼市政策频出，但别墅客户对政策影响敏感度相对较低，且由于财富增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升。
另外，投资和储蓄性需求在短期内也不会大幅回落。
预计2010年后北京别墅市场交易量会维持在高位。
3. 09年11月大龙地产以50.5亿元竞得顺义天竺开发区22号地的标杆性事件对北京别墅市场的未来走向具有标志性意义，直接导致年底很多别墅项目纷纷跳涨，并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。
09年11月北京别墅均价已经超过07年最高点。
预计2010年别墅价格继续上涨的可能性较大，并且幅度较大。
备注：目前的北京别墅市场，已经形成了以中央别墅区为首的八大别墅区（八大别墅区分别为中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛cbd别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区）。
成交金额和价格分析据北京房地局网签数据统计，截止至2010年2月底北京目前在售别墅项目94个（除去小产权项目、尚未正式开盘项目和在12月前已全部售罄项目），其中上涨项目有88个，比例高达93.62%。
其中平均涨幅比例最高的是大兴区域，达到了43.65%。
通州区域的平均涨幅居次席，为34.815%。
在本次报告所涵盖的8个区域中，区域内所有在售项目均涨价的有7个区域，分别是朝阳、海淀、通州、大兴、丰台、房山、平谷，占八大区域的58.33%；涨幅比例超过100%的项目有5个，分别是观山悦、尚东庭、龙山新新小镇、金隅·山墅、丽都东镇·BOSSA NOV A，其中丽都东镇·BOSSA NOV A从年初的25000元/㎡涨到了现在的65000元/㎡，平均涨幅比例竟高达160%，位居09年北京在售别墅项目涨幅之最。
2007年北京上海深圳三地别墅市场报告
平 兴 义 阳 淀 云 山 柔 台 州 昌 朝 大 顺 海 密 房 怀 丰 通 景 山
万㎡
套
800 700 600 500 400 300 200 100 0
销售面积
销售套数
数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）
石
从2007年1-6月北京别墅销售量价位分布来看，仍然主要集中于 8000(含)-10000元/平方米价位，共销售696套、19.43万平方米，分别占全 市销售总量的23.8%、23.1%。其次的是10000（含）-12000元/平方米价位 段，共销售415套、13.25万平方米，分别占销售总量的14.2%、15.8%。 从数据分析可知，10000元/平方米以下别墅共销售了1786套，占成交总 量的61.0%，可以看出1-6月份北京以经济型别墅为成交的主力。
从行政区县分布来看，2007年1-6月昌平、朝阳、大兴分列别墅成交的前 三强，其中昌平以773套、27.41万平方米（平均套型面积在355平方米），分 别占全市别墅成交总量的26.4% 和32.6%，成为别墅成交的绝对主力区域。朝 阳区位居次席， 1-6月共销售别墅565套数、16.24万平方米。位列第三的是大 兴区，共销售490、11.44万平方米。从销售量来看，昌平、朝阳、大兴是别墅 销售的三大热点行政区域。
2007北京、上海、 2007北京、上海、深圳三大城市 北京 别墅市场分析报告 （ 1 － 6月 ）
Part1 北京
中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：本期北京别墅指 数持续走高，一方面是因为部分样本别墅在售价格出现了上涨；另一方面， 5、6月份开盘上市了一部分高端别墅产品。
北京某顶级豪宅别墅市场定位策略
北京某顶级豪宅别墅市场定位策略北京某顶级豪宅别墅市场定位策略一、市场背景分析随着经济的不断发展，人民生活水平的提高，高端豪宅别墅市场在北京正逐渐兴起。
这一市场的需求主要来自高净值人群，他们对生活品质有着较高的要求。
该市场目前仍处于初级发展阶段，竞争相对较小，但潜在的发展空间很大。
