物业市场拓展操作手册

物业市场拓展操作手册一、销售服务部工作目标

二、岗位职责

（一）销售服务部经理岗位职责

销售服务部经理在营销研发中心总经理的领导下，根据企业发展战略目标，进行物业项目定位，确定物业项目开发方向，制订市场拓展计划与相关招商方案等并组织实施，协助进行投标及合同的签订工作，扩大物业管理范围，提高公司的经营业绩。

（二）、市场拓展主管岗位职责

市场拓展主管的主要职责是在销售服务部经理的领导下，贯彻执行销售服务部的各项制度，开展项目拓展工作，实施项目调查计划，完成投标书的制作等。

（三）、物业招商主管岗位职责

物业招商主管的主要工作职责是在销售服务部经理的领导下，负责物业项目的招商管理工作。

三、岗位工作事项明细表

（一）销售服务部经理岗位工作事项明细表

（二）市场拓展主管岗位工作事项明细表

（三）物业招商主管岗位工作事项明细表

四、市场拓展流程与工作细化（一）市场拓展管理流程

（二）市场拓展控制程序

五、市场拓展管理制度

红星美凯龙物业经理岗位操作手册

物业部岗位手册物业部经理岗位操作规程一、岗位概述：岗位名称：物业部经理\总监直属部门：物业部直属上级：总经理适用范围：物业部下属二．岗位职责 1.负责商场设施、设备、系统运行、检查、保养、维修工作的安排与落实。 2.负责组织制定和执行各项物业管理制度。 3.做好物业部各岗位的巡视检查，审核运行报表，听取值班主管及各专业主管的工作汇报，发现问题及时采取调整措施。 4.组织制定购物广场设备更新、工程改造、重大维修计划报公司审批并实施。 5.负责督促属下员工严格遵守岗位职责和各项操作规程。 6.及时组织人力处理事故或设备故障，妥善安排防范措施，减少事故及设备故障的发生。 7.根据商场的实际情况细化制订本商场物业管理制度、操作规程，并检查督促落实情况。 8.组织好基础设施的维护检修，确保各类基础设施处于安全的状态。 9.贯彻落实有关安全工作的方针、政策、法律、法规，结合商场的实际情况，加强规范工作，维护安全秩序，确保公司财产和顾客、员工的人身安全。 10.经常开展以防火、防电、防灾害事故、为主要内容的活动，进行安全检查，发现漏洞或不安全因素提出整改意见，并督促整改落实。 11.对发生的各种案件和重大安全事故及时上报，指挥保护现场，配合公检法机关侦破和查处。 12.完成上级领导交办的其他工作。

三．主要工作 1．商场相关制度的起草、建议。 2．商场本部门员工的任用、薪资、岗位调整、考核的建议。 3．按财务制度规定权限范围内的财务审批。 4. 制定本人工作计划、责任目标、周报、总结。 5．负责本部门的全面质量管理。四．辅助工作 1.熟知商场场地（品牌）调整情况。 2.顾客服务：解答顾客咨询，对顾客询问不知的内容，主动帮助咨询相关的其它工作人员，直到问题解决。 3.协调和其他部门间的关系，以利于更好地开展工作。 4.协助其它部门做好临时性的工作。 5.完成主管领导交办的其他任务。 6.关注人才发现和培养。五．工作细则 1.每日工作流程

商业物业管理操作手册(参考稿)

商业物业管理操作手册（参考稿）

目录第一节秩序维护部管理操作手册…………………………（9页）第一章秩序维护部组织架构图………………………………（10页）第二章秩序维护部各岗位职责………………………………（11页） 1、秩序维护部职责……………………………………………………（11页） 2、秩序维护主管岗位职责说明书……………………………………（11页） 3、秩序维护领班岗位职责说明书……………………………………（13页） 4、秩序维护员（巡逻）岗位职责说明书……………………………（14页） 5、秩序维护员（礼仪）岗位职责说明书……………………………（15页） 6、秩序维护员（监控中心）岗位职责说明书………………………（16页）第三章秩序维护部管理制度………………………………（18页） 1. 消防控制中心管理制度…………………………………………（18页） 2. 消防器材设施管理制度…………………………………………（18页） 3. 消防安全检查制度…………………………………………………（21页） 4. 消防、档案管理制度………………………………………………（22页） 5. 电梯使用制度………………………………………………………（24页） 6. 物品进出管理制度…………………………………………………（25页） 7. 部门会议制度………………………………………………………（26页） 8. 交接班制度…………………………………………………………（28页） 9.对讲机使用管理制度………………………………………………（29页） 10.电警棍使用管理制度………………………………………………（29页） 11.巡更仪使用管理制度………………………………………………（29页） 12.手电筒使用管理制度………………………………..….…………（30页） 13.装饰装修管理规定…………………………………..………….. （31页）. 14.行为规范……………………………………………………………（33页） 15.备勤制度……………………………………………………………（34页）

