物业操作手册
YLWY-CZ(ZD)-SG001
A/O
商城管理经理岗位职责
1、安排本部门内的一切工作并检查；
2、制定部门内各项工作方案及费用预算；
3、负责安排人员催收各种费用；
4、监督检查保洁工作，协调、处理有关保洁的投诉；
5、查阅重大投诉记录，并了解处理进度及处理顾客投诉；
6、安排协调做好商户提供的各项有偿服务工作；
7、遇有紧急事故，安排协助安管部及工程部进行处理；
8、主持召开工作例会，对员工进行在岗培训；
9、监管部门内主管、员工的考勤、纪律、服务意识及工作执行情况；
10、对各项活动的配合、协调、监管；
11、安排人员定期检查部门固定资产及办公用品的使用情况；
12、定期联络重要客户，了解商户情况及征求商户意见；
13、协调有关政府部门的关系，配合政府部门的工作；
14、配合招商部工作，为商户提供良好的物业服务；
15、完成上级领导交办的其他工作。
xxx物业管理有限公司
二零xx年十二月十二日
YLWY-CZ(ZD)-SG002
A/O
文员岗位职责
1、建立保管部门资料档案，定期整理；
2、协助部门经理起草部门费用预算；
3、负责文件的打印、对往来文件做好记录归档；
4、负责部门内的固定资产及办公用品的登记和管理，并负责办理报废手续和申购手续；
5、接听电话并填写电话记录，解答咨询；
6、熟悉公司和商户情况，提供准确信息，并做好保密工作；
7、完成上级领导交办的其他工作。
力物业管理有限公司
xxx年十二月十二日
YLWY-CZ(ZD)-SG003
A/O
管理科主管岗位职责
负责向商户收缴管理费、能源费、装修费等一切费用；
2、负责协调商户办理收楼手续、装修手续、并追踪检查；
3、负责制定每月管理员排班表；
4、对商户的各种投诉、做出相应的解决并对商户进行回复；
5、查阅各类巡查记录表，对出现的问题及时解决；
6、定期对管理员进行岗位培训；
7、负责商城顾客人数的统计和提袋率的统计汇总；
8、查阅管理员工作记录、交接班记录、检查管理员日常工作情况；
9、协助安管部、工程部做好突发事件的善后处理工作；
10、负责检查商城的日常保洁工作；
11、完成上级领导交办的其他工作。
一力物业管理有限公司
xxx年十二月十二日
YLWY-CZ(ZD)-SG004
A/O
服务科主管岗位职责
1、按照部门制定的目标有效的组织属于员工完成各项具体工作，协助商管部经理落
实一切物业服务职能；
2、制定服务科工作计划及时间表，检查属下员工工作完成情况及做出行动及检讨，
提出改善建议，使服务水准不断改进；
3、指导下属员工的服务工作及作相关培训；
4、负责商城的广播、前台礼仪、邮件收发、有偿服务、顾客投诉、展促配合等日常
管理工作；
5、督导属下员工遵守员工守则及各项工作规章制度，按照管理部门规定定期进行员
工工作评估，执行管理部门的奖惩制度；
6、组织例会与下属员工保持良好的沟通；
7、完成上级领导安排的工作，并及时回复。
一力物业管理有限公司
xxx年十二月十二日
YLWY-CZ(ZD)-SG005
A/O
保洁主管岗位职责
1、负责公司的具体保洁工作；
2、负责垃圾清运管理工作；
3、要做好与市、区环保部门的联系工作，并与之建立良好关系；
4、负责制定保洁内各项规章制度并不断的使其完善；
5、负责制定广场保洁工作计划（可按年、季、月、周、日进行安排）；
6、对保洁人员的行为进行监管；
7、负责定期配备、检查保洁部内的清洁设备和清洁工人的服装；
8、认真完成部门经理安排的各项工作，并自觉维护公司利益。
一力物业管理有限公司
xxx年十二月十二日
YLWY-CZ(ZD)-SG006
A/O
楼层管理员岗位职责
1、负责向商户收缴费用；
2、文明礼貌地接待商户、顾客的投诉记录，对能解决的尽量解决，解决不了的及时
上报；
3、监督商户遵守规定的营业时间；
4、督促商户遵守《商户手册》和《装修手册》规定的相关义务及内容；
5、负责处理商户的违规行为；
6、检查、巡视清洁状况，并监督保洁公司的保洁工作；
7、协助工程部、安管部做好广场的设备设施维修、安全管理工作，并协调商户的有偿
服务工作；
8、协助安管部、工程部处理突发事件；
9、完成上级领导交办的其他各项工作。
一力物业管理有限公司
xxx年十二月十二日
YLWY-CZ(ZD)-SG007
A/O
广播员岗位职责
1、负责广播找人、失物招领及商城紧急事件的广播，做到声音甜美、语速有度；
2、按照广播员的工作内容、流程及相关标准做好日常工作并负责登记；
3、协助商城礼仪促销活动的广播；
4、负责广播室内的卫生清洁，保持良好的卫生环境；
5、配合其他部门做必要的广播；
6、完成上级领导交办的其他工作。
一力物业管理有限公司
xxx年十二月十二日
YLWY-CZ(ZD)-SG008
A/O
礼仪咨询员岗位职责
1、负责来访人员的接待及电话接听工作，并作好来访人员的登记记录整理工作；
2、接待顾客咨询、投诉及做好导购工和；
3、负责报刊、信件的分类整理工作；
4、负责向商户的文件分发及复印工作；
5、配合安管部、工程处理突发事件；
6、完成上级领导交办的其他工作。
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xxx年十二月十二日
YLWY-CZ(ZD)-SG009
A/O 商管部架构图
商城管理部
一力物业管理有限公司
xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0010
A/O 和平广场垃圾房使用管理规定
1、垃圾房每天开放时间：7：00、14：00、21：00；
2、所有垃圾的运送必须在以上规定时间之前运抵垃圾房；
3、所有垃圾必须用袋装或箱装，并在密封后整齐摆放于指定位置；
4、运送垃圾时，不得将垃圾遗洒到通道地面上，或在地面上拖拉垃圾；
5、在垃圾房内，干、湿垃圾应分开存放，餐饮垃圾（包括剩余食品、泔水等）必须
送入垃圾降温间内进行降温处理；
6、装修所产生的建筑垃圾应存放至物业公司指定区域，禁止存放于垃圾房内；
7、存放垃圾时，需服从垃圾房管理人员的管理，不得有辱骂、威胁、殴打管理人员
之行为；
8、商户个人垃圾容器禁止放置在垃圾房内，更不得擅自在房内划分个人专用区域；
9、在垃圾房锁闭的情况下，严禁将垃圾置放于门外；
10、禁止任何非物业管理人员在垃圾房内分拣垃圾，私自让外来人员捡垃圾；
11、所有使用垃圾房人员，必须爱护房内一切设备设施，如有破坏，照章赔付；
12、本规定自2002年8月15日起开始执行。
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xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0011
A/O
保洁用房管理规定
为了加强外聘保洁公司用房的日常管理，使保洁用房能够保持良好的卫生状况
