商业业态规划方案ppt课件
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深圳万象城平面图及商业业态PPT课件
1F楼层指引图及商业业态
主力店
Gucci 深南 中路
書城路
寶安南路
主力店 REEL
時裝名牌
次主力店ESPRIT 餐飲
嘉賓路
次主力店NOVO
1F平面图 – 国际品牌
2F平面图
2F楼层指引图及商业业态
2F平面图 – 都会风情
主力店 Gucci
餐飲
時裝名牌
主力店 REEL
餐飲 餐飲
時 裝 名 牌
3F 平面图
店。
深圳万象城——购物中心
深圳华润万象城业态比列：
万象城采取
主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
拥有6层商用楼面，300多个大 小不一、功能各异的独立店铺
L5 王子国宴饭店、泰满冠、美乐汇 L4 顺电、生活本色、嘉禾影城、溜冰场 L3Reel百货，嘉禾影城、Esprit、意粉屋、停车场 L2 Reel百货、Esprit 、停车场
米兰大道
浑圆天顶
下沉广场
建筑特色
单独建筑，购物 中心上方无常见 的住宅塔楼或写 字楼，最大限度 的保证了购物空 间的灵活性和舒 适性。同时可缩
短 期单商，业利独的于开招建发商周。筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字
楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适
性。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。
建筑特色
交通组织
地铁链接（华润） ——本项目商业写字楼与万象城链接
停车场的设计：
万象城设有立体停车场，与商场之间隔有一道玻璃门。停车场的建设上更巧妙的结合购物区域，负一层到三层皆有停车场，将车流从 负一层引到三层半，人流便会从三层开始上到第六层，为上层带来足够人气。 地下二层的停车场为北区的办公和中区购物提供了近1000个车位，同时附属的一座4层嵌入式停车场及底层和二层的停车区，为人们 前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。同时改善了楼上商业的人流走向。 廊桥连接 北区与中区（购物中心）的连接，通过地下一层及二、三层间的廊桥。在地下一层，以购物商铺，沟通了书城路二侧北、中区的联系， 而二、三层，则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通二区
同泽园底商业态定位建议方案PPT课件
一层 面积合计
总面积
商业体量盘点—12#楼底商
楼号 12#
商铺号 12—001 12—002 12—003 12—004 12—005
一层 面积合计
总面积
商业体量盘点—17#楼底商
楼号 17#
商铺号 17—001 17—002 17—003 17—004 17—005
一层 面积合计
总面积
商业体量盘点—22#楼底商
商业定位
多数住宅底商位于两个地块的中间位置，规划中商业是集时尚购 物、餐饮、娱乐、情景体验与一体的商业街。底商要充分利用今后两 个地块中部为两个小区主入口使得对客流的强大拉动，同时服务于北 侧住宅项目的常住居民以及现有小区的居民。
同泽园底商，属于典型的社区底商商业，东西区商业融为一体， 互为补充，商业以品牌零售、餐饮、娱乐为主，底商以社区配套为主， 形成特色的商业街区，将会成为苏家坨地区商业的新坐标。
社区商业的特征 地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。 目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。 多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。
社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次 且具有缓解城市压力的功用。
社区商业的分类
社区商业可依据多种不同标准进行分类 分类一
中型连锁 餐饮
生活 用品 小型 便利 店： 主副 食、 粮油、 蔬菜、 熟食 等
美容、 美发 礼品、 烟酒、 等
业态布局建议
三、价格建议
租金：根据市场调研情况建议本地块租金均价为0.5-1元/㎡/天，5年后 随商业的繁荣，一层租金均价将达到1元/㎡/天以上，租金均价达到2 元/㎡/天以上。
THE END
群体构成
湖北荆州人信汇项目介绍及商业规划方案PPT课件
You Know, The More Powerful You Will Be
22
结束语
感谢聆听
不足之处请大家批评指导
Please Criticize And Guide The Shortcomings
讲师：XXXXXX
XX年XX月XX日
23
2
人信历程
2012
3月26日——“人信地产战略转型发布会”在香格里拉大饭店隆重举行，宣告全面迈入商业地产。