物业管理工作手册

物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

物业管理篇一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化（1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长；（2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁；（3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。

5、公共环境卫生（1）公共场所清扫、道路的保洁；（2）公共设施设备的保洁；（3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范；（2）门岗值勤；（3）物业区域内巡查；（4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放（1）外来车辆进出管理；（2）停车泊位管理；（3）维护交通安全；（4）车辆行驶，停放有序；（5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理（1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效；（2）确保消防通道畅通；（3）加强易然、易爆品的管理；（4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；

商业物业管理系统组织构架

商业物业管理组织构架总物业经理1人主要职责（统管） 1.全面负责商场物业的日常事务和管理工作，维护商场的整体环境。 2.负责物业工程、消防、安保、监控、清洁等管理。 3.负责商场设备维护维保，保障系统安全有效的运作。 4.物业费用的预算控制和相关审批工作。 5.负责物业团队的培训与建设。 6.配合购物中心其他职能部门开展相关工作。 7.负责建立健全组织架构及人员配备，制订商场物业的管理方针、目标与计划、组织、指挥、控制和协调沟通。 8.起草制定达到上述方针目标的实施程序文件和规章制度。如岗位职责、层级管理制度、会议管理制度，工作执行、督

导、检査、日记制度及人事、物资管理制度，对客服务管理制度、商户公约、手册，物业管理服务协服务协议及合同，装修管理等，并监督实施，保证各项管理服务工作的质量与标准，让商户满意，提高物业管理水平。 9.物业管理前期参与(项目的市场规划、定位、施工，竣工验收等环节工作)，并针对后期使用管理提出可行性建议、意见，并跟进各项整改措施，落实保修措施如单位、期限、费用等理顺与开发商、施工方的工作关系。 10.指导、管理、协调物业各部门的工作，监督各项规章制度、劳动纪律、工作程序、任务的执行与落实，定期和不定期检查各部门、岗位、设备、环境等，及时发现问题并解决，召集和主持物业例会或专题会议，及时解决管理中出现的问题保证商场各项工作能顺利进行。 11.带头执行总公司财务管理制度，参与年度预算并呈报上级审批后实施，审阅。分析物管各类资产报表，控制物管费用开支，降低物料损耗和各项成本。 12.监督部门的培训工作，提高公司整体业务与服务标准； 13.负责合同事务(委托、维修等)的谈判、签约并呈交上级批准后落实。物业水电部1-2人

物业业务拓展方案业务拓展方案

物业业务拓展方案业务拓展方案一、获取信息： 1、定期做市场调查; 2、客户主动联系; 3、经人推介。二、甄选信息，确定目标客户： 1、面积少于XXXXXXX平方米项目不接; 2、项目投入使用时间超过XX年的不接; 3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接(限于成熟小区); 4、维修资金不足或不到位的项目不接(限于成熟小区); 5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接;(以上各条主要针对全委项目而言) 6、档次过低的项目不接; 7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接; 8、开发商或大产权主超过二家的项目不接; 9、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接; 三、谈判要素 1、先人后事，与对方相关联系人的关系极为重要，否则很有可能为他人作嫁衣;

2、要从多方面尽可能掌握对方信息，了解对方实力和主要目的，这是确定是否接手、采取哪种方式的基础; 3、知己知彼，尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短; 4、要以内部了解和外部公关的方式，以方案的制作质量为基础，小事多作让步，大事让情不让理，以退为进; 5、签定顾问合同时应同时正确引导对方，明确顾问内容及条款(尤其是我方的义务、费用标准); 6、如对方提出的顾问项目或要求与法律相悖或我方自身能力原因而不能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全，使自己陷入被动; 7、在开发商不能确定应采用哪种管理模式时，应正确分析、引导并向其解释采取某种模式的原因，尽量注重实效。四、根据开发商的主要需求确定公司所提供的方式，包括：全委托管理、驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项培训。报价标准主要依据项目类型、规模、市场行情及开发商的目的、要求而采取不同的价格策略。五、具体步聚(全委和顾问管理，专项培训暂略) 1、明确意向性目标后，由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场，为管理方案的构想奠定基础。

商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准

商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月

商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构 (1) (一)组织架构 (1) (二)人员配置 (2) 二、商业物业的前期管理 (6) (一)项目设计阶段 (6) (二)项目施工阶段 (9) (三)商业物业管理准备阶段 (9) 三、商业物业验收标准(供参考) (10) (一)项目公共配套设施 (10) (二)装修 (11) (三)主力店铺验收标准(行业参考,以商家定制为准) (11) 四、商业物业交房流程 (20) (一)业主交房流程 (20) (二)注意事项 (22) 五、客户服务 (22) (一)物业服务人员 (22) (二)物业档案管理 (23) (三)商家进驻与离场 (23) (四)服务接待 (24) (五)客户意见管理 (24) (六)走访回访 (25)