和使用状况，现制定保洁用房管理规定如下：
1、保洁人员进出保洁用房，必须穿着工装、佩戴工牌，非物业管理人员或保洁公司
工作人员不得无故进入；
2、保洁用房内严禁吸烟、喝酒、打扑克、睡觉、嘻闹、煮食品、吃饭、传阅任何非
法刊物等违法违纪行为；
3、任何人员不得在保洁用房内留宿过夜；
4、日常清洁所需的清洁设备、工具、材料须摆放整齐有序，不得乱堆乱放；
5、保洁用房内需保持良好的卫生环境，若有杂物须及时清理并送至指定地点；
6、保洁用房内须注意用电安全，严禁私接乱拉电线，私设电源使用违规电器等行为；
7、保洁用房内严禁存放易燃、易爆等危险品及与保洁工作无关的物品，严禁私自存
贮其他公司的物品；
8、每月底须将存放在保洁用房内的设备及物品清单上报物业公司；
9、保洁公司所属员工需爱护办公用房及配套设施，不得在办公室墙壁及门窗上张贴
图片、文件或装钉材料；
10、保洁人员离开保洁用房前须关闭电器开关，认真检查门窗状况，做好防火防盗工
作。
本规定自公布之日起执行。
一力物业管理有限公司
xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0012
A/O
保洁员劳动纪律管理规定
1、按时上下班，提前10分钟到岗；
2、服从领导，听众安排，积极主动完成任务；
3、保洁员工之间互相团结，共同完成工作；
4、不准无故请假，严守作息时间；
5、工作时间应注重仪表、不准吃东西、吸烟；
6、工作中严格按照操作程序、工作、标准进行工作；
7、当班工作时间按规定完成，不准以各种理由推脱工作，造成顾客的投诉；
8、工作时间不准大声讲话，乱丢、乱碰物品发出不必要的响声；
9、工作时间不许脱岗，造成不良影响；
10、严格巡视检查，发现问题及时处理，不准许有卫生达不到标准的情况发生；
11、发现设施、设备损坏及时报修，不许有拖延；
12、严格控制各种物品的使用，严禁浪费，严禁违反操作规程，造成不必要的损失，
造成一切后果由保洁员负责赔偿；
13、保洁人员应热情、大方、周到细致的服务，严禁在顾客面前留出厌烦冷淡的态
度；
14、保洁员应遵守集团的各项规章制度。
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xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0013
A/O
开水房管理规定
为明确开水房管理，维护设备设施的良好使用，制定开水房管理规定如下：
1、开水房开放时间：
8:30am―9:30am；11:30am―12:30pm；2:00pm－3:00pm
5:00pm－6:00pm；8:00pm－9:00pm
2、管理规定
a、所有员工应在规定时间内使用开水房；
b、开水只供饮用，不得使用水桶、水盆等非饮水器具接用开水；
c、不得将含有杂物（如茶叶等）的废水倒入水池；
d、不得私自摆弄开水器电源控制系统及水阀；
e、注意保持卫生，勿使水洒地面；
f、除接水外，不得在开水房内逗留；
g、不得在开水房内储留物品；
h、服从商场管理人员的管理。
以上规定请员工遵守，如有违反，将受处罚。
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xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0014
A/O
商铺内装饰管理规定
此规定适用于商铺开业后，须重新进行内部装修。或因春节、圣诞等节日须对
店内进行装饰。
1、对店铺内重新进行装修，如做局部改动，施工期在12小时以内的工作，须提前
3天书面向一力物业管理有限公司商场管理部提出申请说明装修原因，待批准后
方可施工。
2、如果施工作业面积较大，工时在12小时以上的施工作业，须提前10个工作日向一
力物业管理有限公司商场管理部提出书面申请，待批准后方可进场施工。
3、任何装修改动均须向一力物业管理有限公司商场管理部提报装修图纸，经商场管
理部协调各部门进行审图合格后方可接图施工。
4、如装修影响正常营业，商户须自行加装封档，封闭装修。
5、商户须自觉按装修流程进行装修。
6、营业时间须进行低噪音，无异音，无粉尘的施工作业。
7、施工人员严禁使用设施，在营业时间内多次出入公共区域，大声喧哗，说笑。
8、施工人员进出施工区域须自觉配带鞋套。
9、施工人员严禁在工作区域内饮食，并工作区域内吸烟，严禁喝酒或酒后上岗。
10、运送材料须通行物业公司指定通道，并在非营业时间内进行搬运。
11、运送材料严禁拖行，必须搬运或用专用工具进行运送。
12、如因施工人员操作不当，导致和平商业广场或和平广场其他商铺的设施、设备
受损，施工商铺须全价赔偿，一力物业管理有限公司有权进行追加罚款。
13、商铺内进行高粉尘，高异味或足以对其它商铺造成影响的施工作业，须提前24
小时书面告知一力物业管理有限公司商场管理部。并在营业结束后，由商管员
协同所受影响商铺进行防范措施，经三方确认后，方可进行施工。经查合格的
电源箱按照用电规范配置电源箱内的开关及漏电保护装置。
14、拉接临时缆线时，要求按照电气施工标准，不准乱接、乱拉电线，并必须使用
合格的缆线。
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xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0015
A/O 处理客户/顾客投诉的管理规定
1、对于客户/顾客的投诉应持欢迎态度，并予以热情接待，不得冷漠、训责等恶劣态
度；
2、了解住户投诉的具体内容；
3、现场了解投诉内容情况，并注意做好记录；
4、分析产生问题的原因或责任情况，（监督力度不够？筹备欠考虑？等原因）；
5、提出处理或不予处理的理由；
6、遇有不能解决的问题，要按管理程序向有关主管报告；寻求解决办法；
7、有投诉事项被隐瞒、虚报、误导等事情，将予以严肃处理。
一力物业管理有限公司
xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0016
A/O
特约服务管理规定
1、商户提出的有偿服务要求，管理员应热情接待；
2、填写值班记录表，并迅速、准确的填写工程维修单或有偿维修服务计费明细；
3、及时通知相关部门为商户做好服务，不得延误时间；
4、解答好商户的疑问，不得将商户置之不理或对之不礼貌；
5、不得对商户提出不合理要求；
6、不得私自抬高服务价格，要明码标价，使商户一目了然；
7、做好服务工作的解决跟进，对每一位提出要求的商户都要在服务结束后进行回
访；
8、在整个服务过程中，要注意保持维护商城形象，维护商城利益，保持和蔼可亲
的态度；
9、对于服务中发现的问题要及时设法解决，解决不了要及时上报，严禁私自处理
重大问题；
10、对于设备维修服务，要积极配合设备人员，做好与商户的沟通协调，完善处理