2010
取得汉阳人信汇项目开发用地，2012年3月D地块产品面世；取得荆州人信汇项目开发用地，并将于
2012年6月面世；取得武胜人信汇项目开发用地，将于2012年下半年动工，2012年年底开放营销中心。
荆州中心城区在荆州区 和沙市区各有一个商圈。
由于历史发展的原因， 虽然两商圈距离较远，发展 空间相对独立，但是北京路 商圈的核心商业地位较为突 出。
荆州单核商业中心的发 展特点较为明显。
9
古城商圈商业分析—荆州中路 商业构成
荆州中路为古城区 商业中心，东西全长约 2.6公里。其中依其两条 在05年后开发的商业街， 使得商业繁华地段位于 该路段东侧。
全市辖荆州区、沙市区、 荆州开发区和江陵、 公安、 监利3县,代管松滋、石首、 洪湖3市。
城市区域面积较大，东 靠武汉城市圈，但又具有相 对独立的发展空间。
5
地图位置
项目区位：项目地处沙市区北京中 路西端，位于城市核心商业中心
本案位于荆州市沙市区 北京中路西端，处于北京路 商圈内，地理区位优势明显。
以大型购物中心和沿街 商铺为主的构成，使得区域 内商业聚集度高，业态丰富。
地一大道（地 下商业）
一隆广 场 广源商 城
22
结束语
感谢聆听
不足之处请大家批评指导
Please Criticize And Guide The Shortcomings
讲师：XXXXXX
XX年XX月XX日
23
2
人信历程
2012
3月26日——“人信地产战略转型发布会”在香格里拉大饭店隆重举行，宣告全面迈入商业地产。
2010
取得汉阳人信汇项目开发用地，2012年3月D地块产品面世；取得荆州人信汇项目开发用地，并将于
2012年6月面世；取得武胜人信汇项目开发用地，将于2012年下半年动工，2012年年底开放营销中心。
荆州中心城区在荆州区 和沙市区各有一个商圈。
由于历史发展的原因， 虽然两商圈距离较远，发展 空间相对独立，但是北京路 商圈的核心商业地位较为突 出。
荆州单核商业中心的发 展特点较为明显。
9
古城商圈商业分析—荆州中路 商业构成
荆州中路为古城区 商业中心，东西全长约 2.6公里。其中依其两条 在05年后开发的商业街， 使得商业繁华地段位于 该路段东侧。
全市辖荆州区、沙市区、 荆州开发区和江陵、 公安、 监利3县,代管松滋、石首、 洪湖3市。
城市区域面积较大，东 靠武汉城市圈，但又具有相 对独立的发展空间。
5
地图位置
项目区位：项目地处沙市区北京中 路西端，位于城市核心商业中心
本案位于荆州市沙市区 北京中路西端，处于北京路 商圈内，地理区位优势明显。
以大型购物中心和沿街 商铺为主的构成，使得区域 内商业聚集度高，业态丰富。
地一大道（地 下商业）
一隆广 场 广源商 城
商业广场-商业规划(改)PPT课件
这一现象同时向后来者表明，片区内急需具有档次有形象的商业经营体出现，完成地方性消费的拉动。
2020/3/25Fra bibliotek10赤水市概况：
赤水市位于贵州省西北部，赤水河中下游，与四川省南部接壤，历为川 黔边贸纽带、经济文化重镇，是黔北通往巴蜀的重要门户，素有“川黔 锁钥”、“黔北边城”之称。 赤水山川秀丽，风景优美，全市森林覆盖 率76.2%，居贵州省第一位。赤水风景名胜区是国务院唯一以行政区命 名的国家级风景名胜区，素有“千瀑之市”、“丹霞之冠”、“竹子之 乡”、“桫椤王国”的美誉。 赤水因美丽而神秘的赤水河贯穿全境而得 名，更因中国工农红军“四渡赤水”以及赤水丹霞世界自然遗产而扬名 中外。
赤水扬帆商业广场——营销招商方案
大安营销策划
2020/3/25
1
什么样的商业受人 青睐？
商业是先卖还是先租？
2020/3/25
2
一、项目现状 二、赤水商业现状 三、本项目未来商业规划 四、招商与销售
2020/3/25
3
一、项目现状
优劣势对比分析〈一〉
◇现房、有项目形像、有城市形像；但配套不 完善，没有商业形像。
21
赤水扬帆商业广场---招商客群定位
物业 现状
项目 分区
业态 定位
2020/3/25
22
招商运营费用
基础设施投入（约200万） 1、消防系统、自动扶梯改造、空调（可由
客户投资）、步行街改造。 2、视觉系统：电子广告屏、临街临河广告。 招商及推广费用（约30万） 1、宣传费用。 2、人员工资。
2020/3/25
业态分 布
结合项目特色，提升赤水形像，获得政府支持 客群定 位
项目目前有四个区：（即A区、B区、C区、D区）面积分布如下：
《商业业态分类》课件
零售业态：包括超市、便利店、百货 商店等
餐饮业态：包括快餐店、咖啡厅、餐 厅等
娱乐业态：包括电影院、KTV、游戏 厅等
服务业态：包括银行、医院、学校等 办公业态：包括写字楼、产业园区等 居住业态：包括住宅、公寓等
按照商品和服务的种类进行分类，如零售、餐饮、娱乐 等
按照经营方式进行分类，如连锁经营、特许经营、加盟 经营等
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
电影院可以分为独立电影院和连 锁电影院