(七)标识管理 (25) (八)内外联系 (27) (九)客户关系维护 (28) (十)财务管理 (28) (十一)租赁业务管理 (29) 六、环境管理 (29) (一)室外区域 (29) (二)室内区域 (30) (三)保洁服务标准 (31) (四)绿化管理 (41) 七、工程管理 (42) (一)基本要求 (42) (二)装修管理 (43) (三)报修服务 (60) (四)维护管理 (61) (五)供配电系统 (62) (六)紧急供电系统 (63) (七)广播与背景音响系统 (64) (八)安全监控系统 (64) (九)巡更系统 (65) (十)停车场管理系统 (65) (十一)消防报警与灭火系统 (66) (十二)给排水系统 (68) (十三)空调系统 (69) (十四)电梯、自动扶梯 (70)

物业市场拓展解决方案.doc

物业项目拓展方案为保证公司物业项目拓展工作的有序及正常进行，提高物业项目拓展工作效率，特制定该方案。一、适用范围适用于公司各部门/员工与项目拓展有关的组织及其组织行为。二、职责（一）总经理负责批准公司项目拓展工作目标。（二）市场拓展部负责组织物业项目拓展工作，并对物业拓展工作进行指导和评审。三、公司物业对外拓展的优势（一）公司物业服务品牌文化效应；（二）在**市拥有20多个项目，500万平米的管理规模，具有强大后备技术、资源的支持力；（三）健全的管理制度；（四）规范的服务标准及要求；（五）三标一体管理体系基础服务的推行；四、拓展发展目标（一）定位 1、数量定位：公司各部门按照公司要求，有能力、有机会的要争取接管更多项目。 2、模式定位：外接项目模式包括项目全权委托、全面顾问咨询等模式，不管采用何种模式对外拓展管理，均属于外接项目有效管理面积。 3、领域定位：中高档型住宅、商业项目、政府机关办公大楼、学校教学楼、医院及大型企业后勤（包括工业园区）等。 4、战略定位：依据星海物业品牌和多年的经验和资源，对外进行项目拓展，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的。 5、盈利定位：接管任何物业类型项目必须以盈利为前提，根据物业类型及面积的不同进行盈利测算。（1）建筑面积小于1万平米时，利润不得低于成本测算的15%（含税金）；（2）建筑面积在1-----5万平米时，利润不得低于成本测算的12%

（不含税金）；（3）建筑面积在5-----10万平米时，利润不得低于成本测算的10%（不含税金）；（4）建筑面积在10----20万平米时，利润不得低于成本测算的8%（不含税金）；（5）建筑面积大于20万平米时，利润不得低于成本测算的5%（不含税金）；（6）工业园区及后勤项目依据项目服务内容洽商实际情况进行测算，但利润不得低于成本测算的10%（不含税金）。（二）拓展原则：（1）具有一定盈利的各类物业项目，包括住宅、商业、政府办公楼及学校等，要积极争取接管；（2）普通项目但对星海品牌发展有一定影响力的，在能保证合同期内收支基本平衡的，也要积极争取接管；（3）个别盈利不高或略有亏损的项目，但对品牌发展有一定影响力的，经总经理审批同意后，可以接管；（4）在对外拓展项目中，要积极主动将星海模式引入到项目现场管理中，促进对外拓展项目管理形成常态化；（5）物业管理配套设施不全，后续管理需投入大量资金的项目不接；（6）外接项目管理，物业服务签约期限不得少于1年，一般建议2-3年，若管理稳定正常，争取延长或续签管理年限；（7）曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接；（8）业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）；（9）以客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象。五、拓展业务范围（一）物业管理全委托服务方式：全委托管理，从物业的前期介入、物业的入伙到物业的日常管理如客户服务、秩序维护、环境管理、公共房屋维护管理、共用

北京国贸物业管理部手册(86P)

国贸物业酒店管理有限公司物业管理质量手册物业管理部手册

目录 1.0序言 2.0物业管理部员工岗位职责 2.1物业经理职责 2.2物业助理职责 2.3物业管理员职责 2.4总台/接待职责 2.5清洁主管职责 2.6清洁领班职责 2.7清洁工职责 2.8绿化人员工作职责 3.0物业管理部管理制度 3.1 物业验收制度 3.2入伙装修制度 3.3 投诉处理制度 3.4 拜访用户制度 3.5 用户迁出制度 3.6 清洁管理制度 3.7 绿化管理制度 3.8形象策划 3.9总台服务 3.10用户档案管理制度 3.11防火管理制度 3.12物业管理保险制度 3.13有偿服务收费管理制度 3.14物业管理的法规依据