每一项服务工作。
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xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0017
A/O
部门巡视检查工作管理制度
1、每日提前做好巡视检查工作准备，检查仪表仪容、记录表、笔及其他必备用品；
2、遵守工作要求，按时进行各项巡视检查工作；
3、按照规定的时间、规定的巡查路线、规定的巡查项目认真细致的做好巡视检查工
作；
4、巡视检查过程中要做到不粗心不漏项，对每一个项目都要细致耐心的检查，要有
责任心；
5、工整仔细的填写巡查记录表；
6、对每一个发现的问题都要做到：认真记录、及时处理、解决不了、及时上报；
7、对当班未处理完毕，需要跟进解决的问题，要在值班记录本上明确记录，以便下班
人员跟进；
8、巡视检查工作期间，要严格遵守公司制度，维护公司形象，维护公司利益；
9、如遇突发事件，要保持冷静，严格按应急方案处理。
一力物业管理有限公司
xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0018
A/O
服务台礼仪咨询员管理规定
1、主动服务、接待热情、考虑周到；
2、检查服装、仪容：整齐、整洁、美观、大方；
3、不在工作区域聊天；
4、不能当着客户的面对自己的熟人热情有加，使客户感到倍受冷落；
5、任何情况下不对顾客以回绝了事；
6、不倚靠服务台、墙壁或支柱；
7、不得手卡腰双臂抱胸，或手支在台面上；
8、不得把手插在兜里；
9、不准面无表情或无精打采、厌倦无聊的样子；
10、不说同行业其他公司的坏话；
11、不经允许不擅自离开工作岗位；
12、上班时不允许吃零食，玩个人物品或做与工作无关的事情；
13、在公共场所及住户面前不吸烟、掏鼻孔、挖耳朵、搔痒、不允许脱鞋、卷裤脚
衣袖、不允许伸懒腰、哼小调、打哈欠；
14、不准岗位以外的其他人进入工作区；
15、上岗前不准吃刺激性气味的食品。
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xxx年十二月二十日
YLWY-CZ(ZD)-SG0019
A/O
服务台日常管理规定
服务前台是企业形象的代表，是顾客、商户认识公司的窗口，为树立公司的良好形象，现制订服务台日常管理规定如下：
1、服务台礼仪人员面对客人须保持自然、微笑、落落大方、态度和蔼；不得厉声喝
问、粗言秽语、态度生硬及与客人争吵；
2、服务台礼仪人员之间应以礼相待，互相合作及谅解，员工应服从和招待上级指定
的任务，不得搬弄是非、影响同事之间的团结；
3、严禁工作时间擅离工作岗位及未经许可擅自调班的行为；
4、不得私自收受客人所给的赏赐或财物而不上交，及未经公司负责人许可为商户提
供私人服务的行为；
5、拾到客人遗留物品须按规定立即上缴；
6、不得在工作时间内打瞌睡、闲聊、看报纸、吃零食、收听视听设备等行为，及说
与工作无关的话；
7、不得发表虚假诽谤的言论，从而影响广场商户或公司之声誉受损；
一力物业管理有限公司
红星美凯龙物业经理岗位操作手册
物业部岗位手册 物业部经理岗位操作规程 一、岗位概述： 岗位名称：物业部经理\总监 直属部门：物业部 直属上级：总经理 适用范围：物业部下属 二．岗位职责 1.负责商场设施、设备、系统运行、检查、保养、维修工作的安排与落实。 2.负责组织制定和执行各项物业管理制度。 3.做好物业部各岗位的巡视检查，审核运行报表，听取值班主管及各专业主管的工作汇报，发现问题及时采取调整措施。 4.组织制定购物广场设备更新、工程改造、重大维修计划报公司审批并实施。 5.负责督促属下员工严格遵守岗位职责和各项操作规程。 6.及时组织人力处理事故或设备故障，妥善安排防范措施，减少事故及设备故障的发生。 7.根据商场的实际情况细化制订本商场物业管理制度、操作规程，并检查督促落实情况。 8.组织好基础设施的维护检修，确保各类基础设施处于安全的状态。 9.贯彻落实有关安全工作的方针、政策、法律、法规，结合商场的实际情况，加强规范工作，维护安全秩序，确保公司财产和顾客、员工的人身安全。 10.经常开展以防火、防电、防灾害事故、为主要内容的活动，进行安全检查，发现漏洞或不安全因素提出整改意见，并督促整改落实。 11.对发生的各种案件和重大安全事故及时上报，指挥保护现场，配合公检法机关侦破和查处。 12.完成上级领导交办的其他工作。
三．主要工作 1．商场相关制度的起草、建议。 2．商场本部门员工的任用、薪资、岗位调整、考核的建议。 3．按财务制度规定权限范围内的财务审批。 4. 制定本人工作计划、责任目标、周报、总结。 5．负责本部门的全面质量管理。 四．辅助工作 1.熟知商场场地（品牌）调整情况。 2.顾客服务：解答顾客咨询，对顾客询问不知的内容，主动帮助咨询相关的其它工作人员，直到问题解决。 3.协调和其他部门间的关系，以利于更好地开展工作。 4.协助其它部门做好临时性的工作。 5.完成主管领导交办的其他任务。 6.关注人才发现和培养。 五．工作细则 1.每日工作流程
极致物业管理系统收费管理操作说明
极致物业经管系统 目录 第一章：系统总述2 一、功能流程图4 二、查询界面5 三、录入界面10 第二章：房产经管15 一、房产资料建立15
二、房产资料维护18 第三章：客户经管20 一、客户资料20 二、入伙登记21 第四章：收费经管22 一、收费参数22 二、仪表28 三、费用产生30 四、费用操作32 五、收款36 六、单据打印40 七、月结41 第五章：费用报表42 一、系统报表42 二、打印报表50 第一章：系统总述 主界面分三个区域，左边为功能模块列表，中间区域为业务处理导航图，右边为子功能项和报表项列表。在中间区域的右下角是“我的消息”功能按钮。 操作方式点击左边区域的某个功能项，中间区域即显示该功能模块的业务处理导航图，右边区域则显示子功能项和报表项。单机中间区域的某个图标或右边的列表项即可进入具体的子功能窗口。 当您关闭了主界面子窗口时，可以通过菜单【系统】－>【主界面】再次打开该子窗口。如果您想切换数据库或用户，可以通过菜单【系统】－>【切换登录用户】来实现。同时如果不需要修改密码，您也可以通过菜单【系统】－>【修改密码】来实现。修改密码界面如下：
按要求输入旧密码和新的密码，确定后即修改成功。
一、功能流程图
二、查询界面 在查询界面，一般都会有如下菜单和工具栏 预览打印： 在查询上，都提供了预览打印功能，用户可以对该查询界面进行预览或打印。用户在界面上拖动列行宽度或隐含列可以即时在预览或打印中反映出来，所见即所得 刷新： 查询界面上都提供了刷新按钮，方便用户即时从数据库中获取最新数据。 新增： 点击新增，会调用该查询界面对应的单据，以便用户完成新增单据的操作。 修改： 点击修改，会调用单据加载查询界面中行的数据，以便用户进行数据编辑。如果通过双击界面中选中行调起的单据，则为查看状态，如果要修改界面，还必须在单据界面上再点击修改菜单方可。