电影院的经营模式包括票房收入、 广告收入、会员卡销售等
定义：提供卡拉OK设备，供顾客唱歌娱乐的场所 特点：提供丰富的歌曲库，舒适的环境，专业的音响设备 消费群体：年轻人，朋友聚会，家庭聚会 发展趋势：智能化，个性化，多元化
游戏类型：包括 电子游戏、桌游、 VR游戏等
主题餐厅：以特定主题为特色的餐厅，如动漫主题、电影主题等
特色小吃：具有地方特色的小吃，如北京烤鸭、四川火锅等
素食餐厅：提供素食的餐厅，注重健康和环保 创意餐厅：以创意菜品和独特环境为特色的餐厅，如分子料理、黑 暗餐厅等
电影院是休闲娱乐业态的一种， 主要提供电影放映服务
电影院的规模和设施可以根据市 场需求和定位进行调整
旅游服务包括旅行社、 酒店、餐饮、交通、
购物、娱乐等
旅行社提供旅游线路、 导游、住宿、交通等
服务
酒店提供住宿、餐饮、 会议等服务
餐饮提供餐饮服务， 包括中餐、西餐、快
餐等
交通提供交通服务， 包括飞机、火车、汽
车、轮船等
购物提供购物服务， 包括商场、超市、专
卖店等
娱乐提供娱乐服务， 包括电影院、剧院、
添加标题
特点：便捷、高效、个性化、全 球化
主题商业街策划方案PPT幻灯片
2009 2010
2011
2012 2013
2009-2013铜仁个人可支配收入和消费性支出（元）
15,901 18,366 13,642
消 支9,费 出64倾 占67,13向903仅%10为，,85其3776,0次.394%为，交城通9市,、38消教5 费育热文1情0化,0偏，32低城，市1食消0,5品费24 习惯符合中小城市消费特点
北门片区：成熟居住区，但受 城市规划制约土地供应量少， 项目分散，定位档次不高，居 住品质一般。
房地产发展情况
谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘 较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造的区域，定位 档次较高，未来数年前景较好。
2020/3/1
旧城中心土地可开发基本完毕，未来中心城区土地供应主要集中在谢桥片区 7
睿力.国际城 万丰国际商贸
城 笑哈哈国际商
贸物流城 盛世铭城
类型 底商
均价（元/ ㎡）
--
底商
--
底商
--
底商
--
底商 商贸城街铺 商贸城街铺
--
1000013000
5181
商城内商铺
3万一铺
11
2020/3/1
万和星城 义乌小商品市场
西南国际商贸城
天宏商城
义乌小商品市场
12
项目周边资源分析
小区 天都.锦绣天地
项目 立地
项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系
2020/3/1
15
铜仁“幸福里”生活时尚中心
项目策划思路
方案1
方案2
谢桥生活时尚街区（销售） 谢桥婚庆主题街区（销售）
商业各业态工程条件要求课件
各业态工程条件对商业项目施工的影 响主要体现在施工难度、工期和成本 方面。
工期方面，不同业态的施工顺序和时 间节点需要合理安排，以确保项目按 时完工。
不同业态的施工难度不同，需要采取 相应的施工方法和工艺。
成本方面，需要根据各业态的工程条 件和需求，合理控制施工成本，提高 项目的经济效益。
04
各业态工程条件的优化建 议
服务业
总结词
服务业是提供各种专业服务和支持服务的行业，如旅游、教育、医疗等。
详细描述
服务业通过各种服务机构和专业人员，提供各种专业服务和支持服务，满足人 们的生活和工作需求。
02
商业各业态工程条件要求
零售业工程条件要求
01
02
03
04
店铺布局
合理规划货架、收银台、顾客 通道等布局，确保顾客购物便
总结词
增强安全保障
详细描述
建立健全安全管理制度，加强消防、应急疏散等安全设施建设。
优化娱乐业工程条件
总结词
提升音响灯光效果
详细描述
采用先进的音响和灯光设备，提升表演效果和观众体验。
优化服务业工程条件
1 2
总结词
提高服务效率
详细描述
优化服务流程，减少等待时间，提高服务响应速 度。
总结词
3
增强服务专业性
总结词
加强节能环保
详细描述
采用节能设备，推广环保材料，降低能耗和减少环境污染。
优化餐饮业工程条件
总结词
01
提升厨房效率
详细描述
02
合理布局厨房设备，优化工作流程，提高出品速度。
总结词
03
改善就餐环境
优化餐饮业工程条件
详细描述
工期方面，不同业态的施工顺序和时 间节点需要合理安排，以确保项目按 时完工。
不同业态的施工难度不同，需要采取 相应的施工方法和工艺。
成本方面，需要根据各业态的工程条 件和需求，合理控制施工成本，提高 项目的经济效益。
04
各业态工程条件的优化建 议
服务业
总结词
服务业是提供各种专业服务和支持服务的行业，如旅游、教育、医疗等。
详细描述
服务业通过各种服务机构和专业人员，提供各种专业服务和支持服务，满足人 们的生活和工作需求。
02
商业各业态工程条件要求
零售业工程条件要求
01
02
03
04
店铺布局
合理规划货架、收银台、顾客 通道等布局，确保顾客购物便
总结词
增强安全保障