二、目标市场分析针对这一市场，我们将选择北京优质地段，交通便利、环境优美的区域作为我们的目标市场。
这些地段往往具有较高的社会地位、较强的购买力，更有利于我们产品的推广和销售。
三、市场定位策略1. 品牌定位我们的产品将以高端豪华为主打，注重品质和服务，力求打造一个独特、享受、高尚的生活方式。
我们将秉承“极致尊享、独一无二”的品牌理念，力争成为顶级豪宅别墅市场中的领导者。
2. 客户定位我们将以高净值客户为核心客群，他们体现了更高的社会地位和经济实力。
针对高净值客户的需求，我们将提供定制化的服务，满足他们对品质生活的追求。
3. 产品定位我们的产品将以品质和独特性为重点，通过提供丰富的户型选择、豪华的装修风格和私家花园等配套设施，满足客户对高品质生活的需求。
同时，我们还将加强社交性配套设施的建设，为客户提供更多的交流和社交机会。
4. 价格定位我们的产品将以高档的豪宅别墅为主，价格将会相对较高。
但我们将通过提供独特的产品特点和个性化的服务，使得客户在购买过程中能够感受到更多的价值，并愿意为高品质的生活支付相应的价格。
四、市场推广策略1. 建立品牌形象我们将通过线上线下多渠道的广告投放，提升品牌知名度和美誉度。
同时，注重用户口碑的传播，通过高端社交活动等方式，积极宣传我们的产品和服务。
2. 个体化的推广方案针对不同的客户需求，制定个性化的推广方案。
例如，为熟悉北京的本地高净值人群提供特别的开放日活动，让他们亲自体验我们的产品和服务。
3. 合作伙伴的拓展与高端品牌合作，例如豪车品牌、顶级酒店等，以加强我们的品牌形象和吸引更多的目标客户。
北京别墅市场调研报告
而以房山为代表的西南板块的崛起，将在很大程度上改变京城别墅市场的格局。
3、05年展望
从2004全年的别墅指数走势看，2004年的指数走势曲线是一个完整的规律性波动， 市场发展稳健。预计2005年北京别墅市场的价格将逐渐回归价值，在平稳发展的趋势 下，会出现一定程度的波动。除此，加上2004年所推出的项目，其建设逐步成熟，产 品、配套和人文环境上佳的别墅其综合品质在2005年将进一步提高，价格也会有所上 扬。
2、别墅市场分析 产品定位的独特性、多元性和完善的配套，成为开发商制造和吸引市场需
求的法宝：
伴随着价格的上涨和市场的日趋成熟，别墅市场的竞争逐渐加剧，别墅的类 型、价格不断呈现分化的趋势，不同区域别墅产品的市场定位越发清晰；
一部分从专业人员中分化出的中产阶层，由于自身知识层次和社交范围的影 响，更注重情调、社区的风格，一些总价相对较低，设计别致的别墅则是他们 的首选。
了高端市场的重要地位； 中间价位的别墅由于目标客户不明显，现阶段市场供应量较少； 2004年以来经济型别墅市场也不断放量。高级白领队伍的不断壮大和收入的提
高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。 于是，不断出现了纯粹的豪宅别墅与经济型别墅（小独栋与联排别墅）分庭抗礼
的迹象和趋势。
三、北京别墅市场现状分析
开发商通过准确的市场定位，大大削弱自己项目在区位、交通上的不利因素， 同时也为购房者提供了更大的选择空间，迎合年轻资产阶层追求健康、自由、 独立生活诉求的产品不断涌现，通过社区自然环境、人文环境的建设，改善项 目品质，加上适中的价格和户型，推向市场即受到目标群体的积极响应。
景观卖点更为强化。相比较于住宅和公寓，别墅类项目最大的卖点便是“低密 度、高绿化”。
北京北部区域别墅市场销售监测报告
一、关于市场发展1、二00三年别墅市场情况供应量：截至2003年北京别墅项目超过150个，总建筑面积1200多万㎡，总供应量4万多套，新开别墅项目35个，新增供应量650万㎡，增量以2003年下半年为主。
价格：2003年北京新增别墅的平均价格为8900元/㎡，较之2002年以前的9500元/㎡略有下降。
销售量：2003年北京房地产市场销售别墅超过300套，联排别墅销售率在40%-50%，独栋别墅的销售率在20%-30%，整体销售速度较往年有所增长。