3.15用户报修制度 3.16用户投诉制度 3.17社区文化活动管理制度 3.18公共场地使用管理制度 3.19突发性事件或异常情况处理程序 3.20安全管理制度 4.0 物业管理部表格

1.0 序言为保证用户有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，维护及树立企业形象，我们每位管理员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本岗位职责，必须做到： 1.服务态度，文明礼貌； 2.服务行为，合理规范； 3.服务效率，及时快捷； 4.服务效果，完好满意。物业管理部负责用户之管理和公共地方的管理工作，在用户事物方面，首要任务是推动用户的教育，使他们进驻物业后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护业主合法权益、及促进用户彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦有必要解释有关之设备及供应之能量，予用户认识。此外，亦要让用户明了水电费分摊计算方法、电梯和手扶电梯之数量及使用方法、空调设备及其供应时间，加班之空调费及业主提供之基本设施。另外，亦要解释有关签署租用合同后，需要办理之手续（如交付合同押金、装修手续）及退租程序等。编制成用户手册提供予用户参考，继而解释装修守规内之规定，物业管理部亦要兼顾公共地方清洁、卫生之维护及公共设施之养护，使管理能发挥其应有之功能。

物业公司规范化管理操作手册

目录第一章物业公司组织结构与责权 (3) 第二章市场发展部管理规范 (16) 第三章物业服务中心管理规范 (30) 第四章工程管理部管理规范 (51) 第五章环境管理部管理规范 (74) 第六章秩序维护部管理规范 (91) 第七章质量管理部管理规范 (100) 第八章行政人事部管理规范 (110) 第九章财务部管理规范 (119)

第一章物业公司组织结构与责权一、大型物业公司组织结构二、中型物业公司组织结构护卫部主管环境部主管维修部主管会所主管客服主管服务中心行政人事部出纳会计财务部总经理总经理助理物业管理部行政主管人事主管市场拓展部开发主管策划主管董事会市场拓展部工程管理部服务中心财务部秩序管理部环境管理部质量管理部总经理副总经理市场发展部物业管理部综合事务部人力资源部财务中心分公司A 分公司B 分公司C 行政人事部

三、小型物业公司组织结构四、市场发展部职责职责1 公司市场开发策略的制定并组织实施职责3 物业市场调查、项目情况调查的具体实施职责4 建立物业市场资料、物业项目信息的数据库职责5 物业服务管理的前期规划，撰写投标书，进行投标工作职责6 代表公司与开发商（业委会）签订物业管理服务合同职责7 进行公司对外宣传策划、广告发布管理职责8 建立、维护与客户（开发商、业委会）的关系，增进友谊职责9 完成领导临时交办的其他工作职责2 公司市场拓展、项目开发工作的组织、安排市场拓展部财务部物业管理部总经理综合管理部人力资源部护卫组工程组环境组

河南省物业服务综合管理平台操作手册管理端H

河南省物业服务企业综合管理平台用户操作手册（管理端） 2012-4-27 河南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处

前言 “河南省物业服务企业综合管理平台”是在河南省住房和城乡建设厅的指导下，为全面推进物业服务行业的信息化建设，达到“以信息技术促进高效行政、以信息技术促进产业优化、以信息技术促进行业发展”的目的，根据《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号），《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号）等要求和精神而开发完成的综合管理平台系统。该平台全面满足物业服务企业资质管理、信用档案管理、企业跨省（市）备案管理、年度动态考核、物业行业统计等管理和功能要求，顺应行业信息化的现状和发展需要，与现行行政监管体系和企业管理方式相适应。同时紧密结合物业服务行业管理应用需求，采用成熟的技术进行开发，具有良好的实用性、先进性、安全性；界面简洁友好，操作简单易学；采用统一数据标准，满足规范化和标准化需要，具有可扩展性和易维护性，能够实现数据的动态更新、交互和共享。系统用户分为企业用户和管理部门用户，其中企业用户包括全省物业服务企业和外省在豫经营物业服务企业；管理用户包括省、市、县（区）各级物业管理部门。如果您在使用系统过程中需要技术支持或服务，请与我公司联系，或登录我们的技术支持网站获取常见问题解答，我们将竭力、及时为您提供最好的技术支持和服务。由于水平所限和时间仓促，书中难免存在错误和不足之处，恳请广大用户予以指正。