详细描述
建立健全安全管理制度，加强消防、应急疏散等安全设施建设。
优化娱乐业工程条件
总结词
提升音响灯光效果
详细描述
采用先进的音响和灯光设备，提升表演效果和观众体验。
优化服务业工程条件
1 2
总结词
提高服务效率
详细描述
优化服务流程，减少等待时间，提高服务响应速 度。
总结词
3
增强服务专业性
总结词
加强节能环保
详细描述
采用节能设备，推广环保材料，降低能耗和减少环境污染。
优化餐饮业工程条件
总结词
01
提升厨房效率
详细描述
02
合理布局厨房设备，优化工作流程，提高出品速度。
总结词
03
改善就餐环境
优化餐饮业工程条件
详细描述
8.商业业态规划方案
目前商业业态的种类：百货店、超级市场、大型综合、 超市、便利店、 仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等（分类依据主要是零售业的选址、规
模、目标顾客、商品结构、店堂设 施、经营方式、服务功能等。）
不同的零售业态有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前 期考虑引进什么样的零售业.对此有一个基本的市场定位。
▪餐厅 ▪时装 ▪饰品 ▪化妆品 ▪礼物
4市场空间
根据我们所做的竞争对手分析以及零售商访谈，发现某个项目的商业存在 着一定的市场发展空间。 某个项目的市场空间将主要包括：
虽然项目第一、二商圈内包括多个现有和未来商业项目，但从他们的定位和 规模以及商业类型，商品/客户组合上能够与分析的项目形成直接竞争的项 目是什么样.根据这些因素找出市场空白点。
西CBD
1. Zgc
1西 3
CB4 D2
5
奥9运 商圈10
28
燕莎
商圈
金6融
东 11
23 22
24
26
中7心
商12业27
16 17
1C5 BD
18
中心 8
13 14
3.Contemporary 4. ShuangAn
金融中心 6. Maxon 7. EU 8. Wal-mart
燕莎商圈 26.Upper East Side
奥运商圈 9. Golden Seasons 10. Sunshine Square
28.Xifuyicun Project 25.Oversea Chinese Town 5. Xizhimenwai Street
1、市场定位的重要性
确定一个项目商业部分的“市场定位”就是在北京的零售业市场上为它 确立一个独特的地位，使零售商和消费者能够清楚地了解并认同它，并把它 与其他有竞争力的项目予以区别。目前北京具有不同市场定位的商业项目代 表有：王府饭店-“北京最高档的购物场所”，国贸-“具有国际标准的购物 中心”，东方广场-“北京最好的休闲购物中心”，燕莎友谊商城-“外地人 及外国人的购物中心”，世纪金源Shopping Mall -“北京最大的购物中 心”。 西单地区是时尚街区。
模、目标顾客、商品结构、店堂设 施、经营方式、服务功能等。）
不同的零售业态有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前 期考虑引进什么样的零售业.对此有一个基本的市场定位。
▪餐厅 ▪时装 ▪饰品 ▪化妆品 ▪礼物
4市场空间
根据我们所做的竞争对手分析以及零售商访谈，发现某个项目的商业存在 着一定的市场发展空间。 某个项目的市场空间将主要包括：
虽然项目第一、二商圈内包括多个现有和未来商业项目，但从他们的定位和 规模以及商业类型，商品/客户组合上能够与分析的项目形成直接竞争的项 目是什么样.根据这些因素找出市场空白点。
西CBD
1. Zgc
1西 3
CB4 D2
5
奥9运 商圈10
28
燕莎
商圈
金6融
东 11
23 22
24
26
中7心
商12业27
16 17
1C5 BD
18
中心 8
13 14
3.Contemporary 4. ShuangAn
金融中心 6. Maxon 7. EU 8. Wal-mart
燕莎商圈 26.Upper East Side
奥运商圈 9. Golden Seasons 10. Sunshine Square
28.Xifuyicun Project 25.Oversea Chinese Town 5. Xizhimenwai Street
1、市场定位的重要性
确定一个项目商业部分的“市场定位”就是在北京的零售业市场上为它 确立一个独特的地位，使零售商和消费者能够清楚地了解并认同它，并把它 与其他有竞争力的项目予以区别。目前北京具有不同市场定位的商业项目代 表有：王府饭店-“北京最高档的购物场所”，国贸-“具有国际标准的购物 中心”，东方广场-“北京最好的休闲购物中心”，燕莎友谊商城-“外地人 及外国人的购物中心”，世纪金源Shopping Mall -“北京最大的购物中 心”。 西单地区是时尚街区。
商业地产业态标准完整版(ppt 59张)
Copyright by SUNSTARS CO.LTD
Page - 20
专业店
代表品牌：百安居