2、二00四年上半年别墅市场情况供应量：截至2004年上半年，北京别墅项目已知供应量（含存量和新增量）达１７６个，建筑面积１９００万㎡（含规划），市场存量４万套左右，规划套数２万套左右。
2004年上半年新开盘项目１２个，总建筑面积约５１万㎡，其中独栋别墅５５０套左右，联排及双拼别墅１２００套左右，市场供给量较去年有了明显的减少。
价格：上半年新开盘项目均价９７３２元／㎡，较２００３年开盘别墅项目略有上升。
独栋别墅价格较去年有所下降，联排、叠拼等经济型别墅价格有所上升。
销售量：2004年上半年北京别墅（包括Townhouse）销售套数约为2100套，销售面积约54万㎡，平均每天销售12套左右，主要分布在昌平、大兴、顺义、朝阳、海淀等热点地区。
3、市场认识●大众需求与有效需求：认为：北京市场，Townhouse和200-300万左右的小独栋产品具备大众需求的特征。
（市场容量、需求规模、价格水平）。
●需求成长与潜在市场：根据北京人口、经济、城市发展的速度、规模和市场容量，结合行业市场和需求发展。
北京市场，从2001年100万左右的Townhouse到2003年200-300万左右的小独栋产品，市场发展经过了二、三年的时间。
认为，从小独栋到户型优越、品质较高、300-400万的纯别墅在2005、2006年可以有较好的预期和更好的市场表现。
●对于阶段性市场和大众需求进行针对性的市场战略和产品策略，对于准确项目定位、紧扣现实市场，对于确保项目60%左右的规模市场具有重要意义。
新天鹅堡全案营销策2
2、具有良好的自然资源
紧邻凉水河，背靠10万平米森林公园，1.2万平米人工湖。
3、具有好的形象
一期55栋独栋别墅已经全部竣工，并售罄。
4、具有区域内排他性
在当前别墅审批叫停的形式下，本案做为区域内唯一的纯别墅项目，具有独特的 优势。
第三章 相关楼盘对比
VI SYSTEM OF NOBLE MANSION
• 区域供应：今年独栋至少1130套，联排、叠拼等676套。 • 典型项目：龙湾和院 • 待售套数：3套（四期214套，已开盘56套） • 销售价格：750万元/套起 • 主力户型：340平方米到504平方米 • 项目简介：原创纯独栋别墅，庭院面积均在200平方米以上。11万平方米的自然公园，
以绿树、果岭等组合休闲生活的不同惬意空间，4万平方米君子湖，使这里成为中央别 墅区第一个有社区湖泊的别墅。
一组团可售房源
套数
户型
13
M-S
13
M-S
9
P
5
J3
4
J3
1
H3
6
H3
2
J3
6
J3
5
H4
7
J4
4
J4
6
J3
5
H4
5
H4
5
J4
5
L2
7
L2
108
面积区间 179.59-186.77 179.59-186.77
270.2-287.72 228.46-236.46 228.46-236.46 228.32-236.02 228.32-236.02 228.46-235.8 228.46-235.8 232.19-239.57 227.54-235.99 227.54-235.99 228.13-235.86 232.19-239.57 232.19-239.57 228.87-236.49 325.66-332.08 325.66-332.08
2022年北京别墅市场分析报告
2022年北京别墅市场分析报告一、市场概况2022年，北京别墅市场呈现出稳中有升的态势。
受国家政策的影响，北京房地产市场整体回暖，别墅市场也不例外。
本报告将从市场规模、销售情况、价格走势等方面进行详细分析。
二、市场规模2022年，北京别墅市场规模扩大，供需关系逐渐趋于平衡。
根据数据统计，全年共有100个别墅项目入市，总供应面积达到100万平方米，相比去年增长了10%。
其中，高端别墅项目占比较大，占总供应面积的70%。
三、销售情况2022年，北京别墅市场销售表现出色。
根据统计数据显示，全年共售出80个别墅项目，总销售面积达到80万平方米，同比增长15%。
销售速度较快，平均成交周期为3个月。
高端别墅项目销售状况更佳，成交率达到90%。
四、价格走势2022年，北京别墅市场价格稳中有升。
受供需关系的影响，别墅价格整体呈现上涨趋势。
根据数据统计，北京别墅市场的均价为每平方米20000元，较去年同期上涨了5%。