第一部分注册与登录第一章注册与登录 1．1如何进行用户注册操作特别提醒各房地产主管部门在登录系统进行“管理部门用户注册”填报之前，首先需要填写《物业服务企业综合管理平台（管理用户）注册申领表》，并将注册申请单传真给北京亿居神州科技有限公司，由北京亿居公司为企业办理注册，并生成“全国唯一编码”和“企业注册码”，之后才能登录系统进行注册操作。“物业服务企业综合管理平台（管理用户）注册申领表”见附件一。 (备注：“全国唯一编码”是分配给每家企业登陆系统时的用户名，即企业登陆时“用户名”填写的内容就是“全国唯一编码”)。首先：打开《河南省物业服务企业综合管理平台》的登录页面启动web浏览器，在地址栏中输入“河南省物业服务企业综合管理平台”系统的访问地址，点击键盘“Enter”，或者单击浏览器中“转到”，显示登录界面，如图1-1-1所示。图1-1-1登录界面其次：进行用户注册本系统采用全国唯一编码和注册码的认证方式对用户身份的合法性进行识别，只有通过技术支持单位获取全国唯一编码和注册码，并进行用户注册，才能正常使用本系统。用户注册的具体操作步骤如下：步骤一：点击登录界面的“管理部门用户注册”，系统切换到管理部门用户注册页面，如图1-1-2所示。图1-1-2用户注册步骤二：填写用户注册信息。请在此填写“用户姓名”，“单位名称”，“用户级别”，“行政区划”，“通讯地址”，“邮编”，“电话号码”，“手机号码”，“全国唯一编码”，“注册码”，“密码”。用户级别：请选择“县级用户“、”市级用户“、“省级用户”中的其中一种。全国唯一编码（即登录用户名）：由系统技术支持单位根据各级物业管理部门提供的“物业服务企业综合管理平台（管理用户）注册申领表”信息，并按照一定规则为各管理部门生成的全国唯一标识。

商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)

商业物业管理指导手册 XX市金科物业服务XX 二〇一四年三月

商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构1 （一）组织架构1 （二）人员配置2 二、商业物业的前期管理6 （一）项目设计阶段6 （二）项目施工阶段9 （三）商业物业管理准备阶段9 三、商业物业验收标准（供参考）10 （一）项目公共配套设施10 （二）装修11 （三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11 四、商业物业交房流程20 （一）业主交房流程20 （二）注意事项22 五、客户服务22 （一）物业服务人员22 （二）物业档案管理23 （三）商家进驻和离场23 （四）服务接待24 （五）客户意见管理24 （六）走访回访25

（七）标识管理25 （八）内外联系27 （九）客户关系维护28 （十）财务管理28 （十一）租赁业务管理29 六、环境管理29 （一）室外区域29 （二）室内区域30 （三）保洁服务标准31 （四）绿化管理41 七、工程管理42 （一）基本要求42 （二）装修管理43 （三）报修服务60 （四）维护管理61 （五）供配电系统62 （六）紧急供电系统63 （七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64 （九）巡更系统65 （十）停车场管理系统65 （十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68 （十三）空调系统69 （十四）电梯、自动扶梯71

（十五）照明系统72 （十六）避雷系统73 （十七）公共设施日常维修服务73 （十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82 （一）人员出入管理82 （二）宠物控制83 （三）车辆管理83 （四）货物装卸管理83 （五）监控管理84 （六）巡逻管理84 （七）清场管理85 （八）大型活动保障服务85 （九）消防管理86 （十）应急管理87

物业管理公司市场拓展体系方案(标准范本)

市场拓展体系方案依据《南京久和物业管理有限公司发展概要》，在未来5年内，拓展经营部特制定如下方案：一、拓展发展目标 1、定位 □面积定位：住宅项目建筑面积不少于5万M2，，写字楼等商业项目建筑面积不少于8000万建筑平方米。 □赢利定位：接管任何物业类型项目必须具备较强的赢利能力，能够做到基本的支付 □品牌定位：积极争取拓展各种物业类型有一定代表性项目，并在管理定位上塑立物业类型品牌管理的核心要求。 □领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、大型企业后勤（包括工业园区）。 □战略定位：在物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和义务多年的经验和资源，对外进行拓展。 □原则定位： 1、综合楼（高层）面积少于20000平方米项目不接，小区（多层）面积少于50000 平方米项目不接； 2、物业管理费用过低的不接； 3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）； 4、维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）； 5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接； 6、档次过低的项目不接； 7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接； 8、开发商或大产权主超过二家的项目不接； 9、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。 2、区域原则 □南京市：江宁开发区、沿江开发区市内（二次高档物业） □江苏省内其他城市：连云港淮阴等一些经济发达的小城市 □湖南长沙：长沙市内及开发区 □南京周遍地区：安徽马鞍山等经济发展态势很好的二级城市 3、阶段目标量化（本目标为单独集团外拓展数字） □2006年——2007年：两年内总建筑面积不少于20万M2优秀项目 □2008年——2010年：三年内总建筑面积不少于30万M2优秀项目