物业管理工作手册
物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 （1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长； （2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁； （3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。
5、公共环境卫生 （1）公共场所清扫、道路的保洁； （2）公共设施设备的保洁； （3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 （1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范； （2）门岗值勤； （3）物业区域内巡查； （4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 （1）外来车辆进出管理； （2）停车泊位管理； （3）维护交通安全； （4）车辆行驶，停放有序； （5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 （1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效； （2）确保消防通道畅通； （3）加强易然、易爆品的管理； （4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；
极致物业管理软件收费管理操作手册
极致收费管理操作手册收费管理操作步骤如下图所示： 说明： 1、在【房间收费标准设置】中将要修改的公摊费用、停车费等金额指定好之 后，再来操作业务处理导航图中的内容，如果每个月的费用没有变化则可以跳过这一步； 2、在【抄表(公摊仪表)】中抄公摊仪表的读数，如果没有公摊表，则可以跳 过这一步； 3、在【抄表(房间仪表)】中抄房间仪表的读数； 4、在【公摊计算】中根据公摊公式计算公摊仪表分摊到每个房间的数据，如 果没有公摊表则可以跳过这一步； 5、在【生成常规费用】中生成当期全部常规费用，包括管理费、维修基金等， 生成的费用不需要审核； 6、在【生成仪表费用】中生产当期全部抄表费用，包括水电、垃圾处理费等， 生成的费用不需要审核； 7、在【费用查询】中计算滞纳金金额，如果管理处不收取滞纳金则可以跳过 这一步； 8、在【预收核算】中新增、核销预收单，新增的预收单需先审核再核销； 9、在【银行托收】中进行导出报盘、导入回盘操作，导入回盘后不需要审核； 10、在【欠款查询】中进行缴费操作； 11、在【现金收款单一览表】中审核当期全部的现金收款单； 12、在【结账】中进行结账操作，表示当期全部操作已经完成，要进入到下个周期操作。 一、房间收费标准设置 如果管理处的公摊或是停车费等费用是通过指定金额设定的，并且每个月的金额可能不一致，则在生成费用单之前一定要到房间收费标准设置这里来修改金额，否则系统会自动默认上个月的金额。 房间收费标准设置是提供给用户告诉系统每个房间收取哪些费用，以什么样的标准来计算，从什么时候开始计算的功能。在系统主界面点击【收费管理】->右侧【收费参数】最下面的【房间收费标准设置】，如下： 如何新增设置 如果某个房间找不到相应的收费标准设置，则需通过新增来增加。 例如招商大厦管理处下面的一个房间之前没有设置收取公摊电费，但本月要收取，则进入到这个界面后，在走边的树形结构中先找到这个房间， 然后点击上面工具栏的“新增”，弹出收费项目设置界面， 在要收取的项目后面勾选“收取”，选择收费标准，如果是常规费用还需选择开始时间，然后点击“保存”即可，保存之后他会弹出保存成功提示。 如何设定指定金额 进到这个界面后，在过滤条件中过滤要修改的收费项目，然后在指定金额列直接输入金额，然后保存即可。 例如，修改招商大厦管理处的公摊电费，进入到房间收费标准设置以后
物业工程部工作办法
泉州市行政中心康乐物业服务处 工程部工作手册 一、各岗位工作职责 （一）工程部经理岗位职责 1、全面治理本大楼工程维修部事务。 2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和治理工作。 3、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故缘故， 制订预防性措施。 4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。 5、依照设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性 检修保养打算，并监督落实。 6、检查本部职员交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存 在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。 7、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。 8、定期对本部门职员进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。 9、负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。 10、负责编制维修材料月度打算、备品备件的库存操纵和紧急维修材料的请购工作。 11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。 12、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低治理成本。 13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效治理。 （二）综合维修主管岗位职责 1、全力协助工程部经理对大楼的治理工作，负责大楼内工程部相关维修