高端别墅的均价更高，达到每平方米30000元。
五、购房热点区域2022年，北京别墅市场的购房热点区域主要集中在怀柔、顺义和昌平等郊区地区。
这些地区环境优美，空气质量好，生活便利设施也较为完善，吸引了众多购房者的关注。
六、购房者特征2022年，北京别墅市场的购房者主要以高净值人群为主。
他们对生活品质有较高要求，追求独立空间和私密性，更注重居住环境的舒适度。
购房者中以40-50岁的中年人群居多，他们有稳定的收入来源，购房目的主要是为了自住。
七、市场前景预测展望未来，2022年北京别墅市场将继续保持平稳增长的态势。
随着国家政策的支持和人们对高品质生活的追求，别墅市场仍将保持较高的需求。
预计未来一年，别墅市场的供应量和销售量将进一步增加，价格也有望继续上涨。
八、风险提示尽管北京别墅市场前景看好，但仍存在一些风险需要注意。
首先，政策风险是最大的不确定因素，政府对房地产市场的调控政策可能会对别墅市场产生影响。
其次，市场竞争激烈，开发商之间的价格战可能会对市场造成一定冲击。
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银行贷款利率的上调
第二套住房首付比例的提高
对别墅市场影响较大的政策
自住型需求
首付资金提高 信贷压力增大 抑制部分需求
投资型需求
首期资金增多 贷款成本加大 投资成本加大 投资风险较大 抑制部分需求
2007年北京别墅市场回顾
2007年西山别墅区占新增供应总面积的22.09%，紧随其后的八达 岭昌平、中央别墅区分别占供应总面积的17.82%、16.63%，是北京别 墅供应的三大主力区域。
2007年北京别墅市场回顾及本案客群分析
❖ 2008.03.05
2007年北京别墅市场政策总结
“三房”对接
➢ 8月7日，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。 ➢ 9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困 难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》 。 ➢ 11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》。 ➢ 11月27日，建设部、 发改委等七部门出台《廉租住房保障办法》。 ➢ 11月30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》。
单套价格在300万以下的别墅占总体近50% 经济型别墅占据市场主体地位
2007年北京市场中别墅供应主要集中于顺义，占全市供应总面积的30.5%，该区有 供应大户中央别墅区，是别墅供应的绝对主力行政区域；海淀、昌平、怀柔、朝阳 供应表现相当，分别占比为12.6%、12.1%、11.8%、10.8%，是别墅供应次主力行 政区域；紧随其后的是通州、密云、丰台，供应面积都在2万平方米左右，占比分别 为8.9%、5.9%、4.8%；
一年内6次加息 · 抑制投资炒房 · 观望现象严重
“二套房”首付四成
➢ 2007年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用 贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率 不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
首付比例提高 · 投资炒房比例锐减
打击“囤地”
➢ 10月28日，国土资源部有关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地 管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制 定了详细的方法。 ➢ 国土部门拟定了4条应对开发商囤地的办法：
1、实行“净地”出让 2、合理控制单宗土地出让规模 3、规定每宗土地的开发建设时间 4、加大闲置土地的处置力度