品牌特点 先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络
经营策略 低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
品牌专卖、 平价、服务 量小、质优、 群众生活， 高毛利 营业时间长
Copyright by SUNSTARS CO.LTD
Page - 4
购物中心 物业及选址要求
选址要素：
区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析
购物中心
类 型 业 态 效 用
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。 黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
主力店
高端百货、大 有利影响：集客能力；品 型超市、家居、 牌效应；带动作用；广告 建材等 效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险 知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 饰品、服饰、 化妆品等 聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势 购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
规模较大
产品/业 态
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商业项目开发体量及业态配比的理论分析课件
总结词
业态配比是指商业项目在开发过程中，根据市场需求、项目定位和经营要求， 对不同功能和形式的商业形态进行合理配置，以达到最佳的经营效果。
详细描述
业态配比是商业项目开发的关键环节，它涉及到商业项目的定位、功能划分、 经营模式等多个方面。通过对不同业态的合理配置，可以满足消费者多样化的 需求，提高项目的吸引力和竞争力。
业态配比在商业项目招商中的应用
确定招商品牌
签订招商合同
根据业态配比，确定需要招商的品牌， 包括国际品牌、国内品牌等，以提高 商业项目的品质和知名度。
根据业态配比和招商计划，与招商品 牌签订具体的招商合同，明确双方的 权利和义务。
制定租金标准
根据不同业态的租金水平，制定合理 的租金标准，以保证商业项目的收益 和竞争力。
争状况等。
商业项目开发体量的计算方法
01
02
03
经验法
根据以往的经验，对类似 商业项目的开发体量进行 估算。
调研法
通过对市场进行调研，了 解市场需求和竞争状况， 从而计算出商业项目的开 发体量。
模型法
建立数学模型，根据多种 因素对商业项目开发体量 进行计算。
03
商业项目业态配比理论分析
业态配比的概念
商业项目开发体量及业态配比 的理论分析课件
CONTENTS
• 商业项目开发概述 • 商业项目开发体量分析 • 商业项目业态配比理论分析 • 商业项目业态配比的实践应用 • 商业项目业态配比的未来发展
01
商业项目开发概述
商业项目开发的概念
商业项目开发是指通过规划和建设， 将土地、资本、技术、劳动等生产要 素有机组合，形成具有特定使用功能 和经济效益的商业设施的过程。
未来业态配比的挑战与机遇
业态配比是指商业项目在开发过程中，根据市场需求、项目定位和经营要求， 对不同功能和形式的商业形态进行合理配置，以达到最佳的经营效果。
详细描述
业态配比是商业项目开发的关键环节，它涉及到商业项目的定位、功能划分、 经营模式等多个方面。通过对不同业态的合理配置，可以满足消费者多样化的 需求，提高项目的吸引力和竞争力。
业态配比在商业项目招商中的应用
确定招商品牌
签订招商合同
根据业态配比，确定需要招商的品牌， 包括国际品牌、国内品牌等，以提高 商业项目的品质和知名度。
根据业态配比和招商计划，与招商品 牌签订具体的招商合同，明确双方的 权利和义务。
制定租金标准
根据不同业态的租金水平，制定合理 的租金标准，以保证商业项目的收益 和竞争力。
争状况等。
商业项目开发体量的计算方法
01
02
03
经验法
根据以往的经验，对类似 商业项目的开发体量进行 估算。
调研法
通过对市场进行调研，了 解市场需求和竞争状况， 从而计算出商业项目的开 发体量。
模型法
建立数学模型，根据多种 因素对商业项目开发体量 进行计算。
03
商业项目业态配比理论分析
业态配比的概念
商业项目开发体量及业态配比 的理论分析课件
CONTENTS
• 商业项目开发概述 • 商业项目开发体量分析 • 商业项目业态配比理论分析 • 商业项目业态配比的实践应用 • 商业项目业态配比的未来发展
01
商业项目开发概述
商业项目开发的概念
商业项目开发是指通过规划和建设， 将土地、资本、技术、劳动等生产要 素有机组合，形成具有特定使用功能 和经济效益的商业设施的过程。
未来业态配比的挑战与机遇
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5