事务的安排和调度，以及维修工程的成本操纵。 2、负责对大楼内水泵房进行治理，以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控，治理和维修工作的监管。 3、依照报修登记记录，进行合理派工，及时完成各项维修任务。 4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设 备事故缘故，制订预防措施。 5、负责对维修班职员的工作情况进行指导和考核工作。 6、对职员进行安全指导和技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。 7、检查维修人员上班情况，对客用户回访维修情况，并对工作中存在的 问题尽快提出处理方案和预防措施。 8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。 9、对本组的工作情况进行总结，并作好详细记录。 10、负责本组的维修工作打算与落实情况。 11、建立维修组的资料、记录及相关档案。 （三）强电主管岗位职责
物业工程部作业指导书 体系文件
工程质量目标 客户对工程有效投诉少于5次/年员工上岗合格率100% 报修及时率95%以上 设备完好率95%以上
目录1 组织框架 2岗位职责 2.1总工程师职责 2.2暖通工程师职责 2.3弱电工程师职责 2.4强电工程师职责 2.5给排水工程师职责 2.6综合维修工岗位职责 2.7配电运行工岗位职责 2.8维修电工岗位职责 2.9空调运行工岗位职责 2.10弱电工岗位职责 2.11水工岗位职责 2.12中水站运行工岗位职责 3工程各岗任职资格 3.1总工程师任职资格 3.2各专业工程师任职资格 3.3各专业工程员工任职资格 4电梯的相关规定 4.1电梯使用安全规定 4.2电梯紧急故障处理规程 5配电系统的相关规定
5.1配电室交接班制度 5.2配电室设备巡视检查制度 5.3倒闸安全操作制度 5.4电工安全操作规程 5.5电气设备安全巡检制度 5.6电气设备维修管理制度 5.7高压变电室安全操作规程 5.8 高压变电室岗位责任制度 5.9高压变电室运行管理规定 5.10临时用电管理规定 5.11配电室门禁制度 5.12配电工作监护制度 5.13停电限电管理制度 5.14直流屏蓄电池维修保养制度 5.15工作票、操作票管理制度 6暖通系统相关规定 6.1空调机组设备巡视检查制度 6.2空调、新风机组安全管理制度 6.3燃气减压站巡视检查制度 6.4直燃机房管理制度 6.5直燃机房交接班制度 6.6直燃机房门禁制度 7给排水系统相关规定
7.1泵房管理制度 7.2消防水设备管理制度 7.3大厦用水、节水制度 8机房管理制度 8.1机房管理制度 8.2机房卫生管理制度 8.3机房安全防火制度 9设备保养制度 9.1工程大中修管理制度 9.2设备保养规程 9.3设备设施保养细则 9.4设备维护保养管理制度 9.5设备维修管理制度 10工具管理规定 10.1安全管理规定 10.2配电室安全用具的保管及使用规定 10.3电动工具安全操作规程 10.4手持电动工具的使用规定 10.5工具管理规定 11二次装修管理 11.1 二次装修管理规定 11.2 二次装修管理协议书 11.3 装修承诺书
物业公司规范化管理操作手册
物业公司规范化管理 操作手册
目录 第一章物业公司组织结构与责权 (3) 第二章市场发展部管理规范 (16) 第三章物业服务中心管理规范 (30) 第四章工程管理部管理规范 (51) 第五章环境管理部管理规范 (74) 第六章秩序维护部管理规范 (91) 第七章质量管理部管理规范 (100) 第八章行政人事部管理规范 (110) 第九章财务部管理规范 (119)
第一章 物业公司组织结构与责权 一、大型物业公司组织结构 二、中型物业公司组织结构 护卫部主管 环境部主管 维修部主管 会所主管 客服主管 服务中心 行政人事部 出纳 会计 财务部 总经理 总经理助理 物业管理部 行政主管 人事主管 市场拓展部 开发主管 策划主管 董事会 市场 拓展部 工程 管理部 服务 中心 财务部 秩序 管理部 环境 管理部 质量 管理部 总经理 副总经理 市场发展部 物业管理部 综合事务部 人力资源部 财务中心 分公司A 分公司B 分公司C 行政 人事部
三、小型物业公司组织结构 四、市场发展部职责 职责1 公司市场开发策略的制定并组织实施 职责3 物业市场调查、项目情况调查的具体实施 职责4 建立物业市场资料、物业项目信息的数据库 职责5 物业服务管理的前期规划，撰写投标书，进行投标工作 职责6 代表公司与开发商（业委会）签订物业管理服务合同 职责7 进行公司对外宣传策划、广告发布管理 职责8 建立、维护与客户（开发商、业委会）的关系，增进友谊 职责9 完成领导临时交办的其他工作 职责2 公司市场拓展、项目开发工作的组织、安排 市场拓展部 财务部 物业管理部 总经理 综合管理部 人力资源部 护卫组 工程组 环境组
极致物业管理系统仓库管理操作手册
项目部仓管进入测试库之后，首先做其它入库单初始化库存，物料入库采购申请单增加库存，领料出库做领料单减少库存。目前在测试库里这样操作，后期会调整为项目做部门申购计划，物料入库由总部做统一调拨。到时候会上传补充文档进行说明，目前请按本文档涉及内容熟悉系统操作！ 仓库管理 仓库管理模块主要用来处理有关存货采购入库、销售出库以及其他存货出入库等业务以及对物料的出入库进行管控，是协助仓库保管员正确及时地记载存货进、出、存动态的主要系统，也是企业物资存储环节的重要系统，通过系统提供的盘点、调拨等业务，企业可以严格贯彻存货清点制度，保证账账、账实相符。 业务流程图如下： 内容提要： 仓库单据 库存查询 报表分析 操作主界面： 仓库单据 各种出入库单的录入以及调拨单、成本调整单的录入，以及即进即出的单据录入（即商品出库审核时，系统自动同时完成其他入库单据的录入，在【领料单录入】界面完成）。 在所有的库存单据录入界面，可对单据进行新增、修改、复制、审核、打印等操作。点击【查看】->【即时库存】可进入【即时库存查询】列表查询所有物料的当前的结存数量。 1文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.
内容提要： 采购入库单录入 其他入库单录入 领料单录入 调拨单录入 采购入库单查询 其他入库单查询 领料单查询 调拨单查询 采购入库单录入 功能描述 建立和维护采购入库单记录 操作方式 进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出仓库管理的流程图，点击图中的【采购入库单】，进【采购入库单】录入界面。 在采购入库单录入界面，单据号由系统自动生成；带*号栏位为必录项，如‘仓库’。在出入库明细中直接选择物料、输入入库数量、入库单价。输入完相关信息好点击【保存】即可。在出入库明细中【库存(基本)】反映的是该物料在该仓库当前结存数量。 采购入库单有两种：蓝字采购入库单和红字采购入库单。红字采购入库单是对蓝字采购入库单冲红或采购退货。直接手工录入，在采购入库单界面，点击【红字】，系统弹出如下界面： 2文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.