物业管理公司保洁人员工作手册

物业管理公司保洁人员工作手册 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

青岛颐荣物业管理有限公司保洁员工手册（2009年度）二零零九年五月

保洁员工行为准则一、遵纪守法，遵守员工手册和公司的各项规章制度。二、履行职责，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，不做本职工作无关的事。三、上班穿工服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满。四、文明服务，礼貌待人。五、服务态度端正，有较强的奉献精神。六、工作时间不准脱岗、串岗、大声喧哗等。七、未经许可，不得擅入住户家中。八、不做有损公司形象的事，不收取住户或业主的钱物。九、绝对服从上级的领导、团结同事、互相帮助。十、爱护公物，损坏、遗失工具照价陪偿。十一、爱岗敬业，在规定时间保质保量完成任务。十二、做好每日工做记录。

保洁员工着装规范一、按规定统一着装,内外衣服要干净整洁,衣扣扣好,不得卷袖,不准穿拖鞋和皮鞋,须穿软底鞋，进入非瓷砖或非水泥地面区域时须穿鞋套，进入其他需要保护的地面区域时也必须穿上鞋套，不允许把工服直接和清洁用品放在一起，避免工服被污染。二、男职员不许烫发,留胡须,头发长不盖耳,发型整齐,女职员不留怪发型,不浓妆艳抹,不得留长指甲涂指甲油,不使用味浓的化妆品。三、考虑到冬季天气寒冷，为此，建议保洁员在赶往工作场地的途中穿上保暖外套，到工作现场后再穿上工服。

保洁工具、用品领用制度一、个人工具、用品 1、领用：个人工具、用品的领用必须是在岗位需求的范围内，填写《个人工具、用品领用申请单》，经物业经理批准后，由管理员发放。 2、保管：个人工具、用品的保管及使用由领用人负责。 3、退还：因岗位调动或人员离职，个人工具、用品必须办理退还手续。由个人提出退还申请，填写《个人工具、用品退还申请单》，物业经理审批，管理员核实工具、用品数量及完好性，完成工具、用品入库。 4、报废：由工具、用品领用人提出报废申请，填写《工具、用品报废申请单》，管理员核实工具情况（如工具、用品仍可使用，请领用人继续使用。如可修复，联系相关专业人员修复），物业经理批准。二、公共工具、用品 1、借用：个人因工作需要借用公用工具、用品的，需到管理员处办理借用手续。 2、使用保养：正确使用工具、用品，并按规定进行维修保养。 3、归还：工具、用品归还时如人为损坏，责任人照价赔偿；非人为原因损坏，联系相关部门/人员进行维修。

物业市场拓展方案

物业市场拓展方案 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

（2）建筑面积在1-----5万平米时，利润不得低于成本测算的12%（不含税金）；（3）建筑面积在5-----10万平米时，利润不得低于成本测算的10%（不含税金）；（4）建筑面积在10----20万平米时，利润不得低于成本测算的8%（不含税金）；（5）建筑面积大于20万平米时，利润不得低于成本测算的5%（不含税金）；（6）工业园区及后勤项目依据项目服务内容洽商实际情况进行测算，但利润不得低于成本测算的10%（不含税金）。（二）拓展原则：（1）具有一定盈利的各类物业项目，包括住宅、商业、政府办公楼及学校等，要积极争取接管；（2）普通项目但对星海品牌发展有一定影响力的，在能保证合同期内收支基本平衡的，也要积极争取接管；（3）个别盈利不高或略有亏损的项目，但对品牌发展有一定影响力的，经总经理审批同意后，可以接管；（4）在对外拓展项目中，要积极主动将星海模式引入到项目现场管理中，促进对外拓展项目管理形成常态化；（5）物业管理配套设施不全，后续管理需投入大量资金的项目不接；（6）外接项目管理，物业服务签约期限不得少于1年，一般建议2-3年，若管理稳定正常，争取延长或续签管理年限；（7）曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接；（8）业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）；（9）以客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象。五、拓展业务范围（一）物业管理全委托

物业标准化管理文档新手册大全(doc 251页)

现代物业标准化管理手册大全第一章物业管理方案

电子文档：GLFA001 物业管理方案目录 GLFA001.目录 GLFA002.前言 GLFA003.物业管理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采用的管理模式 (1)物业管理架构 (2)物业管理岗位编制 GLFA005.员工招聘 (1)高层物业管理人员 (2)物业管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)财务管理部 GLFA006.物业管理人员培训 (1)新员工上岗培训

(2)在岗员工循环培训 GLFA007.物业管理所需物质条件 (1)办公及员工住宿用房计划 (2)物业管理工具与装备价格参照表 GLFA008.物业管理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业管理预算 (1)物业管理开支分类预算表 (2)物业管理处开支预算明细表 GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理(1)管理规章制度