6 3 PART
项目定位
6
PART3--项目定位
业态定位 社区底商——餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业 经营内容定位 以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容 消费档次定位 以中档为主，部分做成高档 商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户
经营内容 客户群体
尉洪拉菲1987
服饰、餐饮、杂货 服饰、餐饮、中介 服饰、德克士、银行
服饰、银行 银行、便利超市
电器、家具 人人乐、肯德基 便民超市、餐饮、水店
数据来源于项目组市场调查
项目商铺参考价格1：
由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩 广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。
17
将底层铺位按面积区间分为:“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡ －500㎡、501㎡以上”五种面积区间。
21
THANKS
谢谢聆听!
22
5.7%
14.7%
3.9%
4.1%
2.9%
1.5%
11.0%
10.1%
11.2%
12.2%
100.0%
100.0%
9
北区社区配套商业
PART4--项目业态规划及占比
业态
餐饮 休闲 教育配套 服务配套 生活家居 杂货、五金 零售类 其他 合计
一层
9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 15.4% 100.0%
序号
街道名称 租金（元/㎡/月）
售价（元/㎡）
主要业态分布
1
兴贤街
2
大北街
3
东街
4
西街
5
南街
6
棉花街
7
五彩广场
8
君平大道
40-180 120-190 100-230 120-200 137-160 120-220 250-330
40-70
2-4 1-1.5 3-5 3-4 2-3 2.8-3.2 4-5 1.5-2.2
大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。
综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得
出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。
18
7 7 PART
项目商铺划分建议
19
PART7--商铺划分建议
铺位面积比—与业态之间关系
根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经统计，商铺的各业态面积 需求比例。如下表所示：
业态定位 商家定位
服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射
全邛崃市
7
6 4 PART
项目业态规划及占比
8
南区项目形象商业
业态
面积
社区标超
餐饮
零售
服饰精品
美容
生活家居
休闲
银行
服务配套
合计
PART4--项目业态规划及占比
一层
二层
0.0%
0.0%
9.9%
12.7%
2.3%
4.1%
37.6%
25.2%
业态 超市 餐饮 便利店 服务配套 美容 生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 其他 合计
30㎡及以下 0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 15.4%
100.0%
31㎡－80㎡ 0.0% 12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 12.2% 15.5%
北区商业使用面积 一层2713.22m2，二层3947.89m2
小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项 目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面 积为1.2~1.5 ㎡/人，可计算出本区域内住户需要 10973~13716 ㎡的商业体量，而因此本案的商业体 量足以满足本项目住户的商业需求。
PART6--售价建议
2、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：
序号 1
项目名称 摩尔国际
商业体量 51311
商业形态 综合性商业
租金 ——
售价
内街3万、临北街5万、实 际成交均价3.3万
2
鹭岛名苑
3
摩登时代
4
观澜锦庭
2000 8000 3000
底商 购物中心 社区底商
45
1.5-2万
45