物业工程管理部岗位标准化手册
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
河南省物业服务综合管理平台操作手册管理端H
河南省物业服务企业综合管理平台 用户操作手册 （管理端） 2012-4-27 河南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处
前言 “河南省物业服务企业综合管理平台”是在河南省住房和城乡建设厅的指导下，为全面推进物业服务行业的信息化建设，达到“以信息技术促进高效行政、以信息技术促进产业优化、以信息技术促进行业发展”的目的，根据《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号），《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号）等要求和精神而开发完成的综合管理平台系统。 该平台全面满足物业服务企业资质管理、信用档案管理、企业跨省（市）备案管理、年度动态考核、物业行业统计等管理和功能要求，顺应行业信息化的现状和发展需要，与现行行政监管体系和企业管理方式相适应。同时紧密结合物业服务行业管理应用需求，采用成熟的技术进行开发，具有良好的实用性、先进性、安全性；界面简洁友好，操作简单易学；采用统一数据标准，满足规范化和标准化需要，具有可扩展性和易维护性，能够实现数据的动态更新、交互和共享。 系统用户分为企业用户和管理部门用户，其中企业用户包括全省物业服务企业和外省在豫经营物业服务企业；管理用户包括省、市、县（区）各级物业管理部门。 如果您在使用系统过程中需要技术支持或服务，请与我公司联系，或登录我们的技术支持网站获取常见问题解答，我们将竭力、及时为您提供最好的技术支持和服务。 由于水平所限和时间仓促，书中难免存在错误和不足之处，恳请广大用户予以指正。
目录
第一部分注册与登录 第一章注册与登录 1．1如何进行用户注册操作 特别提醒 各房地产主管部门在登录系统进行“管理部门用户注册”填报之前，首先需要 填写《物业服务企业综合管理平台（管理用户）注册申领表》，并将注册申请 单传真给北京亿居神州科技有限公司，由北京亿居公司为企业办理注册，并生 成“全国唯一编码”和“企业注册码”，之后才能登录系统进行注册操作。“物 业服务企业综合管理平台（管理用户）注册申领表”见附件一。 (备注：“全国唯一编码”是分配给每家企业登陆系统时的用户名，即企业登 陆时“用户名”填写的内容就是“全国唯一编码”)。 首先：打开《河南省物业服务企业综合管理平台》的登录页面 启动web浏览器，在地址栏中输入“河南省物业服务企业综合管理平台”系统的访问地址，点击键盘“Enter”，或者单击浏览器中“转到”，显示登录界面，如图1-1-1所示。 图1-1-1登录界面 其次：进行用户注册 本系统采用全国唯一编码和注册码的认证方式对用户身份的合法性进行识别，只有通过技术支持单位获取全国唯一编码和注册码，并进行用户注册，才能正常使用本系统。 用户注册的具体操作步骤如下： 步骤一：点击登录界面的“管理部门用户注册”，系统切换到管理部门用户注册页面，如图1-1-2所示。 图1-1-2用户注册 步骤二：填写用户注册信息。 请在此填写“用户姓名”，“单位名称”，“用户级别”，“行政区划”，“通讯地址”，“邮编”，“电话号码”，“手机号码”，“全国唯一编码”，“注册码”，“密码”。用户级别：请选择“县级用户“、”市级用户“、“省级用户”中的其中一种。 全国唯一编码（即登录用户名）：由系统技术支持单位根据各级物业管理部门提供的“物业服务企业综合管理平台（管理用户）注册申领表”信息，并按照一定规则为各管理部门生成的全国唯一标识。
万科物业发展有限公司新客户关系管理系统用户手册
万科物业发展有限公司 【新客户关系管理系统】 用户手册 版本
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目录 1.概述...................................................................................................................... 错误!未定义书签。 2.用户登录.............................................................................................................. 错误!未定义书签。 3.用户登出.............................................................................................................. 错误!未定义书签。 4.客服中心.............................................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.使用场景 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.1.业主入伙.............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.2.新增家庭成员...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.3.删除家庭成员（非业主）.................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.4.修改房屋信息...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1. 5.维护客房关系...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.6.修改客户信息...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.7.房屋过户.............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.8.拆分/合并房........................................................................................ 错误!未定义书签。 4.1.9.维护客车关系...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.10.全能搜索.......................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.11.客户搜索.......................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.12.客服中心报表.................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.13.工作台.............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.2.场景操作流程 ............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.2.1.业主入伙.............................................................................................. 错误!未定义书签。
物业管理公司保洁人员工作手册
物业管理公司保洁人员 工作手册 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