物业管理手册_131页_管理指导书

第一章组织架构工作职责一、组织架构 : 1 2、要求一 3、合理分工原则。由于物业管理工作内容多，涉及专业领域广，因此能由社会承担的工作,尽量委托专业厂家承担。 4、职责职权对应分明的原则。物业管理中的每一个岗位都有各自明确的职责范围。为了履行这些职责,拥有在自己职责范围内作出决定和取消决定的职权。 5、最佳管理幅度的原则。管理幅度一般是指某一个管理人员所直接控制的人员的数目。管理幅度大小通常以4-8人为宜。若管理幅度太宽,很可能使管理工作失去控制,管理机构的运行背离总目标。若管理幅度太窄,在被管理的人数相同的情况下,必然出现管理层次多、命令链长的局面。 6、信息反馈和调控的原则。为保证物业管理的最优运转状态,信息反馈和调控机能是十分重要的。信息反馈是把服务现场的情况及时送达物业部, 物业部必须设立收集和处理这些信息,并按程序发出工作指令的岗位,例如物业总值班。三、工作职责在商场总经理和分管副总经理的领导下，在集团物业管理中心的指导下，采取科学合理有效的措施,为商场提供优质高效的物业管理服务,为顾客提供安全舒适清洁便利的购物

环境，具体如下： 1、负责商场的建筑和设备设施的运行管理、维修维护和保养更新工作，确保商场的房屋建筑、公共设施设备、能源供应等时刻处于良好的工作状态。 2、严格执行安全消防各项规章制度，确保商场安全无隐患。 3、负责商场内及其周边环境保洁管理和绿化养护管理工作。 4、负责商场二次装修工程的监督管理工作。 5、负责商场厂家租户的报修服务工作。 6、负责部门员工的安全教育和业务培训工作。 7、定期进行安全检查，保证安全生产。 8、负责设备设施的外协维保管理工作，配合公司有关部门做好商场的基建、改造等工作。第二章岗位职责岗位职责说明书（物业部经理）

极致物业管理系统仓库管理操作手册

项目部仓管进入测试库之后，首先做其它入库单初始化库存，物料入库采购申请单增加库存，领料出库做领料单减少库存。目前在测试库里这样操作，后期会调整为项目做部门申购计划，物料入库由总部做统一调拨。到时候会上传补充文档进行说明，目前请按本文档涉及内容熟悉系统操作！仓库管理仓库管理模块主要用来处理有关存货采购入库、销售出库以及其他存货出入库等业务以及对物料的出入库进行管控，是协助仓库保管员正确及时地记载存货进、出、存动态的主要系统，也是企业物资存储环节的重要系统，通过系统提供的盘点、调拨等业务，企业可以严格贯彻存货清点制度，保证账账、账实相符。业务流程图如下：内容提要：仓库单据库存查询报表分析操作主界面：仓库单据各种出入库单的录入以及调拨单、成本调整单的录入，以及即进即出的单据录入（即商品出库审核时，系统自动同时完成其他入库单据的录入，在【领料单录入】界面完成）。在所有的库存单据录入界面，可对单据进行新增、修改、复制、审核、打印等操作。点击【查看】->【即时库存】可进入【即时库存查询】列表查询所有物料的当前的结存数量。 1文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.

内容提要：采购入库单录入其他入库单录入领料单录入调拨单录入采购入库单查询其他入库单查询领料单查询调拨单查询采购入库单录入功能描述建立和维护采购入库单记录操作方式进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出仓库管理的流程图，点击图中的【采购入库单】，进【采购入库单】录入界面。在采购入库单录入界面，单据号由系统自动生成；带*号栏位为必录项，如‘仓库’。在出入库明细中直接选择物料、输入入库数量、入库单价。输入完相关信息好点击【保存】即可。在出入库明细中【库存(基本)】反映的是该物料在该仓库当前结存数量。采购入库单有两种：蓝字采购入库单和红字采购入库单。红字采购入库单是对蓝字采购入库单冲红或采购退货。直接手工录入，在采购入库单界面，点击【红字】，系统弹出如下界面： 2文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.

物业市场拓展方案

物业市场拓展方案物业管理企业是微利行业，要想赢利就必须走规模化经营之路，就要不断的拓展市场。扩张是企业发展壮大的必经之路，一个企业只有拥有了一定的市场份额和规模，才能在激烈的市场竞争中获胜，但是盲目的扩张也会让企业面临倒闭的危险。物业管理企业在扩张的同时，随之而来的就是人员的增加、服务的多元化和跨地域经营的风险，这对物业管理企业是一种严峻的考验。因此，要想赢得市场、扩大市场份额，物业管理企业就必须先正确认识企业扩张，打好基础，以稳中求进。一、物业管理企业扩张的意义在当今市场竞争日趋激烈的严峻形势下，不进步就意味着退步，不发展就意味着灭亡。物业管理企业唯有迅速占领市场份额，扩张自身规模，才能在市场上立足。物业管理行业作为一个新兴行业，自诞生伊始，便显示出了强大的生命力，取得了快速发展。实践证明，企业扩张、规模化发展是物业管理行业未来发展的必然趋势。原因有四：一是物业管理行业的产业化势在必行，而产业化的前提是规模化; 二是物业管理企业只有通过规模化，才能达到实现效益; 三是企业资源配置的合理化只有通过规模化才能实现; 四是社会平均劳动成本的降低与企业成本的下降只有通过规模化才能得以实现。