整体均价4万，交房后再定 价
价3.3万
合
1.5-2万
生活配套类
已开业
整体均价4万，交 房后再定价
美食、娱乐、潮流服饰 品牌、儿童、女装
预计2015年初
1.5万
已开业
5
上品城
20000 社区底商
20
1.3万
社区商业配套
已开业
7 上品公馆 3000 社区底商 ——
2-4万
——
8
海宁现代城
30000
综合性商业
200-300
一期3.8万，二期 3.2万
2 PART
项目本体分析
4
PART2--项目本体分析
拉菲1987
项目地址 开发商 占地面积 总建筑面积 总户数
邛崃市君平大道 成都尉洪房地产开发有限公司
44668.0㎡ 200790.2㎡ 白兰地932户，拉菲1354户
建筑类别
住宅，商业
商业体量
15138㎡
南区商业使用面积
一层2611.34m2，二层3099m2
人人乐、肯德基
已开业
9 钻石广场 40000 综合性商业 ——
约3万
精品家居、餐饮、品牌 服饰、休闲娱乐
估计2015年7月
10 瑞云欣广场 40000 综合性商业 ——
不售
家乐福、太平洋院线、 肯德基、屈臣氏等
预计2013年底
小结： 1\邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势： 2\首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区； 3\其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地； 4\再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地3 。
100.0%
81㎡－200㎡ 0.6% 29.7% 0.0% 18.4% 18.4% 7.6% 4.4% 4.4% 5.7% 10.8%
100.0%
201㎡－500㎡ 5.0% 46.7% 0.0% 15.0% 5.0% 1.7% 20.0% 1.7% 0.0% 5.0%
100.0%
501㎡以上 40.4% 27.7% 0.0% 4.3% 4.3% 0.0% 17.0% 0.0% 0.0% 6.4% 100.0%
序号 1 2 3 4
项目名称 摩尔国际 鹭岛名苑 摩登时代 观澜锦庭
商业体量 商业形态
51311 综合性商业
2000 8000 3000
底商 购物中心 社区底商
租金 —— 45 45 46
售价
业态规划
开业时间
内街3万、临北街 中国银行、华润万家、
5万、实际成交均 大地影院等大型业态组 预计2014年3月
S8-S10
S11-S14
S18S22
S15-S17
零售（249.77） 服饰（400.94）
银行（643.55） 服务配套（132.73）
12
南区二层落位规划和拟招品牌
拟招品牌：良木缘咖啡
PART5--规划品牌落位建议
S24-25 S22-23
S1-S5
S6-27
S8-S12
S13-S14
S15-S19
20
PART7--商铺划分建议
根据前期市调投资客户与项目本体客户群体定位，项目应该以最小比 例的划分商铺，采用低门槛，保证单价与利润收益。
硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区 商业能否良好经营的重要环节。
每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同， 结合社区商业各业态面积需求：
二层
12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 15.5% 100.0%
10
5 PART
规划品牌落位建议
11
南区一层落位规划和拟招品牌
拟招品牌：建设银行（S18-S22）
PART5--规划品牌落位建议
S27-S28
S23S26
S1-S3
S4-S7
餐饮（981.2） 超市（203.15）
逻辑架构
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6 PART7
竞品介绍 项目本体分析
项目定位 项目业态规划及占比 规划品牌落位建议 项目商铺定价建议 项目商铺划分建议
1
6 1 PART
竞品介绍
2
PART1--竞品调查
项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。
S20-S21
餐饮
美容美发
休闲、健身
生活家居
13
PART5--规划品牌落位建议
S63S65
S57-S62
S55S56
S51-S54
S49-S50
S43-S48
S37S42
北区一层落位规划和拟招品牌
餐饮 零售类
教育配套 服务配套
五金、杂货 水果、花店
S34-S36
S3 2S3 3 S29-S31
14
PART5--规划品牌落位建议
S51S56
S47-S50
S45S56
S43-S4444
S41S42
S38-S40
S34S37
北区二层落位规划和拟招品牌
餐饮 休闲
教育配套 生活家居