青岛颐荣物业管理有限公司保洁员工手册 （2009年度） 二零零九年五月
保洁员工行为准则 一、遵纪守法，遵守员工手册和公司的各项规章制度。 二、履行职责，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，不做本职工作无关的事。 三、上班穿工服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满。 四、文明服务，礼貌待人。 五、服务态度端正，有较强的奉献精神。 六、工作时间不准脱岗、串岗、大声喧哗等。 七、未经许可，不得擅入住户家中。 八、不做有损公司形象的事，不收取住户或业主的钱物。 九、绝对服从上级的领导、团结同事、互相帮助。 十、爱护公物，损坏、遗失工具照价陪偿。 十一、爱岗敬业，在规定时间保质保量完成任务。 十二、做好每日工做记录。
保洁员工着装规范 一、按规定统一着装,内外衣服要干净整洁,衣扣扣好,不得卷袖,不准穿拖鞋和皮鞋,须穿软底鞋，进入非瓷砖或非水泥地面区域时须穿鞋套，进入其他需要保护的地面区域时也必须穿上鞋套，不允许把工服直接和清洁用品放在一起，避免工服被污染。 二、男职员不许烫发,留胡须,头发长不盖耳,发型整齐,女职员不留怪发型,不浓妆艳抹,不得留长指甲涂指甲油,不使用味浓的化妆品。 三、考虑到冬季天气寒冷，为此，建议保洁员在赶往工作场地的途中穿上保暖外套，到工作现场后再穿上工服。
保洁工具、用品领用制度 一、个人工具、用品 1、领用：个人工具、用品的领用必须是在岗位需求的范围内，填写《个人工具、用品领用申请单》，经物业经理批准后，由管理员发放。 2、保管：个人工具、用品的保管及使用由领用人负责。 3、退还：因岗位调动或人员离职，个人工具、用品必须办理退还手续。由个人提出退还申请，填写《个人工具、用品退还申请单》，物业经理审批，管理员核实工具、用品数量及完好性，完成工具、用品入库。 4、报废：由工具、用品领用人提出报废申请，填写《工具、用品报废申请单》，管理员核实工具情况（如工具、用品仍可使用，请领用人继续使用。如可修复，联系相关专业人员修复），物业经理批准。 二、公共工具、用品 1、借用：个人因工作需要借用公用工具、用品的，需到管理员处办理借用手续。 2、使用保养：正确使用工具、用品，并按规定进行维修保养。 3、归还：工具、用品归还时如人为损坏，责任人照价赔偿；非人为原因损坏，联系相关部门/人员进行维修。
物业公司房屋维修资金管理系统操作手册
北京泰利特科技发展有限公司 操作手册 （小区管理人员） 上海市房屋维修资金管理系统操作手册 宇信泓智科技发展有限公司
目录 1、制定维修预案 (5) 1．1制定预案的一般流程： (5) 1．2功能操作详述 (5) 1．2．1新增维修预案 (5) 1．2．2修改维修预案 (8) 1．2．3撤消维修预案 (8) 1．2．4查询维修预案 (10) 1．2．5打印维修预案 (10) 1.2.5.1打印维修工程实施方案公示 (11) 1.2.5.2打印竟见征询单 (12) 1．2．6录入意见征询单 (13) 2、制定维修决案 (16) 2．1制定决案的一般流程： (16) 2．2功能操作详述 (17) 2．2．1新增维修决案 (17) 2．2．2录入急修报告 (19) 2．2．3修改维修决案 (20) 2．2．4撤销维修决案 (21) 2．2．5查询维修决案 (22) 3、审价合同管理 (23) 3．1审价合同管理的一般流程： (23) 3．2功能操作详述 (23) 3．2．1新增审价合同 (23) 3．2．2修改审价合同 (26) 3．2．3撤消审价合同 (26) 3．2．4查询审价合同 (28) 4、施工合同管理 (28) 4．1施工合同的一般流程： (28) 4．2功能操作详述 (29) 4．2．1新增施工合同 (29) 4．2．2编辑施工合同 (33) 4．3．1撤消施工合同 (34) 4．4．1变更施工合同 (35) 4．4．1查看施工合同 (37) 5. 任务单管理 (39) 5．1新增任务单 (40) 5．1．1新增任务单 (40) 5．1．2任务单编辑 (41) 5．1．3任务单删除 (42)
某知名物业管理公司工程部运作手册范本
某知名物业管理公司工程部运作手册 第一节管理围 总体：工程部负责项目有： (1)对所有设备的日常运行管理。 (2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。 (4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。 (5)对客户进行有偿服务。 (6)为物业管理提供一切有关工程询问。 一、强电专业 1．负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。 2．负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 3．负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。 4．负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。 5．负责楼宇公共区域的照明维修。 6．负责楼宇临时供电的安排和计划。 7．负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。 8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 9．负责电梯的维修、保养。
10．负责卷帘门的维修、保养。 11．为客户提供有偿服务。 二、空调专业 1．负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理 2．负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 3．负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。 4．改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。 5．为业主、客户提供有偿服务。 三、给排水专业 1．负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2．负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。 3．负责楼宇所有机械的维修，如：手推车等。 4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5．负责生活水水质处理。 6．为业主、租户提供有偿服务。 四、土建专业 1．负责楼宇公共围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。 3．负责公共围和物业公司的家具维修。 4．负责安排一些小五金件的维修和调整。 5．负责一些临时性的任务。 6．为业主、客户提供有偿服务。
物业工程部职位说明书
物业工程部职位说明书 、工程部职责在项目总经理领导下，负责贯彻执行项目管理方针，制定并落实物业设备管理工作和客户日常维修工作的具体目标和措施，职责包括：制度管理 1.建立并持续改进公司IS09000质量标准； 2.制定设备管理和维修的各项规章制度、技术标准、作业指导书、安全规程； 3.制定各种运行维修表格，将各种运行、保养、维修工作准确记录。设备管理 1．负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理； 2．负责所有物业设备台帐的建立和管理，并对所有日常运行、保养、维修工作进行详细、准确记录； 3．编制并完成物业设备的设备维修保养大纲、年度维护保养计划和月维修保养计划，按月编写、统计运行保养工作，积累有关资料和数据； 4．根据实际需要和规定，确保各种设备（空调、照明、水系等）的准时开启和关闭，详实完整的记录运行数据，恰当地安排值班； 5．负责变配电系统、泳池设备、中央空调系统、直饮水系统、热交换系统、中水系统及其相关设备设施的运行工作； 6．负责机房、站点、竖井的消防安全工作、环境卫生保洁工作，及其内部消防设施的外观检查工作； 7．负责设备安全管理、设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行； 8．负责对外包维修保养承包商的管理工作； 9．负责与上述工作内容相关外部联系工作。 维修管理 1.负责客户的日常报修工作； 2.负责公共区域的日常维修工作。 应急管理
