对房地产开发企业常出现的一些问题的分析

对房地产开发企业常出现的一些问题的分析
由于我国某些地方政府主管部门对房地产企业的监管失控，造成了部分相关行业的操作不规范。

比如：金融机构的房地产开发业务出现，以及我国的房地产法制建设滞后和不够完善，使得中国的房地产市场问题突出，纠纷不断。

特别是少数房地产开发企业恶意侵害买受人的合法权益事件层出不穷，给本来就信誉不佳的房地产业带来更大更坏的影响，业主与开发商的矛盾已经严重影响到了整个房地产行业的健康发展。

本人就近些年在房地产开发过程中较为突出的几个问题与大家共同探讨。

一、怎样让房地产开发企业实际履行保修义务
根据建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，地基基础和主体结构工程的保修，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修为5年；供热与供冷系统的保修为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装的保修为2年；装修工程的保修为2年。

在现在的房地产开发中，很多投资者大多数是成立一个以自己为独立法人的项目公司（也是其下的子公司）来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。

《城市房地产开发管理暂行办法》也规定，依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。

合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业，也就是说规定了在合作开发房地产时，合作双方应当共同投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地产开发。

这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理，但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。

在现实的房地产开发中，很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销，或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。

在这种情形时，不管是保修两年也好还是五年也好，房地产开发企业都不存在了，谁来给你保修呢？由于我国目前的公司法制度所采取的是较为严格的法人有限责任制度，当房屋质量或保修承诺等方面出现问题时很难追究到实际投资人的责任，现行的法人有限责任制度也就成了房地产开发企业逃避责任的重要方式，这也可能是劣质工程或者豆腐渣工程不断出现的一个重要原因。

项目公司不存在
了，也无法追究到实际投资者的责任，业主的合法权利如何能保障？看来这不仅仅是司法实践中面临的一个问题，也是我国房地产立法与管理等方面存在的一个重要问题。

二、为什么会出现重复出售与抵押
重复出售与抵押，本来是一件很容易管理与控制的事情。

由于不动产出售与抵押在我国都是要式行为，必须履行一定的登记或备案手续。

预售、现售与抵押都要办理登记，都有据可查，怎么会让买受人无法可杏、无处可杏呢？房地产开发企业骗取了国有银行的资金，说不定会让全国的纳税人来承担这些损失，毕竟不是直接让买受人损失。

但是如果骗取的是某一个具体的公民的钱，可就不一样了，要知道这些钱也许就是一个人或者一个家庭多少年来的所有积蓄，也可能是一角一元节约积攒起来的血汗钱。

本来法律制度规定办理产权变动登记的一个重要目的就是公示，使有关交易相对人能够清楚知道该标的物的权利状态以及是否存在瑕疵，从而正确面对与预防风险。

但是，我们的某些政府主管部门似乎并没有明白这法律制度的目的，也根本没有向老百姓负责的观念，故意或过失地忘记了自己的职责。

其实只要认真地履行了自己的职责，稍加留意略想一些措施就能避免这些问题的出现，
三、业主委员会是什么，享有什么权利，承担什么义务
我们都知道，在物业管理中应当成立业主委员会，但是业主委员会有什么法律地位？从现有的一些规定来看，仅有《物业管理条例》中有所涉及。

该条例第16条规定：业主委员会应自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

而对于业主委员会是什么样的性质却未见任何法律、法规或规章提及。

根据民法理论及民法通则的规定，在民事行为主体中，可大体分为公民、法人及其他组织，但是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与要求。

它既不是经过工商管理部门登记成立的营利性组织，也不是经民政部门核准登记成立的非营利性组织（如社团法人等），因为向房地产主管部门备案并不能使其当然成为一个合法的民事主体。

那么它与物业管理公司所签订的合同是否合法有效呢？其在诉讼过程中是否具有合法的民事主体资格？而且它与居委会又是什么样的关系？因此，对于业主委员会的性质与地位，现有的规定条款既不明确也不准确，操作性极差，同时也会给行政权力机构带来一些负面的影响。