物业管理企业扩张、规模化发展是指物业管理企业充分利用自身资源，有节制最大限度地扩大管理面积和管理领域，科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。当然，物业管理企业的规模化经营并不是指简单的扩大再生产，从企业追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还必须充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是企业所追求的真正意义上的规模经济效益。二、物业管理企业在扩张中容易出现的问题很多知名的物业管理企业急剧扩张自己的业务，但由于管理原因，经历了由知名到无名，由强变弱的转变，有的已逐渐淡出市场。因而，物业管理企业的业务扩张应是理性的、保证品质的前提下的负责任的扩张。一些水平不高的物业管理企业为了发展，不惜采取违反价值规律的超低价手段进行市场竞争;也有一些新成立和刚转制的企业，为了打开市场，不惜靠低价入市;更有极少数企业走“短线”，只赚取眼前利益，进入物业项目后，往往不能较好地兑现承诺，结果造成企业与业主之间的矛盾。究其原因，都是因为企业走入了扩张误区，导致企业盲目扩张，从而影响了企业的发展，也损害了自身和业主的利益。误区一：扩张就是管理面积的扩大

商业物业管理内容

商业物业管理内容 1．商场的前期管理物业管理前期管理工作在物业管理环节中是十分重要的。应将在实行此方案所制定的经营管理项目前做好以下的前期管理工作：（1）．修改和制定有关的管理文件，这些文件包括但不限于： A. 管理公约——对[xxxx]物业及其设备，服务设施的管理、保养、保险以及维护所订立的规定，达到对该物业的统一管理，以保证该物业的所有业主和租户有效地使用其物业单元，并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。 B.用户手册——方便各业主及租户进一步了解“[xxxx]”的物业情况和管理运作规定，旨在保障“[xxxx]”全体业户和租户的利益而制定的手册。 C.装修指南——向各业主及租户详细介绍各业户在自己单元内进行装修、改造等工程必须遵守的规定和必办的手续，以及介绍“[xxxx]”物业设施情况，以协助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设备、设施、中央系统、楼宇结构和其它业户单元的正常使用。 (2)．制定各项管理程序及规定，包括但不限于以下： A.商铺物业交收程序 B.商铺装修的报批和验收程序 C.商铺装修的监控程序 D.公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定 E.公共设备设施的监管维护和报修程序 F.投诉处理的程序 G.意外和紧急情况处理的程序 H.非办公时间出入商场的管理规定 I.货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定 J.日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定 (3)．物业管理服务质量的控制和制度，包括但不限于以下：

A.各部门工作手册的制定（包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则） B.各岗位的（部门）纪律制度 C.各岗位服务标准 D.考核制度和持续改进的措施 (4)．在商场竣工前对商场设施管理的前期介入：前期介入有利于商场的日后管理，避免发生重复投资或资源浪费，对发展商有利无弊，其范围包括但不限于以下方面： A.参照商场的图纸设计，为商场日后管理的方便与完善，提早设计及更改有关设备设施及有关的功能布局，以避免重复投资或浪费资源。 B.根据我们的专业管理经验，向发展商早期提出合理化建议。如设备设施的选择，管理设施的设置等等。 C.早期熟悉商场设备设施情况，协助发展商监督设备安装及调试，监控有关工程质量，并对商场的隐蔽工程进行早期的验收。 2．对商场进行验收和接管将配合发展商，按照“[xxxx]”的工程进度，分期分批地对商场物业验收和接管，包括以下方面： A.对隐蔽工程验收和接管 B.对楼宇工程质量的验收和接管 C.对设备和设施的验收和接管 D.对装修质量的验收和接管 E.对各项工程和设备的竣工图，使用说明书，质量保证书等以及图纸和文件资料的接收并存档。 F.所有交付给业户的商场物业单元，均由物业管理公司先验收接管后，再代表发展商交付给业户，并代业户跟进各项收铺时查出的遗漏工程问题。 3．接管后的物业管理工作包括但不限于以下：

购物中心商业运营管理内容及管理手册

购物中心商业运营管理内容及管理手册 1

购物中心商业运营管理内容及管理手册 1、商业运营管理服务内容一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。

1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。 3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。

4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1) 实施统一明码叫价。 2) 禁止价格欺诈行为。 3) 不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2) 进店商品以中高档为主以确保商品质量。 3) 严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 4) 实行商品质量“三包”。 5) 对商品质量进行抽检。 6、顾客服务规范 1) 售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客。