1．负责制定、培训、演练与上述工作内容相关的应急预案； 2．发生影响较大的设备故障，接到事故报告后，当班人员应立即通知经理、及主管，并尽快赶到现场，采取应急措施，尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。其他 1. 负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算 的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的良好效益； 2. 负责组织各种设备的备件订制、订货和供应，确保在抢修时有足够材料应用； 3.收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作； 4.负责制定培训计划，组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座、知识问 答等各种形式，积极开展部门人员的设备管理基础知识培训，总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平，不断提高全员的设备管理意识和水平； 5.督察和指引所有承包商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所制定的规 章和安全标准施工； 6.解答物业管理处一切有关工程之问题及查询，处理客户投诉。
物业管理系统收费模块操作手册
物业管理系统收费模块操作手册
极致收费管理操作手册 收费管理操作步骤如下图所示: 说明: 1、在【房间收费标准设置】中将要修改的公摊费用、停车费等金额指定好之后,再来操作业务处理导航图中的内容,如果每个月的费用没有变化则能够跳过这一步; 2、在【抄表(公摊仪表)】中抄公摊仪表的读数,如果没有公摊表,则能够跳过这一步; 3、在【抄表(房间仪表)】中抄房间仪表的读数; 4、在【公摊计算】中根据公摊公式计算公摊仪表分摊到
每个房间的数据,如果没有公摊表则能够跳过这一步; 5、在【生成常规费用】中生成当期全部常规费用,包括管 理费、维修基金等,生成的费用不需要审核; 6、在【生成仪表费用】中生产当期全部抄表费用,包括水 电、垃圾处理费等,生成的费用不需要审核; 7、在【费用查询】中计算滞纳金金额,如果管理处不收取 滞纳金则能够跳过这一步; 8、在【预收核算】中新增、核销预收单,新增的预收单需 先审核再核销; 9、在【银行托收】中进行导出报盘、导入回盘操作,导入 回盘后不需要审核; 10、在【欠款查询】中进行缴费操作; 11、在【现金收款单一览表】中审核当期全部的现金收款单; 12、在【结账】中进行结账操作,表示当期全部操作已经完成,要进入到下个周期操作。 一、房间收费标准设置 如果管理处的公摊或是停车费等费用是经过指定金额设定的,而且每个月的金额可能不一致,则在生成费用单之前一定要到房间收费标准设置这里来修改金额,否则系统会自动默认上个月的金额。 房间收费标准设置是提供给用户告诉系统每个房间收取哪些
费用,以什么样的标准来计算,从什么时候开始计算的功能。在系统主界面点击【收费管理】->右侧【收费参数】最下面的【房间收费标准设置】,如下: 如何新增设置 如果某个房间找不到相应的收费标准设置,则需经过新增来增加。 例如招商大厦管理处下面的一个房间之前没有设置收取公摊电费,但本月要收取,则进入到这个界面后,在走边的树形结构中先找到这个房间,
小区物业管理系统详细说明书
详细设计说明书 一、引言 1、编写目的 随着人民生活水平不断提高，人们对生活环境要求日益提高，尤其是对居住环境不断提出新的需求，为了适应这种形式，小区的经营者不仅首先要有坚实的硬件基础，还要有一套现代化的物业管理系统。而要实现这一功能，就职求物业管理者配备一套高效的管理住处网络系统，以便在小区快速地发布和获取住处并以最快地速度响应用户的需求，及时为用户提供服务，为住户提供一个高效、舒适的居住、生活环境。住宅小区的物业管理准确地讲应当是指对以居住为主要功用的物业进行管理。除住宅外还应包括公寓、别墅等。 2、背景 小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源，对于小区的管理人员来说，物业管理包括物业设备管理、仪表数据管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦，还经常出错，给广大用户带来很多不便。为了更好的为广大住户服务，我们决定开发一套小区物业管理系统，帮助小区管理人员从复杂的物业管理之中解放出来。 说明： A.软件系统的名称：xx小区物业管理系统 B.任务提出者：宁 开发者：宁 用户：xx小区 小区物业管理系统是面向小区的的各项事务，包括物业管理，资料管理等业务处理工作，是利用计算机进行集中管理而开发的系统。 3、定义 B/S：Browser/Server(浏览器/服务器)结构 SQL语言：用于数据库操纵的标准语言 JSP：全称为Java Server Pages，是一套由微软公司开发的服务器端运行的脚本平台，可用于开发动态网页 4、参考资料 本系统的可行性研究报告（GB8567——88）、软件需求说明书（GB856T——88） 《软件工程导论》（第四版）海藩清华大学
物业公司工程部工作手册
物业公司工程部工作指导书 目录 第一节岗位设置（组织架构图） 第二节工程管理部职责 第三节岗位职责 一、工程管理部经理职责 二、工程管理部能源管理副经理职责 三、工程管理部设备管理副经理职责 四、工程管理部维修中心主管职责 五、工程管理部文员职责 六、物业维修部主管职责 七、维修班班长职责 八、运行班班长职责 九、空调运行工职责 十、配电电工职责 十一、电梯操作工职责 十二、维修电工职责 十三、电梯维修工职责 第四节内部管理规定 一、工程值班管理规定 二、交接班规定 三、配电室交接班制度 四、给排水交接班制度 五、冷冻站交接班制度 六、运行记录管理制度 七、工程档案管理制度 八、工具管理制度 九、工作报告制度 第五节设备设施管理 第一部分总则 一、保养单位监督规定 二、工程部巡检规定 三、设备管理制度 四、机房管理规定 五、设备机房防火规定 六、机房卫生管理规定 七、设备编号暂行规定 第二部分强电系统管理 一、层间配电房管理制度 二、配电室运行工作程序
三、配电室巡视制度 四、高压配电室巡视制度 五、转、停电通知租户工作规程 六、停电管理规定 七、临时用电管理规程 八、供配电运行安全操作规程 九、供配电设备运行管理规程 十、供配电设备维修保养规程 十一、低压配电房管理制度 十二、低压配电柜保养规程 十三、干式变压器保养规程 十四、发电机房管理规定 十五、发电机维修保养制度 十六、电房倒闸操作制度 十七、工作票制度 十八、供电突发性事故的应急措施 十九、强电系统操作流程图 第三部分弱电系统管理 一、弱电系统管理规定 二、监控中心管理制度 三、消防控制中心管理制度 四、巡视员工作程序 五、弱电系统维修保养规程 六、程控交换机管理 七、综合布线系统维修保养规程 八、保安监视系统运行管理规定 九、消防设备运行规定 十、紧急广播系统维修保养规程 十一、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程十二、防火卷闸维修保养规程 十三、应急灯、疏散指示灯检查保养制度 第四部分给排水系统管理 一、安全用水、供水管理制度 二、公司节水、用水措施 三、物业维修部停水、限水管理制度 四、给排水设备（设施）操作规程 五、给排水系统运行管理规定 六、给排水系统维修保养规程 七、水池、水箱管理规程 八、污水井管理规定 九、化粪池管理规定 十、给排水系统故障排除措施 十一、给排水系统应急处理方案