四、如何正确、妥善处理房地产开发中的犯罪行为
房地产开发中涉及到的犯罪主要为贷款诈骗罪与合同诈骗罪，前者主要是针对于银行，后者主要是针对买受人（业主），而犯罪者多数是房地产开发企业。

由于现行的房地产管理制度、金融制度等各项原因都给房地产开发企业留下了实施犯罪的足够法律空隙。

如：某家房地产开发企业可以用很少的前期资金以分期支付的方式取得土地的使用权（也许取得土地使用权的价格也很低），然后再把土地使用权抵押给银行融资，在房屋建设刚破土动工后又可以把房屋以各种形式、各种名义（比如内部认购等销售方法）先卖出房屋，然后再从买受人手里得到首期购房款，开发商根本就不需要自己拿出多少钱来就能取得预售房许可证。

但这些似乎还不算过分，还有些房地产开发企业更是疯狂地进行重复抵押与按揭，如果运气好，房屋卖出去赚了钱，玩金蝉脱壳携款潜逃，留下这些可怜的购房者直接甩给政府，由政府解决后续工作。

司法实践中的刑事责任民事处理化也比较普遍，而且处罚条款太轻，无法让这些违法的房地产开发商们畏惧法律的严明，所以他们才敢钻法律的空子。

要促使房地产开发商走良性循环的经营道路必须完善相关的法律，必须由司法机关与政府各个相关部门制定出切实可行的相关法律条款，严格按照法律条款规定堵住违法开发商的犯罪渠道，以预防和打击房地产开发中的犯罪行为，净化房地产开发市场。

五、政府主管部门及有关组织应当做些什么
政府建设主管部门应当负责住宅和房地产行业管理，规范房地产市场建设活动；规范建筑市场，指导监督建筑市场准入、工程招投标、工程监理以及工程质量和安全；负责住宅和房地产行业管理等等。

政府土地管理部门也应履行土地使用权的出让与管理、产权登记与备案等基本职责。

简单地说就是管理、指导和监督。

房地产开发经营本身就是一个需要审批才能经营的行业，并不是一个想经营就能经营的行业。

而有些政府主管部门对于那些没有取得商品房预售许可的房地产开发企业的变相预售行为似乎无动于衷，对某些房地产开发企业发布的虚假广告也是充耳不闻，对某些房地产开发企业擅自挪用预售款项行为也监督不力，也许对于利用合同欺诈（甚至是诈骗）或者是运用不公平条款来损害买受人合法权益的行为也不理不睬等等，任凭这些房地产开发企业胡作非为。

我们知道，尽管是某一个或者是某一部
分房地产开发企业发生了这些事情，但毕竟会严重影响到整个房地产行业的形象，以及公众对这个行业的整体评价。

一个失去了诚信的行业，不正是意味着灾难的来临吗？所以，从整个行业的利益出发，作为其行业整体利益维护者的房地产业协会应当予以正确回应才行。

因为这不仅是对业主负责，对市场负责，对国家和广大的人民群众负责，也是对其自身职责的一种责任感。

同时，作为保护消费者合法权益的各级消费者组织也应积极行动起来，通过各种合法途径来维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序，促进全疆地区的经济快速、有序、健康的发展。

由于南疆是多民族地区，少数民族的文化水平普遍较低，对现行的法律法规认识不足，买受人往往对房地产开发的企业在买卖房屋过程中存在的猫腻认识不足，处于弱势地位的买受人在其权利上更容易受到侵害。

建立一个健康的房地产业不仅仅是保护每个业主的合法权益的问题，更是关系到这个产业的健康发展问题，甚至可能是关系到局部的政治与社会稳定问题，绝对不能等闲视之。

五、结束语
要想培育与维护一个良好的房地产市场体系，不仅需要完备的房地产法律体系，需要政府各主管部门严格的监督管理，需要金融行业热情的服务和支持，更需要每一家房地产开发企业自身的规范经营。

作为房地产开发企业，我们将依法努力规范经营行为，为社会、为广大的人民群众提供更经济、更实惠的优质房屋，在满足日益增长的房地产消费需要的同时，也为我们南疆经济大开发建设作出更大贡献。