2007年北京别墅销售价格持续走高，较2006年出现了较大幅度的上涨。 其中，2007年11月销售均价为18262元/平方米，
同比大幅上涨了80.13％，环比上涨了9.53％，创别墅新高； 12月销售均价高达16901元/平方米，同比大幅上涨了58.54％，环比下降7.45％。
上半年价增平稳 ·下半年价格激ห้องสมุดไป่ตู้ ·市场较为活跃
房山区域别墅销售处于市场中等水平。
2007年北京别墅市场各户型面积成交情况
2007年北京别墅市场单套成交总价情况
别墅成交的户型集中于200-300平方米之间， 别墅成交的单套总价主要在300万元以下，
共销售2469套，占成交总量的40.51%，
共销售3189套，占总量的52.3％，
是北京别墅销售的绝对主力户型。
经适房、廉租房、限价房无缝对接 完善保障性住房体系 · 影响部分中低档楼盘销售情况
“6次”加息
➢ 自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存贷款基准利率不断上调。 ➢ 金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到 3.87% ，共上调1.35个百分点； ➢ 一年期贷款基准利率由6.12%提高到 7.47% ，共上调1.35个百分点。
是别墅销售的绝对主力价位。
小户型 · 低总价 · 市场主流产品
从2007年北京别墅客户分布结构来看，本市居民购买别墅销售总量的 68.5%、66.6%，是绝对的主力客户群；其次的客户群体是外省个人， 共购买了销售总量的28.6%、29.8%，是客群的重点组成部分。其他客 户群体购买别墅面积只占到3.6%的比例。
1-12月份北京别墅套数销供比为1.76:1，去年同期别墅套数销供比为1.63:1， 别墅市场仍然表现出供不应求，供求差距进一步拉大。
别墅市场仍然呈现出供不应求 但下半年相关政策出台 · 导致部分客群观望
2007年昌平成交套数和面积分别占全市别墅成交总量的26.4%、32.6%，是别墅成交 的绝对主力区域；朝阳区位居次席，大兴区位列第三。从销售量来看，海淀、房山、 怀柔、顺义别墅销售量相当，处在同一梯队；密云、丰台、通州、石景山表现平淡， 四大区域别墅的销售量只占总量的5.4%
亦庄开发区和城南阳光供应量不足5万平方米。
西山、八达岭、中央别墅区占据供应绝对主力 泛南部地区别墅市场发展缓慢
从别墅供应的套型面积结构来看，2007年北京别墅供应集中在200㎡以下 和200-300平方米两大套型面积段，分别占批准销售总套数的34.64%、 34.81%，其次的是300-400平方米的套型，占供应套数的16.71%，其他套 型的别墅供应套数都不足10%。
打击囤地力度加大 · 市场大量土地瞬时供应
市场竞争日益激烈
开征物业税
➢ 物业税是房地产税或不动产税的通俗称法，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产， 要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，通常应缴纳的税额也会随其市值的升高 而提高。 ➢ 国税总局有关权威人士明确，今年不开征物业税，而且“近两年内都不可能开征”。
房山、大兴5、6月份才有别墅项目上市，供应较少。
2007年1-12月北京别墅市场销售别墅6097套，销售面积183.52万平方米。 2007年12月受市场淡季影响，成交量锐减，达到年中最低值，
别墅销售套数环比下降71.34%，销售面积环比下降69.97%，成交量大幅跌入低谷。
全年销售套数及面积与去年基本持平 下半年销售套数及面积大幅下降
单套面积在300㎡以下的别墅占总体的69.45% 中小户型别墅占据市场主体地位
从2007年新增供应单套价格来看，主要集中在300万元以下的套总价位内， 占供应总套数的42.25%；300-500万元间的别墅占供应总套数的29.36％； 第三位是价格在500-1000万元的别墅楼盘，占供应总套数的19.26％；1000 万元以上的别墅楼盘供应量最少，只占供应总套数的9.13％。